房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例-6-则.docx

房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例6则让法官更懂律师让律师更懂法官投稿邮箱：judge1.amp126陈枝辉北京天同律师事务所导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则,进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判探讨每周独家推送全新天同码系列。文后另附：天同码149篇往期链接。天同码导航图本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民高校法学院编中国审判案例要览2014年（民事卷）部分房屋买卖合同纠纷涉及配套设施争议的典型案例。规则要述O1.未登记的贮存间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。02.非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除其他业主权利，应无效。03.“车库”应理解为放置汽车，而非放置自行车之用对购房合同附送“车库”理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。04.交付配套设施违约，但违约责任担当存在履行不能交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任担当时，尚需基于诚信和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。05.预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付运用开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付运用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应担当肯定的违约责任。06.未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人全部物权法实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人全部。规则详解01沫登记的贮存间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。标签：房屋买卖I配套设施I附属物I贮存间案情简介：2007年，许某购买陈某房屋，合同约定“房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米"。2012年12月，许某诉请陈某归还自卖房时就借用的贮存间并支付运用费。陈某抗辩称卖房并未包括卖贮存间。法院认为：诉争贮存间位于独立的不同空间，并未附合于案涉房屋，并非房屋组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于协助、发挥主房屋效用，故为房屋从物。在当事人未作特殊约定状况下,主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。买卖合同约定，"房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米"，依据该条款所运用词句，结合语意习惯分析,该条款含义应指125.44平方米中不含附属用房建筑面积，即计价的125.44平方米均为房屋面积。依据双方陈述,交易过程中双方曾就贮存间是否一并交易进行了协商，双方在交易过程中已知诉争贮存间存在。诉争贮存间未进行不动产登记，依据交易习惯，贮存间一般伴同主房屋转移至新全部权人。如双方特殊约定贮存间不伴同转让，从常理来看，应在合同中进行特殊声明或约定，明确诉争贮存间仍归原全部权人全部。陈某并不能就此供应证据，对于其关于双方约定将诉争贮存间解除在交易范围外主见法院不予采信。许某陈述房屋交易时其同意将诉争贮存间借给陈某运用，而许某未就其向陈某催还诉争贮存间供应证据，对于其要求陈某支付贮存间占有运用费主见，法院酌情自许某起诉之日起予以支持。判决陈某归还许某贮存间，并按每月250元标准支付自起诉曰至实际归还日的占有运用费。实务要点：未作权属登记的储物间不属独立物而系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。案例索引：福建厦门思明区法院（2013）思民初字第212号"许某与陈某等物权爱护纠纷案”，见许雪真、曾丽洁诉陈燕物权爱护纠纷案（附属物权属的认定）（王瑛、吕云平），载中国审判案例要览（2014民:54）。02.非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除其他业主权利，应无效。标签：房屋买卖I配套设施I小区绿地I地下空间案情简介：2012年，陆某从开发公司购买联排别墅，约定别爨周边由绿篱围合的绿地归陆某全部。2013年，因吴某在该绿地中排放地源热泵设施致诉。法院认为：依据法律规定，构成物权法所称专有部分应具备构造上独立性、利用上独立性、能登记成特定业主全部权客体。规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已依据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为物权法第6章所称专有部分组成部分。本案争议绿地虽在合同中约定其中绿篱围合部分由房屋业主独立运用，但该绿地并未登记为陆某专有，亦未经行政规划许可为其房屋专有部分，且该约定未征得其他业主同意而解除了其他业主权利，应归于无效，故本案争议部分绿地不符合专有部分条件。故无论绿篱围合部分形态如何，争议绿地均应认定为小区公共部分绿地。小区业主有权利合理利用公共部分，合理标准包括无偿及不得违反法律、法规、管理规约或损害他人合法权益，同时还应考虑到公序良俗等因素。本案中，吴某在争议绿地内排放地源热泵设施的行为不属于对公共部位合理利用，理由如下：第一，在小区业主大会重新作出确定前，物业管理公约自然应成为业主利用小区公共部分准则。吴某行为明显违反小区管理规约。其次，我国法律目前对于公共绿地规定一般针对地表部分，对于地下资源一般认为应属国家全部，在现有法律未禁止状况下，小区业主合理利用地热资源并无不妥，但小区公共部分属全体业主共有，在小区公共部分利用自然资源，基于空间有限性，可能会出现部分业主无法利用的实际状况，故在实施利用行为前，应充分考虑其他业办法见，必要时应由业主共同确定利用方式。对此，我国物权法亦作出明文规定：有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同确定。简洁地以先占运用为标准，必定会诱使业主哄抢有限资源。这样既无助于培育团结互助、公允合理的良好社会秩序，亦违反了法律规定。吴某在未经业主共同确定，甚至未取得与争议绿地关系最紧密业主同意状况下，擅自运用公共绿地，并以合理运用为由拒绝迁移地源热泵设施、复原原状，其行为明显不符合法律规定。第三，本案争议绿地定性为公共绿地，公共绿地对小区业主价值主要在于欣赏和休闲，但基于本案争议绿地特殊构造形态（以绿篱将争议绿地与公共道路分隔），该绿地对相邻房屋还体现了肯定平安价值。吴某擅自由争议绿地中排放地源热泵设施，虽其事后已复原绿地，但其将来对地源热泵设施修理、保养等行为势必会在争议绿地地表施工，必定对公共绿地造成侵害，同时，其进入绿地行为，亦会对相邻房屋业主平安构成肯定影响，故吴某行为对干脆毗邻绿地房屋业主陆某已构成侵权。虽吴某行为在先，陆某购房在后，且吴某排放行为已结束，但危害长期存在，其行为侵害的是特定主体毗邻房屋业主合法权益，故吴某侵权行为并不能因实施在先而免责。判决吴某对其停止侵害时的绿地形态担当复原原状责任。实务要点：规划及登记上非专属于特定房屋的绿地应认定为小区公共绿地，购房合同虽约定由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除了其他业主权利，应归于无效。案例索引：江苏无锡中院（2013）锡民终字第0773号，吴某与华某等排出妨害纠纷案”，见吴昕诉华勇基、陆燕萍、无锡美新置业发展有限公司解除妨害纠纷案（对住宅小区公共绿地上及地下空间的合理利用与限制问题）（任璐、李庆玲），载中国审判案例要览（2014民:74）。03.“车库”应理解为放置汽车，而非放置自行车之用对购房合同附送“车库”理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。标签：房屋买卖I配套设施I合同说明I交易习惯I车库案情简介：2006年，开发公司与穆某签订拆迁安置协议，约定前者给付后者一个车库,2012年，因开发公司称只能给穆某一个11.37平方米、仅能停放自行车和放置其他物品的“车库”致诉。法院认为：开发公司与穆某所签协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依合同约定履行各自义务。在拆迁时穆某与开发公司协商一样，开发公司同意给穆某回迁楼房车库一个，开发公司应当履行。现双方就协议中“车库”是否系用来存放汽车发生争议。对此，相关法律规定，当事人对合同条款理解有争议的，应按合同所运用词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚恳信用原则，确定该条款真实意思。依交易习惯及诚恳信用原则，对"车库"通常理解为用于放置汽车，而非用于放置自行车和其他物品。虽开发公司同意给付穆某一个11.37平方米的车库，但双方均认可11.37平方米车库无法放置汽车，20平方米车库可放置汽车，故法院依据实际状况酌情判定开发公司给付穆某20平方米以上车库一个，如不能交付，补偿穆某车库折价款20万元。实务要点：对购房合同附送“车库”理解发生争议的，应依诚恳信用原则及交易习惯，理解为用于放置汽车，而非放置自行车或其他物品。案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第OO1.o9号“穆某与某开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”，见穆瑞生诉北京业达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（诚恳信用原则、附随义务、合同条款说明规则）（崔道远），载中国审判案例要览（2014民:287）。04.交付配套设施违约，但违约责任担当存在履行不能交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任担当时，尚需基于诚信和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。标签：房屋买卖I配套设施I违约责任I履行不能I排风设施案情简介：2(Hi年，孙某与开发公司签订商品房预售合同，后者以书面形式特殊提示配套设施不含地库排风设施。2013年，孙某以交付房屋所在楼幢存在地库排风设施影响房屋运用价值构成违约为由，诉请拆除地上一层地库排风口及地下一层排风机泵。法院认为：依查明事实，开发公司出售系争房屋时，向孙某出示了宣扬手册,该手册对涉案楼盘标注了地库排风内容作为红线内不利因素，对本案系争房屋所在楼幢却未作出相应标注。开发公司对该楼排风设施进行标注行为本身说明标注并不受比例和表现方法所限等因素影响，故双方预售合同约定，受比例和表现方法所限等因素影响，系争房屋相应设施、设备或配套设施以最终规划和设计为准，并不适用于本案状况。由于房屋是否附着排风设施对预售合同订立以及房屋价格确定均有重大影响，开发公司对系争房屋所在楼幢未标注排风设施，应视为该处并不存在相应设施，孙某对此予以接受并与开发公司签订预售合同后，该部分内容应被视为合同内容。现开发公司向孙某交付系争房屋附着排风设施，应认定开发公司违反双方合同约定。通常而言，合同双方应遵循契约严守原则全面履行合同义务，一方违约的，另一方有权要求其担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在要求违约方担当详细违约责任时，尚需基于诚恳信用原则和公允正义原则考虑是否存在履行不能的问题。所谓履行不能，包括事实上的履行不能以及履行代价远远超过违约损失状况。当然，履行不能应依据详细情事和社会一般观念来推断。本案系争房屋系依据批准的规划及设计方案建立并经竣工验收获得交付运用许可证，拆除该房屋附着的排风设施，势必变更经批准的规划，是否重新获批尚有疑问；况且,变更之前的功能布局亦势必影响小区其他业主利益，故可以认定孙某要求开发公司拆除排风设施存在履行障碍，孙某可依法要求开发公司担当赔偿损失等其他替代违约责任。事实上，赔偿损失为金钱给付义务，法律上不存在履行不能问题。判决驳回孙某诉请。实务要点：开发公司交付房屋配套设施违反约定，在担当详细违约责任时，尚需基于诚恳信用原则和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。案例索弓I：上海一中院（2013）沪一中民二（民）终字第2907号“孙某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见孙懿诉上海加来房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（比例原则在民事司法领域适用的可行性）（章国栋），载中国审判案例要览（2014民:292）。05.预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付运用开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付运用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应担当肯定的违约责任。标签：房屋买卖I逾期交房I交付运用I瑕疵交付案情简介：2012年，张某与开发公司签订预售商品房合同，约定交房时间为同年12月31曰，同时约定因“红线外市政接入”条件不具备的，交房时间相应顺延。2013年，张某以开发公司拖延交房，红线外市政未接入，且部安排套未能正常运用为由主见逾期交房违约金。法院认为：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序，开发公司已依约向张某发出入住通知，张某亦办理收房手续，故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但依据已查明事实，涉案房屋仍有部安排套未能正常运用，交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中“红线外市政接入"条款，开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。同时，开发公司亦应担当房屋交付后红线内线路整改相应责任。依我国合同法律规范规定，当事人可约定一方违约时依据违约状况向对方支付肯定数额违约金，亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行状况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公允原则和诚恳信用原则予以衡量。据此，法院结合涉案房屋所在小区部安排套无法正常运用确系红线外市政接入缘由所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司担当电力开闭站非常之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本领实，依据公允原则和诚恳信用原则对开发公司应担当的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。实务要点：开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付运用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，开发商应担当肯定的违约责任。案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第10768号"张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见张某诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（预售商品房的交付问题）（盛蔚），载中国审判案例要览（2014民:252）。06.未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人全部物权法实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人全部C标签：房屋买卖I配套设施I建筑物区分全部权I不当得利I建筑设施收益案情简介：1993年，陈某取得房屋全部权，同时与院落业主筹资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并享有收益。1997年，陈某将该房售予王某。2003年，王某将该房转售徐某。2013年,徐某以陈某领取车棚、棋牌室等收益应属房屋全部权人为由，诉请返还不当得利。法院认为：房屋登记方法第31条规定：“房地产开发企业申请房屋全部权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”即物权法规定的房屋共有部分属原始取得，需建立开发企业在建立之初即予明确，而本案中所涉房屋修建之时并未实施该项法律规定，故当时亦不存在属于该法律调整的业主共有车棚。本案徐某所在院落原住户为解决当时安保、生活配套等问题，集资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并享有收益，在并未明确这些建筑属物权法第6章规定的共有部分时，法院不支持徐某据此要求陈某返还收益诉请。判决驳回徐某诉请。实务要点：物权法实施前、院落建成后，由居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益,并不当然归房屋受让人全部。案例索引：四川成都中院（2013）成民终字第3879号"徐某与陈某等不当得利纠纷案”，见徐英等诉陈永安不当得利纠纷案（不当得利、建筑物区分全部权、建筑区划划分）（康阳），载中国审判案例要览（2014民:48）O核校：简牍天同码汇编阅读链接点击标题打开I01-47期I天同码汇编48期I分支机构担保裁判规则8条49期I商事审判指导案例裁判规则8条50期I保证类型裁判规则10条51期I担保范围裁判规则9条52期I保证合同效力裁判规则10条53期I公司法定代表人越权担保裁判规则6条54期I担保财产转移法律后果裁判规则9条55期I保证担保管辖裁判规则15条56期I保证担保诉讼程序裁判规则12条57期I保证担保证据规则15条58期I房地一体抵押裁判规则12条59期I特殊抵押登记裁判规则4条60期I抵押物善意取得裁判规则6条61期I抵押权物上代位裁判规则8条62期I抵押物无权处分与善意取得裁判规则8条63期I抵押登记瑕疵裁判规则8条64期I抵押转让裁判规则12条65期I抵押置换裁判规则4条66期I抵押租赁裁判规则6条67期I抵押权实现裁判规则12条68期I抵押权实现裁判规则7条（续）69期I抵押合并审理裁判规则7条70期I质押裁判规则6条71期I账户质押裁判规则7条72期I账户质押裁判规则8条（续）73期I存单质押裁判规则12条（续）74期I民间借贷，还是真的房屋买卖？75期I一方当事人犯罪，合同是否有效？76期I账户质押裁判规则6条（续）77期I单据质押裁判规则7条78期I股票质押裁判规则5条79期I票据质押裁判规则5条80期I证券质押裁判规则7条81期I证券质押裁判规则6条（续）82期I房产权约定：是不是赠与外8则83期I人民法院案例选最新裁判规则7条84期I人民法院案例选民事裁判规则12条85期I合同同纠纷案件裁判规则8条86期I侵权纠纷裁判规则6条87期I民事指导裁判规则7条88期I特殊质押物裁判规则7条89期I民事裁判规则7条90期I人民法院案例选7条民事裁判规则91期I消费者权益、机动车等民事裁判规则7条92期I最高法院指导案例民事裁判规则8条93期I民事审判指导案例裁判规则6条94期I民事审判指导案裁判规则7条95期I最高法院指导案例行政裁判规则5条96期I机动车与交通事故裁判规则6条97期I继承纠纷裁判规则7条98期I民商事裁判规则5条99期I房屋买卖合同纠纷典型案例11则100期I机动车保险纠纷典型案例8则101期I物业纠纷典型案例4则102期I离婚协议约定房产归属，虽未登记，仍发生物权变更（外八篇）103期I机动车与交通事故典型案例12则104期I侵权纠纷典型案例5则105期I民事指导案例6则106期I执行纠纷典型案例5则107期I执行纠纷典型案例6则108期I同等爱护非公有制经济十大典型案例109期I十大破产典型案例I1.O期I交通事故典型案例裁判规则6条I1.1.期I民事裁判规则5则112期I民商事典型案例7则113期I婚姻家庭纠纷典型案例7则114期I机动车保险典型案例10则115期I审判监督指导：典型民事案例5则116期I审判监督指导：民事纠纷指导案例5则117期I房产有关典型案例7则118期I法院案例选：典型民商事案例6则119期I最高院2016公报：精选十大民事案例120期I最高院2016公报：精选十大诉讼程序案例121期I民事审判指导与参考2016年十大精选案例122期I法院案例精选民事典型案例6则123期I典型民事案例精选8则124期I天同码解读：婚姻法司解第24条125期I采矿权纠纷典型案例10则126期I民法总则185条：狼牙山五壮士，法院怎么看127期I法院案例选：典型民商案例7则128期I房地产纠纷典型案例8则129期I交通事故典型案例精选9则130期I民间借贷纠纷典型案例7则131期I房产纠纷典型案例5则132期I物业纠纷典型案例7则133期I婚姻家庭纠纷典型案例8则134期I名誉权纠纷典型案例5则135期I消费者权益纠纷典型案例12则136期I特殊交通事故典型案例7则137期I借款合同与侵权典型案例9则138期I机动车与交通事故典型案例11则139期I监护权纠纷典型案例10则140期I名誉权纠纷典型案例5则141期I消费者权益与侵权纠纷典型案例6则142期I房地产纠纷典型案例7则143期I合同纠纷典型案例8则144期I立案工作指导案例（民行）145期I民事审判指导案例6则146期I机动车保险纠纷典型案例15则147期I买卖合同纠纷典型案例6则148期I消费者权益纠纷典型案例6则149期I限购政策与借名购房纠纷典型案例7则选关键词跳转进入分类主题定向阅读医疗纠纷民商程序资料公司主题/民间借贷建设工程婚姻家事/李双庆房屋土地九章说审判探讨/快速精确检索审判探讨历史内容好方法/汇聚专业人的才智I共享法律圈的话题办庭上的那些案子I读掌中的审判探讨