XXXX年烟台房地产市场年报249张课件.ppt

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1、,绝对保密,2019年烟台房地产市场年报,2019年1月,绝对保密2019年烟台房地产市场年报2019年1月, 克而瑞为您解读2019年烟台楼市,2, 克而瑞为您解读2019年烟台楼市2,PART 1 回顾这一年,3,PART 1 回顾这一年3,全国政策2019年中央并未出台新一轮的调控政策，但货币政策放松、差异化信贷等政策促进了市场的回暖。年末一系列的表态为明年楼市调控定调：坚持房地产调控不放松。,上半年2次下调存款准备金、三年内首次降息、差异化信贷政策出现暖存款准备金率两次下调0.5个百分点，释放8000亿资金降息，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍首套房八五折利率在多个城,6

2、月暖冷温总理5次讲话，四部委集中辟谣“楼市松绑”，政府谨慎维持现有调控成果,9月-12月暖政策市场空白期，全国多数城市成交走量，市场进入“暖冬”多地相继出现地王现象，土地市场开始抬头,12月，中央政府、国土部、住建部集中表态冷冷国土部出台系列政策以遏制地王的不断出现中央会议、住建部，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控,市出现，刚性需求有所复苏4,全国政策上半年2次下调存6月9月-12月12月,烟台政策2019年烟台并未出台任何“闯关”政策，但政策执行具有一定的滞后性。,北京等一二线城市首套贷款回归基准利率,央行会议首次提出满足首次购房家庭贷款需求,央行2月24日下调存款准备金率0.5个百分

3、点,地方政府密集微调政策，多城市上调公积金贷款额度,央行5月18日下调存款准备金率0.5个百分点,多个城市首套贷款利率优惠降至85折,央行两次下调贷款利率0.25和0.31百分点,多个城市持续出现“闯关”现象，试探调控底限,多个城市房贷利率由85折上调至9折,年末。针对“地王”现象频现，出台一系列政策限制地价过快增长。,全国政策,2019年,烟台多数银行首贷基准利率仍执行上浮5%政策，仅部分出现松动,烟台住房公积金贷款额度并未上调，利率与国家同步。个人贷款方面，新房最高贷款额度为30万，二手房最高20万。,烟台四大行回归基准利率，建行、中行首付50%以上可享9折优惠,烟台部分银行针对优质客户可

4、提供房贷利率85折优惠,烟台并未出台任何“闯关”政策，政策层面较为空白。,烟台政策,5,烟台政策北京等央行会议央行2月地方政府央行5月多个城市央,固,调,控,成,果,为,主,基,政策小结,2019年调控政策已经筑底，明年楼市仍要坚持楼市调控不放松。,巩,2019年政策已经筑底，调控主基调并未放松,货币政策放松，差异化信贷政策促进了市场的回暖,年末一系列表态为明年楼市调控定调,烟台闯关意愿不高，政策执行具有滞后性,调,6,固调控成果为主基政策小结2019年调控政策已经筑底，明年楼市,12-04,11-01,11-02,11-03,11-04,11-05,11-06,11-07,11-08,11-

5、09,11-10,11-11,11-12,12-01,12-02,12-03,12-05,12-06,12-07,12-08,12-09,12-10,12-11,12-12,40,30,20,10,0,近两年成交对比2019年烟台商品住宅市场呈现回暖迹象！,单位：万,2019年1月-2019年12月烟台六区商品住宅成交走势,2019年共成交203万,2019年共成交238万, 2019年，烟台六区商品住宅市场共成交238万，成交量较去年同比增长17%；成交金额为144亿，同比增长4%； 造成2019年烟台商品住宅市场的回暖的主要,成交面积（万）,原因来刚性需求的集中,爆发和诸如“以价换量”等降

6、低利润策略的执行。数据口径=备案数据+CRIC人工补正数据7,12-0411-0111-0211-0311-0411-05,烟台市场表现纵观2019年烟台商品住宅市场轨迹，可分为四个阶段：市场淡季 成交量攀升 新一轮博弈 年末翘尾。,单位：万,1-2月：市场淡季,3-7月：成交量攀升,8-10月：新一轮博弈,年末翘尾,706050403020100,12-01,12-02,12-03,12-04,12-05,12-06,12-07,12-08,12-09,12-10,12-11,12-12,供应量,成交量,效果：,市场淡季彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2019年的

7、低迷状态。,成交量攀升政策面相对宽松，企业加大营销力度，市场刚需开始集中释放，推动住宅市场交易量快速攀升。,新一轮博弈由于市场回暖，企业资金压力明显缓解，诱发企业取消优惠政策或提升价格，市场供求双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较,年末翘尾年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，市场交易量出现年末翘尾的局面。,前期有所下降。8,烟台市场表现单位：1-2月：市场淡季3-7月：成交量攀升8,成交均价表现2019上半年，烟台六区成交均价受成交结构性影响呈现明显下滑态势，下半年，改善型客户逐渐入市拉升了成交均价。2019年1月-2019年12月烟台六区商品住宅价格走势单位：元/9000,8000

8、700060005000,6575,6895 6829,6142,6966 7026,6519 6587,7695,6444,6859,7456,5419,5887,5546,5864,5282,7050,6258,66426109,6388,6084,6098,40003000,低价项目集中备案导致成交均价下滑,改善型客户逐渐入市，拉升成交均价。,2000100009,成交均价表现800065756895 68296142,存量表现2019年烟台六区市场存量增长有所放缓，成交的持续走量致使存销比呈现下滑趋势，市场竞争风险有所缓解。,单位：万500,2019年1月-2019年12月烟台六区商品

9、住宅存量、存销比走势,50,400,43.7,42.2,4540,300,33.2,3530,200,16.5,24.0,24.4,22.2,16.8 17.7,18.1,2519.5 19.6 19.62015,100,5.3,9.9,7.9,9.7,7.2,6.2,5.7,6.5,7.1,8.6,12.1,105,0,存量（万）,存销比,0,10,存量表现单位：万2019年1月-2019年12月烟台六区,六区形势对比2019年，以刚性需求为主的中西部市场表现较好，福山区、芝罘区、开发区成为当前市场的热点区域。,2019年各区供应量占比,2019年各区成交量占比,14%,13%,17%,15

10、%17%,24%,15%,7%,17%,11%,25%25%,芝罘区,福山区,开发区,莱山区,高新区,牟平区,芝罘区,福山区,开发区,莱山区,高新区,牟平区,11,六区形势对比2019年各区供应量占比2019年各区成交量占,5,区域市场 芝罘区2019年芝罘区供应51万，成交52万，呈现少有的年度供不应求现象；年末存量降至79万，存销比为16个月。,15,8000,104000供求量价走势,0,0,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,150100,供应量(万),成交量（万）,成交均价（元/）,806040,存量及存销比,500,200,12.1,2,3,4,5,6,7,

11、8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,12,5区域市场 芝罘区158000100012.12345,典型项目 星汇凤凰星汇凤凰中心区品质楼盘，项目位于只楚路北侧，连接芝罘区与开发区、福山区的重要干道。项目优势分析星汇凤凰紧邻南大街商圈，周边商业、交通、金融、生活等配套设施完善；西班牙的建筑风格、地中海式风情园林以及全明户型的产品得到了客户的认可；开发商的品牌及国家一级资质的物业管理，使其信誉度高倍增。,开发商建筑设计广告策划物业公司总建面积成交总价开工时间规划户数绿化率开盘时间,烟台越秀地产开发有限公司深圳市埃迪优环境艺术设计有限公司烟台上华企划策划有限公司越秀地产（烟台）物业管理有限

12、公司21.99万2.6亿2019-11-25107840%2019-8-7,项目地址销售代理公司景观设计总占地面积拿地时间楼板价开发批次容积率物业类型均价,烟台市芝罘区只楚路与楚风六街交汇处西南角烟台新联康房产咨询有限公司深圳市埃迪优环境艺术设计有限公司7.38万2009-12-111688元/共一期开发1.9高层、小高层开盘均价6800-7200元/；现均价6500元/,13,典型项目 星汇凤凰开发商烟台越秀地产开发有限公司项,8000,120,100,单位：套,80,60,典型项目 星汇凤凰2019年越秀根据市场形势积极调整价格策略，成为2019年芝罘区销售金额与销售面积的双料冠军。,星汇

13、凤凰2019年销售量及均价走势单位：元/4月低价入市，均价调整至5500元/，促使大量客户成交。 9月、11月两次加推，折后均价为6300-6600元/。 70006000,时机先4月，政策窗口期，多数购房者观望情绪有所缓解，但仍抱有一定的降价预期，星汇凤凰选择此节点率先降价，领先抢占市区将出手客群。,4020,5000,降幅准,0,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,4000,综合项目土地成本及品质，降价空间有限，600-800元/为项目可接受且能对客户心理带来较高冲击的区间。,随着房地产大环境的影响，星汇凤凰销售情况较为冷淡，在这期间也有暖场活动和小幅优惠推出，但销

14、售情况并未有所好转。,4月份连续两周加推14#和15#，以特价房名义均价调整至5500-5600元/，当天售罄。,6-8月无新品推出，但每周持续暖场活动，积极蓄客的同时也有效地吸引着未成交客户。,9月、11月两次加推位置较好的楼座，折后均价升至6300-6600元/，买房送车位等优惠活动有力的促进了销售。,说辞巧以楼座位置为由，以特价房为形式，销售完成后价格快速回涨，充分考虑老客户的感受，无损企业口碑。,14,8000120100单位：套8060典型项目 星汇凤凰星,5,区域市场 福山区2019年福山区供应90万，成交55万；市场存量为45万，存销比在年末降至7个月，市场竞争风险较低。,供求量

15、价走势,2015100,6000400020000,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,504030,供应量（万）,成交量（万）,成交均价（元/）,1510,存量及存销比,20100,50,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,15,5区域市场 福山区供求量价走势20600012.1234,典型项目 香逸中央香逸中央项目位于福山区主干道福海路东侧，是引领福山区房地产市场进入高速发展期的重要项目。项目区位图：,项目名称开发商整体推广建筑设计,香逸中央烟台沪丰房地产开发有限公司山东鑫汇房地产开发有限公司北京中外建建筑设计有限公司,项

16、目地址投资商销售代理公司物业公司,福海路东侧，汇福街与崇文街之间深圳市合正房地产集团有限公司中核投资有限公司烟台沪丰房地产开发有限公司深圳市合正物业服务有限公司,总建筑面积总户数物业费均价绿化率,60万5000户1.3元/平方米月5600元/45.8%,总占地面积车位配比建筑类别容积率物业类型,20万1:1多层，小高层，高层2.54住宅、商铺,项目效果图：,16,典型项目 香逸中央项目名称香逸中央项目地址福海路东,典型项目 香逸中央2019年，香逸中央开盘两次，推出447套、63套高层产品，去化率分别为62%和98%，低价入市是项目成功的先决因素。,12月2日加推1栋高层,9月22日开盘四栋高

17、层,9月22日开盘情况供应情况：香逸中央本次开盘楼栋45#、46#、47#、49#四栋高层楼座，推出447套房源，户型面积区间是79-156，折后均价5600元/。认购情况：开盘当天到场客户约320组，约600人左右，截止至上午12点认购275套房源，认购率62%。12月2日开盘情况供应情况：香逸中央本次加推50#楼的部分房源，共推出63套，户型面积是84的二房，折后均价5800元/。认购情况：加推当天到场客户约95组，约160人左右，截止至上午11点认购62套房源，认购率98%；17,典型项目 香逸中央12月2日加9月22日开9月22日开盘,区域市场 开发区2019年开发区供应67万，成交3

18、7万；年末市场存量为87万，存销比为33个月。,2015,10000,供求量价走势,1050,50000,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,100,供应量(万),成交量（万）,成交均价（元/）,80,存量及存销比,500,400,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,18,区域市场 开发区2010000供求量价走势1050001,典型项目 澎湖山庄,金桥澎湖山庄本土企业逆袭，专注刚需、高附加值成就项目热销。,项目简介,该项目位于开发区长江路以南，东岳汽车对面，由烟台本土开发企业金桥置业投资，总建面29万，分三期开发，建筑类型涵

19、盖多层、小高、高层，地中海风格，主力户型74-93。,销售情况,该项目自2019年7月份开始蓄客，蓄客期长达一年，2019年7月7日项目首次开盘，推4栋高层（16-18F），共计408套房源，面积74-112，当日去化377套，去化率达92%，均价5800元/，购房者以地缘性刚需客户为主。,19,典型项目 澎湖山庄金桥澎湖山庄本土企业逆袭，专注刚需、,典型项目 澎湖山庄户型面积集中度高，60万以内刚需产品占92%，客厅飘窗位置赠送是卖点。客厅飘窗位置全赠送，约2.0,户型2室2厅1卫,面积()74-81,供应套数272,观景阳台半赠送约2.8两室两厅一卫/78-79平方米,客厅飘窗位置全赠送，

20、约2.5两室两厅一卫/90-92平方米,2室2厅1卫2室2厅2卫90以下户型占67%90-97户型占25%112户型占8%全部两室观景阳台半赠送约2.8,90-97112,1023460万以内刚需产品为主导,20,典型项目 澎湖山庄户型面积()供应套数观景阳台客厅,区域市场 莱山区2019年莱山区供应53万，成交33万，供求相对平衡；年末存量降至79万，存销比为24个月。,30,10000,205000,供求量价走势,10,0,0,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量及存销比,100500,供应量(万),成交量（万）,成交均价（元/）,40200,12.1,2,3,

21、4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,21,区域市场 莱山区301000020供求量价走势10001,典型项目 中铁逸都中铁逸都是中铁集团在烟台的开山之作，项目位于港城东大街南侧，是莱山区重点打造“四轴布局”战略的交通要塞。,项目名称开发商建筑设计营销策划广告策划总建面积开工时间车位总数绿化率楼板价首次开盘,中铁逸都烟台中铁置业有限公司深圳方佳设计院北京协众联城房地产顾问有限公司烟台大山广告设计有限公司3010382019-8-10200060%1929元/2019-7-7,项目地址投资商销售代理公司景观设计总占地面积总户数开发批次容积率车位配比物业类型销售均价,烟台莱

22、山区山海路与港城东大街两大城市主干道交汇处中铁置业集团有限公司北京协众联城房地产顾问有限公司SEETO（香港）景观设计有限公司1293582000三期开发2.31:1小高层、高层、洋房均价7000元/,项目区位图：项目效果图：,22,典型项目 中铁逸都项目名称中铁逸都项目地址烟,86%,典型项目 中铁逸都莱山区为中高端项目聚集区，区域刚性需求并未得到有效释放，中铁逸都一期以小面积、低总价的首置产品为主，满足了市场客户的主流需求。中铁逸都各面积段供应套数对比,17%,3%,6%,74%,中铁逸都以首置产品为主：90以下首置产品占比为86%成功要素：,90以下,90-120,120-144,144

23、-180,180以上,1、精准定位。小面积、低总价产品受客户认,中铁逸都各面积段成交套数对比2% 1%11%,同，2019年烟台刚性需求爆发，首置产品成为市场热销产品。2、品牌优势。中铁逸都项目是中铁在烟台的开山之作，中铁重点打造品牌优势，受烟台市场客群认同。,90以下,90-120,120-144,144-180,180以上,23,86%典型项目 中铁逸都17%3%6%74%中铁逸都以首,5,区域市场 高新区2019年高新区供应55万，仅成交16万，供求有所失衡；年末存量降至111万，存销比为42个月，位于六区风险高位。,供求量价走势,15100,1000050000,12.1,2,3,4,

24、5,6,7,8,9,10,11,12,150100,供应量(万),成交量（万）,成交均价（元/）,200150,存量及存销比,500,100500,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,24,5区域市场 高新区供求量价走势151000012.123,典型项目 中海紫御公馆中海紫御公馆是中海集团在烟台的首个项目，成交楼板价高达3945元/，在当时创造了烟台的地王。,项目名称开发商建筑设计广告策划物业公司总建面积拿地时间开工时间绿化率容积率,中海紫御公馆中海地产集团有限公司香港梁黄顾设计咨询有限公司深圳市孙新陆企业形象策划有限公司中海物业管理有限公司烟台分

25、公司27万2019-12019-7-135%2.46,项目地址投资商销售代理公司景观设计总占地面积本次推案面积楼板价开发批次车位配比物业类型,烟台市高新区港城东大街东端中海地产集团有限公司自销泛亚国际景观设计有限公司81218828433945元/三期开发1:1.5高层、联排别墅,项目区位图：项目效果图：,25,典型项目 中海紫御公馆项目名称中海紫御公馆项目地址,40,20,典型项目 中海紫御公馆中海紫御公馆自2019年3月入市以来，销售表现一般，10月高层低价入市，对项目的销售情况拉动明显。,单位：套8060,烟台中海2019年成交套数走势,2019年10月，中海高层低价入市，均价由8300

26、元/调整至7000元/。,2019年烟台中海成交面积为3.62万，成交金额为3亿元,。10月份价格调整是促成中海成交较好的主要原因。从三个,0,2019.3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,纬度数据来看：,成交套数烟台中海2019年销售情况,1、成交套数。3-9月仅成交62套，10-12月成交147套；,项目名称,销售金额（亿）3-9月 10-12月,销售面积（万）3-9月 10-12月,2、销售金额。3-9月销售1.15亿，10-12月销售1.85亿；,中海紫御公馆合计,1.15,3,1.85,1.12,3.62,2.5,3、销售面积。3-9月销售1.12万平米，10-12月2.5

27、万。,26,4020典型项目 中海紫御公馆单位：套烟台中海2019年,5,区域市场 牟平区2019年牟平区供应66万，成交25万；年末存量增至81万，存销比为26个月。,供求量价走势,15100,12000800040000,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量及存销比,100500,供应量（万）,成交量（万）,成交均价（元/）,200150100500,12.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,存量（万）,存销比,27,5区域市场 牟平区供求量价走势151200012.123,典型项目 龙湖葡醍海湾龙湖葡醍海湾2019年龙湖共开盘4次，分别推出度

28、假小院、叠院、叠拼、高层四种产品，当日销售率均超过50%。,2019.3.252019.6.222019.7.222019.10.20,度假小院产品49，59-69万/套，当日推出100套，认购70套，开盘认购率70%。葡醍院落产品（叠院）3叠，100-160，125-155万/套，当日推出234套，认购128套，开盘认购率55%。托斯卡纳叠拼产品2叠，200-326，200-270万/套，当日推出60套，认购30套，开盘认购率50%。龙湖公馆高层产品高层，88-115，6500元/，当日推出132套，认购86套，开盘认购率65%。28,典型项目 龙湖葡醍海湾2019.3.25度假小院产品,典

29、型项目 龙湖葡醍海湾,不俗的销售业绩来源于成功的营销理念与差异化的产品塑造。,成功因素一：高愿景规划,8100亩的项目用地刷新烟台单盘最高记录，庞大的项目规模显示出企业的雄厚资金实力，从心理上给予客户可信赖感；现阶段地块位置偏远、认知度低，周边配套相对匮乏且档次较低，项目热销的因素之一为向好的远期规划，B、C地块中的迪斯尼乐园、总部基地、会展中心、游艇码头及政府规划中的养马岛度假区营造出向好的发展前景与投资潜力。,成功因素二：差异化产品,新颖的托斯卡纳、香格里拉立面、五重浓荫设计吸引客户眼球，合理的总价控制与市面传统产品正面PK，60万、150万、200万可圆别墅梦想。,成功因素三：“全方位”

30、营销,客户资源全覆盖：开盘前大规模CALL客、短信、报广整版面媒体诉求：高频次、大篇幅的媒体推广,紧凑的线下活动：定期举行暖场活动，保持项目关注度,29,典型项目 龙湖葡醍海湾不俗的销售业绩来源于成功的营销理念,区域市场表现2019年芝罘区、福山区热度较高，其中芝罘区位列成交金额榜首，福山区位列成交面积榜首。,2019年烟台商品住宅区域成交金额排行榜,2019年烟台商品住宅区域成交面积排行榜,排名123456,区域芝罘区福山区莱山区开发区牟平区高新区,成交金额（亿元）34.129.423.620.818.911.7,排名123456,区域福山区芝罘区开发区莱山区牟平区高新区,成交面积（万）55

31、.451.737.333.126.216.1,30,区域市场表现2019年烟台商品住宅区域成交金额排行榜201,项目排行榜2019年，一线房企在烟台市场已占据大半边江山，专注刚需、产品差异化、积极调整价格策略楼盘销况理想。,2019年烟台商品住宅项目成交金额排行榜,2019年烟台商品住宅项目成交面积排行榜,排名12345678910,项目龙湖葡醍海湾假日风景保利香榭里公馆星汇凤凰阳光首院富甲逸品万象城中海紫御公馆澎湖山庄中铁逸都,区域牟平区福山区莱山区芝罘区福山区芝罘区莱山区高新区开发区莱山区,成交金额（亿元）9.814.723.433.383.253.233.143.002.682.57,成

32、交量（万）6.438.165.085.455.674.304.333.624.863.64,排名12345678910,项目假日风景龙湖葡醍海湾阳光首院星汇凤凰保利香榭里公馆澎湖山庄鸿福名城万象城富甲逸品东尚蓝湾,区域福山区牟平区福山区芝罘区莱山区开发区福山区莱山区芝罘区开发区,成交量（万）8.166.435.675.455.084.864.414.334.304.18,成交金额（亿元）4.729.813.253.383.432.682.143.143.232.45,数据口径：商品住宅备案数据31,项目排行榜2019年烟台商品住宅项目成交金额排行榜2019,场,回,暖,信,号,强,市场小结,在

33、相对宽松的政策环境下，刚性需求集中释放，市场回暖信号强烈。,市,2019年整体市场表现量增价稳，呈现回暖迹象,存量市场增速有所放缓，市场竞争风险有所降低,福山区、芝罘区表现良好，高新区仍处于竞争风险高位,专注刚需、产品差异化、积极调整价格策略的项目表现优异,烈,32,场回暖信号强市场小结在相对宽松的政策环境下，刚性需求集中释放,年度市场总结,CRIC对于2019年政策走向与市场走势持,乐观谨慎态度。,政策环境 2019年政策已经筑底，调控主基调并未放松； 货币政策放松差异化信贷政策促进了市场的回暖； 年末一系列表态为明年楼市调控定调； 烟台闯关意愿不高，政策执行具有滞后性。,整体市场 2019

34、年，烟台六区商品住宅市场共成交238万，成交量较去年同比增长17%；成交金额为144亿，同比增长4%； 存量市场增速有所放缓，市场竞争风险有所降低。, 2019年芝罘区、福山区热度较,年度市场, 以龙湖、万科、越秀为代表的,高，其中芝罘区位列成交金额榜首，福山区位列成交面积榜首。 高新区市场竞争风险较大，市场存量与存销比均位列烟台六区竞争风险之首。区域市场,产品差异化、专注刚需、积极调整价格策略的项目表现优异。 2019年，一线房企在烟台市场已占据大半边江山，成交金额占据前十中的七位，成交面积占据前五位。项目表现,33,年度市场总结CRIC对于2019年政策走向与市场走势持乐观谨,PART 2

35、 探索2019,34,PART 2 探索201934,未来调控方向2019年仍将以坚持调控不放松为主基调，政策层面有望得到进一步的宽松，但不排除由于市场回暖而引发新一轮调控的可能。,1坚持调控不放松,2地方政府闯关意向强烈,3货币信贷政策有放松趋势,4市场回暖诱发新一轮调控,闯关35,未来调控方向1234闯,大。,2019年政策预测,预测一货币政策有放松趋势2019年经济增长放缓和通胀压力并未得到有效解决， 年末中央经济会议明确提出要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。从货币政策工具的使用来看，央行降息与加息的可能性都不太大，可能频繁使用的工具仍是法定存款准备金率与逆回购。,预测二支持合

36、理的改善性需求购房宏观调控政策“误伤”合理自住与改善性需求，2019年实行差异化信贷政策，放松首套房；2019年住建部表示支持合理的自住和改善性需求，这意味着改善性被列入购房支持对象，改善性需求主要是针对二套以上住房，有可能会与限制条件挂钩。,预测三房产税有望铺开房地产税是调控长效机制中的重要内容，从目前情况来看，短期内推出仍有较大难度，预计下半年有望铺开；政府明确房地产税来衔接限购来调控楼市，预计会以一、二线城市试水，烟台执行的可能性不,36,大。2019年政策预测预测一预测二预测三36,2019年市场预判2019年上半年市场表现或将延续去年回暖态势，三到六月是强销期，进入三季度后，市场或将

37、受政策影响而发生新的变化。,市场走势,低迷期,强销期,变化期政策持续放宽,季节性调整,新一轮调控,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2个月,重点把握,第三、四季度,2019年初受节日、气候等影响，预计会有2个月的成交低迷期。,预计进入3月以后，大量开发商开始进入集中推广，抢占客户的阶段；3月至6月，经过4个月的上升期，客户成交热情降低。,第三季度面临政策调整；如政策放缓，则市场上升期会拉长；如出现新一轮的调控，依照2019年的趋势，客户的购买热情会逐渐下滑；第四季度预计有小幅季节性调整。,关键节点,37,2019年市场预判市低迷期强销期变化期季节性调

38、整新一轮调,风险预测2019年烟台各区域竞争风险有所缓解，其中福山区、芝罘区风险最小，牟平区、开发区其次，莱山区、高新区风险最大。,供求比,2019年区域风险域,供求比,2019年区域风险域,4.0以上,莱山区,4.0以上,3.0-4.0,牟平区,3.0-4.0,高新区,2.0-3.0,开发区,芝罘区,高新区,2.0-3.0,牟平区,1.0-2.0,福山区,1.0-2.0,福山区,开发区,莱山区,1.0以下,1.0以下,芝罘区,12个月以下,12-18个月,18-24个月,24-36个月,36个月以上,12个月以下,12-18个月,18-24个月,24-36个月 36个月以上,去化周期,去化周

39、期,安全区域,中度风险,高度风险,安全区域,中度风险,高度风险,38,风险预测供求比2019年区域风险域供求比2019年区域风险,0,潜在供应2019年烟台六区新增成交土地（住宅）总建面501万。,单位：万30025020015010050,2019年烟台六区市新增土地（住宅用地）,芝罘区,莱山区,开发区,福山区,高新区,牟平区,占地面积建筑面积,2639,1922,115259,3035,3074,3972, 2019年新增成交土地（住宅）总建面501万，土地成,2019年-2019年土地成交建筑面积走势（单位：万）,交量呈现逐年下滑态势，受市场环境影响，企业拿地意向较为谨慎；,2019年2

40、019年,501,691, 开发区是拿地的热点，加剧区域未来竞争趋势。,0,200,400,600,800,39,0潜在供应单位：万2019年烟台六区市新增土地（住宅用地,+,+,=,=,风险预估,现有存量467万去化压力,短期供应913万年去化量,潜在供应501万,合计1881万去化周期,1881万,238万,8年,注：短期供应为预估项目未售数据、潜在供应为2019年拿地未开工量应对策略资金流为先面对长达8年的去化周期，建议目前持有较多土地的开发商合理调整销售策略，以资金流稳定为先，确保库存土地能够顺利开发；谨慎拿地对于有土地需求的开发企业，建议其加大可行性研究的力度，综合各方面情况慎重规划

41、项目未来发展，弱化未来可能存在的竞争压力。40,+=风险预估现有存量短期供应潜在供应合计1881万,策略建议,2019年策略建议,把握四个月强销期重点把握客户购买热情较高的四个月时间，预计为3-6月，建,议开发商对其重点把握，尽可能多的在此时间段内突击业绩指标，避免可能会由于市场回暖而陷入新一轮调控的被动之中；,专注结构性机会刚性需求仍将是烟台市场的主流需求产品，福山区、芝罘区都出,现结构性良性去化，建议开发企业进行重点研究，进一步把握结构性机会。,41,策略建议2019年策略建议把握四个月强销期重点把握客户购,PART 3 准确拿地投资远期,42,PART 3 准确拿地投资远期42,战略规划

42、蓝色经济区规划提升烟台城市能级，未来烟台将以东部发展为契机，引领新一轮的发展。2019年，国家批复”山东半岛蓝色经济区”上升为国家,滨州-东营组团,烟台YanTai烟台-威海组团,战略，烟威组团成为重点培育的三大城镇组团之一，烟台被赋予骨干城市地位，由长期以来的国家战略旁观者成为国家战略主要承担者。2019年，烟台出台东部高科技海洋经济新区建设规划，烟台将以东部发展为起点，带动城市快速发展。,青岛-潍坊-日照组团43,战略规划滨州-东营组团烟台战略，烟威组团成为重点培育的三,发展策略烟台发展重心由“两翼扩展”转变为“东部先行”，目前正处发展起步时期，将着力完善基础设施，形成新的产业布局。烟台,

43、十一五发展思路,一极领先,东进-西拓-南扩城市呈线状发展，发展重心由中心城区向两翼转移。,多级崛起十二五发展思路“一极领先，多级崛起”城市呈块状发展，东部将作为领先极率先获得发展。,东部新区发展三步走快速起步阶段（2019-2019）：完善基础设施，形成特色鲜明的产业结构；全面突破阶段（2019-2019）：海洋科技创新、高新技术产业发展和旅游物流商务城建方面全面突破；完善提升阶段（2019-2020）：区域在全市经济发展战略地位及作用突出，形成具有辐射作用的增长极。44,发展策略十一五发展思路一极领先东进-西拓-南扩多级崛起东,产业比重烟台第三产业比重逐年上涨但绝对值仍处较低水平，十二五期间

44、提出先进制造业与现代服务业“双轮驱动”发展战略，将有利于促进商办类物业发展。,2019-2019年烟台市三产比重发展趋势,比值青岛烟台济南潍坊威海日照,一产4.63%7.37%5.40%10.14%8.11%9.23%,二产47.63%57.69%41.51%55.38%53.97%54.42%,三产47.74%34.94%53.09%34.48%37.92%36.35%,支柱产业旅游业、电子类食品、机械、化工、电子电子信息、交通装备、机械装备机械装备、纺织服装、海洋化工外贸出口、旅游、渔业制造业、旅游业、钢铁/化工行业,烟台市的产业结构以二产为主，二三产业并重发展。“十一五”期间，三次产业比

45、例由9.8:59.5:30.7调整为7.7:58.933.4，虽然第三产业产值比重逐年上升，但对比青岛、济南城市来看，烟台三产比重仍有较高提升空间。“十二五”规划将2019年全市三次产业比例的预期目标定为5：55：40。,烟台市十二五规划提出坚持走新型工业化道路，加快调整优化产业结构，形成先进制造业和现代服务业“双轮驱动”、三次产业结构合理、富有竞争力的现代产业体系。加快发展现代服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，做大服务业总量和规模，提高比重和层次，推动服务业跨越发展。,45,产业比重2019-2019年烟台市三产比重发展趋势比值,发展机会烟台六区城市居住功能向西部、南

46、部迁移，中部商办能级将获提升，产业地产、旅游地产将向东部发展。,开发区大力拓展西部，重点发展古现、八角、大季家，建设九大居住片区,芝罘区“十大聚集区”建设，重点推进现代服务业发展及旧村改造,高新区“一心四带”重点发展科技、金融及旅游业牟平区“一滩一带两湾三区”重点打造娱乐生态旅游业福山区重工业外移，中部、南部加快村改实施，改善居住环境莱山区“北都南城”，北部重点发展高端综合体及产业地产，居住需求南移46,发展机会开发区大力拓展西部，重芝罘区“十大聚集区”,规划小结,蓝色规划提升烟台战略地位，政府投资重点落向东部！,产业布局明晰化，现代服务业发展将促进商办类物业建设！,居住向西部、南部迁移，中部商办能级提升，东部发展旅游业！,2019年策略建议,刚需西进、中部商办化、东部产业、旅游化成为当前烟台房地产市场发展机遇。,47,规划小结蓝色规划提升烟台战略地位，政府投资重点落向东部！产业,感谢聆听！,48,感谢聆听！48,谢谢,骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷箩侣郎虫林森-消化系统疾病的症状体征与检查林森-消化系统疾病的症状体征与检查,谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷,