福清市场调研报告1.docx

知己知彼，方能百战不殆。市场调研的价值不单单是对市场的精理，而是在梳理的层面上找到工程的价值点，形成价值健，以为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，它是整个地产工程操作战略的基石和凭借.目录第一局部福清概况2一、福清区位2、3三、行政区划3四、资源3五、经济概况4第二局部福清房地产市场宏观研判6一、福清房地产开展概况6二、福清房地产开发区域分布及其特点8三、福清房地产住宅价格区间及其走势12四、福清房地产住宅工程特性及其开展趋势13五、福清房地产消费特性及其开展趋势15六、可类比工程个案分析16七、房地产市场前圾预测26第三局部福清城区商业街区专项调研28一、福清城区商业开展概况28二'商业格局29三、街区环境综述30四、商业业态分布及其特点30五、各街区商业概况31六、可类比商业工程分析38七、商业圜研小结40第四局部福清市区及乡镇消费群分析未定义书筌.一、目标消费区域选择45二、目标消宜群描述47第五局部媒体分析49一、媒体类型及分析49二、媒体选择建议54第五同部工程SWOT分析56一、工程概况分析56二、SwoT分析58第六局部工程定位与资源整合建议错误!未定义书筌.一、工程定位61二、资源整合建议61三、工程苜销推广思路建议62四、工程广告推广思路建议63第七局部方案说明63第一局部福清概况一、福清区位福清位于福建省东部沿海,东经11921',北纬2534'与台湾隔海相望。福清属亚热带海洋气候,年均气温18.8C年均无霜期365大，年均降雨量1525富米,气候湿和，光热充足，雨量充分，四季常青。福清市现辖20镇1街465个村（居），市域总面积2430平方公里,总人口120万。几年来，福清充分发挥近台、多侨、山海资源丰富的优势，着力锻造农业和外向型经济坚强”两翼"，推动经济和社会全面、快速、健康开展，综合经济实力连续五年位居全省十强县（市）第三位,县域经济总员居"全国自强”第十四位。二、历史建制福清简称“融。地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼,是一座古老而又年轻的城市早在4D00多年前的新石器晚期，就有先民在这块土地上繁衍生息。唐圣历二年（699）析长乐县南乡出万安县，天宝元年（742）改福唐县，五代梁开平二年（908）至后唐同光元年（923）曾名永昌县。五代闽龙启元年（933）更名福清县。元元贞二年（1296）升为福清州，明洪武元年（1369）更为县。历届泉州、福州、长乐郡、长乐府、福州、福安府、福州路、福州府、闽海道,1949年8月16E1.解放，历属闽侯专区、晋江专区、闽侯专区、芾田地区、福州市。1990年撤县设省辖县级福清市，由福州市代管。三、行政区划（一）福清市区I、玉屏街道办事处2、龙山街道办事处3、龙江街道办事处4、宏路街道办事处5、石竹街道办事处6、音西街道办事处7、阳下街道办事处（二）乡镇1、音西镇2、融城街道3、阳下镇4、宏路镇5、东张镇6、镜洋镇7、一都镇8、渔溪镇9,上迳镇10、江阴镇Ik新厝镇12、海口镇13、城头镇14、南岭镇15、龙田镇16、江镜镇17、港头镇18、高山镇19、三山镇20、沙埔镇21、东瀚镇四、资源福清地处海峡西岸核心区，拥有丰富.的港口资源、把守陆海交通要冲的区位优势.福清是祖国大陆距台湾最近的城市,与台湾最近处新竹市相距仅80海里，南青灼台轮停泊点己成为福建省重要的对台贸易商品集散地.开展对台经贸前景十分广阔.兴化湾、福清湾两大天然港湾南北拱卫，水深港阔，可建设大型深水泊位，是国家一类开放口岸。区内融侨集装箱码头开通定期往返香港的航线和美西航线厦门福清支线，3万吨级元洪码头已对外轮开放。江阴3万吨兼苑5万吨级码头正在紧张施工,预计明年六月份完工,将成为福清经济开展的新增长点。福清是全国著名侨乡，有60多7j旅外乡亲遍布东南亚、欧美等76个国家和地区，拥有雄厚的经济大力。广阔海外乡亲爱乡恋土，致富不忘桑梓,带动海外工商界人士来融投资兴业，走出一条”以侨引台、以侨引外、侨台外联合开发"的路子。拥有国家级融侨经济技术开发区和国务院批准的成片上地开发区一元洪投资区，三资企业工业产值、出口总值位居全省县（市）首位，形成了以电子、塑胶、汽车玻璃、食品等为骨干的外向型经济体系。福清山多海阔,气侯宜人，自然费源十分丰富.全市海岸线长达348公里，占全省的13%.山地102万亩,浅海滩涂92万亩，耕地5071亩。以此为依托的现代农业开展迅猛，成为海峡两岸农业合作试验区和全省现代农业（水产、畜牧）试点县（市），农业增加值位居全国第14位。到2005年全面实现宽裕型小康，到2010年在全省率先根本实现现代化，把福清建设成为现代化工业港口城市。五、经济概况（一）综合：2004年以来福清经济社会继续保持强劲的开展势头，主要经济指标延续了近年来不新增长的上升势头，到达了进入新世纪以来的好水平，福清各项事业又登上了新的更高的开展平台.21）04年其中财政总收入到达20.38亿元，实现地区生产总值303.28亿元，规模以上工业产值到达470.97亿元，分别增长23%、15.56%和45.06%,主要经济指标的增量、增幅均位居福州各县市区前列.特别值得一提的是，去年用民经济实现了“三个历史性跨越，一是地区生产总值从2001年突破200亿到2004年突破300亿元大关，仅用了3年时间；二是财政总收入在2001年10.27亿元根底上根本实现了翻一番，也仅用了3年时间，成为全省第二个财政收入过20亿元和国税收入过IQ亿元三个县市之一.(二)投资、消费和出口：投资、消费和出口，作为拉动经济增长的“:大需求”，都得到快速增长.全社会固定资产投资强势增长，全年累计完成投资总额66.94亿元，增长53.4%：“亲情工程”成效逐步显现，在海外、在国内和在福清的“三支福清人队伍”已经成为推动福清经济开展的中坚力盘，去年全年内资实际到资到达21.49亿元，增长52.53%,实际利用外资2.03亿美元。外贸出口增势迅猛，全年实现出口总值34.15亿美元，增长64.95%.商贸市场日趋繁荣，引进了国美电器、拓福建材超市等大型连锁商贸企业，福清商贸流通现代化水平进一步提升，全年实现社会消仍品零售总额72.28亿元，增长10%。(三)工业和建筑业：融侨开发区“国家级”的品牌优势进一步凸显，南部片区开发和显示器产业园申报、建设工作稳步推进，出口加工区建设已经启动：以电子信息、汽车玻璃为代表的产业集群已初具规模,规模以上工业产值到达366亿元，占全市规模以Jt工业产值的77.7%：冠捷、捷联显示器产量突破2000万台跃居全球第一：福耀汽车玻璃实现了我市“中国名牌产品"零的突破，浮法玻璃第一条生产线顺利试产，福解公司入选第六届中证?亚商中国最具开展潜力上市公司50强，并名列第7位.元洪投资区镇街捆绑招商和“飞地”工业开展成效显著，许多经济指标实现J'倍增式增长，第一期10万平方米标准厂房已全面竣工并根本招商完毕.江阴工业集中区各项根底设施建设全面展开，2、3号泊位码头和钢铁前期工程、国电一期等盘点工程已正式开工，以福抗、福兴医药为代表的新兴产业正在形成,各类工程正在加速集聚：江阴港对外开放工作通过国家验收，新辟J'美西、欧洲地中海和日本：条国际航线，加上2003年开通的西非航线，目前共开通了四条国际航线，重点乡镇工业集中区建设取得新的进展，工业集聚、产业集聚效应更加明显，成为推动镇域经济开展的有效载体.（四）经济开展城镇居民人均可支配收入10964元，农民人均纯收入5963元，分别增长9.4%和10.28%,居民本外而储蓄余额到达233亿元。城区面貌进一步改观,市政根底设施建设力度不断加大，启动J'清盛大道、福业大道、中环路等城区主干道建设，完成J'元洪路拓窕改造工作，建成了龙山公园等群众休闲活动场所：城区交通状况进一步改善，“畅通工程”到达国家二等城市标准。先后荣获全国科技进步先进县市、全国食品工业强市和省级卫生城市等荣誉称号。第二局部福清房地产市场宏观研判一、福清房地产开展概况福清专业形态地产开发最早可以追朔到上个世纪90年代初.当时，福清依靠海外巨商雄厚资金的注入，刚刚摘掉贫困县的帽子，处在开展的蓄势期，以林文镜先生为苜的一批海外爱国华侨就创立了元洪、融侨地产企业，专注于福消的城市建设和地产开发。这个时期的产品已经开始注重引人当时海外先进的地产产品规划的建筑设计。这其中，最具代表性的产品当数位于福清西区的元洪花园，虽然已历十余载岁月的洗礼，现在的元洪花园仍然是一个颇具亮点的工程，当时的绿化和整体布局，就算是放在今日，也不失为一个精品工程.但由T当时福清的经济开展尚未到达一个很高的水平，而且当时国内的地产还处在萌芽阶段,因此，这个阶段的地产开展几乎没有给福清市民留卜很深刻的印软。当时的城区建设和地产开发仍然比拟缓慢，自建房仍然是整个城市住宅和商业建设的主力。进入21世纪，随着福清城市经济的进步开展和全国地产的日渐升程.储蓄日益雄厚的福清城市居民，对于改善居住环境和投资置业的需求也越来越强烈。此时，福清的房地产开发开始进入到一个较为正规的领域。纯商业化的运作是其最显著的特点。但因为处在地产行业转型期，最初的一段时间，福清的地产开发虽然有所提升，但整体上并没有出彩之处。2002年，是福清地产开发与销售从自然开发、自然销售转入针对性开发、专业化营销包装的关键一年。当时，位丁福清西区的加州城在福清首次引入专业化的地产营俏团队对其工程的整体规划、产品建议和广告包装进行全方位的操盘，并将一个当时并不被人看好的工程操作成为当时售价最高的地产工程，在福清引起轰动,至今仍为人所津津乐道，成为福清地产营销的传奇.随后，福清的地产开发和销件进入到一个高速开展时期，整体的开展又以福清西区的开展最为迅速.在短短的四年时间里，福清西区就聚集f加州城、阳光锦城、诚丰世纪园、锦绣家园、龙旺名城、景观殳庭、中环广场、融侨国际公馆等近十个工程.传价也一再飘升，从2002年的2000元m1一直飘升到5500元m',在短短的四年时间里，价格翻了近3倍,其开展之迅猛,令人瞠目！经过加州城、阳光锦城、融侨国际公馆等具有一定代表性工程近5年的淘洗，福清的地产开发与消费已经走向一个相比照拟成熟的阶段，价格也逐年上扬。与之相应的是地产消我群体的消费行为也更加理性，对产品品质、平安、舒适度、人性化、智能化等的要求将H显突出从融侨地产和凯景地产旗下开发运营的侨国际公馆和凯索折天地等工程的高价牯梢我们可以福明显地看出，现在程的品牌已经超超了产品本身的竞争力，在品牌价值的影响和;下，地产工程能够获得巨大的价值驱动力，进而大大提升工程的综合价值，给开发企业带来离事的投资回报.因此，在这个时期，Ia牌及形霰叁造是关健，它是决定地产开发企业及其所开发的工程能否实现开发利益量大化的知所在.总之，未来的房地产开发是集合工程规划、产品设计、配套设置、物业效劳、形象品牌塑造、营销推广及广告传播为i体的综合性的产业运作。它不但要求在工程的规划、产品的设计、配套的升级等一系列环节上要能够超越目前市场现行的地产水平，更要加强人居效劳及人文形象营造，尤其要注或对生态环保、而舒适度、低能耗等先进地产开发价值要素的培植.只有满足了日益成熟的市场的需要，地产工程的开发与经营才能立于不败之地.二、福清房地产开发区域分布及其特点在福清宏观经济迅猛开展的带动卜.，整个福清的地产开发与销库也持续走高。整体上呈现出全面上涨的势态。经过近四年的开展与整合，在区域规划开展和置业热潮的拉动下，福清城区的地产开发宏观上形成J'西区、旧城区和北区一:个大的地产版块。（一）老城区板块：所谓老城区板块，指的就是以福清市政府、街心公园为核心，东以东门街为端,西以凤凰道为线,南以江滨路为标,北以清荣大道为界形成的个环型城市生活居住及商业贸易区，也就是传统意义上的城市中心区域。历史以来形成的城市核心区域在具像上表现为城区中心人口密集，商业、文化、教育、办公等配套完善，交通设施落后、拥挤，城区结构老化等特点，这也是大多数城市传统城区中心比拟普遍的现象。虽然老城区存在若交通拥挤、城区结构老化等问题，但由于历史形成的城市中心的价值观念以及商业格局、生活配套尤其是办公场所和教育配套的大量存在,大多数人仍然把老城区当成置业的首选区域.这也是导致老城区的房地产价格H益升温、居高不下的主要原因。福清目前的老城区地产开发及销售情况来看，同样存在这样的现软。1、从开发体上看，由于老城区的历史沉淀比拟深厚，街区布局、城市生活环境已经定型，很难有大规模的改造可能。因此,老城区的地产开发疥相对较少，在体珏上与福清西区和北区都有不小的差距。2、从工程规模上看，福清老城区现有地产开发工程的规模相对较小，多数工程的占地面积都在30亩以下。由于规模较小，大局部的老城区中心位置的工程都缺乏完整的社区配套，整体的居住气氛相比照拟欠缺.3、从市政设施和生活配套上看，老城区板块具有非常明显的优势。目前福清核心商业网点、教育配套、娱乐、办公场所等主要集中在老城区，这种完善的全方位、多元化的居住生活和工作商务配套为老城区地产的开发和升值带来强劲的拉动力。4、从产品类型上看，在地产开发的初级阶段,作为地产开发的核心区域，城市中心区域的地产产品也显得比拟时尚，创新的价值含量更高。现在在福清的城市中心区域，地产类型已度过了以多层、小高层为主打产品的初级阶段，并逐渐进入到高层统天下的地产开发成熟期,目前在福清老城区，新开发的多以住宅几乎为零，其产品类型已经退出城区中心，在未来一段时间内，其整体容量也将进一步缩减。高层住宅大面积的开发，无疑代表着福清房地产市场的开发已经进入了一个全新的阶段。5、从价值表达上看，老城区由于土地价值稀缺，其产品所蕴涵的价值高。目前老城区板块住宅的售价多维持在4000-4200元/m，这个区间上，并且随着时间的推移，其售价也在逐渐升高，充分表达了老城区板块强劲的升值潜力和投资价值。（二）西区板块：所谓西区板块，指的是福清老城区以西，以元洪大道为中轴的大片区域。这里是福清未来城区的行政商务和居住中心区。在2002年以前，这里.还是一个居住商业气泉淡薄的福清城郊，但随着市政规划的拓展和一大批地产工程的崛起，这里.已经成为福清最具城市气息的新城区.凭借政府机关、企事业总位的纷纷西迁，西区的地产开发一热再热，开发量和售价均大幅上扬,展创新高，无论是产品形态、区域开展前景、售价、规模.在福清城区都占有绝对的优势.现在的西区已经成为福清购房阶乂首选的置业区域，已然成为福清地产的黄金幅员和楼市旗帜。随着龙江整治和福清新行政区的进一步形成，西区在未来一段时间内相会迎来一个更为迅猛开展的阶段。1、从开发体装上看，由于西区是福清市政府全新规划的城区，拥有大量的上地供给，其地产开发往往容易形成集群效应。单纯从开发体量上看，福清地产近几年的开发量近半数臾中r福清西区，远胜福清老城区和北区。2、从工程规模上看，福清西区现有地产开发工程的规模相对较大，多数工程的占地面积都在30亩以上，而且产品类型均以高层为主，建筑而枳相对较大。由于规模较大，大局部的西区板块的地产的工程都拥在相对完整的社区配套，整体的居住气氛虽然现在尚不浓厚，但在未来一段时间，随着福清城区规模的进一步拓展，福清西区的整体居住和商业气氛将H趋浓厚。3、从市政设施和生活配套上看，虽然与尚不具备福清老城区那种极为集中的商业聚合配套，但与前几年相比，现在福清西区的整体风貌已经大为改善，无论是政府机关、企事业单位、金融、酒店、百货商场等日常生活居住、休闱娱乐配套在西区均有分布.初步构成了一个新行政中心区的框架。这种日益完善的居住生活和工作商务配套必将为西区地产的开发和升值带来强劲的拉动力。4、从产品类型上看，西区地产产品类型的开发与西区整体的开展息息相关。在2002年，由于当时的西区尚处在一个刚开发的区域，并没有太君的人气。因此，作为西区第一个大型地产工程，加州城的产品构成也主要以多层住宅为主。但在加州城迅速翻开西区地产的销售市场后，西区的产品类型也迅速升级，从多层住宅为主，跃而上，直接拉升到以高层住宅作为主打产品.目前的福清西区，己经没有新进开发的多层住宅，高U住宅却依然如火如荼地大肆跟进，在未来一段时间内，高以住宅的容量将会进一步得到提升。（三）北区板块：所谓北区板块，指的是福清老城区、龙山路以北的大片区域。凭借拥有500亩玉屏山的生态优势和紧邻福清老城区的交通优势，这里.成为福清地产开发的另一个热点区域。但由于缺乏政府规划的强劲支持，单纯依靠市场的运作和推动，仍然显得比拟吃力，这个区域是目前福清地产增长较为缓慢的区域,而且此区域地产工程的形象和档次也相对西区和老城区低。1、从开发体激上看，由于北区并不处在福清市政府的亚点规划开展区域，因此整体的开展相对较慢，主要依靠地产开发商自身的开发和市场运作，整体的影响力相对有限.目前，该区域的地产开发体量虽然比福清老城区中心略大，但与福清西区相比,还有不小的差距。2、从工程规模上看，福清北区现有地产开发工程多以自建洋房和别里为主，商业地产开发的工程并不多。由于拥有较大片的土地储藏，因此，该区域的单个工程规模都比拟大，尤其以玫瑰园最具代表性.产品类型从多层、小高层到高层、别墅均有分布。3、从市政设施和生活配套上看，目前北区的整体生活配套设施还比拟落后，但由于紧邻福港传统旧城，加上公共交通手段的日益兴旺，在未来一段时间内，北区的整体生活圈也将会得到进一步地改善.4、从产品类型上看，北区地产产品类型的开发还相比照拟混乱和缓慢。自2003年玫瑰园入市以来，福清北区的地产开发也已经有将近4年的时间，但在这4年的过程中，福清北区的地产开发和产品升级始终处在一个比拟平缓的阶段，整体上缺乏亮点.在产品类型上多层、小裔层、育层、别盘等产品交织在一起，没有一个清晰鲜明的区域风格，由于自建别里和原始村落的长期大量存在，导致该区域的整体规划缺乏宏观性、系统性，这种无组织的地产开发往往会给区域的整体开展尤其是在配套资源的高效配置带来负面影响,这种影响对于福清北区的开展最为不利<|、结：从上述对福清地产各板块开展进程和现状分析中，我们不难看出各个板块的开展方向和区域前景。其中，西区是福清地产开展的旗帜，无论是产品形态、区域开展前景、件价、规模，在福清城区都占有绝对的优势,与西区的大规模、集群式的跳跃里开展不同，老城区板块的地产开发由于受到旧城区条件的限制，其单个的工程往往规模较小，而且在产品上缺乏独特性，虽然凭借传统城区的地理优势和完善的城区配套，在将价上，新城区工程的住宅价格还能与西区抗衡，但在产品的影响力上无疑要稍逊一筹.老城区地产工程的开发主要还是依托商业和整体的休闲生活配套。而北区地产的开发仍然还将处在一个比拟缓慢的进程中，整体上不会对福清地产的整体格局造成大的影响。三、福清房地产住宅价格区间及其走势根据对福清目前在传地产工程的调研分析，该区域房地产住宅价格的区间主要分为20003000元m35004000元/m'、4000元nT以上几个水平段。其中，售价为20003000元m,的地产工程多集中在福清北区板块，属于地产开发的低层次产品，对福清地产的开发及销售格局并没有影响：售价在3500-4000元/肝这个区间的地产工程多位福清市场西区板块中的二级地段的工程均价，产品类型以高层为主，此类工程以目前在售的福清第一大盘一一凯景新天地最具代表性：售价在4000元11T以上的产品多为福清老城区和西区沿元洪大道两侧的高端住宅工程高层的平均售价，但位于西区板块的融侨国际公馆凭借其工程规划、产品设计、配套设施、物业效劳以及历史以来形成的品牌优势，核工程的高层住宅的均价更是远远突破4000元m'的水平线而到达5000元m',由此也可以看出地产品牌及工程形象塑造对工程生价的影响.地产价格总是与地产开发及消费需求息息相关，从福清地产市场的开展情况结合当地城市的经济指标以及消费需求来判断，未来段时间内地产工程的住宅产品的价格仍然有较大的上涨空间。这种上涨趋势在目前福清地产销售市场已经得到验证.据我们的跟踪调包发现，目前西区板块在售的融侨国际公馆、凯景新天地工程的住宅价格在未来一段时间又将开始了大幅涨价，尤其是在融侨城入市之前的一段时间，这种价格上涨趋势将更加明显。四、福清房地产住宅工程特性及其开展趋势福清地产市场虽然起步较晚，但开展比拟迅猛，尤其是在产品的更新换代的速率非常之快.福州、广州、上海等沿海兴旺城市近几年才逐渐流行的各种地产工程规划的理念及产品设计的一些元素不但都在福清市场得到了引进，局部元素甚至更加流行。虽然没有大型城市住宅工程的那种精致和深遽,但对于个地产市场开展不久的城市,这样的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果的。（一）工程总平规划特性分析从目前福清地产工程的规划来看，绝大局部工程在规划上己经开始注重室内居住空间和室外活动环境的综合把握.在平面布局上主要以行列式布局为主，注重工程之间的通透，均衡性比拟突出。由于工程较大，为了提高工程的踪合竞争力，表达规模优势，在注重平面布局的同时，大型工程的开发商已经比拟注重对整个工程的布局，不但植入了园林的布局及规划,更在园林的细节上大做文章.凯景新天地甚至规划了500OmWJ社区私家会所，并在开发之前就招内部的整体功能展现给消费市场。这在福清无疑是一个新型居住梦想的开启，也为凯景新天地的形象塑造和产品销价打下了坚实的根底。（二）工程建筑类别特性分析从地产工程的建筑类别来看，现在福消的地产建筑类别逐渐进入到高层住宅为主的新局面，其比例占到目前在售工程的70%以上,这标志着福清地产开始了个全新的开展。高层住宅与多层住宅的区别,不仅仅是建筑高度的差距，在内涵上，高层住宅的诞生意味着一个城市已经迈入了现代化开展的阶段。带电梯的住宅，它倡导的是一种全新的生活观念和居住理念，在一高层住宅就代表着一种尊货的身份，一种居高临卜.的气旋。高层住宅的大量出现，使福清地产工程的产品形象更加高端、时尚，尤其是让当地的高端消费者有更明确的置业选择.（三）工程配套设施特性分析从地产工程的配套设施来看，规模较小的工程在配套上与大规模的工程还有比拟大的差距.在配套设施上，大型工程如凯景新天地不但规划了园林休闲空间，同时在社区内还配备了目前福清最大的500Qnr社区专属会所。会所内设有休闹中心、健身中心、舞饮中心等几个不同类型的生活商务休闲配套,将工程的整体形象提升到个极高的水准。这种配套完善，效劳贴心的工程受到当地市场的一致好评，也将福清地产市场提到一个较高的平台，为后期市场的提升创造f一个非常好的条件。(四)工程户型设计特性分析从地产工程的户型设计来看，目前福清市场的户型设计比拟注重时面积的把握、对使用功能的分区，沿海兴旺城市较为流行的落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品的设汁之中。由于受到传统家族观念的影响，福清人置业多项选择择三代同堂的居住模式，因此，在户型上普遍追求大而积，大空间。整体的户型结构以三房半、四房为多，根据建筑类别的不同,户型设计也有所不同。多层住宅的面积以120130nV的大三房及：.房半两厅两W的产品为主打户型，在功能上也实现广干湿别离、动睁分隔的布局分区：小高丛、高层住宅的面枳多在13OnV以上，显大面枳可达18OnV以上，此类户型由于面枳增加，户里内部的设置也显得比拟时尚经华，三房、四房甚至五房的设计让室内的居住空间显得阔绰，动线极为清楚，分区上也过渡到了更细致的阶段，同时主卫的设计，让居家的私密性也得到加强，这样的产品设计根本上到达了一个比拟完备的要求。五、福清房地产消费特性及其开展趋势消费市场的需求决定地产开发的供给，作为南方的一个著名侨乡，福清的地产销隹也具有当地的区域特性。（一）区域选择：西区、老城区板块成为热点置业区域在消费的区域选择上，大多数购房者仍然愿意选择交通相对完善、商业网点集中、教育资源高效、娱乐、办公场所环伺的老城区板块和西区板块。与老城区、西区完善的生活配套相比，北区由于在生活配套设施方面还处在开展配巴状态，无法满足城市居住与出行的便利性需求，因此，导致北区板块的地产开发与销华要比老城区落后许多。从目前的福清市政规划及开展周期规划来看，老城区、西区的地产开发仍然要比北区热，短时间内，这样的局面不会得到改变。（二）产品选择：高层一统市场，多层住宅难见踪影在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将高值住宅作为首选产品,与此同时，由r高层、小而层本身所具有的优势如配理电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢送，呈现出高层与小高层同步热销的局面。综合福清当地的经济开展概况及人均收入水平，在未来35年时间内，高层住宅仍然是这个城市的主流产品，而少量的顶级别堂区那么将会成为整个城市富豪名流的身份领征。（三）户型配比：单个户型面积将有所缩小，但三房、三房半仍然是市场的首选由整体经济实力较为雄厚，而且家族观念浓厚，因此，福清的地产开发和整体的户型配比仍将处在一个大户型领胞的状态下。在面积的选择上，13O15O11T的大三房、三庙半、四房的户型面枳比拟适合他们的居住需求，因此，此类户型已经成为福清当地最畅会到过大户型（160Itf以上）的整体行情销的广型；但需要引起注意的是，由于销售单价的大幅腐升所导致总价的一涨再涨，：造成一定的影响.（四）品牌意识：开发品牌开始受到重视，外来企业受到置疑一个城市化进程迅猛的城市,更加容易接收外来先进的信息和元素，这种心态反映在地产消费领域那么表现为对国际化、城市化、科技化的强烈崇拜。同时，开始对开发企业的整体信誉和形皇以及开发业绩产生关注，从融侨国际公馆的高价热销中，我们已经很清楚地看出福清当地消费阶层更愿意相信已经仃业绩的企业，尤其是当地的公什这种对外来地产元素的推崇和对信誉企业的地捧可以，出相清未来的竞争将更加转入对市场营精和广告传播的依陵,这就要求外来的开发企业定理注重形象及品牌的期造以及承诺的兑现，尤其要注重企业及工程的外在形软，以雄厚的资金实力、专业化的操作水平以及良好的信誉赢得当地消费市场的信任。六、可类比工程个案分析（一）翰林天下融城中央，学府之邦1、区位特征翰林天卜位于福清传统市区的北部，原卫校旧址上。东牵后浦街，西望凤凤路，南贴清荣大道，北靠居民区，福清医院、福清一中、文光中学、二中、卫生局等大型市政配套环伺左右，构成了个较为完善的交通网络，是福清布区交通比拟繁忙，人流较为密集的区域，具有一定的前赠性和升值潜力。2、工程参数占地面积：不详总建筑面积：不详容积率：不详绿化率：不详该工程规划有4栋小高层和3栋小海层住宅，共分两期销售，其中一期开发销售4栋。从工程的整体布局来看，该工程的规模在福清这样一个市区建筑密集度是很高的城市，可称得上是一个城区中心的地产巨无箱。3、总平规划整个小区坐北朝南，采用传统的行列式布局，并根据工程的地理位置，将整个工程的开发箱传分周期销传.4、建筑风格翰林天下的建筑采用框架结构，整体的风格比拟现代，建筑上用线条比拟多，但外立面显价比拟呆板，缺乏比拟时尚的建筑元素和错落感，这在一定程度上影响了小区整体的形象和楼盘档次的提高。5、产品设计该工程的住宅设计主要采取两进深设计，共有两房两厅两卫，三房两厅两卫，四房两厅三卫等多种户型，面枳从9011f到16911f不等.目前一期的销售己接近尾声，现在这个阶段重点销售的2号楼高以住宅工程，主力面积为I3O15O11从目前的去化来看，该工程的整体销售比拟平稳，其中，三房两厅两卫的户型去化相对较快，15Onr以上的四房两厅三卫户型去化相对较慢。6、配套设施作为福清市中心规模最大的地产工程，翰林天下内部规划有私家中庭园林和社区步行街，为社区业主居民休闲、娱乐和健身提供j'足锅的空间.但由r整体的规模并不大.因此.其配套的规模和档次与西区工程相比.还有不小的差距.7、物业管理物业效劳的内容主要包括专项效劳、平安防范效劳包括全天候保安巡更效劳，没有独特性。8、销售回忆2）价格波动：工科入市时期的住宅循售价格并不】1）工程开发回忆：翰林天卜工程于2006年开始建设，整个销售期至今大约有1年的时间。,小高层住宅的整体平均售价大约为4000元/皿,经过几次提价后，现在在售的高层住宅侑售价格根本稳定在4200元/W.根据该工程销售人员的介绍，结合目前福清地产的走向，估计该工程后期的商层住宅策售均价将会有进一步地提升3）销售概况：目前翰林天下的住宅俏售已经过半，从目前的去化来看，该工程的整体俏售比拟平稳，其中，三房两厅两卫的户型去化相对较快，15Onr以上的四房两厅WTJ.户型去化.相对较慢。4）营销手段：从工程的营销手段看，该工程并没有采取比拟特殊的营销方式，主要的媒体工具就是粗制的宣传单页和一些户外广告，在媒体选择和广告投放量也没有突出的表现.（二）凯景新天地一一领袖之居，天地宽1、区位特征凯景新天地位于福清音西镇现音西区）中部区域，宏观上属于福清西区板块。工程坐落在一个平坦的城区腹地，东倚福业大道，西临中环路，南贴清廉大道，北枕清大路.周边聚集着大量的市政配套和交通网络，构成了一个立体的交通网络，是福清西区中比拟安祥的地块，从某种层面上说，该工程所在的位置是工清西区的适合居住的位置.2、工程参数占地面枳：127亩总建筑面积：28万容积率：3.3绿化率：38.5%建筑密度：19.1%规划总户数：1500户从工程参数指标可以看出，该工程的规模是目前福清最大的。而且整体配套上也相比照拟齐全，是名副其实的大盘。3、总平规划整个小区坐北朝南，采用传统的行列式布局，并根据工程的地理位置和地块特点，规划有18栋板式高层住宅，内部配套有3600011T的园林、500Om'社区会所和社区幼儿园.工程大体上共分两期销售，其中期开发销售7栋.从工程的整体布局来看，该工程的整体规划比拟注歪对工程内部空间的布局和营建，工程沿街面主要规划为工程的主入口广场，同时将社区会所和幼儿园设置在社区的主入口，既提升了工程形象，又在宏观上实现了居住与娱乐的分区，可谓一举两得之作。%建筑风格凯景新天地的建筑采用框架结构，整体的风格比拟简练,建筑造型别致挺拔，充满现代化城市的时尚气息.大面积使用线条勾勒，并饰以块面，整体上显得比拟生动，大大提升了工程的形象和档次，是目前福清工程中建筑较有特点的。5、产品设计该工程的住宅设计主要采取两进深设计，共有单身公寓、两房两厅两卫，三房两厅两卫，四房两厅三卫、五房三厅三卫等多种户型，面积从30m'到300m'不等。目前期的已经于2006年11月16日正式开盘,主力面积为137168m'.从目前的去化来看,该工程的整体销售比拟平稔，其中，靠近中心景观位理的大户里去化相对较快，而路边的户型去化那么相对较慢.6、配套设施作为福清市目前规模最大的在传地产工程,凯景新大地内部规划有3600Onr私家中庭园林和500OnV的社区会所，公所内部设理有餐饮美食、运动健身和休闲娱乐三个效劳区。同时，在社区当中引入了全套智能化设施，并首家引入直饮水系统。使整个工程的形象和竞争力得到进一步提升。O5000m*社区会所功能配置： 餐饮美食：燕鲍翅馆、西餐厅、多功能宴会厅、中餐厅等 健身运动t室内恒汨游泳池、园林泳池'水吧、女子SPA馆、健身房、跳操室、台球室、乒乓球室、屋顶高尔夫等 休闲娱乐：商务中心、咖啡厅、茶艺室、告茄红酒屋、视听室、机牌室、麻将室、阅览室、多功能会议厅等7、物业管理凯景新天地在社区物业管理上引入了国际指明物业管理公司一一香港戴趣梁行作为物业管理参谋，效劳的内容主要包括专项效劳、平安防范效劳包括全天候保安巡更效劳，其中，智能化设施较具竞争力。智能化安防系统I 户外周界防越报警联动系统 闭路电视监控系统 楼宇对讲系统 户内报警系统电子巡更管理系统8、销售回忆1）工程开发回忆：凯景新大地工程2005年开始运作，从广告营销开始到06年12月，中间的广告积蓄期就有近一年的时间，目前实际销售期大约为2个月。2）价格波动：工程入市时期的住宅/售平均价格3700元nf,目前尚未提价。3）销售概况：目前凯景新天地的住宅销售已经过半，从目前的去化来看，该工程的整体销售比拟平检，其中，般观较好的单位去化相对较快。4）营销手段：从工程的营销手段看，该工程已经将先进城市的一整套营销模式搬到福清.从工程启动之初的大规模广告轰炸,再到未建社区，先建会所的大胆尝试，无不说明凯及新大地打造福清地产旗舰的决心和信念”这种系统性的操盘理念说明福清的地产竞争已经进入到一个整合营销的时代，未来的地产开发与销件将是专业化、系统化的综合竞争.（三）旺府城市花园1、区位特征旺府城市花园位于福清东环北IW玉屏山坡腰，背依500亩玉屏山公园，南眺700亩龙山公园，弦城新经济和新生.活的交汇点，规划为福清市开展的中心北区，是福清的中央生活区。由于整个工程偏离市区较远.而I1.对面居民房屋破旧，道路泥泞,这在定程度上破坏了小区的整体规划环境，使小区定位的“城市花园”形缭大打折扣。2、工程参数总占地面积：30.028亩总建筑面枳：69620.2万行容积率：3.5绿化率35%建筑密度22.35%共有1栋小高所，6栋高层住宅楼，总户数445户，3、总平规划旺府依照基地南低北高的山势，采用了律动式建筑布局规划，七栋小高层、高层的错落式行列布局，将建筑形态前后左右错开布同，并且与正南向形成一定夹角，形成小区自然通风。4、建筑风格旺府以大气的竖向设计与简练的外观流线，形成了简雎明了的现代风格，但同时由于大面块的运用了单一竖向的外观设计，使整个小区外立面显得比拟呆板,缺乏比拟时尚的建筑元素和错落感，这在一定程度上影响j'小区整体的形软和楼盘档次的提高。5、产品设计该工程的户型面积从1201117O11r均可选择，主力户型为13Onr左右。客厅面宽根本在5米以上，客厅面积为311r4m店面的面枳多为3811V-60n,规格为：面宽2.54米，进深约18米，层高5.4米。6、配套设施本工程周边学校较多，如融城中学、光明职专、向阳小学、元洪小学、福清二专都环绕左右，且政府己经立项的玉屏山公园亦了本工程隔街相望。小区拥有近35%的绿化率，规划了时尚休闲会所、露天康体中心、羽毛球场，并引入周界防越报警系统、楼宇对降系统、背景音乐系统、闭路电视监控系统、电了巡更系统、智能电了对降机及智能化布线系统。从目前福清的地产开展来看，这种配套在福清市还是属于比拟F富，比拟高的水平。7、物业管理旺府的物业管理公司福州渠成物业管理公司，物业效劳的内容主要包括专项效劳、平安防范和各种家政效劳。8、销售情况D价格波动：匚程入市时期的住宅第售价格为6(M)元11r左右，签过几次提价后，现在的住宅策售价格根本稔定在2700元af左右，沫*1100元左右.根据该工程销俗人质的介绍,结合目前福清地产的走向，估计该工程三期的住宅（高层）债售均价将会到达3400元Z1.tf.而旺府的店面亦同样的火罪,根本都己经害完，目前沿街的店面销售价格约为5335元11据销传人员透露，约在个月之内，沿街的店面销售价格每平米将上涨600