13-1管理制度汇编.docx

目录1、内控制度22、担保业务流程53、二手房贷款担保业务操作实务154、风险管理办法325、担保项目初审及实地调查要点386、每周工作例会制度437、档案管理制度44附件1：文书档案立卷归档制度46附件2：档案借阅申请表49附件3：档案销毁审批表508、考勤管理制度519、员工培训学习制度5310、员工行为守则5611、文明优质服务规范5812、各职能部门工作制度62总经理工作职责62副总经理工作职责63财务部工作职贡64办公室职责范围66融资担保部门工作职贡67风险管理部门工作职责68安徽中翔投资担保有限公司内控制度第一章总则第一条为完善本公司担保项目管理制度，明确部门间职责分工，确保担保项目资产质量与安全，规范业务操作程序，提高工作效率，根据国家有关金融法规及本公司规章制度，特制定本办法。第二条担保项目调审分离是规范本公司内部业务运行机制，保证担保资产质量与安全的一项基本原则。木公司办理的项目担保、应遵循分离原则,即由融资担保部调查并提出调杳报告，风险管理部评审并提请担保项目评审委员会审议、处理。第三条担保项目评审委员会、融资担保部门和风险管理部门，应坚持公正、客观和科学的原则审查、评审和审定项目。第二章组织机构及原则第四条担保项目评审委员会是本公司项目审定的最高决策机构。担保项目评审委员会依照国家法律、法规、金融政策、产业政策以及公司制度的规定对项目进行审定。第五条融资担保部门和风险管理部门应建立完善的业务管理规章制度。1、要根据国家的政策法规和本公司有关规章制度，结合本部门的具体业务工作实际，制定操作性强的管理制度和业务工作规程：2、要以落实各项业务管理制度为核心，按照责权统一的原则，建立明确的岗位责任制，将责任落实到人;3、要建立规范的项目档案，在项目运作的每道程序、每个环节，均应由项目责任人做详尽的记录，存档备查。第三章担保项目风险管理业务规定第六条项目评审工作应独立进行，不受任何外来因素的影响和制约。在项目评审工作中，风险管理部要加强与融资担保部的联系与配合。第七条风险管理部在收到融资担保部转送的项目调查报告及相关材料后，应在规定的期限内完成评审工作。正常项目，应在收到项目调杳报告之口起5个工作口完成。对特殊和疑难项目，在报经主管领导同意后，评审期限可作适当延长，但一般不超过IO个工作日。第八条风险管理部对融资担保部转送的项目调查报告和材料,按下列情况办理：1、认为需要做解释、补充和调换的，应在收到项目调查报告之口起2个工作日内，以口头或书面形式向融资担保部门提出；2、对项目未达到有关评审规定要求需要退回的，应报经主管领导批准，并提出具体意见，书面通知融资担保部；3、经评审认为需要否定的，应先与融资担保部协商，意见一致的，在报经主管领导同意后，以书面形式正式通知融资担保部门，协商意见不一致的，则提交担保项目评审委员会。第九条融资担保部应认真审杏企业的担保申请等全部项目材料,并出具项目调查报告。经融资担保部审查通过的项目转送风险管理部评审并附全部项目原始材料；审查未通过或风险管理部评审未通过的项目，应在报经主管领导批准后，正式通知企业。第十条融资担保部对风险管理部提出需要解释、补充和调换的项目审查报告及相关材料，应在2个工作口内给予答复。第十一条为提高工作效率,融资担保部要加强与风险管理部之间的协调配合。对重大或特殊疑难项目，融资担保部应在受理项目的同时通知风险管理部，附送全部项目材料的熨印件，并可会同风险管理部共同进行项目前期调查。第十二条融资担保部负责与担保企业签订担保合同和保后管理,负责担保责收取，负责对逾期担保贷款本息的清收。第十三条本办法由安徽中翔投资担保有限公司担保项目评审委员会负责解释。安徽中翔投资担保有限公司担保业务流程操作第一章总则第一条为规范我公司担保行为，保证担保业务工作质量和效率，根据安徽中翔投资担保有限公司章程之规定，特制定本规程。第二条公司从事担保业务应遵守国家法律法规和规章制度，遵循平等、闩愿、公平、诚实守信和合理分担风险的原则。第二章担保业务流程第三条担保业务流程主要包括：1、客户申请；2、担保立项：3、融资担保部经理初审：4、风险管理部经理复审；5、担保贷款评审委员会审查；6、董事长批准：7、签订合同（发放贷款）：8、跟踪监督；9、解除担保（代偿追偿）。第三章客户申请与担保立项第四条客户咨询和申请业务受理程序：1、融资担保人员与来访客户交谈，根据客户口述情况，登记申请项目情况受理表讥2、融资担保人员向客户解释有关申保条件与所需资料：3、按照申保条件预审借款人主体资格、会计数据以及与借款、反担保有关的证明材料。4、经过初审、第审后，将申保单位基本情况上报公司领导，确定是否受理担保，并回复申保单位：5、对确定立项项目，通知其报送相关资料；第五条立项条件：1、国家支持的高科技，生物工程企业；具有国际竞争力的传统企业以及具有较强核心竞争力和潜在价值优势的企业:具有潜在增长空间的高科技企业及市场准入程度较高的医疗、媒体等服务业；2、生产经营符合国家和省的产业政策：3、申请的担保贷款为非建设、技术改造贷款，且期限在一年以内（含一年）：4、有效净资产不低于30万元人民币：资产负债率不超过50%；5、累计在保责任余额不超过我公司实收资本的10%；6、能够提供足额的反担保条件，能够确保变现偿还本息。第六条申保单位所报送资料包括：一、法人客户：1、申请贷款报告：2、法人营业执照及法人身份证竟印件（需要核查原件）；3、企业基本情况，法人代表简历：4、组织机构代码；5、税务登记证（国税、地税）：6、银行开户许可证、公司基本户开户行及账号；一般存款户开户行及账号：7、上两年度的财务会计报告（包括资产负债表、利润表、现金流量表等）以及近期的会计报表：（附：应收账款应付账款明细表、存货明细表、短期借款、长期借款、其他应收及其他应付款等明细表）；8、贷款证、贷款卡及贷款卡密码：9、企业经营许可证（特殊行业）：10、公司章程及验资报告；II、主要客户名单及产品销传合同、订单：12、抵押人的权证原件及抵押人的相关资料。如单位：需要单位提供同意资产抵押的股东会纪要（如个人，需要夫妇二人的身份证、户口簿、结婚证原件及复印件）；13、进出口经营资格证明文件（对出口企业）：14、公司发展规划。二、自然人客户：1、贷款报告：2、营业执照及贷款夫妇的身份证、户口簿、结婚证原件及夏印件：3、税务登记证（国税、地税）：4、资产证明、夫妻双方从业经历、贷款用途、还款计划；5、贷款结算户证明及账号。第四章项目初审第七条已立项的项目，由融资担保部经理指定专人（A、B角）进行初审，初审过程必须由A、B共同完成，A角提交担保初审报告，B角提交补充意见。初审过程中有关联系、协调事宜由A角牵头。第八条初审过程必须由A、B角共同对申保单位进行现场考察；与申保单位法定代表人及财务人员面谈;就反担保抵押物进行现场核实:就采购、销传及其他生产经营问题向有关方面调行落实;对申保单位所报财务资料和有关数据进行核查，出具担保初审报告。第九条初审人员首先查询法人及自然人的征信资料（查询银行征信系统），连同担保初审报告交评审部审定。第十条初审工作从立项开始一般应在3个工作日内完成，超时的，A角应及时向主管领导汇报原因。第十一条初审过程中若申保单位不予配合,或者主动要求撤回担保申请等影响到初审工作继续进行,或出具虚假资料、所做陈述与事实出入较大、重大经济决策失误、违法乱纪问题等，经初审予以否决或暂缓的，应报告主管领导。第十二条担保初审报告应载有以下主要内容：1、企业或者个人基本情况：2、申保单位发展过程或者背景、组织性质、资本实力、股权结构等情况：3、法定代表人（自然人）及经营决策者的从业背景、经历、素质、能力、个人信誉（查银行征信系统）（总经理、财务总监）:4、主要经营范围及生产经营规模，主要销售渠道；5、借款用途、期限：6、还款能力分析以及还款资金来源；7、反担保抵押物情况：8、法人客户需要说明财务情况：9、风险测评，项目存在的主要问题和风险以及实施担保的影响程度：10、初审结论（包括对企业总体评价、支持、否决理由等）；第十三条初审报告要求全面客观地反映申保单位情况,不能出具虚假报告和遗漏重大问题的报告，违者追究个人责任。第五章风险管理部经理复审第十四条项目初审合格后，融资担保部经理（A、B角）将初审报告及相关资料报风险管理部经理，风险管理部经理主要审查：1、初审过程的合规性；2、资料的真实性、合法性、完整性：3、证据的充分性、结论的客观性、方案的可行性：4、风险度测评结果，评价反担保强度的适当性：5、主要风险及重要信息提示：6、担保方案意见：7、确保反担保措施有效性。第六章担保贷款委员会审查I、融资担保部调查人员向担保贷款评审委员会提交调杳报告及担保方案:2、风险管理部评审人员向担保贷款评审委员会提交评审报告及担保方案：3、担保贷款评审委员会成员对调查人员、评审人员进行询问；4、担保贷款评审委员会成员集体讨论，并形成一致意见，并上报董事长审批。第七章董事长评审及担保审批董事长根据担保贷款评审委员会上报的资料签署最终审批意见,确定是否担保。第八章担保合同的签订第十五条项目获准后，A角通知被担保单位办理合同签订相关手续:1、签订借款申请书及企业（个人）申请贷款担保审批表；2、签订人民币借款合同：3、签订抵（质）押反担保合同（或最高额抵押反担保合同）；4、签订法人连带保证合同（函）、个人连带保证合同（函）或签订不可撤消承诺书；5、提交贷款申请报告：6、提交申保单位同意贷款及同意资产抵押的股东会议纪要以及第六条中所列的材料或补充材料。以上手续办妥后交董事长签署保证贷款合同，送交相关银行审批。第九章反担保第十六条当得知银行获准贷款后，B角按照议定办理反担保手续：1、家庭财产共有人同意与我公司签订保证、抵押或者质押等反担保令同的对方为个人，有配偶的，夫妻双方共同作为合同的一方，出具承诺书表示同意；2、登记以房地产抵押的，应到房地产管理部门办理登记；以机器设备抵押的，应到工商行政管理部门办理登记；3、移交动产或不动产权利凭证；（1）、以房地产抵押的，房地产证书及他项权利证书移交我公司保管；（2）、以机器设备抵押的，工商抵押登记证及购买机器取得的原始发票交我公司保管；（3）、以动产设备质押的，质物移交到我公司保管。第十七条如遇特殊情况，不能按规定程序办理的,应经公司领导批准。第十章收取担保收费及收齐客户的全部资料后，开出放款通知书第十八条以上手续办妥后，由风险管理部经理开出担保钳发票凭证，财务部门据此收费，并签字后交风险管理部经理，风险管理部经理凭此担保收据开出放款通知书。担保收费收取，按公司收费标准执行，财务部门收费时应予审核。第十一章担保项目管理第十九条已担保项目由融资担保部经理（A角）负责日常跟踪，风险管理部负责监督及风险管理。第二十条融资担保部经理（A角）定期（按季）实地调查和详细记录被保单位情况，并于调查后3个工作内作出跟踪报告，报送至公司领导。第二十一条融资担保部经理（A角）应于贷款到期前一个月与银行和企业联系，随时掌握被担保单位资金动态，并提醒被担保单位在贷款到期前筹集还贷资金。第二十二条融资担保部负贡担保单位信用档案管理，对按期还贷、逾期后还贷、经公司代偿后全部或者部分归还以及导致担保损失的情况进行详细记录，并作为信息资源加以管理。第十二章贷款延期第二十三条需要延期的项目，借款人要在该项目到期前30天向我公司提出担保延期书面申请，并按要求提供所需要文件资料。融资担保部经理应提前就延期问题与银行磋商并向公司及时汇报。第二十四条延期包括借新款还旧款和展期。借款人需要对原贷款项目办理借新还旧（或展期）手续时，该项目的担保按新项目处理程序和办法办理。第二十五条延期项目跟踪由A角负贡，融资担保部应将延期项目作为监督重点。第二十六条延期和逾期项目不宜继续担保时或者项目没有到期发生重大变化、出现风险时，应由融资担保部申请列入预警项目。预警项目的后期管理，由风险管理部及时提出处理意见报公司领导，以寻求解决办法。第十三章担保项目的终止第二十七条对于已解除担保责任的担保项目，由风险管理部经理根据银行贷款还清凭证，办理担保终结手续。经融资担保部和财务部审核无误并交公司主要负责人审批后，将所抵押、质押的有关财产和权利凭证等资料退还被保企业，同时出具注销抵押通知书。第十四章代偿与追偿第二十八条被担保的企业，即主债务人，到期未能履行债务，由我公司代为偿付后，我公司应依法向主债务人追偿。如债务人仍不履行，应按下列方式追偿：1、如主债务人或第三人与我公司订立抵押反担保合同或质押反担保合同的，应以抵押物、质押物或质权标的折价或以其拍卖、变卖所得价款清偿债务：2、如其他单位或者个人为主债务人提供保证反担保的，应向该保证人追偿;3、未设立反担保，或反担保权实现后仍不足清偿债务的，应继续向主债务人追偿，包括但不限于诉讼、仲裁、公证强制执行和支付令等方式。第二十九条代偿后的追偿以及对债务人的管理工作，由公司风险管理部负责，A角配合。第三十条债务人破产案件已由人民法院受理的，我公司应告之主债权人申报债权。第三十一条有下列情形之一的，我公司应通知主债权人解除保证合同，且不承担任何保证费任：1、主合同当事人双方串通，骗取我公司提供保证的：2、主合同债权人采取欺诈、胁迫手段，使我公司在违背真实意思的情况下提供保证的：3、主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使我公司在违背真实意思的情况下提供保证，债权人知道或应当知道欺诈、胁迫事实的。第十五章附则第三十二条本规程如与国家法律法规不一致时,应以国家法律法规为准。第三十三条本规程由本公司负责解释。安徽中翔投资担保有限公司二手房贷款担保业务操作实务第一章总则为了扩大业务范围，提高担保收入，分散风险，公司开展二手房贷款担保业务，主要包括：.手房抵押贷款担保、.手房按揭贷款担保、.手房转按揭贷款担保。第一条担保贷款的范围：二F房担保贷款的范围包括安庆市区域内可上市交易的住宅、公寓、别墅、以及商铺。第二条担保贷款对象：凡年满18周岁至65周岁，具有完全民事行为能力且具有安庆市城镇居民常住户口或在安庆市有效居留权的居民。第三条担保贷款条件：1、有合法、有效的居留身份；2、有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还借款本息的能力：3、所购房屋的产权明晰，符合法律规定的可进入房地产二级市场流通的条件；4、有购买住房的合同或协议；5、同意以所购房屋及其权益作为抵押物；6、提出借款申请时，有不低于购房价款30%的自有资金：8、贷款银行规定的其他条件。第二章二手房抵押贷款担保业务第四条贷款额度：贷款额度最高不得超过所购房屋评估价值的70%。第五条贷款金额：1、以住宅抵押，90平方米（含）以下，最高可贷8成：90平方米以上,最高可贷7成；2、以商业用房抵押，最高可贷5成：3、以商住两用房抵押，最高可贷5.5成。第六条申请材料：1、房屋买卖双方身份证件且印件（居民身份证、户口簿、军官证）；2、贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等；3、合法有效的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件：4、涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明；5、涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；6、借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明：7、房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）：8、房屋买卖方均提供邮储个人结算账户（存折）：9、贷款行规定的其他文件和资料：由其他自然人或法人为购房人提供阶段性担保的,担保人应经过银行审核，并根据银行要求提供相关证明资料。第七条操作流程：1、与卖方签订买卖合同并向中介机构提出二手房代办申请：2、申请人到房地产评估机构进行所要购买的二手房的评估；3、申请人领取、填写申请表：4、银行收件、审批；5、签订借款合同、抵押合同或担保合同；6、办理抵押登记手续；7、发放贷款：8、申请人按期归还贷款：9、清户。第八条收费标准（公证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费）一、办理抵押贷款的费用费用名称抵押担保阶段性抵押担保评估费评估值X0.4%300元保险希评估值X保险费率X（贷款年限+1）（保险费率：002%-砖木：0.08V-钢筋混凝土：0.12%砖土混合）律师费（包贷款额25万元以下2000元100O元含公证费、贷款额25万元以上2000+（贷款额-25万）x1$100O+（贷款额-25万）x1%抵押登记费）注:中介机构代办过户的,律师费减少500元担保费交易价格x1.5%二、房管部门收取的税费费用名称标准交纳方契税120平方米以下交易价格x2%买方120平方米以上交易价格x4%手续费500元买、卖双方土地出让金标准地价x3%买方（只限公房上市）营业税交易价格x1.5%卖方第三章二手房按揭贷款担保业务“：手房”按揭贷款担保是指当购房人购买“:手房”资金不足，向银行提出按揭贷款巾请时，由本公司为购房人向贷款银行提供连带责任保证,同时为买卖双方的房屋交易提供保证贲任的行为。第九条贷款成数、期限、利率：1、以房屋交易价和评估价孰低的原则确定房屋的价格基数；2、住宅按揭贷款成数最高不得超过评估价值的7成：3,贷款期限为所购房龄加借款人借款年限不得超过30年；4、商用房按揭贷款成数原则上不得超过评估价值的5成：5、贷款期限不超过10年，不办理展期;6、贷款利率按照人民银行及个人住房贷款利率管理办法执行。第十条购买:手房按揭贷款的基本操作流程：1、买卖双方签订房地产买卖契约，并与担保公司签订委托代理合同：2、办理房地产评估，并收取代办费及代收代缴相关费用（待所有手续完成后据实结算，多退少补）：3、借款人将30%的首付款存入担保公司指定的帐户;4、借款人提交担保公司及银行所需的相关资料；5、担保公司对卖方房产进行担保前的调查与审批；6、贷款银行进行贷前调查及审批；7、贷款获批后，借款人与贷款银行签订借款合同，担保公司与银行签订保证合同，借款人与担保公司签订抵押合同，借款人向担保公司缴纳担保风险金；8、担保公司代办房产交易过户、代办产权登记，取得受理单，交缴税姒9、贷款银行将贷款金额发放至担保公司指定帐户，担保公司根据买卖合同中买卖双方约定的款项支付：10、担保公司抵押登记手续，领取并执管房屋他项权证；11、担保公司文件归档，待借款人还清贷款，将还款证明到担保公司办理抵押注销登记手续，担保公司解除担保责任。第十一条二手房按揭贷款劣用：1、贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该锄用因各收费单位的标准不同而略有不同；2、交易费用包括：交易监证费、契税等;3、收费标准：收费项目收费标准收费部门交易契税成交价X1.5%产权产籍管理中心交易服务费建筑面积X6元产权交易中心产权登记费80元产权产籍管理中心过户代理费600元代理公司评估班按收费标准评估公司评估代理费500元代理公司保险费按收费标准保险公司公证费按收费标准公证处核档技200元产权产籍管理中心抵押登记费80元产权产籍管理中心贷款担保费贷款额X1.5%担保公司第十二条申请二手房按揭贷款担保需提供的资料（一）卖方1、房屋所有权证、房屋共有权证原件及复印件四份2、国有土地使用证或土地登记收件单原件及复印件二份3、夫妻双方身份证第印件五份4、结婚证复印件三份（未婚者提供一寸彩照两张）（二）买方1、夫妻双方身份证复印件六份2、夫妻双方户口简复印件四份（派出所户籍章及个人内容）3、结婚证复印件三份（未婚者提供一寸彩照两张）4、按揭贷款申请表一式三份5、夫妻双方收入证明原件及复印件三份（个人收入超过叁仟元提供近三个月工资条或个人所得税税单并加盖公章或财务章）6、首付款现金缴款单复印件四份7、评估报告原件五份备注：1、公章清晰、完整、不得重章2、复印件完整,朝向一致3、收入证明不得红印、金额不得涂改4、集体户的需有户口首页或复印件上盖派出所的户籍章5、所有表格需用黑色碳素水笔填写以上需核对原件,全部用A4纸复印第十三条二手房按揭贷款风险识别与评估1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。3、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买,否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。4、抵押失实现在，大部分银行在有中介公司或贷款公司作阶段性担保的情况下，凭交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些作假者伪造收件收据或对收件收据的复印件予以变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容，进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行，有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。现在部分银行已经和市房产交易中心联网，杳询交易登记内容后，可基本上杜绝此类风险。利用他人证件及资料申请贷款，在银行批准贷款后，用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同，这种合同当然无效，银行以后也难以凭借合同追究贡任。5、交易无效这是由卖方带来的风险。到交易中心办理过户登记的人不是真正的权利人，而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷，法院会判决交易无效，银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。6、假按揭先杜撰一个权利人，再将所谓权利人的房屋出售给借款人，用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后，办理交易过户登记时仅仅提供银行的抵押材料，抵押完成后便可得到银行的放款，以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征，就是他项权利证明和房产证的发证口期不一致，除非其再次造假。要发现此类做假最好的办法是银行跟踪送交易中心，但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票，以比对口期。7、关联交易通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更，也不存在首期付款,贷到的资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方而，甚至是归还赌债，目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些，但是从借款人的个人资信中，有时能发现蛛丝马迹，比如曾经报告过以该地址申请信用卡，或者从户口簿中的亲屈关系中发现问题。8、提高交易价格一些投资人为了变相提高贷款成数,虚报成交价格,并且利用某些评估公司的疏忽或友情评估，抬高评估价格，甚至伪造评估报告，达到超成数贷款的目的。个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人儿乎不会还贷。要防止此类风险，一方面，各评估公司应恪守职业操守，提高业务水准，作出实事求是的评估。另一方面，银行应委托信誉好的评估公司，也可以请其他评估公司予以复核，确保评估价格的可靠性。9、虚假交易有些房产中介或黄牛借用他人的姓名，给他们几千元钱,以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口，他们对所购买的房屋一无所知，既没有看过房，也不知道成交价格，只是名义上的借款人，事后一旦发生逾期还款，人都很难找到，给银行的催款带来极大麻烦。建议银行在签订借款合同时询问一些房屋状况，以辨别借款“枪手”。10、收入证明虚假由于种种原因，现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水分的。有的是不想让单位知道买房一事：有的是另有灰色收入；有的借款人根本没有.工作单位，请朋友帮忙出具相关证明；有的伪造公章，虚构收入证明。由于现行的税收制度，还不能做到每个人都有税单，要准确核查收入，并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断，确定收入的可信度。第四章二手房转按揭贷款担保业务转按揭贷款担保:是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的原借款人，在将抵押给银行的个人住房转让给第三人（买房人）时，由买房人向银行申请的购房贷款。借款人（买房人）同意利用银行贷款及购房首期款，清偿所购住房所有原债务并以所购房产抵押给银行，且在借款人所购房产的房屋他项权证（原件）未交付甲方之前，由住房担保公司为借款人的贷款向银行提供连带保证责任的贷款。第十四条操作流程：1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力：2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按（注:卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）；3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保责用（银行正常放款时间为过户后三个工作口内）。卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书；4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作口），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续：5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项:6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户:7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。第十五条售房人办理个人住房转按揭贷款担保需提交的资料：1、售房人及共有人的有效身份证件；2、所转让房产的房地产证（预售房为“购房合同”）原件及复印件;3、与原借款银行签订的借款抵押合同原件及还款记录：4、银行及担保公司要求提供的其它资料；5、售房人还应提供还款记录清单、贷款余额证明。第十六条购房人办理个人住房转按揭贷款担保需提交的资料1、售房人及共有人的有效身份证件：2、经济收入证明；3、与售房人签订的同意转让个人住房的合同、协议或意向书等书面文4、担保公司同意提供阶段性担保的证明（转按揭贷款承诺函）：5、银行及担保公司要求提供的其它资料。第十七条办理个人住房转按揭贷款担保收费标准收费项目收费标准收费部门交易契税成交价X1.5%产权产籍管理中心交易服务费建筑面积x6元/产权交易中心产权登记费80元产权产籍管理中心过户代理费600元代理公司评估卷按收费标准评估公司评估代理费500元代理公司保险费按收费标准保险公司公证费按收费标准公证处核档锄200元产权产籍管理中心抵押登记费80元产权产籍管理中心贷款担保费贷款额X1.5%第十八条风险分析担保公司实际操作中，转按揭时抵押合同关系中原抵押人的债务转移给转按揭人，往往不会出现大的争议，贷款银行不发生变化时，新贷款的发放及变更抵押登记出现争议的可能性相对也不大：但在贷款银行发生变更的情形下，两家银行之间发放贷款和偿还余款的衔接、抵押变更登记的办理过程中如何控制风险、利益分配等问题往往会对转按揭的实现有一定程度的制约。对于按揭银行而言，首先，由于办理转按揭需要变更抵押登记，再次认证转按揭人的资信状况，而且从中可获得的利润几乎没有变化，因此很多银行对转按揭业务不感兴趣，开展此项业务的商业银行寥寥无几。其次，按揭贷款相对其他贷款属于优质贷款，一旦贷款流失等于其收益损失，因此其往往不希望转按揭人向其他银行贷款,但往往因没有被上级银行授权开展转按揭业务，对此无法处理，在配合新的贷款银行办理相应的抵押变更登记手续时就很可能采取消极态度,造成最后转按揭人和按揭人申请办理转按揭时并不能得到最为方便快捷的服务。转按揭银行虽然能获得有利可图的业务，但考虑到变更抵押登记时与原银行之间一日.衔接出现问题，会出现发放完贷款之后无法及时取得抵押物的控制权，导致不必要的金融风险，因此具体操作时会比较谨慎，这也同样会给按揭人和转按揭人增加不必要的麻烦。在按揭房产的交易实践中，由于开展业务的银行极少，转按揭的实践也很少，因此绝大多数的按揭房产交易仍处于比较原始的付款方式，即先由按揭房产的新买受人支付部分房款给按揭人，由按揭人先还完贷款，解除抵押登记，变更完产权登记之后再付清余款。这极大地限制了房地产市场的发展。现行的二手房贷款虽然在一定程度上缓解了矛盾，但是对于新的买受人而言，仍然存在重重的困难和压力。从理论上而言，转按揭能够极大的方便按揭房产的上市交易，促进整个房地产市场的发展，事实也证明转按揭大有发展的潜力。但由于转按揭是在社会发展中的新生事物,其中存在大量风险,法律界对其仍处于探讨阶段,现行法律和政策对其缺乏明确的规定，最重要的是转按揭需要社会首先有比较完善的社会信用体制，而诚信的缺乏恰恰是我国目前面临的重大社会问题。因此，在目前我们对转按揭应当是采取积极对待的态度，在实践中继续探索具体操作模式,同时对目前存在的其他各种按揭房产的交易方式加以完善并充分利用。严格意义上的转按揭贷款是卖方出令贷款尚未还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款，还款主体变更。买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的。但是从目前的二手房转按揭业务来看，现在办理的二手房转按揭贷款，实际上是买家从银行获得贷款后，将卖家所欠银行的贷款还清,然后再偿还臼己所贷的款。这种还款模式需要买家先付款再过户。一且卖家的房子有问题，过不了户，或者原贷款银行拖延手续的情形，买卖双方都会陷于尴尬境地。而且，这种先付款后过户的模式容易让不法中介乘机骗贷,给银行造成损失。存在着以下风险：1、在银行的贷款由买房者还清后，卖房者突然改变主意，拒绝过户：2、买房者拒绝还贷；3、银行不同意提前放贷：4、交易完成后，卖房者无法顺利拿到剩余房款；5、交易完成后，买房者无法顺利拿到房产证。如果可以严格按照转按揭的模式进行操作,房屋在不解除抵押的前提下可以过户，则可以降低风险。在二手房买卖中，越来越多地出现了上家尚有部分银行贷款没有还清的情况，如果下家的购房资金不足，也需要银行的资金支持，就出现了通常所说的“转按揭”交易。但是，在目前转按揭的操作模式中，因种种原因导致交易过户失败。这时.，上家的贷款已经提前结清，下家的贷款无法发放，或是发放后未能抵押成功，由此而引发的纠纷很难解决。目前通行的转按揭操作模式主要有两种，一是上下家能够筹措到一笔现金，或是找第三方参与垫资，自行解决上家的还款；二是由担保公司的担保来完成。但是，这两种模式都隐含一定的风险。模式一:筹集资金一上家还贷一注销抵押一交易过户及抵押一下家银行放贷。如果是上家自行还贷，一般是上家先自筹资金，或由第三方参与垫资,结清剩余贷款，注销抵押后进行交易过户及抵押登记，再由下家银行放贷,完成房款交接。在上家结清贷款后，如果下家违约，致使交易不再进行，这时上家和银行之间又不能恢复抵押贷款，如何归还这笔F1.筹或第三方垫付的资金就成了问题。如果上家不能筹措到资金,就要由下家先支付大部分房款,代上家还清银行贷款，此时一旦出现上家违约或房产被查封而不能交易，那么就给下家带来较大的资金风险。下家如果通过诉讼要求上家返回房款，能不能全额拿回，还是一个漫长的过程。模式二：下家银行放贷一担保公司一上家还贷一注销抵押一交易过户及抵押。这种模式需要担保公司的担保才能进行,但担保公司并不是对每一笔贷款都愿意担保，只有对上下家的情况进行综合判断后，才可能出具担保函。在担保公司的担保下，下家银行先放贷款到担保公司，由担保公司将其中部分或全部款项代上家还贷，也有下家银行直接放款到上家的还贷帐户替上家还贷，这样操作成本相对较低，通常为下家贷款额的6%。左右。如果下家的贷款金额超过上家的贷款余额比较多时，多余部分就一宜由担保公司保管着，变相提高了转按揭成本。另外，这种操作的时间周期较长，下家银行从放款起，就开始对下家计息，在房地产权利转移到下家之前一个月左右，下家就开始支付贷款的利息了。如果交易失败，仍然存在着资金风险，只是这一风险被转嫁给担保公司而已。上述两种模式是在交易之前上家先结清贷款余额,这一过程是不可逆转的，一月结清贷款就无法再恢复。其实，资金风险发生的时间就是在上家注销抵押至完成交易过户及下家抵押成功这个时间段里。防范风险的关键，是如何在下家抵押成功之前保持上家的抵押，宜到交易成功，下家放款和上家注销抵押同步。为了控制风险，要对整个转按揭流程进行一下调整，使上家结清和下家放贷同步进行，即在下家银行审核同意贷款的前提下，上家银行有条件同意抵押的房地产先行注销抵押且交易过户登记，完成交易及抵押给下家银行后，下家银行将应该发放的贷款中的部分或全部直接转入上家银行，结清上家贷款。当然，这个设想可能牵涉到各银行之间的利益和协，调。如转帐当日的贷款余额及利息等必须精确计算；上下家银行之间的转帐要充分协调好：如果下家贷款金额小于上家的贷款余额，上家银行还要确保差额资金的安全等。此外，还要得到房地产交易中心的积极配合，上家注销抵押、交易过户、下家抵押三项登记要同时进行。第十九条效益分析1、二手房抵押贷款以某客户为例，以二手房做抵押，申请30万元流动资金贷款,期限一年,担保费率为年2%o担保费=30万X1.5%=4500元2、二手房按揭贷款以某客户为例，申请二手房按揭贷款担保，房屋售价40万，首付10万,申请银行按揭贷款30万，期限20年，担保班率年1.5与。担保费用=30万X1.5%+WOO元=5500元3、二手房转按揭抵押贷款以某客户为例，申请二手房转按揭贷款担保，房屋售价40万，首付10万，申请银行按揭贷款30万，期限20年，担保费率1.5%。担保班用=30万X1.5%+代办费1000元=5500元安徽中翔投资担保有限公司风险管理办法为