人民法院提醒二手房买卖法律风险十大典型案例.docx

人民法院提示：二手房买卖的法律风险I大典型案例导读:10月20日，北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见“风险房”的典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风险,并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰,西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报背景，西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓昕一同参与并介绍了相关状况。以下内容摘自发布会实录。二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的其次大类案由。因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为困难等特点,涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权状况、抵押贷款、托付代理、居间活动等其他法律问题,及以享受教化资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的困难性加之当事人相关法律学问的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷常常发生。因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进行了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风险房”，通过对典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并介绍防范相关风险的法律学同以期为社会公众规避风险、维护合法权益供应借鉴，从而削减购房风险，保障交易顺畅.案例一：慎选抵押房案情介绍2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女1位于西城区广安门外大街一处房屋,面积43平米，总价174万元.该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未歼灭。韩先生知晓相关状况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续.韩先生向张女1先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院杳封,导致无法接着交易.韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。法官说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未根据约定办理银行还款，导致合同没有方法接着履行,张女士应当担当违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金.在二手房买卖合同履行过程中，常常会有交易房屋存在抵押的状况，假如要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白,假如在解除抵押的过程中卖房人因各种缘由不解抵押，都将干脆影响卜一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，肯定要妥当签订合同,督促卖房人解押，防范意外状况发生。案例二：防范抵债房案情介绍2013年7月29日,年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款，并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太及万女士签订托付书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女上办理了房屋抵押公证手续.2014年4月1H,因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太及常先生签订了北京市存量房屋买卖合同，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家,后诉至我院,要求撤销其及常先生签订的存量房屋买卖合同.法官说法法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情,认为万女土及常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公允，故判决撤销了陈老太及常先生签订的房屋买卖合同。实践中，借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实，同时办理托付售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的状况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，肯定不要急于交易，要审核出售人的全部权状况，弄清晰实际交易人和房屋产权人的关系,避开购买抵债房屋造成经济损失。案例三:巧签共有房案情介绍2010年IO月12日,出卖人景先生及买受人马先生通过中介签订了北京市存量房屋买卖合同,约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13E1.,马先生去世。2015年,马先生子女诉至法院要求景先生接着履行合同。法官说法婚姻法规定，夫叁在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同全部，夫妻对共同全部的财产，有同等的处理权.一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为.本案中，经过法庭调杳，景先生的售房行为的确未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求接着履行合同的诉讼恳求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定担当相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简洁的工作就能避开这种状况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭状况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，假如已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避开本案状况发生.假如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其须要警惕。案例四：看清多户房案情介绍2015年5月21日，卖家董女1及买家王女士签订了北京市存量房屋买卖合同，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋全部权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续.如因董女士自身缘由未如期或无法迁出的，应当向干.女士支付房屋总价款10%的违约金,并接着履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋全部权，但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出.后王女上诉至法院恳求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并接着履行迁出户口的义务。法官认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力.当事人应当对自己的行为产生预期，并担当相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中常常遇到的状况。户口迁移不是同等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任.本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议,合法有效，法律予以爱护.我院依据合同约定及杳明的事实，结合合同履行状况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方主动履行户口迁出义务.案例五:验明学区房案情介绍2009年12月,马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋.购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房,小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后立刻同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为某中介公司存在误导,要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费.某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼恳求。法官说法法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主见的差价损失无法支持°但是某中介公司作为居间方，没有尽到谭慎审查的责任，也存在肯定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中,很多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约贵任而引发纠纷.因此，以购买“学区房”为主要目的买房人,肯定要提前向所在学校及教化部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的运用状况，其次要将购买学区房这一特别目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。案例六：慎选央产房案情介绍2015年4月5日,卖房人李先生及买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制,小何须要先卖掉名下套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于7月1日才起先实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7F1.批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生,隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。法官说法关于逾期过户的违约责任问题，我院认为，小何在取得购房资格后实际用时个多月即完成了涉案房屋过户,合同约定的自合同签订之日起120H内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观状况,小何出售自己名下房屋的时间较晚，应对逾期过户担当相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房,亦应当在房屋出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续,对涉案房屋过户期限亦有影响，应担当相应货任,方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终，我院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看,在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满意上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺当履行。案例七:警惕代理房案情介绍2010年3月23日，旅居国外的周女上托付孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的处房屋，托付范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月9日到京，将持全部原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，及孙先生就涉案房屋签订了北京市存量房屋买卖合同，约定房屋总价款为185万元.合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日，周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同.赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费;周女-孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失.法官说法关于代理权限及过错责任，我院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持全部原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此孙先生及赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，房屋买卖合同对周女士不发生效力；某地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查托付书权限的状况下，即指导赵先生及孙先生签订房屋买卖合同,并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错;而赵先生对授权托付书未充分审查，也负有肯定的责任.最终判决赵先生及孙先生签订的房屋买卖合同无效,孙先生返还赵先生定金，某地产经纪公司退还赵先生中介费，孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。实践中,由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等缘由，常常出现托付代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人担当责任。遇到此种情形，购房人肯定要提高警惕,要求代理人供应托付书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要担当的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主见合同无效。案例八：慎选在租房案情介绍2013年5月19日,李先生及梅先生签订房屋租赁合同，约定李先生将其全部的位于西城区椿树园的处房屋租给梅先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后,双方又将租赁合同续签至2015年5月19日.2014年12月6日，李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下，将涉案房屋出售给杨先生，房屋总价款为300万元。同日，李先生、杨先生、中介公司签订补充协议，约定关于租房事宜，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。现梅先生以李先生出售诉争房屋侵扰了其承租人优先购买权为由诉至本院，要求李先生赔偿损失10万元。庭审中,李先生称梅先生知道卖房事宜，因为卖房期间都是梅先生带着中介看房，梅先生起诉的真正缘由仅仅是要求免费多住一段时间。法官说法梅先生作为房屋承租人，在李先生出售房屋时,的确享有以同等条件下优先购买的权利.我院经审理认为，结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言,以及李先生及梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录，认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生并未供应证据证明其提出过购买涉案房屋,在此状况下，李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权，最终判决驳回了梅先生的诉讼恳求。须要提示的是，实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的，虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避开以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要细致核杳租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料.案例九：了解拍卖房案情介绍2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行,其中包括沈阳市某地的处房屋.后人民银行托付A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生根据合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题,由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销,B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户,无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院恳求协作完成过户手续。法官说法本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法协作完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户,因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样来,岳先生要求A、B两公司协作过户,就不得不通过诉讼途径来解决.最终我院经审理后判决A公司帮助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司帮助将涉案房屋过户至岳先生名Fo拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等状况，这些都须要竞买人负担。总之，拍卖房状况困难，无论是竞拍还是间接购买，都须要在了解清晰后逆慎对待.案例十：应对涨价房案情介绍2015年5月9日,程女1及沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万,首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中,沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批,双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女1向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了,故诉至我院要求程女士接着履行合同、帮助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示情愿一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生协作撤销网签，定金30万元不予退还.法官说法法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不行归责于双方当事人的客观缘由所致.因双方始终未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当接着履行.但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼恳求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士协作沈先生办理涉案房屋的过户登记手续,驳回沈先生的其他诉讼恳求和程女士的全部诉讼恳求。虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的状况时有发生,表现为以各种缘由要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器爱护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求接着履行合同，二是解除合同并赔偿损失.但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并刚好固定卖方违约的证据。二手房买卖风险防范三点提示二手房买卖中的法律问题很多，以上述十个案例为例，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过视察我们也不难发觉，不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。精确驾驭房产信息在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要细致审查房屋的法律信息，一般而言基本的审杳可以分三步：第一步,看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人及出售人身份证是不是一样，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独全部.其次步,看户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子.看房子里的实际居住状况，是卖房人自住还是出租中，假如出租中还须要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费状况等等。除了以上三步，假如须要进一步审查的话，可以要求售房人协作到房管部门、派出所户籍部门查询房屋状况、户籍状况等。妥当签订购房合同签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在供应北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会供应份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能及房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要细致审食三个方面:一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义.尤其房屋状况困难,涉及付款、贷款、过户、腾房等状况,要约定明确，支协作理.二是时间节点。视实际状况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上,避开推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任.没有违约责任就没有履行保障.要尽量约定每种履约行为的违约贵任.比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。留意证据固定留存房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当留意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等.在卖方不履行合同或者口头表示无法根据约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要刚好作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法杳实.当今社会，房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事,更是关系到社会经济秩序的重大民生问题，希望通过我们这次的通报,各位媒体挚友能够向广阔公众传递相关法律学问，促进社会公众相关风险防范意识的提升,共同推动房屋买卖行业良好秩序的形成！答记者问北京晚报：购买抵押房须要留意哪些事项?韩楠：不是说抵押房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必定存在抵押。假如解除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了.我们所讲的慎选抵押房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押状况有醒悟的相识，意识到抵押房屋交易过程中的特别性。按物权法的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。假如购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当细致查验所要购买房屋的产权登记状况.法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必定在管理部门有登记.必要时,购房人可以要求卖房人通过房屋核验供应相关材料.另外，有房屋中介公司供应居间服务的状况下，也可要求中介公司供应相关服务.一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长,其间可能出现的问题较多，买卖双方应当当心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。正义网：房屋产权证上假如写明是单独全部，购房人还须要查证是否为夫妻共有吗？郭云燕：就目前北京地区的司法实践来讲，购房人还是有必要尽到合理留意义务，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同全部的房产可能只登记在夫妻方名下。因此，写明单独全部的房屋事实上可能是夫妻共同全部。共同全部房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺当过户。而且,假如购房人明知房屋为夫妻共同全部，但及卖房人恶意串通,会导致买卖合同无效的法律后果。为了保障购房人的权益,在购买这类房屋时，有必要让夫叁另方出示知情同意书，或者干脆作为卖方，在买卖合同上签字.民主及法制时报：实践中，大量存在先卖房、再买房的交易形式，这种状况应留意哪些问题呢？田晓昕：一线城市房地产市场价格波动猛烈,受房地产调控政策影响也大。先卖房、再买房是大多数人改善居住条件或者解决子女上学等问题的必定选择。在实行此种方式购房时要留意几点：1、了解自身房屋状况，避开自己的房屋不符合上市条件而不能出售，无法取得卜.一-个合同的购房款而造成拖延支付。2、了解房地产调控政策,避开已经出售房屋却因不符合调控政策而无法购入目标房屋.3、合理约定合同履行期限，给自己留出足够的时间，避开造成违约。4、衡量自身的经济实力,避开房价上涨或卜跌造成无法支付购房款。将来网：实践中有很多公证托付售房的，如何避开买到抵债房?买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？韩楠：所谓的出售抵债房，事实上是指民间借贷关系的贷款人（出借人）以托付售房形式变相处理借款人房屋的状况。购房人假如购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者及代理人恶意串通的，买卖合同可能被认定为无效。而且,假如借款人即房屋全部权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公允的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来推断.假如合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，般可以视为价格明显过低。当然,法院也需综合审查授权托付书内容、买卖合同订立和履行状况等因素予以认定。总之，假如购房人发觉房屋明显低于市场价格,不能只顾贪图便宜，肯定要细致审查代理权限.必要时，可以要求及房主当面确认。法治进行时：购买已经出租的房屋要留意哪些事项？郭云燕：一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当照实告知，以保证承租人的合法权益。另方面，租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”.假如购房人购买的房屋己经被出租，可能面临无法入住的尴尬局面.为了避开这种状况，购房人须要在买卖合同中明确约定，要求出卖人保证房屋不存在出租的状况；也有必要实地查看房屋现状，假如的确存在出租，须要了解清晰出租期限等状况.法律及生活：“新京八条”出台后，贵院是否受理过因限购产生的房屋纠纷，如何处理?田晓昕：住房限购政策新政的出台一方面对遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展起到重要作用，另一方面对房屋买卖当事人的利益也会产生重大影响。目前我院还未受理过涉及此次住房限购政策的房屋买卖合同纠纷。但就该类案件审理中的法律适用问题，可以作出如下提示：第一，住房限购政策在司法中属于“不行抗力”，而是一种“不行归责于当事人双方的事由“，买房人被新政限购后,除合同另有约定外,可以主见解除合同并返还定金、购房款,但是合同约定的过户时间在新政出台前，因一方拖延履行义务导致合同无法履行的，守约方除要求解除合同外，还可以要求另一方担当赔偿损失等违约责任。