2024年榆林市经济开发区房地产住宅市场调研报告.docx

榆林市经济界或区房地产区域位宅市场碉研赧告（2024年6月13B）撰写部门：榆林市伯吉策划市场发展部榆林市伯言策划其次项目部书目第一部分区蜘况3一、区域经济状况3:、区域人口状况三、区域环境状况其次部分目标区域的楼盘状况4一、区域房产整体状况1二、词研数据分析42.1消费者的需求状况5消费者对目标楼盘的认知和理解52.1.2购房业主状况和楼用需求特点分析62.2楼盘对于消费者的供应状况7重点楼盘经济指标状况7重点楼盘的销售状况8重点楼盘的热销户型92.3重点楼盘具体状况介绍10第三部分：报告结论或建议143.1 目标区域房产供应与需求的主要结论153.2 目标区域住宅楼盘的主要特点15榆林市经济开发区房地产住宅市场调研报告为了对榆林开发区房地产市场整体现状有一个清楚精确的了解和药驭，为公司项目今后的推广.销售，供应科学的参考依据，进行了本次的市场调研活动。主要针用与公司项目接近的大盘4个荟景新苑（文昌地产）、九龙漕、圣景名苑、元驰,世纪城，进行了比较分析，同时选取具有代表意义的中小型楼盘5个，荟景新园（文昌地产）、圣景名苑三期楼盘、九龙湾、府邸九州创业园,最终给出了1.些可行性建议。第一部分，区域概况一、区域经济状况榆林经济开发区设立于1999年2月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源IR化工项目建设为主体的省级经济开发区。开发区位于榆林市西南郊，东起榆溪河，西至包西铁路：南起闫庄村，北至沙河谢O辖区南北长7-8公里.，东西宽13公里.，规划总面积18.4平方公里，起步建设区5平方公里北邻榆林机场和铁路客运站,南接榆铁路货运站，西依包西铁路,东跨榆溪河与榆林南郊化工区相连.210国道纵贯南北,两面环河，尤家州水库主源供水，I1.O千伏变电站专线供电,邮电通信有保障，开发建设条件特别优越。榆林经济开发区总体规划为南部能源重化工工业区、中部多功能中心区、北部生态区三大组团单元，区内规划主次干道及支路32条，总理程78公里：配建三大广场、五个区级公园和多处欣赏景点。绿地面枳达32%,产业结构一、二、三产之比为I：6：3,人口规模限制在6万人以内。榆林经济开发区在陕西省委、省政府的高度重视下，在榆林市委、市政府的干脆领导下,开发区管委会索紧抓住西部大开发的历史机遇，开拓创新,与时俱进，困绕规划管理、收回国有土地运用权、基础设施建设、招商引资等做大量富有成效的工作，开发区已进入全面开发建设阶段，呈现出良好的发展势头。二、区域人口状况榆林经济开发区已形成了较强的企业、项目、资金、人才等资源的聚集实力，随若榆林最高学府、愉林市委、榆林工商局、陕西联通公司、榆林第一医院以及大量金融机构、风险投资公司等在榆林市经济开发区的落户，带来r大批高级人才.另外榆林经济开发区通过优化创业、创新环境，也吸引r大批优秀人才入区创业，使人才聚集效应愈加明显，促进r人才智力高地的形成，并创建了大量就业机会，同时极大的提高了创建力，成为孕育人才的摇篮。图I：1991-2025年西安高新区营业收入增长图图2：西安高新区从业人员比例图三、区域环境状况在不断加快园区建设与发展的同时，榆林经济开发区总体规划重点突出能源化学工业和环境绿化，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，坚持政第推动与体制创新并举，产业发展与基础设施、生态环境建设并举、自主建设与招商引资并举，全方位扩大对外开放，不断改善投资环境，实现人口、经济、社会、资源与环境的可持续协调发展，带动区域经济增长。建设原则是：市场经济为主：效益优先：高标准、高起点：统一规划、分期实施：与城市相连接、基础先行：可持续发展等.具体实现基础设施超前化、生态环境美丽化、空间形态、景观序列化特性化三大目标。1015年左右时间，开发区将建成集农业、工业、商贸、科技、教化、居住、消遣、旅游为一体，环境美丽，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、乂有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区.自2000年起，榆林市绿化工程已全面启动，已完成绿化面积700余亩，2024年安排投资130万元的工程再次启动。经济开发区的整体环境规划以及战略设想为区域房地产项目创建J'广袤的发展空间.其次部分：目标区域的楼盘状况一、区域房产整体状况榆林经济开发区伴随着榆林市.房地产市场的发展.走过了十几个春秋，榆林经济开发区的发展历程，演奏着榆林房地产市场的发展历程.通过几年的成熟配套，榆林经济开发区以美丽的生活区、舒适的休闲区、便捷的交通、不断升值的区域、最前沿、最现代的品质气息成为榆林市人人憧憬的高尚现代都市生活中心区。在经济开发区的高速发展和旺盛下，开发区房地产市场快速发展和成熟。在房地产市场快速发展下，促使榆林房地产市场起先走向大盘时代,物业类型不仅有多层、小高层、高层住宅，还有欧式风格的花园洋房。类似榆林元驰世纪城、圣景名苑及九龙湾多家一起构成了榆林经济开发区一道亮丽的风景线，由于“文昌地产”的市场定位与此有类似之处，因此,在对目标区域进行调研时，这些大楼盘是我们须要着重J'解和分析的，尤其是针对以生态、运动、教化、阳光等为主题的项例如荟景新园等，就更值得我们寄予极大关注。当然中小型楼盘也是调研的部分，中小型楼盘是针对大盘来说的,大盘虽然规模优势,配套设施,社区景观也让中小楼盘里尘莫及，但中小楼盘具符“小”的敏捷性，在避开同质化的竞争方面，中小楼盘在户型设计、产品目标客户群定位等方面，都充分考虑了差异性，特性化更加明显，市场定位更加明确，甚至还可以依据市场需求量:身定做，典型代表包括荟景新园、圣景名苑等。下面我们就对这些典型楼盘进行相关的系统分析。二、调研数据分析由于资源供应是有限的，所以经济学理论认为，商品的价格是由供应和需求确定的，而供应与需求乂取决于其他经济因素之影响，下面我们就经济开发区住宅楼盘的供应与需求状况来进行系统的分析。（一）消费者的需求状况1、消费者对目标楼盘的认知和理解在本次调研中，我们还通过业主的反馈信息，/解到他们对这些特定楼盘的一些直观感知状况，这也从另一个侧面反映了楼盘给消费者留下的直观印象,调杳结果显示，以下这些状况以及开发项目为广袤消费者所熟识和了解：釜珏新园：”地段有发展前最、优越1.至景名苑三期：“右发展潜力,环境美丽工九龙湾：“地处中心区,接近学校,有文化氛围亮馨苑:“接近商业区,布局比较合理亮毋苑：“与亮馨苑为同一家开发商,秉承上面风格，府邸九州创业园：”项目较大，有升值潜力2、购房业主状况和楼房需求特点分析总的来说，从所调研的状况来看，开发区居住群主要来源包括政府机关单位、企事业单位、及搬迁家庭。更为榆林最高学府设立在开发区，会有更多的中产家庭到此处。他们在这里居住、投资、留意的是开发区的全新完困，与其说投资了现在不如说投资到将来。开发区的全面规划建设必将变更这里的面貌，伴随着政府机关的搬迁，榆林市的政治经济重心必将转移到此，这里的各项设施也必定随之完善，而榆林最学府的设立为这里营造出深厚的文化氛围。当然伴随若区域的繁华，物业也将快速蝌值。他们对于楼盘的选择倾向具有许多共同特点,但还有些各自的独特之处，这也确定了不同的价值取向。（二）楼盘对于消费者的供应状况圣野名苑三期创建全新生活方式，正环境，追求自然、人、建筑三者的结合.环境相宜，融询贸、休闲、消遣尸一体的涂合社区,偏型人文理念的打造.九龙湾以复式别盘为主，营造上层生活.留意地位,更杀视环境和文化气息深厚，着力建设别壁区.留意文化氛围的营造,升值空间巨大.券景新园制造都市生活，更接近中场阶层。偏重现代气息，营造生活时尚亮馨苑交通便利，史的商业气息,为i般阶层第一次购房，或商用。与商业区结合紧密生活更为便利.亮景苑交通便利，一般阶层购房学校旁边，几个大型超市交接处.府邸九州创业园营造大型综合性社区，更留意人文、时尚，容纳中产阶层和白领人上.一个成熟社区的制造须要更多的综合元素,建筑风格，给予的内涵，一切的一切都在进行中。1、重点楼盘经济指标状况各楼盘均价对比柱型图耳盘井憧盆容枳对比柱型图1IIrft.武林MiM新两芭应设华庭各楼盘绿化率对比点状阳0.5(1«-«-r*-广、.-。3系列110.2IT-祭刖20.1I*123456789楼盘英景新苑九龙湾圣景名苑亮馨苑亮圻苑均价为定(三期)3200期房370033003300公摊率15-20%18%15%!7.9%9-15%容积率2.()2.71.271.22.0绿化率40%43%35.8%40%30%占地面积1024*100O由一期2(X)由121.52200亩70亩各楼盘占胞而加甘比的状图枫林绕说中华世纪城C枫叶新M巾HPmv新西蓝 桃腑花园 脩花园口双成K睇花淄 盛Itt华庭2、重点楼盘的销售状况由丁时间所限,对全部典型楼盘的销件状况J'解得还不够详尽,以下是一些大致的状况。楼盘英景新苑（文昌地产）九龙湾圣景名苑亮馨宛壳圻苑府邸2024年7月份起先预售,2024年完工。复式2栋（12层）17611r己3期建设中,小高层（12小一层（12-16层）小高层（12-16）户型“20、销售板式与典式共5栋.其中全部管完层）两株。90m2-245共五株,107.3m2-128.8m2栋.94-140/m-130、140、状况板式四栋，典278.03nr剩两套,其m22024年眠本修完，剩作登记,户笈式、欧式krj,后李式一栋（三WD160-170m2（价格50万左右）余100多套全部售7、8月份预倍三期树且做登记五六套.（价格3O8O-378ftm2）型待定,价格不低4000左右.作宣扬.3、重点楼盘的热销户型通过对各楼盘的实地调研，消费者接受最多的仍旧是90-120的两室两厅以及120.150的三室两厅户型，如高科新花园的3室2厅占总户型的81.4%o客源：30岁一35岁中青年，中产阶层居多，首次置业和投资所占比例较大，但也有部分团购。楼盘荟景新苑九龙湾圣景名苑亮景苑新西蓝主力户型4室2厅2卫：I4O18O平米利”4室2厅2卫；3室2厅2R4室2厅2卫3室2厅2卫，2室1厅1：E三、重点楼盘具体状况介绍I、圣景名苑三期该项目是榆林综合性大型住宅项目，占地IO万平方米，由多层、小高层组成，三期工程主要由两幢小高层组成（12层）。曾荣获2024年陕西最佳居住环境奖，2024年中国西部最佳创新楼盘奖。项目卖点：绿色园林景观，会所型综合一站式社区.健身中心、图书馆、超市、游泳池、咖啡屋、棋牌室、诊所、与宾馆设施结合运用，与具有现代风格的会所建设相得益彰。绿化到位。优劣势分析：优势：地处经济开发区中心地带，市委、人大、政协办公楼的建立加强了政治中心的地位，从而凸显地段价值：整体的景观园林设计彰显标色品质；周边商业贸易区的的打造将强调了绿色、消遣、休闲、一体化的综合性；整体规划到位。优劣势分析；没有自建的物业公司、服务看法一般2、九龙湾项目是高档匆式别堂社区,占地38.38亩,由两幢小高层和一幢商务公寓组成.前期共计172户.目前正在建设中,预料年底入住。项目卖点：黄金地段高尚社区项目理念走高端，精英路途，笑式户型，体现别墅的品质，昭示身份，地位.优劣势分析：优势：1、地段较好，榆林中学东边。东邻开发区金融商务中心，西邻300余米处体育广场。南面距待建的商业步行街300米。北接消防队，距在建的榆林市委、人大、政府综合办公楼处100余米。劣势：1、销售价格与地理位置相比来说有些偏高，大多消费者处于观望。3、文昌地产（釜景新苑）该项目位于开发区，周边烟草公司优劣势分析：优势：1、从开发商方面，文昌地产在榆林已具较大名气和较好口碑，具有肯定市场可信度，认知度高，推广相对简洁，销售自然上升。2,社区较大、环境美丽、简洁造就居住环境。3、设自己的物业公司，入住户反映良好。4、户型新颖。劣势：1、销件价格与地理位置相比来说有些偏高2、定位不够精确，推广还不到位，虽在榆林有肯定的名气及信用，面对市场快速发展的状况，及少推广也会减弱其核心竞争力。3、项目策划自己人。（随着市场快速的发展变更，越来越多的人们从各大城市归来，而人们的消费档次越来越岛，及难满意消费者的需求。）第三部分：报告结论或建议通过前文的数据分析，我们不难得出开发区住宅房产的基本状况和规律，随着榆林开发区创业规划的实施.整个榆林开发区的房地产开发会迎来个全新的发展机遇，它将不断增加区域旅游、教化、科技、文化氛围，接着巩固榆林现代化城市代表和塞上榆林都市人居住的志向之地的地位。下面我们给出榆林开发区域住宅楼盘报告的一些或要结论。一、目标区域房产供应与需求的主要结论1、开发区大的环境影响和确定了整个住宅房产市场的需求和价格。主要表现为房产市场的供需旺盛，强大的购买力将区域房产价格推到全市最裔，该区域均价在380（）元/平米以上。在整个区域现代化的综合配套卜.，每个楼盘项目的表现也特别精彩，现代化都市化的建筑风格、精良的建立品质、高起点高标准的物业服务，造就了一大批高端精品住宅项目。2开发区住宅楼盘越来越近视满意业主的不同需求，从而呈现出特性化和多样化的趋势。开发区住宅类楼盘类型多样，大盘居多，中小楼相对较少。其中楼盘户型结构丰存，且户型面积跨度较大，给消费者供应多种选择.消费者接受最多的仍旧是80-120的两室两厅以及123170的三室两厅、四室两厅户型，如芸景名苑的四室两厅占总户型的70.4%。这些业主基本上看重所在区域良好的配套设施、物业管理、文化氛围，人气聚集状况，这体现在距离餐饮、消遣、购物场所比较近的楼盘，销售状况就比较好，而且他们认为随着交通的渐渐发展，所购买的楼盘将具有强大的升值空间。3、开发区居住群主要来源包括政府机关单位、企事业单位、及搬迁家庭。客源基本全部来源于开发区自身，外来消费群体相对很少，目的主要是自住和投资。他们在这里居住、投资、他们看中这里公寓林立、高尚消遣及消费场所密集：看中这里完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境：看中这里商业配套齐全、裔尚住宅社区云集、人文素养极高、生活氛闹浓郁，以及传随者区域的繁华.物业的快速增值。二、目标区域住宅楼盘的主要特点纵观开发区的楼市，可以明显地发觉其创新住宅和高端精品住宅的两大特色。创新理念增加r楼盘的核心竞争力创新，无疑会增加项目成本、施工难度等，但是市场成熟阶段，住宅产品同质化日趋严修，不创新就意味着失去购房者的眼球福意力，也就是丢失梢纵即逝的传楼商机。从去年到今春涌现的新盘中，圣景名苑、元驰世纪城、文昌地产、九龙湾等项目的创新特点特别显著，例如圣景名苑，为人们供应真正“一站式居家”的新生.活。健身中心、图书管、超市、游泳池、咖啡屋、棋牌室、诊所与宾馆设施结合运用，强调绿化与生态为主题：元驰世纪城自行投资在社区门前修建30000平米城市景观绿化事，形成社区自然的绿色屏障，不仅有效改善社区人居环境，更增加了如诗如画的自然美景；文昌地产创建榆林首家全面意义上的生态住宅，物业管理股务，受到好评这些丰富多彩的创新使榆林开发区楼市充溢前所未有的朝气与活力，干脆刺激了市民的购片欲望，是楼市整体火爆的主要缘由之一。2、高端精品，满意了大批较高的经济收入消费者追求生活质星的需求大量的规划设计标准高、建材的品质档次高、物业管理的水准高的高端精品住宅不断涌现。这些消费者对居住的需求已从楼盘的地段、小环境等，上升到一种对居所的生活享受。比如住宅的舒适、平安、健康等高标准，已经超越了房子本身。此类楼盘不仅在外观设计、施工标准上下功夫，更要求对物业管理服务或视，满意业主对居住生活享受的需求。所以在怀远项目楼盘的营销过程中，都将重点放在“生活”及精神”两大理念上。通过上面对潜在置业者购后需求的调查了解，对我们下一步“文景园小区”项目的市场定位有重要的参考价值，只有将目标消费者对于产品的要求进行具体了解，从而使项目定位、广告宣扬上切合市场的需求，做目标消费群须要的产品：同时找准市场定位，找到切实可行的创新点和空缺点，如圣景名苑已经提出将生态社区与健康运动相结合，使运动这一生命的永恒主题，成为居住生活中的种自觉行为,那么我们下步在推出“运动”理念的时候，就肯定要很好的分析和借鉴他们的胜利之处，利用我们的优势取得顶11的胜利。市场发展部其次项目部2024年9月10日