南宁市物流仓储用地公开出让管理办法-全文及解读.docx

南宁市物流仓储用地公开出让管理办法第一条为促进我市物流业持续快速健康发展,提高节约集约用地水平，建立公开透明、规范、高效的物流仓储用地出让制度，根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等有关规定，结合南宁市实际，制定本办法.第二条物流仓储用地是指国家和省级战略性储备库以外，城镇、村庄用于物资存储、中转、配送等设施用地，包括附属设施、道路、停车场等用地，具体分为以下三类：一类物流仓储用地：指对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，布局无特殊控制要求的物流仓储用地.二类物流仓储用地：指对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患，不可布局于居住区和公共设施集中区内的物流仓储用地.三类物流仓储用地：指用于存放易燃、易螭口剧毒等危险品，布局有防护、隔离要求的物流仓储用地.南宁市城区范围内一类、二类物流仓储用地公开出让，适用本办法.三类物流仓储用地的公开出让可参照本办法执行.第三条市商务行政主管部门应会同市自然资源行政主管部门统筹规划全市物流仓储用地布局。根据全市物流规划指导城区人国政府、国家级开发区管委会（以下简称"开发区管委会"）审核拟出让一类和二类物流仓储用地的准入条件。市自然资源行政主管部门负责指导城区、开发区自然资源行政主管部门审核出具物流项目用地规划条件，明确土地开发强度以及配套设施用地比例，组织实施物流项目用地公开出让.市发展改革行政主管部门负责出具产业政策审查意见.市工业和信息化行政主管部门负责出具物流项目用地中兼容的工业用地部分的审核意见.税务部门对公开出让的物流项目的纳税情况进行核验。交通运输、邮政管理、生态环境、投资促进等行政主管部门根据各自职责，做好物流项目用地公开出让的有关工作.城区人民政府、开发区管委会在市商务行政主管部门指导下提出拟出让物流仓储用地的准入条件，并对公开出让物流项目用地投资建设、土地利用、项目进度等情况进行监管。组织有关部门对辖区内公开出让的物流项目用地投斐强度、物流强度以及土地节约集约利用等情况进行核验.第四条物流项目用地出让应遵守下列规定：（一）符合南宁市国土空间规划、南宁国家物流枢纽建设规划及物流业其他相关规划的要求.（二）严禁擅自改变土地用途。（三）物流项目用地范围内严禁建设成套住宅、专家楼、宾馆、培训中心、招待所等非生产性设施.南宁市物流仓储用地公开出让管理办法政策解读一、南宁市物流仓储用地公开出让管理办法制定背景2007年施行的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定（原国土部第39号令）对商业,住宅,物流仓储等经营性用地出让流程1故出了基本规定，但没有对每一类用途的土地出让做专门的规定.随后，2009年国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发（2009）8号）明确了南宁市全国性物流节点城市的功能定位,同时，2011年国务院办公厅关于促迸物流业健康发展政策措施的意见（国办发（2011）38号）明确要求在加强和改善管理、切实节约土地的基础上，加大对物流业的土地政策支持.2011年2013年期间，我市物流仓储用地的供地量呈大幅增长趋势,由于我市未形成规范的物流仓储用地供地管理体系，物流仓储用地含义模糊，目存在相关项目准入、出让程序等未作规定的问题，同时缺乏供后监管措施和联动机制，影响了我市物流业健康有序发展.因此，为切实加强物流仓储用地的供地管理，2014年我市制定了南宁市物流用地公开出让管理暂行办法（南府办（2014）113号）.2019年南府办（2014）113号文有效期满，我市在该文件基础上，修改完善并正式出台了南宁市物流用地公开出让管理办法（南府规20194号）.现南宁市物流用地公开出让管理办法（南府规20194号）自2019年2月1日起施行至今已满5年有效期，期间国家、自治区层面相关政策发生了变化.2023年自然资源部印发的国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（自然资发（2023234号），明确规定了物流仓储用地定义和分类；2021年自治区印发的广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订）（桂自然资发202181号），明确了物流仓储用地的控制指标.为了适应当前政策变化，更好的融入西部陆海新通道，高质量推进南宁国家物流枢纽建设，继续加强我市物流仓储用地的供地管理和供后监管,有必要继续修订针对物流仓储用地的管理办法.根据南宁市行政规范性文件制定监督管理办法（南宁市人民政府令第1号）第十二条"行政规范性文件有效期届满前6个月，制定机关应当对文件实施情况进行评估，认为需要继续施行的,应当及时重圻制定，确保政策衔接”的规定，经评估,市自然资源局建议对南宁市物流用地公开出让管理办法（南府规（2019）4号）进行修改完善。经征求各有关单位意见，汇总形成南宁市物流仓储用地公开出让管理办法（审定稿）（以下简称办法）.二、办法制定的依据1.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地.2 .自然资源部关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南的通知（自然资发（2023）234号）附录A用地用海分类名称、代码和含义：物流仓储用地含义为"指国家和省级战略性储备库以外，城、镇、村用于物资存储、中转、配送等设施用地，包括附属设施、道路、停车场等用地".3 .自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知(自然资发(2022)201号)办法第八条中的新增条款，自然资发(2022)201号文是重要的参考支持政策。4 .广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发广西壮族自治区产业用地政策实施工作指引(2020年版)的通知(桂自然资办(2020)253号)第十一条,对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为士地供应前重条件的，设置供应前置条件时，市、县自然资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等.市、县自然资源主管部门认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的,可以予以设置,但必须在出让公告有关"申请人应具备的条件"里明确表述，不得作出“详见其他文件、其他网站”等一般性表述，并通过部门联动监管机制严格管理.在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前苣条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入,并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明.5 .广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知(桂政办发(2018)54号)第二条第（七）款，在不改变土地性质的前提下，各类产业用地均可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式使用土地.6 .广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订议桂自然资发202181号）广西物流项目建设用地控制指标（2021年修订）第五条，本控制指标中物流项目用地应以仓储用地为主，酉虚的行政办公、展示展览、交易场所、值班室、宿舍、食堂等设施用地不得分割转让，且用地面积占项目总用地面积比例不超过10%,禁止在物流项目用地内建设成套住宅、专家楼、宾馆、培训中心、招待所等非生产性设施.7 .广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发广西壮族自治区重大项目用地要索保障支持政策指引的通知（桂自然资办（2022）415号）第三条第（二）款，在不改变土地性质的前提下，各类产业用地均可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式使用土地.8 .南宁市人民政府关于印发南宁市工业用地公开出让管理办法的通知M南府规（2023）9号）第八条第二款，工业用地出让条件.对国家鼓励类重大招商引资项目，搬迁技改或具有特定社会、公益建设条件的工业项目，可按项目实际情况设定工蜥地公开出让专项条件，具体内容包括：企业行业许可或者行业资质、企业行业等级、企业从事产业年限、产业准入条件、投资强度、年纳税额、年产值、达产要求、就业人数等。三、办法出台时征求意见的情况办法在制定过程中经征求了五象新区管委会党政办、各城区人民政府、开发区管委会、市发展改革委、市工信局、市司法局、市财政局、市生态环境局、市住建局、市交通运输局、市农业农村局、市商务局、市市场监管局、市林业局、市市政园林局、市投促局、国家税务总局南宁市税务局、市邮政管理局的意见,已按反馈的意见修改完善.在市自然资源局网站、市行政立法和决策公开征求意见平台征求社会公众关于办法的意见，接受社会监督，直至截止日期，未收至驻土会公众修改意见反馈.办法已按程序进行了专家论证和风险评估。已取得市自然资源局法规科合法性审直意见.2024年1月8日办法通过市自然资源局党组会审议.2024年1月15日通过市市场监管局公平竞争审查。2024年1月26日通过市司法局合法性审查.2024年2月21日通过城建业务工作会审议.2024年4月8日、5月15日根据市人民政府专题会议精神进一步修改完善.2024年7月19日通过市人民政府常务会审议.四、目标任务通过完善物流仓储用地公开出让管理办法,高质量推进南宁国家物流枢纽建设加强我市物流仓储用地的供地管理和供后监管促进我市物流业的健康发展，提高我市土地利用效率.五、涉及范围南宁市城区范围内一类、二类物流仓储用地公开出让，适用本办法。三类物流仓储用地的公开出让可参照本办法执行.六、主要内容原办法有15条，重新制定后为16条(新增鼓励物流仓储用地采用长期租赁、先租后让、弹性年期等弹性出让方式供应)办法主要内容包括制定目的、适用范围、管理机构职责、物流仓储用地出让程序、供后监管等.七、新旧政策主要差异为提高行政效能，加快物流项目落地,加强供后监管，拟作出下列修改：1.按自然资发(2023)234号文规范办法中“物流用地”表述，修改表述为"物流仓储用地"，修改了文件标题，同时修改了"物流仓储用地"的含义；明确办法中"物流项目用地"包括单一"物流仓储用地"和"物流仓储用地为主，科研、零售商业、批发市场等其他土地用途为辅的物流项目用地”2根据部门职能分工，明确市商务局的审核职能不含用于存放易燃、易爆和剧毒等危险品，布局有防护、隔离要求的三类物流仓储用地.3 .原市规划局、市国土资源局已合并为市自然资源局,相关职责由市自然资源局继续履行.4 .将第三条与第六条相关内容进行合并.5 .为避免混淆土地用途，办法中"综合物流用地"的相关表述已删除，修改为"物流仓储用地为主，科研、零售商业、批发市场等其他土地用途为辅的物流项目用地”.6 .根据自然资源部办公厅关于规范开展建设项目节地评价工作的通知（自然资办发（202114号）第四条"对水库和水电工程项目淹没区用地.以及未确定用地主体、以招标拍卖挂牌方式供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品性住宅等经营性用地，可不列入建设项目节地评价范围”的规定，鉴于物流仓储用地为未确定用地主体的经营性用地，已删除办法第四条第（三）款"严格控制用地规模。单个物流用地项目用地规模原则上不超过200亩。用地超过200亩的项目，需进行节约集约用地评估".同时广西物流项目建设用地控制指标（2021年修订）已对物流项目建设用地的投资强度、容积率、建筑密度、物流强度等指标作出了明确约定.办法第四条第（六）款增加控制指标相关内容.7 .办法第五条第（一）款,根据广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订）（桂自然资发（2021）81号）中"广西物流项目建设用地控制指标（2021年修订r以及市商务局的意见,修改了物流项目用地配套设施的内容，删除了"综合物流用地"的概念，相应表述也随之修改。同时自治区控制指标并未对配套设施的建筑面积比例进行规定，为加强管理，本办法中对配套设施的建筑面积比例要求保持不变。参考广西壮族自治区自然资源厅关于印发广西壮族自治区混合产业用地供给试点工作方案的通知（桂自然资发（2023）52号）中"多用途混合利用模式”的表述,本办法中物流仓储用地为主，其他用地为辅的物流项目用地,是指物流仓储用地使用功能超出产业用地兼容性规定的适建用途或比例,鬲要采用两种或两种以上用地性质组合表达的物流项目用地.物流仓储用地应作为项目的主导用途，物流仓储计容建筑面积原则上应大于宗地总计容建筑面积的51%.8 .办法第六条依据广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发广西壮族自治区产业用地政策实施工作指引（2020年版）的通知（桂自然资办（2020）253号）并参考南宁市工业用地公开出让管理办法（南府规20239号）新增了设定公开出让专项条件的相关内容.9 .办法新增第八条，鼓励物流仓储用地采用长期租赁、先租后让、弹性年期等弹性出让方式供应,物流仓储用地弹性出让的土地价格、届满续期方式等，可参照工业用地弹性出让相关支持政策执行。10 .办法第十条中，物流项目投资建设履约保证协议应包含的事项修改为：履约保证协议应当就物流项目类型、投资强度、物流强度、营业收入、年纳税额等运营事项和项目退出及违约责任做出约定.八、其他内容1.市辖县（市）及武鸣区物流仓储用地公开出让工作可参照本办法执行。11 本办法施行后，有效期5年.