物业管理基本制度与政策讲义第12讲第六节物业服务合同.docx

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1、第六节物业效劳合同第二章物业管理效劳大纲要求：前期物业效劳合同的特征；前期物业效劳合同的时效；前期物业效劳合同的主要内容；物业效劳合同的主要内容；两种物业效劳合同的区别。物业效劳合同属于民事合同的范畴，是业主、物业效劳企业设立物业效劳关系的协议。物业效劳合同的当事人中，物业效劳企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业效劳企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，表达在物业效劳合同的具体内容中。?条例？明确地将业主和物业效劳企业之间的合同定义为物业效劳合同。物业管理属于效劳性行业，物业效

2、劳企业提供的是一种效劳。一般认为，物业效劳合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型。物业效劳合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。物业效劳合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业效劳合同。种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业效劳企业所签订的物业效劳合同；一种是业主或业主大会选聘物业效劳企业所签订的物业效劳合同。知识点一：前期物业效劳合同?条例?对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业效劳企业所签订的合同，称为前期物业效劳合同，将业主或业主大会与物业效劳企业所签订的

3、合同，称为物业效劳合同。（一）前期物业效劳合同的特征（轮换考点）由建设单位选聘物业效劳企业对物业实施管理效劳，物业效劳合同在建设单位和物业效劳企业之间签订，称为前期物业效劳合同。前期物业效劳合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接中发挥着重要的作用，特征如下：1 .前期物业效劳合同具有过渡性；2 .前期物业效劳合同是要式合同；3 .前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订；4 .前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订。1 .前期物业效劳合同具有过渡性前期物业管理活动的过渡性，决定了前期物业效劳合同的过渡性。一旦业主大会成立并选聘了物业效劳企业，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效

4、，前期物业效劳合同即终止，意味着前期物业管理阶段结束,进入了通常情况下的物业管理阶段。2 .前期物业效劳合同是要式合同要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广阔业主的公共利益，？条例？要求前期物业效劳合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业效劳企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。3 .前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订为了维护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益?条例?规定，建设单位选聘物业效劳企业的，应当与物业效劳企业签订前期物业效劳合同。通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约中，明确了

5、建设单位代为签订前期物业效劳合同的内容，而且由于建设单位作为物业的初始业主，自然享有首次选聘物业效劳企业的优先权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权，构成了签订前期物业效劳合同的法理依据。4 .前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订应当将公开、公平、公正的竞争机制引入前期物业效劳企业的选聘过程，而招投标方式表达了时机均等的市场原那么，既有利于遏制建设单位利用优势地位损害业主的权益，也有利于物业效劳企也平等参与市场竞争。？条例?规定，除投标人少于3人或者规模较小的以外，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。（二）前期物业效劳合同的时效由建设单位与物业效劳企业签

6、订前期物业效劳合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业效劳企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业效劳企业条件具备后，必须赋予业主选聘物业效劳企业的自主权。?条例?第二十六条对此做出了特别规定：“前期物业效劳合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。?条例?关于前期物业效劳合同的规定，可以从以下两方面理解：一方面，前期物业效劳合同可以约定期限。与其他一次性效劳不同,物业管理效劳具有长期性的特点。前期物业效劳合同约定期限，在便于物业效劳企业作出科学、合理商业预期的同时，也可以催促业主及时成立业主大会，尽快行使自行选聘物业效劳企业的权

7、利。另方面，前期物业效劳合同是种附终止条件的合同虽然期限未满，但业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同自然终止。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业效劳企业，进入了正常的物业管理阶段，前期物业效劳合同就完成了它的阶段性目标而自动终止，终止的时间以业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效时为准。（三）前期物业效劳合同的主要内容（必考点）为标准和指导建设单位与物业效劳企业签订前期物业效劳合同，建设部于2004年9月制订并发布了？前期物业效劳合同示范文本）?o根据示范文本，前期物业效劳合同应包括以下内容：1 .合同当事人与物业的根本情况；2 .物业

8、效劳内容与质量；3 .物业效劳计费方式；4 .物业经营管理活动的内容；5 .物业的承接查验；6 .物业的使用与维护；7 .违约责任；8 .其他事项。1 .合同当事人与物业的根本情况主要包括合同当事人情况和物业的根本情况两方面。2 .物业效劳内容与质量物业效劳企业提供物业效劳的工程，一般包括：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、平安防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理效劳；（8）物业档案资料管理。当

9、事人可针对所提供的效劳工程，具体承诺各项效劳到达的效劳水平和质量标准，作为合同的附件。对于向特定业主提供单独议价的其他效劳，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、提供家政效劳等，也可以在前期物业效劳合同列明，但不属于公共效劳工程。3 .物业效劳计费方式包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业效劳企业协商后，可以选择其中的一种计费方式。4 .物业经营管理活动的内容物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业效劳企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低效劳本钱，扩大

10、利润空间。建设单位与物业效劳企业可以就物业经营活动的工程做出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的工程名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营工程的收费标准；(4)业主与物业效劳企业关于经营工程收费或利润的分成比例。5 .物业经营管理活动的内容对于停车管理效劳，物业效劳企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理效劳协议，明确双方在车位使用及停车管理效劳等方面的权利义务。除停车管理效劳工程外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当在前期物业效劳合同中，明确约定权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施,

11、统一委托物业效劳企业经营管理，建设单位与物业效劳企业也可以在前期物业效劳合同中，统一约定业主与物业效劳企业对经营收入的分配比例或数额。前期物业效劳合同中物业的承接查验应当包含以下几个方面的内容:（D说明查验的共用部位共用设施设备的内容；（2）双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；（3）建设单位应承当的责任和解决方法；（4）建设单位应向物业效劳企业移交的资料；（5）建设单位的保修责任等。6 .物业的使用与维护前期物业效劳合同中物业的使用与维护应当包含以下几个方面的内容：（1）建设单位和业主、使用人配合实施物业管理效劳规章制度的义务；（2）物业效劳企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施；

12、（3）物业效劳企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；（4）业主装饰装修房屋的约定；（5）物业管理用房的具体约定。7 .违约责任主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及特殊情况下的免责条款。8 .其他事项主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。知识点二：物业效劳合同?条例?第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业订立书面的物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。?条例?规定物业效劳合同的主要内容，目的在于引导物业管理当事人在订立物业效

13、劳合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行，减少不必要的误解和争议。物业效劳合同应当具备以下主要内容：（必考点）1 .物业管理事项2 .物业效劳质量4 .双方的权利义务5 .专项维修资金的使用和监督6 .物业管理用房7 .合同期限8 .违约责任1 .物业管理事项业主与物业效劳企业在物业效劳合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理效劳的具体内容，双方未达成一致的效劳工程或履行中发生的新工程，协商一致后应当另行签订补充协议。2 .物业效劳质量约定物业效劳质量就是约定各项具体效劳应当到达的标准。只约定物业效劳事项不约定物业效劳质量，或者约定效劳质量不明确，会造成合同履行争议

14、。因此，约定效劳质量必须具体、细致。业主与物业效劳企业可以参照?普通住宅小区物业管理效劳等级标准？以及本地区的物业效劳指导标准，结合物业工程情况、物业收费标准以及业主对物业效劳的需求，协商确定物业效劳质量要求。3 .物业效劳费用首先要明确物业效劳的收费方式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费方式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或酬金比例、交费时间、交费方式及结算方式等。4 .双方的权利义务双方的权利义务是指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。例如，业主大会和业主委员会对物业效劳企业效劳质量的监督方式；物业效劳企业分包专项效劳事项的权利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务；

15、物业效劳企业公示物业效劳工程、效劳标准、收费标准的义务；物业效劳企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规行为的义务等。5 .专项维修资金的使用和监督在遵守住宅专项维修资金法规政策的根底上，合同应当约定物业效劳企业申请、使用和结算专项维修资金的方式以及业主大会、业主委员会监督权利的行使等内容。6 .物业管理用房必要的物业管理用房是物业效劳企业开展物业效劳的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，？物权法？、？条例？已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。7 .合同期限合同期限，是指合同的有效期。物业效劳合同一般属于长期的持续性合同，需要当事人对合同

16、的期限进行约定。物业效劳合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。8 .违约责任违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比拟详细。为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业效劳合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原那么和自身的情况，对违约责任做出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。物业效劳合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据行业交易惯例和物业效劳需求商定的其他条款，如，约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、后合同义务、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。关于物业管理资料的移交问题（轮换考点）房屋

17、和附属设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理效劳的根本条件，关于物业管理资料的移交问题，？条例?对此作出明确规定：一是物业效劳企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业效劳企业移交物业管理资料；二是物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业效劳企业的，物业效劳企业之间应当做好交接工作。除此之外，物业效劳企业与业主应当就物业管理资料的移交内容和程序规那么在物业效劳合同中明确约定。知识点三：两种物业效劳合同的区别前期物业效劳合同与物业效

18、劳合同的主要区别是：第一，合同签订主体不同。前期物业效劳合同的委托方是建设单位，物业效劳合同的委托方是业主委员会。第二，合同的内容不同。前期物业效劳合同的内容具有特殊性，除规定日常物业效劳内容外，还应当针对物业效劳企业的早期介入、物业共用部位、共用设施设备的承接查验、开发建设遗留问题的解决、保修责任以及入住管理效劳等内容作出规定；物业效劳合同那么主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维修、养护、管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。第三，存在阶段不同。前期物业效劳合同仅存在于前期物业管理阶段，此时业主人住人数较少且尚未成立业主大会；物业效劳合同存在于建筑物生命周期的绝大多数时间。第

19、四，合同履行期限不同。？条例?对前期物业效劳合同的期限作出特别的规定，虽然可以约定期限，但前期物业效劳合同期限内，只要业主委员会与业主大会选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同生效，前期物业效劳合同终止；物业效劳合同的期限，法律法规并无特别规定，由双方当事人协商确定。单项选择例题1 .确立业主和物业效劳企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据是0。a.物业管理条例b.物业管理合同c.前期物业效劳合同d.物业效劳合同答案：d2 .物业效劳合同属于()的范畴。a.民事合同b.行政合同c.居间合同d.代理合同答案：a3 .物业效劳企业和业主之间的关系是0。a.平等的民事主体的关系b.领导者与被领导者的关系c.管理者与被管理者的关系d.决策者与执行者的关系答案：a多项选择例题4 .物业效劳合同应当约定的内容包括0。a.物业管理事项、物业效劳质量、物业效劳费用b.双方的权利义务c.专项维修资金的使用和监督、物业管理用房d.物业转让的条件e.合同期限、违约责任答案：abce5 .前期物业效劳合同的特征包括0。a.前期物业效劳合同具有过渡性b.前期物业效劳合同是要式合同c.前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订d.前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订e.前期物业效劳合同是无偿合同答案：abed