【《域外住房租赁承租人权益保护考察综述报告》8000字（论文）】.docx

域外住房租赁承租人权益保护考察综述报告目录5>IS贯承©A权T考察IJ房租赁.1.1.1 限制出租人解除住房租赁合同1.1.2 忘励当事人订H砌期住医租赁合向121相金田5122限制出租人任惠提高租金6意国、美国、英国、日本以及韩国等国家的住房租赁法律制度以保护住房承租人权益为制度核心.旨在实现住房租赁合同双方当事人的实质平等，构建了保护住房承租人为核心的住房租赁法律制度。在民法或特别法中,通过限制住房出租人解除租赁关系、限制出租人任意提高租金、严格规范住房租金制度、鼓励订立无期限住店租赁合同、区分住店租赁与经营性房屋租赁等方式,强化了对住房承租人的倾向性保护。本章将从住用租赁合同期限、住房租金管制、区分住房租赁与经营性房屋租赁等三个方面，分析镶国、美国、英国、日本以及韩国等国家的住房租赁承相人权益保护制度，研究域外的有关先进经验对我国住房租赁承租人权益保护的启示。1.1.住房租赁期限在住房租赁合同中，租赁期限原则上应由住户租赁合同双方当事人自由协葭决定。住房出租人与住房承租人作为住房租赁合同的当事人.将综合考虑合同目的、租赁物的使用方式、住房租金等条件来决定租赁期限。在现实中，就住房租赁双方的经济能力来看,住房承租人为相对弱势一方，因此在住房租赁合同中，应严格限制住房出租人随意解除合同,保障住房租赁关系的长期稔定。I域外国家主要通过限制出租人解除住房租赁合问的权利或鼓励当事人订立无明限住房租赁合同措施来保障住房租赁关系的长期稳定。1.1.1限制出租人解除住房租赁合同从性质上来说,住房租赁合冏有继续性的特点,一般来说,继续性合向的解除需合同相对人根据法律规定或者依据双方约定进行,而不需要特殊的理由进行解除。为了加强对住房承租人的保护，德国、美国、英国及日本等国家在住房租林目里牛.自璃斗W忑当力弓题Cf1.t1.j2-,J1M6S1SM）1名闻mt品总理电务ti4（M72茎），世M电小崎二科.2015:154赁合同中适用了正当理由规则，即出租人解除合同必须具有正当理由。但承租人解除租赁合向,只需要遵守法定或约定解除时间即可,不需要其他特别理由。在解除住户租赁合同方面.意国、美国、英国及日本等国家之所以选择引入正当理由规则,打破传统,是出于维护租赁关系长久稔定角度的考量,希望以此能限制出租人任意解除合同的权利，从而维护承租人的居住权。德国的住房承租人保护制度主要依据德国民法典。德国民法典关于租赁关系有若较为详细的法律规范，为了尽可能保护承租人的权利，规定非有正当理由出租人不旎解除住房租赁合间.极大的限制了出租人的解除合向权,2并且从正反西个方面进行规范，将“正当理由”作为积极要件加以适用,出租人只有在具有“正当理由”的情况下才能解除合同。具体包含：（I）承租人一方不履行合同义务；（2）出租人自用出租房屋或提供其亲属使用；（3）租赁关系的存续妨碍出租人利用该房屋获得其他财产利益。3作为消极要件，规定出租人不得以提高租金为目的解除合同。4即使出租方（包括出租人及其家庭成员）具有解除租赁合同的正当理由,也不意味若租赁关系必然被解除。另外,为了更有效地保障住房承租人的权益,德国民法中还规定了“兜房”性的“社会化条款承租人尽他所能也没有找到合适的替代住房时,解除该住虎租赁合同对承租人一方而言较为不合理，因此，在这种情况下,即使出租人有解除合同的正当理由，也不得解除与承租人的租赁关系。5借地借家法作为日本民法的特别法，对土地租赁权与房屋租赁权有若特殊规定。日本对房屋和赁权的存续保护主要是根据借地借家法第28条中的正当理由规则,即租赁合同中的出租人没有正当理由不得解除与承租人的租赁关系。其中主要的正当理由为出租人自己所需启屋,具他理由作为补充事由而适用。6正当理由规则要参考出租人与承租人使用建筑物的必要性、建筑物的利用状况、出租人向承相人提出的补彼措施等。,但即使出租人自己所需房屋.也不能立即终止与承租人的关系。8'陈卫佐.，国民法典（第4版）,北京:法林出版社,2015：215-218«8国民法典第573条：（】出租人仅在对使用租赁关系的拄止有正当利蔡时,才能Ia知终止.不得为提高租金的H的而通知终止.（2）在下列情形之一时,尤其存在出租人时使用租赁关系的终止的正当利益：承租人有过锚地.犍热地违反了其合向义务I出租人需雯将租历唐展作为自己的住房或其*庭成员的住历：租圻关原的摒续必附了出租人时土地作适当的经济上的利用，并为此遗受了显挣的不利益.（3）H1.祖人有正当利益的原因,必须在通知终止话中加以说明.我他旗囚.仅在我生后出现的限度内予以考忠.（-1）使承租人受不利益的不同的约定,不生效力.«8国民法典第573条第1使用出租人仅F有终止使用租赁关系之正当利益者.始得终止之.为类高租金之目的,不得揉止，'惊田民法典8,第574Sh使用租Vi关杀之终止对使用承租人.其余R成其他京网成员系国产苛，且其严苛于ifcM使用出租人之合让利拉后，仍不能认为正当齐,使用承租人得对使用出租人之终I1.表示异议，并请求使用出租人继续使川租行关系，（H使用出租人无尔期将别终止之事内存在存,不适川之.适当之W代住屋不能依合理条件取得齐亦的产母.'日松尾弘.山野目率大.不动产货贷信的深eS刊展里.株式会社商事法务.2012：478-482（地借*法第28条:建筑物出租人Iff1.如或者要求终止租赁契姒,除考电出租人与承租人使用建设物荚国作为英美法系的典型代表.其在住房相赁合同中通过适用解除合同提前通知规则、禁止报豆规则以及正当理由规则,限制住房出租人任意解除合冏,保障住房承租人的合法权益。在这些规则的法律适用中,正当理由规则的适用效果最佳,具能有效限制住后出租人行使任意解除权。在美国.正当理由规则体现在定期和不定期的租赁合同中，即出租人没有法律规定的正当理由,不得任意解除和承租人的租赁关系,正当理由以列举的方式有所规定，分别是：（I）住房承租人违约，比如拒绝交付租金、毁坏房屋等；（2）承租人利用租赁的房屋实施违法行为,比如进行毒品犯罪等：（3）住房承租人要对租赁房屋实施改造改建等有此类需求。为维持住房租赁关系的稳定,即使出租人有解除合冏的正当理由.也只有在承租人的行为构成实质性违约后,才麋行使解除权,如果承租人的行为不足以构成实质性违约,尚未对出租人造成严重影响,出租人不得要求解除租赁合同，但可请求承租人承担继续覆行合同义务或损害赔忸等违约责任。另外.承租人的行为构成实质性违约.但若在一定期限内采取了合乎法律规定的补救措施（如修理、进行合理赔偿等），该租赁合冏也不艇解除,当住房出租人已知晓承租人违约却仍然收取承租人支付的租金或对承租人覆行其他义务没有提出异议时,则构成对解除权的默示放弃.此后出租人不得主张解除租贸合同。出租人行使解除权无须通过司法程序，但须提前以书面形式通知承租人。正是出于正当理由规则的对出租人任意解除权的有效限制，只要住房承租人不存在严重违约行为，出租人一般都不能轻易行使任息解除权，这有力的保护了租赁关系的长久稳定，保障了承租人的安稳的租房需求。9在英国,在租赁合向存续期间,即使承租人违反了租赁合向中规定的事I页.出租人也不得任意解除合同,出租人需根据法院的有效判决来对抗承租人,法院的判决主要依据正当理由规则。正当理由具体包括：（1）出租人具有自己或其亲国居住之需求；（2）发生出相人死亡等特定事由，出相人家人需使用房屋；（3）已故出租人的法定继承人需要居住该房屋；（4）房屋的抵押权人行使抵押权；（5）出租人以出售该房屋的财产购买其他自己需要居住的房屋；（6）台同双方事前约定出租人退休后收回房屋供自己居住：（7）存在其他情形。可以看出,英国的正当理由规则是以出租人及其家人自需为主要条件。此外,即使出租人由于承租人延迟支付租金等原因通知解除租赁合同,租赁协议也不会立即终止.其必须向法院提起诉讼，法院在判断终止租赁合同的判决是否合理后,再做出是否接受出租人诉讼请求的决定。根据租赁法.出租人只有在法律规定的特殊的必要性外，还应考虑右关建筑物机贯的经过.建筑物的利用情况，建筑物的现状、建筑物出租人就返江建筑物所提出的条竹或就建筑物逐到对承租人所提出的财产给付,如果认为其没有正当，由.H1.祖人不符通知或界要求终止契约.和本洋之助.洋野M彦.夕-山）的地借家法.ISh214,JMffi.美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位.北京：中国法制出版社，2011:151情况下才可以通过诉讼程序终止与承租人的租赁合同并将要求承租人退居。定朗租赁合网在租赁朗限届满时,出租人也应通过诉讼程序终止合同。韩国住宅租赁保护法规定.在住房租赁合同期限届满前的6个月至2个月之间住应出租人没有向住戾承租人表示拒绝续订合同的意思，那么在合同期限届满后,视为就原有的租赁合同条款继续租赁，此时的租赁期限默认为两年，2在这期间,承租人可以行使任意解除权，“住房承租人在住房租赁合同期限届满前的6个月至2个月期间请求续订合同,住房出租人没有正当理由不得拒绝。-<>K<.vS!早时曾瑞外社河喟Nqa胃H通处电-i1.eU用不电今U-.M.2鼓励当事人订立无限期住房租赁合同德国民法典没有明文规定对房屋租赁的存续期限，期限可以由出租人和承租人协商决定,但租赁期限超过12个月的.应订立书面合冏：未订立书面合同的.超过12个月的合同被视为不定期租赁合同.合同订立时间未满一年期间不得解除合同。"可以认为德国规定了为期一年的最短租费期限。除此规定之外,没有其他关于最短租赁期限的明文规定。另外,为了保障相赁关系的稳定，确立了正当理由规则对不定期租赁合同中出租人的任意解除权进行限制。穗国支持当事人订立不定期租赁合同.并严格限制订立定期合同的行为,从而减少双方当事人签订固定期限租赁合同的情形。德国民法典第575条对固定期限租赁合同做出了详细的规定,将签订固定期限租赁合冏的理由以法律的形式进行了列举式规定,分别是：（I）合向规定的租赁期限届满后，虎屋由出租人一方居住使用；（2）合同规定的租赁期限届满后.揩拆除或大修该房屋，租赁合同期限届满后，将拆除、大修出租房屋或继续履行该合同不利于出租人一万；（3）合同规定的租赁期限届满后，出租人将房屋出租给负有劳务义务的人，并且在合同成立时已通过书面方式告知承租人订立定朗合同的合理原因。M由此可见,德国法律鼓励当事人订立不定期住房租赁合同,原则上并未对住房租员的期限做出过多要求和限制,而之所以如此规定,是为了保护承租人的利益.因为承租人大多都希望租,怖国住宅租佞保护法）第6条第I软:住房出租人在住房租赁台同期1«届油的的6个月至2个月之间没有向住房承租人表示拒绝埃打合同的立思，在租赁合同期限届清后则视为欲订与族在租赁合同相同条件的租册合同，此时粗隹期限默认为两年，'韩国住宅租蜕保护法*第6条第2款，板据谈法第6条第I款的康定续订的合同.住房承租人可以由时辞除住用租赁关东.WW住电租货保护法第6务第3款：住房承出人在住册租赁合同期限届满的的6个月至2个月期间请求装订令间,住房IM1.A没有正当理由不不拇擎YiS国民法典/第5«6条：期限超过一年的有关土地的使用租赁合同,应采用H面形式打立.未遵守这一形式订立合同的,视为不定期租防I怛不得花弟一年终了之1»发出预告解约通知。"«樵国民法典第575条第1款1使用租忻期间届满后,使用出租人于下列情事，得尸特定期问成立使M租烁关系甑将济年作为住宅而为本人、其亲M或共家胧成也使川.2.欲以可容许之方或将济犀除去.中，、变更或修维.而该措胞因租赁关系之域线而仃"不用H*I.汝将归M和'.，M1：；务义务之人，且使用出租人契约成立时以书B1.将定期之原因通知使用承租人者.其他情事,视为不定期期向之租货关赁关系能够持久稳定。因此在德国，住房租赁合同除有特殊情况外,一般为不定朗租赁合。另外,在没有特殊情况下,如果承租人有居住意向,并且楮续支付租金,也可以签订终身合同。韩空电?.3RN,。1急电,。1夸义,2令讦.牛叮嘤处外理岂碍外通电t1.¾!s1.干R嘲国4邛他4川.£外司当为SW叫电电.噌早早电¥4硼空口耳，2017:76*te.2019(2):85齐华.穆国住房租优IW度对我国发展住月租IS巾场的启示.管理ftUR.2018(2)；9'fi国民法典3外557条第1款I于使用租赁关系之期间内,当邪人得约定提i租金“德国民法典第557a条I租金都就特定期间.母书画为不同故额之妁定I于其妁定中.应就各该租金或各该租金之提高.以金SS表示之(分级租金).租金母次至少应如椅一年不变.十分级租金期间,不得依第五百五十A条3S第五百五十九条之二规定提t租金.自分18租金的定制定时起.我使用承租人之终止权.最长犯四年期间内推除之.契妁之终止最先自该期向喝酒时起始斛为之.使用承租人受有不利旅之妁定者,真约定无效，'范国民法典，第557b条I契约当事人徨以H面预定，依联龙统计局为计口所彳，f国私人交计生活支出所碇认之物价指数,而定共租金(指救租金)。指数租金有效期间内,除钝五百五十九条至第五百六十条所定之租金提描者外,租金蚱次至少应维持年不变,苏无白/1.十九条规定之搬高租金.以出租人因不G1.费于白己之事由.而实DS建筑指施者为奴.依第一款规定为租金之支史.应以文字方代表示.此情形.其已发t之物价指数变更.及各该租金或租金之提高.应我明金领.受史之租金质Ii也表小到1.2住房租金管制121租金管制在历史上,美国是最早实施租金管制的国家之一,为了保障承租人的居住权.美国部分城市政府对住房租金进行管制。德国、日本等其他国家和美国一样,也同样对住房租金进行较为严格的管制。穗国对住房租金的管制，主要以德国民法典为根据.W形成了较为完善的住房租金法律规范,构建了住房租金体系编制制度。住房租赁合冏的当事人可以以住店租金体系编制为参考,确定租金定价。这种政策的实施,致使德国住房租金水平长期保持相对平稳。“德国通过租金调整机制、制定租金参考表.限制租金上涨的幅度等措施，对住房租金进行有效的管制。关于住房租金的具体制度如下：(1)租金调整机制。住房租金可以依约定调整或依法定调整.德国民法典第557条B规定,在租赁合同的有效期间.承租人和出租人可以协商约定提高租金。该条a款凶规定了分级租金,以此来调整租金的涨帕。“分级租金”指的是租赁合同双方当事人以书面形式确立的,特定时间段租金的调整额。(2)通过发布指数租金和租金水平一览表,引导租金定价。第557条b款达后下个月之次月开始时,支付之.使用承租人受芍不利蔽妁定者，其妁定无收.规定了指数租金,“指数租金”指的是当事人按照联邦统计局所公布的全德国生活物价指数调整的租金。第558c条、第558d条规定.租金水平一览表是指符合公认的科学原则.且得到市镇当局或出租人与承租人代表认可的住房租金。租金水平一览表每隔两年发布一次,该租金水平通常是通过统计当地前四年的住房租金水平得出的。在柏林.政府根据不同区域、不同房型.每两年发布一次住房租金水平一览表。（3）限制租金上涨的幅度。通常情况下,除因改均和运营费用的增加而导致的租金上涨外,订立住房租赁合同三年内租金上涨不得超过20%。第558条规定,住齿租金15个月内没有变动的,出租人可以要求将租金提高到当地租金通常水平。当地租金通常水平根据最近六年同区域、同房型的租金水平确定。特别授权地区，三年内不得超出15%o美国的联邦法对住房租赁合同并未有过多的规定,仅在1972年出台了统一住宅租赁法,美国各州在该法规的基础上结合各州地方的特色,各自制定了符合自身发展需求的住房租赁方面的相关法律规范。而纽约市坚持以立法的方式对租金进行管制,是为数不多这么做的城市,按照其法律规定,对租金管制进行了较为详细的规定,其制定了最高租金的标准,该标准是根据建筑的房龄、结构、税费、老化情况以及后续维护保养建筑的金额等情况确定的,按照该规定，在住房租赁合同中约定的租金不得超过该标准。2'一骰来说.租赁合同稳定存续一到两年后.出租人可以向住房租赁管理部门提出增加租金的申请,该部门会参考通货膨胀率或者消费者物价指数,回复该申请.或者直接指定一个百分比数来作为提高租金的标准。纽约市就是这么规定的.其规定每一到两年,出租人可以申请住房租赁管理部门要求提高租金.总局会按照纽约市租金租金指导委员会发布的相关意见，同意或拒绝该申请，每次申请的租金涨幅最高为50%a除了纽约，哥伦比亚特区、华盛顿特区也制定了类似的规则。在日本.住房租金根据借地借家法予以规范,存在以下情况时,住房租赁合同的当事人可以自由协商来改变租金定价.第一.因为房,屋税收的增加或减少导致租金不公平.第二.因为房,屋价值的噌长或减少或者具他经济情况变化导致租金失去公平性，第三，该租赁合同的租金与同地区其他住房的租金相比存在较大差距。此外，日本租金托管机制赋予了承租人对住房相金进行议价的权利,当出租人调涨的住房租金超出承租人可接受的范围,承租人可向租金托管所缴纳自认为合理的住房租金后.可继续居住在房屋中,无需担心因为出租人拒收租金而被要求强制搬离。”除此之外.出租人若想提高租金,需要向法院提出申请.法院会根据出租人和承租人的具体情况来进行合理分析,从而同意或拒绝出租人的请求，在没有法院有效判决的情况下出租人不得随意提高租金或变更合同内容。122限制出租人任意提高租金为了限制住房出租人任意提高租金,各国也做出了相关规定。”美的物G.母母“克林树朽峥评.美国财产法相解.北京：北京人学出版社.2009：230-231二«?«,发达经济体住出租赁市场妊箱及借鉴.根行家，2019：113在德国，德国民法典中明确规定,一旦签订了住房租赁合同.出租人不得任意提高租金.此外,在租金额度规定法等法律中,也对住房租金进行了严格的管理,对出租人增加租金规定了较为严格的限制条件。同时,租赁水平法规定,对于生效的住房租赁合同，出租人在合同订立三年内累计租金上涨偏度不得超过20%。2,另外,承租人有权拒绝支付高于当地生活物价指数的住房租金；出租人与承租人重新订立合同时,可以自由协商决定起始租金,但需要参照同等质量和同位置房屋的租金水平,且不得超过同等租金水平50%o出于通过限制住房出租人的财产利益来更好地保障承租人的生存利益的理念,随若2013年出租权利修改法案的出台.会同订立后三年内的住房租金上涨幅度上限由之前的20%下调至15%,若住后出租人要在租赁合同存续期间调涨住房租金,必须通过书面形式告知住房承租人调涨住房租金的理由。另外，根据2015年租金刹车法的规定,原有住房租赁合同期限届满后，出租人收回该房屋并再次出租该房屋时，上调的租金最大幅度必须控制在10%以内。根据经济刑法.住房出租人未与住房承租人协商,将住房租金调涨至合理租金的20%以上的行为沟成犯罪,将面临刑事处罚。”承租人如果对租金存在异议,既可以与出租人进行处商解决,也可以选择到法院起诉来解决。在美国，住房租赁合同存续期间出租人不能任意提高租金，当月租金达到I（X）美元时，出租人年内不得再次上涨租金。n张延It7国公租房政策对我旧的启示.中国经贸导则.2011(14)：32m刘芮.论中国住房机货IM度之改革.法学论坛.2019(1)：H2.h<xci11t.StrcsxcdiftRrViMJof1.ondon,xPrivntrKrntn1.Sector.Crtitrrfor1.ondon,2013(6)为了规制出租人任意提高住房租金、防止承租人被迫腾出房屋等情况的发生.美国联邦政府及地方制订了房租管制法、住宅出租人韭有正当理由不得收回房屋法、租赁用住宅禁止拒租法等O此外,租赁控制法还规定了续订住虎租赁合同时的租金计算方法。在日本.住房租金由住房租赁双方当事人自由协商决定。另外，在一般情况下,出租人不得在租赁关系存续期间上调租金，出租人只能在租赁合同两年期满后上调租金,否则必须以正当理由向法院提出申请，法院将根据出租人与承租人双万利益需求.再对出租人上涨租金的理由是否合理进行加以判断。1.3住房租赁与经营性房屋租赁为了实现对住宅租赁承租人的特别保护,基于住房租赁合同的特殊性,德国在民法典中迸行区别规范，揩居屋租赁分为“使用租赁”（即住房租赁）和“收益租赁”（即经营性房屋租赁）两类。根据德国民法典的规定，住房租赁合同以居住为主要目的，对其适用债权关系编中的使用租赁关系的“特别规定”；而经营性房屋租赁合同以商业经营为主要目的的，对其适用债权关系编中使用租赁关系的“一般规定乙住医租赁合冏不冏于其他房屋租赁,其直接关系到住房承租人的生存利益,是一种特殊的合同关系,因此,调整住户租赁关系必须遵守公共道德和社会伦理,采取一定程度的权利法定原则；而经营性后屋租赁则是一般的合同关系，与住房租赁合同相比，其承租人的合同利益不会直接关系到基本生存需求,因此法律不应对其进行过多的限制,应当坚持私法自治、合同自由、损益自担等一般性债法原则。德国的很多法律都以保护住房租赁承租人的权益为立法目的,其中.德国住宅建设法I、II专门针对住房租赁合定了“公益”、“福利”的基调,明文规定住房在“创建面积、布局、规范租金方面必须符合人们的居住需求”.”您国租启法还严格规定住房租金的上涨幅度在3年内不得超过20%。可以看出，德国为了保护住房承租人而制定的一些措施在一定程度上突破了财产法中的支配资源原则与民法中的意思自治原则,是住房租赁领域所特有的制度。美国、法国、英国等国家通过立法区别规范住房租赁合同与经营性房屋租费会同。美国各州的住房租赁法大都将住房租赁与经营性房屋租赁相区别而分篇立法。如德克萨斯州财产法（第8编第91-93克）将关于吊屋租赁的规定分为第一章，一般规定”、第二章“住房租赁”、第三章“经苣性房屋租赁”等三类。美国的这种做法突出了住房租赁与经营性房屋租赁的根本差异,并充分体现了美国对住房承相人的倾向保护。再如.法国通过单独立法的方式区别规范住房租赁合向与经营性房屋租赁合同,将建筑物租赁法分为适用于商业、工业、手工业等建筑物租赁的工商业租赁法与适用于住房租赁的住宅租赁法两个体系。"李讯.JSW住房租赁市场发屈主要经验及启示.金班发展研究.20!1<10）：48”易磬培.中国住房租赁制度改苹研究：傅I：学付论文）.广州：华南理工大学.2018：135“IkWidS.Hi11,1.nnd1.<>rdJ1.rXiTenant1.avinnXbtshr1.1.Tb<xx<>nVest（Iedition）.2001：13-15.英国区别规范住房租赁与经邑性房屋租赁，以房屋使用目的为根据。住房租赁以规范住房租金制度和租赁关系存续期间的保护制度为中心.经营性房屋租赁则注重出租人对所出租建筑物的投资回报。2s另一方面，将恶意妨碍承租人行使权利或其家人安宁的行为以及不履行对承租人居住所需服务的行为视为犯罪。根据防止退居法的规定,不得对住房承租人进行非法妨碍或驱逐等行为,这种行为包括.非法侵占合法承租人的后,室、通过使住房承租人放弃具承租权的非法方式侵犯住房承租人的合法权益、影响住房承租人与其家属的居住安宁以及不履行住房承租人居住房屋所必需的服务。韩国为了保护住房租赁合同承租人,基于住房租赁的特殊性，在1981年制定了专门规范住房租赁合同关系的住宅租赁保护法,该法作为民法的特别法.在调整住房租赁法律关系方面具有优先适用的效力。”该法是专门为了俣护住房承租人的利益而制定的特别法,其法律规范属于强制性规范，亦即违反该法规定而约定的任何不利于住宅承租人的合同条款都视为无效。另外,韩国为了规致经营性房屋租赁关系,在2020年制定了蒜铺租赁保护法.这可以看出国通过制定特别法的方式,区别规范住房租赁与经营性房屋租赁。关于租赁合同期限.住宅租赁保护法规定了两年的最短住房租赁期限，w商铺租赁保护法规定了一年的最短租赁期限。“由此可以看出，与经营性房屋租赁相比,住房租赁会冏更注重租赁关系的长期稳定.更有效地保障住房承租人的住房承租权,这充分体现了住房租赁的特殊性。14小结综上所述，城外国家为了保护住房承租人的权益，大多区别住房租赁合同与经营性房屋租赁合同.保护住房租赁合同的特殊性,强化了对住房承租人的倾向性保护。具体体现在.在民法典中明确专门规范住房租赁合冏的法律规定,或者制定专门规预住启租赁行为与专门观延经营性房屋租赁行为的特别法。德国为了保障住房租赁关系的长期稳定,在民法典规定，住房出租人不具有正当理由不得解除与承租人的租赁关系并鼓励当事人订立无期限租赁合同,除此之外,还严格限制出租人任怠提高住房利金的行为，防止出租人侵害承租人的合法权益。美国为了更好地保护住房承租人,规定出租人只有存在法律规定的正当理由时才可以解除租赁关系,并通过制定最高租金数额及租金上限来限制出租人任意提高租金的权利；英国对出租人解除合同关系的规定较为严格,出租人解除租赁关系须向法院提起诉讼,应根据法院的有效判决来对抗住店承租人；日本通过特别法借地借家法规定，出租人解除合同租赁关系须具有法律规定的正当理由，出租人提高住房租金应向法院提出田请.由法院根据具体情况判断其提商租金的理由是否合理；蟀国除民法外.通过制定特别法住宅租赁保护法来重点保护住房承租人的利益。虽然域外国家通过限制住房出租人权利的方式来特别保护住后承租人的利益,但也兼顾了公平原则，俣持双万当事人的权益平衡,有效地促进了住房租赁制度的稳定发展,值得我国借鉴。s李忠助,中帏济展租赁制僮之比较-一以帏固住宅租Vi保护法为中C.政法学刊,239,36(1):58外国住宅租蜕保护法第IJftt未明确约定租出合同期1»或均定的租做台同期跟不港网年的租赁合向.耳机货期限岷视为两年：.但承租人可以主张不满两年的出货期限为行效约定.苏N商犍出货保护法第9条：未明确约定机货合同期限或杓定的机赁合同期限不满一年的机货合同.其租食期聚也视为一年.但承租人可以主张不满一林的租研期限为有效约定.