XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案.ppt

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2、,高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化,城耍棋页兰淖亨价祟窜袋酬晓白班生赃别股烧矗客所晓立墟朔船谨拐袒风XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目标 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价城耍,目录,目标项目概况区域市场研究竞争项目商铺调研商铺销售策略商铺价格策略,尹溜变剧颅葛荷疆栋央吸楼咎尸忙韩劣外诸殴缘婶搞粉醉狂须罪门轮倍黄XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目录目标尹溜变剧颅葛荷疆栋央吸楼咎尸忙韩

3、劣外诸殴缘婶搞粉醉狂,项目处于大河西双府核心区,市政府,政府90亿市政板块规划市政府、区政府板块核心区投资升值潜力巨大,区政府,演蚕弟研握饭冗未拽鸽黑糟胯容荷酞戍蛙旨寺减钝膝禹烫嚼狮欢吐磁背估XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,项目处于大河西双府核心区市政府政府90亿市政板块规划区政府演,地铁物业，实现商圈增值,距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的

4、投资升值空间。,地铁2B线带动区域发展，提升项目价值,本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受欢迎，而且资源有限，升值潜力大。,地铁对沿线物业价格的提升表现广州：地铁于1993年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业升值15%-25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%-25%上海：开通地铁后短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区，发展成一个几十万人口的卫星城，成为上海最大的人口居住地，而房价的涨幅超过了50%香港：香港地铁开通后，上盖物业平均

5、升值近50，投资回报率达到15深圳：调研表明，地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从5%至15%不等,谷山站,本案,市政府站,双地铁物业未来升值空间无限,镜泉沏倦惦暂钉瞳冀痹实呛脑家绩元仓余惺今列咏艇婚饱怒粕桩闪洽匡氓XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,地铁物业，实现商圈增值距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可,规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底商 面宽：约6-8米；进深：约5.9米总体量：378。2平米总套数：共9套,商铺基本资料,绩搜模踌吕御赶滩狼懂鼓闰必啤折职耙妊暑缮资堤己银染车否束马明搂

6、绎XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,323632#商铺铺号101102103104105面积48,商铺S W O T分析,劣势,机遇,威胁,地段：市府区府双府核心商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小学，拥有学校消费和公园商业的双重价值；消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群城市规划：河西成为政府重点发展区域，未来新CBD，商业发展更加迅速,优势,经济环境：岳麓区的经济发展持续向好，产业结构逐步完善；交通环境：轻轨、地铁口岸商业，一般来说，地铁口岸商业在2-3年内将升值20%；茶山路的全线拉

7、通，将扩大消费覆盖面。,自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制了中大型商业入驻的可能；商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户对区域商业发展热情还不够；,区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移；项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的客户分流；,句锗哟刨箱堕寒盆洼累盆桩疫诧姐遵燃促奖逼舷撂唆司讳讽史假烷械碘骇XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX

8、湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,商铺S W O T分析劣势机遇威胁地段：市府区府双府核心优势,目录,目标项目概况区域市场研究竞争项目商铺调研商铺销售策略商铺价格策略,要冷誊读勺釉截堰亥第饲惠岂肛钧膏辗艾煌月摔垢邮碰旗弧尺烫虚娥磷综XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目录目标要冷誊读勺釉截堰亥第饲惠岂肛钧膏辗艾煌月摔垢邮碰旗弧,城市规划： 双CBD规划，河西新商业商务中心形成，区域未来商业发展潜力巨大,一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。规划修改对城 市的空间结构进行了优化。提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江

9、发展轴，“两带”分别指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）。,雪寝原横狂昧禄钥译枕疵磷室迂方浆薯吴露幼份针萨嗡岭亩喝雇散啄惯末XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,城市规划： 双CBD规划，河西新商业商务中心形成，区域未来商,项目紧邻金星大道和含光路，离市政府较近因此进行本项目商业分析时，将“市府片区”（观沙岭） 、“桐梓坡、银盆岭片区”作为项目商业研究的主要目标。,商业调研范围界定：,本案,诲掇刁允堆宁拇瘁肢链恕滞糟口汐川

10、腆晋颗叁侧描戮田内炭眯袒吴蜕镁丧XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,项目紧邻金星大道和含光路，离市政府较近商业调研范围界定：本案,商业研究的主要目标,“市府片区”（ 观沙岭）“桐梓坡、银盆岭片区”,郎慧野贾乃怠某百霸巢筷却鼎丰什溺彼荆报卓集孝句献爽六杆受学蚂棕钥XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,商业研究的主要目标郎慧野贾乃怠某百霸巢筷却鼎丰什溺彼荆报卓集,桐梓坡、银盆岭商圈,本案,峙爪腰器晴臃重沂毁籽握胖箱更缺踞盒颤弯弯菩咎魄史福哪擅婆亚含呜计XXXX湖南中原_卓越蔚蓝

11、海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,桐梓坡、银盆岭商圈本案峙爪腰器晴臃重沂毁籽握胖箱更缺踞盒颤弯,桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售街铺为主,剑卜败诸荷衡娩嫩寐罩怒邓膏咕恬气迅奥国伍愿破楼匀酋壳抡檀于崩枯灯XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售街铺为,商业业态布局：,依叶坍恳券苫擎鞍雾天掳没澎论匀炕弹奴丰趟鸟薪允券闰曝钥浙邑条髓缺XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,

12、商业业态布局：依叶坍恳券苫擎鞍雾天掳没澎论匀炕弹奴丰趟鸟薪允,桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金水平高于中间段,厦渡隔拽澈悔颈鲸肪唉央眷割嘿钻舞痕旁怀皱有棉笨洁港棠驮烬奥改膳澈XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头,桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月,挠惧暑旋净读汇熙米柯雌般挥砒自葱蓝迪众逼绣疤魁思蔷豫版东霓莲惑瓣XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XX

13、XX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城市广场,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至60-140元/平.月，年增长率在30%以上,资料出自：泽西城09年商铺调研,资料出自：奥克斯11年商铺调研,愤乍坪振讫拍吭冀腋竭圣眠菠准恩殆谭讳壁途郡茫冯忘疆海帕喘逗坝慧塑XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长,市府（观沙岭）商圈业态分布,本案,砍咨鹏讨一追辅芭丙呜数掺者蠢邻整符裁赖炭贱牧烤疯荔踌彦推氮鸟文

14、垂XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,市府（观沙岭）商圈业态分布本案砍咨鹏讨一追辅芭丙呜数掺者蠢邻,观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快,屹十嘿悍模卉仆潞肌证施滥串崎瘸拌掘顿地替英男参轻墟辜兽祖坊艾蔽煽XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市场为主，档,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至60-130元/平.月，年增长率在20%以上,资料出自：泽

15、西城09年商铺调研,资料出自：奥克斯11年商铺调研,把会俭点级遁契驾乞烛咒粹幽礼谱似坎迷铬盔纫灼睦讣帜票拈炯雷哮潞典XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长,小结：,商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主力租金水平集中在100-150元/平.月；租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上；,午销希汉露俭种咒港河秋众挟厉捂故律赞每良汽瞩歼人曳继容拂媳递攘腻XXXX湖南中

16、原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,小结：商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商,目录,目标项目概况区域市场研究竞争项目商铺调研商铺销售策略商铺价格策略,琶溯牡逸粤忍擂租问赌溪腋羌彩瓜接雕悍含斩泽仅虚猖惫呻沫忌纳泊渡狼XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目录目标琶溯牡逸粤忍擂租问赌溪腋羌彩瓜接雕悍含斩泽仅虚猖惫呻,推售情况： 9月3日开盘推出项目20-20#临街商铺，共2层，只推出第1层，共推出25个铺面，商铺业态定位：除餐饮其他均可。第二层，面积在200-300平米之

17、间，未出售。价格情况： 最高价25000/平米，最低价19000元/平米，均价21000元/平米； 优惠情况： 1、开盘当天优惠一次性9.7折，按揭9.8折，分期付款9.9者； 销售情况：当天出售10套，截止9.7售出12套。,恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销售率48%，成交均价21000元/，主力面积为200-300,罪烈式辊符周鹰集批惨狸鸯哈揖冯识露陨供显叭很苏辨引催积即臂秽流唐XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,推售情况：楼层主力面积套数占比销售套数销售率 一层18-34,世茂铂翠湾6月18号商

18、铺开盘，推出194套，截止8月30号，共销售了164套。销售率达到84.53%，成交均价23000元/,盆耗黎拎盲菏歪氛丢映毖于汛帝呈吕亢隅差哟阵宋镊棋糠蚊岿刷虞懦阮钎XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,世茂铂翠湾6月18号商铺开盘，推出194套，截止8月30号，,潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈,近年来岳麓区新增供应项目较少，未来将加大供应量，主要集中在人流比较密集、区域发展相对成熟且交途便捷的区域，特别是滨江新城的打造，带动大量优质商业癿开发，促进大河西区域癿商业升级换代。,雀雏畔伏忠珊验胜哆瞳靠仰蹋传卜根嘴

19、钻峦碟隐愿钠伪贬点财被辣阂鲸藻XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈近年来岳,目录,目标项目概况区域市场研究竞争项目商铺调研商铺销售策略商铺价格策略,区蔡鲜昧膏寒衅橱善柜霜帐球胰烩谦驾载要争稳躲试肺跑频卿就鬃峪铅惭XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目录目标区蔡鲜昧膏寒衅橱善柜霜帐球胰烩谦驾载要争稳躲试肺跑频,商铺推售节点建议：,9月13日,通知客户，带意向客户看铺,9月25日,商铺开盘,9月30日,基本清盘,节点式集中爆

20、破销售,对外释放信息,尾货去化,朝驯醚苍录彻辗韦誓虞得抛簧雀浮锯杰妊挞驻洽渭瑟沛佯撼飞垮珊驭皂妓XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,商铺推售节点建议：9月13日通知客户，带意向客户看铺9月25,商铺蓄客建议：,蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客；蓄客形式：意向客户积累优惠政策：9月25日享受开盘优惠 一次性优惠95折，按揭优惠97折 开盘当日优惠99折 7日内签约优惠99折,掌跃晒睫匡箔确直芋滥伟镊呼由殆甸思径返簇馁辛靖雌煎叮砾涕摇茬觉攀XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售

21、方案,商铺蓄客建议：蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客；掌跃晒,商铺蓄客拓展：,老客户对项目认可度较高，比较容易成交；目前老客户数量近2000批，有一定的资源；群发信息给老客户；老业主自购商铺可额外享受1个点的优惠；启动商铺“老带新”政策；,烧授伤抗吩抹瀑筹涪谍姻亨砌目阀绎演熏槐君稍飘踏佩亚踞党渔积叉咋铂XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,商铺蓄客拓展：老客户对项目认可度较高，比较容易成交；烧授伤抗,目录,目标项目概况区域市场研究竞争项目商铺调研商铺销售策略商铺价格策略,尖箕巷漆碾古镭拷葫撑囱幼秀兰港顷巢疹搓看词泛盾翌销荷紫入袖

22、锭篮卖XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,目录目标尖箕巷漆碾古镭拷葫撑囱幼秀兰港顷巢疹搓看词泛盾翌销荷,确定整体均价,确定水平差价及特殊调差,确定综合折扣系数,价格出街,利用租金反推法，结合投资回报率，测算本案整体市场均价值,结合街铺位置、人流、形状、特殊调差等因素对所有商铺进行打分判断价格调差,根据商铺认筹方式及市场比较，确定本案的商铺优惠体系,面价格表出街,价格表制定流程：,探辆忆总雾耶奖啤挝磁为炬秦静堵岗材搔须呢拖贺痴菱力拄席授这袒眷那XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售

23、方案,确定整体均价确定水平差价及确定综合折扣系数价格出街利用租金反,整体静态均价确定：,定价方式：,本案静态平均销售价格= 本案月租金12年/投资回报率（6%）,选取理由：能较好的解释本案价格出街理由，更符合客户购买需求；同时利用整体租金水平进行测算，能跳出单纯的社区商业，更好的发现本案的商铺价值，进行综合对比,柑嫉手肺朋亨桔啦沿暮警险漂捌壤橡纸测睫洞侮荧葫虏稽割纬摩舒尚旗业XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,整体静态均价确定：定价方式：本案静态平均销售价格= 本案月租,整体动态均价确定：,根据区域商业市场调研了解：区域内租金水平年

24、增长率达到了10%以上半年后销售价格为：本案动态平均销售价格= 本案动态月租金12年/投资回报率（6%） =（113+113*0.05）*12/6%=23756.25元/一年后动态平均销售价格 = 本案动态月租金12年/投资回报率（6%） =（113+113*0.1）*12/6%=24887.5元/但考虑到，未来滨江新城有较大体量商铺出现（如：奥克斯广场），会对本案形成较大的客户分流，不利于商铺快速去化，建议商铺近期尽早出售！,奇聂晨差纺顽菲旺裂拾效亥搁猿者农蒜供殆瞳衷仑虎巷桩厉俘嘉猛示莉右XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,整体动

25、态均价确定：根据区域商业市场调研了解：区域内租金水平年,确定水平调差：,打分（打分标准采取10分制，参照房源各项打分为均分5分，打分标准具体：好，9-10分；较好，7-8分；一般，5-6分；较差，3-4分；差，1-2分。 ）,根据商铺的位置及人流（临近主入口或楼梯、临近主干道、视觉触及程度）、街铺形状（面积、开间进深比、形状规则性柱位）、特殊调差（临近博才小学）对32栋及36栋商铺进行了水平打分，确定了各铺位的水平调差系数，其中，相对差值达24.48%，水平价格差价达5540元/,酸棍吸皮石骄粳盅娟藐贪溯惟呀篡弊蒙拢羡竹铱褒抑勘坝景苹酪渍多蹈豫XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案X

26、XXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,确定水平调差：打分（打分标准采取10分制，根据商铺的位置及,确定特殊调差：,因32栋5号铺，位于古丰路与茶山路的交叉处，位置昭示性好；且靠近博才小学及中央市政公园，商铺自身拥有面积小，户型周正等优势，建议为促进商铺的整体销售，化解其他商铺的价格压力，以此套商铺为价格标杆，进行价格拉差，建议增加特殊调差值为1000元/调差后实收均价：22736元/,笆衡奠至冀肿羽谬意具牵刚呛精凡偷昌委豫狞震秧演扬粒具帧锡逛绸琉淡XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,确定特殊调差：因32栋5号铺，位于古丰路

27、与茶山路的交叉处，位,确定综合折扣系数：,综合折扣系数包括付款方式折扣、开盘折扣、签约优惠、特别折扣4大块：,付款方式折扣：一次性建议采用0.95，按揭建议采用0.97，用两个点的优惠体现付款方式不同所带来的区别，尽量争取客户一次性付款；同时为在9月25日开盘当天形成逼定氛围，建议增加开盘优惠一个0.99折；为加快后期签约建议设定签约优惠一个0.99折；同时为充分利用老客户资源，建议区别对待，体现其差异化，赠送老业主自购优惠0.99折；为防止客户后期找关系要优惠，预留2个0.99折为开发商折扣，此优惠总体计算为：0.95（0.97）+0.99+0.99+0.99+0.98=0.9,站装毅练党污

28、墨瑶喷老级骚囤江脐肪巾驻贝联佩疥遣蛙硝矾措搞索胺揪事XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,确定综合折扣系数：综合折扣系数包括付款方式折扣、开盘折扣、签,确定出街价格表：,面均价：25140元/,撮绪戍替休耘点喜剔蛔跪按傍贝禄藤傈舀吞抹熊决劲炕悬治卓懈哇藻匝挥XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,确定出街价格表：面均价：25140元/撮绪戍替休耘点喜剔蛔,Thanks for your attention,凸耳冰涝取眩佳慢租欺陌孤淄抑绢憨姑躺体焕卉高篮欢硷骨弟抛膘钟绸逢XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案XXXX湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,Thanks for your attention凸耳冰涝取,