农贸市场可行性研究报告.pptx

武穴二里半农贸市场前期策划方案,现代形象，有别于主城区的最独特的标签。,城市的每一处地方都应被赋予其独一的特色，从而刻画孕育在项目的特质,项目市场研究,项目发展定位,项目规划与运营,Communicate Ideas,Communicate Ideas,三省七县通衢,长江十大深水良港之一,矿资源丰富，境内金属矿产有40多种代表金属矿铅、锌、铜、金红石,拥湖光山色，广济十景,魅力武穴,5,武穴物产丰富，工业发达，居民收入增长较快。,经济武穴,2006,2007,2008,2009,2010,国税税收收入增长率21.6%GDP增长率12.9%国税弹性系数1.67,国税税收收入增长率41.2%GDP增长率15.4%国税弹性系数2.68,国税税收收入增长率33.4%GDP增长率20.9%国税弹性系数1.6,国税税收收入增长率20.4%GDP增长率14%国税弹性系数1.46,国税税收收入增长率14.3%GDP增长率16.1%国税弹性系数0.89,6,三大产业协调发展第一产业产值年增长达到14.94亿元，第二产业产值年增长达到14.74亿元，第三产业产值年增长达到14.83亿元。,以农业为依托，,工业为龙头,大力发展旅游业,单位：亿元,产业武穴,以农业为依托,工业为龙头,大力发展旅游业,7,城市商业市场发展大致需要以下四大阶段，武穴目前步入到第二阶段向第三阶段转变过程中，商业不同类型的出现将扩大传统商圈经营面，逐渐出现裂变式多向发展。,综合型商业形态出现，SHOPPINGMALL、特色主题商业、旅游商业地产等综合型商业形态出现。,百货公司出现，商业市场初现雏形,商业街、百货公司带动城市商业发展，城市商业圈形成,特色经营店、专业市场等丰富业态出现，改变传统商业市场格局,（STEP1）,（STEP2）,（STEP3）,（STEP4）,第四阶段 升级转型时期,第三阶段 高速发展时期,第二阶段 突破发展期,第一阶段 启蒙发展期,现代商业发展趋势,8,农贸武穴,菜市场建设是重要的民生工程,也是武穴市创建卫生城、园林城、环境保护模范城和文明城薄弱环节；目前，城区形成规模菜市场共有39个，其中：菜市场4个临时占道点12个超市型菜市场13个,9,农贸市场分布,武穴市主要农贸市场分布图,10,农贸市场概况,11,农贸市场概况,名称：北川路菜场 物业面积：约2000商铺数量：约50个商铺面积：约15开业率：100%,北川路东菜市为自发形成，经营户多在马路旁摆摊经营，部分摊位占据路中心位置，影响城市交通。,12,农贸市场概况,江堤市场分为东、西两块：东面为摊位，主营批发，菜色种类齐全；西面为三轮车，主营零售，以蔬菜为主。,名称：江堤菜场 物业面积：约5000商铺数量：约100个商铺面积：约15开业率：100%,13,名称：永宁大道菜场物业面积：约200商铺数量：摊位10个；三轮10个商铺面积：约15开业率：100%,由于新项目（新天地小区）在建，菜市场迁至工地外的10个简易门脸，菜市重建后（约1年后，其工程竣工节点定为2012年10月）将集体回迁,永宁大道西市场为新天地小区建设期临时摊位，以临时建筑为主，菜市随项目竣工而集体回迁。,农贸市场概况,14,名称：财政局菜场物业面积：约350商铺数量：11个商铺面积：约40（7*6）开业率：约100%,财政局菜市仅满足周边居民，规模较小，铺位仅11个,农贸市场概况,15,名称：心连心菜市物业面积：大棚约500商铺数量：大棚46个；侧街185个商铺面积：520开业率：100%,该区域为武穴最繁华菜市，分为大棚与临街摊贩两部分，临街摊贩经营较不规范。,农贸市场概况,16,建权宾馆东北面菜市场为临街摊贩自发形成，满足周边居民生活为主。,农贸市场概况,名称：建权宾馆北面菜市物业面积：50米街巷商铺数量：100个商铺面积：15-25开业率：100%,17,主要农贸市场分析,整体形象脏乱差，缺乏统一规划，需要新市场来整合农贸资源，规范经营，提升城市形象。,18,农贸市场小结,武穴农贸市场特征,无统一规划，占道经营居多,市场形态,市场分布,市场类型,经营模式,个体建设，基本上处于无人管理状态，市场环境差。政府建设，后期补给管理机制弱,分布较分散，依附传统商圈,功能单一，规模小、种类少，只具备零售功能近年超市型农贸市场发展迅猛,19,农贸市场困境,规划布局建设规划缺乏前瞻性，与周边居民生活不配套，导致主城区占道经营现象突出，市民意见大。新城区建设较快，但是菜市场规划配套不全，未来老城区的乱象又会在新城区重复。,配套实施按照标准化菜市场设置与管理规范的要求，设施不完善，市场内道路、消防、排水年久失修残缺不齐，物流配送和安全环节存在隐患。主要硬件不能达标，如市场冷链系统，隔离宰杀、停车场、消防安全、食品安全检测等。,管理不善2012年颁布了黄冈城区菜市场建设管理办法，武穴在这方面的管理机制还为空白。管理机制的不完善导致现实菜场的管理混乱。,20,发展目标,农贸市场发展,21,营销思考点,未来武穴农贸市场发展方向:,武穴农贸市场发展方向,农贸市场发展,22,武穴房地产发展,随着武穴市新区建设加快，老城区土地放量增大，旧城改造项目增加，房地产项目遍地开花，市场供给量呈上涨趋势；武穴市房地产项目开发于本地企业为主，开发理念落后，甚至很多企业开发经验为零，互相攀比心理，使之一味追求利润最大化，武穴市房价在近三年出现较大涨幅；2011年物价整体上涨，房地产开发综合成本增加，促使今年房价上涨；随着项目增多，项目之间竞争愈演愈烈，很多企业以营销代理模式展开销售，武穴房地产开发企业营销意识逐步提高，竞争加剧。,23,楼市概况,武穴房地产发展,住宅概况,24,武穴主要住宅项目分析,龙潭国际商贸城,25,武穴主要住宅项目分析,东磁新城花园,26,武穴主要住宅项目分析,明珠豪苑3期,27,武穴住宅市场总体形势分析,28,Communicate Ideas,地块特征,地块区位位于广济大道与明珠大道交汇处西南侧，交通便利，便于后期车流及人流的通达。,地块现状生地性质，地块现为农田和坟地，高差约2米，西面临东港。,30,核心问题界定,31,农贸市场发展特点：交通集散地，客流量大，外来人口流动量大；在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高；若缺乏统一、严格管理，易导致商业经营环境恶劣和商业信用低劣；,农贸市场商圈特点表明，传统商业档次偏中低档，但依靠专业市场，客群、货流及渠道可共享资源。本项目可借前瞻性规划，提升区域集聚地形象最大化发挥城市主城区的便民配套价值。,项目发展方向,32,统一化管理改善现有农贸市场“脏乱差”形象，保证项目的引导性和后续经营。,规模化经营通过规模化，完善农贸市场各区功能补给，吸引片区消费、填补区域空白。,标准化建设参照黄冈市标准化“菜篮子”工程建设要求，标准建设农贸市场，合理规划配套设施建设比例。,项目发展概念,33,项目发展方向,通过复合功能产品的有效布局，不同功能的延伸与互动，打造最具代表性、消费形态最集中的综合性农贸空间。,批发,零售,商贸,农加超,34,项目发展方向,35,“农加超“的经营理念：利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。再配以其它业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。,“批零结合”的经营模式：本案交通通达性好，商业辐射区域广，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。本案可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。,武穴农贸中心,提升城市的居住配套环境提升城市的产业环境提升商贸辐射力、引导力,项目整体定位,项目产品定位市场定位,品牌农贸市场，放心绿色超市,1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,2、“放心”经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；,3、“环保”提倡使用更环保的材料和更环保的农贸产品，打造环保市场，提升品质生活。,品牌农贸市场，放心绿色超市,1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,2、“放心”经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；,1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,项目产品定位档次定位,项目整体形象,规范市场经营,有效物业规划,从附近人群消费习惯出发，以“绿色，放心，环保”为主题走规模经营路线,鲜明主题，打造城东首个大型舒适农贸市场，塑造项目整体形象,独一建筑特色，业态组合布局式平面布置，差异化规划,38,以区域功能型导向命名，服务大众；这里是民众的农贸聚散地，每天人流熙熙攘攘，商贩络绎不绝；这里是真正的菜市场，统一规划管理，是真正的城市形象窗口；这里是真正的超级市场，有最新鲜的瓜果海鲜，还有大鱼、螃蟹、龙虾等。,项目形象定位案名建议1,武穴城东农贸市场Wuxue Farmers Market,39,二里半农贸市场ERLIBAN NONGMAOSHICHANG,项目形象定位案名建议2,以服务区域为名，体现地域特征；借助农贸市场高人流聚集的特殊区位优势；充分发挥项目主干道十字路口的交通优势；通过环境、建筑及动线设计营造出舒适、便捷的消费场所。,40,项目形象定位案名建议2,项目客群定位,次级辐射圈：消费群武穴市内刚性生活购物客户经营群武穴周边农贸产品经营商家,延伸辐射：消费群零散非固定生活消费客户经营群武穴新进入市场经营户,核心辐射圈：消费群新区品质生活客户经营群市场已有品牌经营商家,42,43,项目功能定位业态定位,多样性,廉价性,农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及副食品、干货、五金、餐饮等十余个品种，复杂多样，所以在定位上要谨慎而行。,随意性,农贸市场周边业态经营的多为一些价格低廉的产品，商品总价不高，所以相对更注重实惠。,农贸市场周边业态消费客户的购买行为具有很强的随意性，有相当一部分是家庭主妇在买生活必需品时的顺带消费行为。,农贸市场周边业态在经营销售的货品上具有方便、快速的特征，与上述的随意性相伴而生的是其极强的便利性。,便利性,农贸市场业态定位特征：,44,项目功能定位业态定位,本案农贸市场业态定位：,项目功能定位水产区,45,项目功能定位肉区,46,项目功能定位禽类区,47,项目功能定位果蔬区,48,项目功能定位粮油干货区,49,Communicate Ideas,项目规划,项目规划的主要原则特色农贸建筑 标志产品打造目的性消费 带动农贸商贸人气业态组合的良性互动 空间价值最大化,51,总用地面积:12354总建筑面积:33356农贸市场建筑面积：4910商业建筑面积：6960住宅建筑面积：21486,技术指标,项目总体规划建议,52,占地面积：6660建筑面积：4910容积率：0.72车位：约154个，其中小型车位：约133个 小型货车位：约21个,技术指标,项目规划建议农贸市场部分,53,项目规划建议,54,农贸市场鸟瞰示意,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,摊位设置建议,1、摊位面积40%，通道面积40%，辅助面积20%（注：仅供参考，业态分布比例按实际招商最终确定）；2、摊位规格：2平米：2m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）；2.5平米：2.5m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）3、经营户站位1.4米宽（背靠背2个），摊位间主通道2.5米宽，次通道1.8米宽。,55,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,水电设置建议,1、增大内部排水系统管径，以便清理掏淤；2、在摊位前设置排水、排污暗沟，加盖有孔挡板；3、市场内用水独立装表计量，管理处和经营户单独装表计量每月用水；4、市场内采用节能照明灯，照明间距建议以每一个半的经营摊位为标准，并加装安全防护罩；5、商铺独立安装电表，水产品摊位采用防水型插座。,56,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,装修建议,1、地面铺设防滑地砖，地面符合防滑、不易积水、易清扫要求；2、市场内墙及立柱应贴墙面砖；3、市场房顶涂防霉材料，或设防火吊顶；4、外街铺应统一店招。,57,项目配套住宅建议,由三栋17+1高层组成，1、2层为商业部分。,项目投资测算,1、投资成本测算,项目规模：农贸市场项目总占地面积12354平米，其中二里半农贸市场占地约6660平米，建筑面积4910平米，小型车位133个，小型货车位21个；商住综合楼占地5694平米，建筑面积33356平米，其中住宅21486平米，商业6960平米。,基础建设投资成本测算预计二里半农贸市场基础建设总投资为2952万元，项目商住开发部分总建筑面积约28446平方米，总投资成本约7632万元。,59,1、二里半农贸市场投资估算,60,项目投资测算,单位：元,项目投资测算,1、二里半农贸市场投资估算,61,单位：元,单位：元,项目投资测算,2、商住开发项目投资成本估算,项目农贸市场及商住开发的总投资额为10584万元。,项目投资测算,3、项目收益测算,（1）二里半农贸市场租赁价格预测,63,二里半农贸市场前三年采取免租方式经营，三年后对外正式经营，预计三年后的租金收入如下表：初始经营年租金收入预测,单位：元,项目投资测算,3、项目收益测算,64,单位：万元,农贸市场正式经营后，每年的租金收益如下表：,项目投资测算,注：农贸市场费用前三年维持不变，之后按年5%的涨幅上涨。,（2）二里半农贸市场经营费用估算,65,3、项目收益测算,月度经营费用估算,项目投资测算,（3）二里半农贸市场年度收益情况预测,66,单位：万元,3、项目收益测算,单位：万元,年度利润情况预测,注：租赁营业税按收入的5.5%计征，房产税按收入的12%计征，合计按17.5%征收。,预计一年后，本项目普通住宅平均销售价格为3200元/平米，商业1-2层平均销售价格为6000元/平米。,项目投资测算,3、项目收益测算,（4）商住开发项目销售收入预测,预计项目销售税金如下表：,商住部分销售总收入为11052万元，销售税收1696万元，扣除税收后收入为9356万元。,商住销售税收一览表,3、项目收益测算,（4）商住开发项目销售收入预测,项目投资测算,项目投资测算,根据测算，农贸市场的静态投资回收期为：建设期1年+回收期1+3+12.6516.65年,69,5、项目收益测算,（1）二里半农贸市场投资回收期,（2）商住部分投资收益,11052万元-1696万元-7632万元1724万元,5、项目收益测算,（3）总体收益测算,项目投资测算,根据测算项目总投资（含农贸市场）10584万元，项目商住销售收入11052万元，扣除税收后收入9356万元，项目建成后净利润为负928万元，综合商住部分利润后的投资回收期为8.70年。,项目投资测算,6、项目经济评估,71,总体而言，二里半农贸市场投资回收期较长，综合商住开发销售收益后，项目有部分亏损，必须依靠农贸市场的持续经营和政府政策优惠扶持（前期规费税收等方面）,项目方可收回投资.对东港治理、公共道路修建上由政府出资，企业进行建设，最终保证项目的正常建设。,项目后期运营,1、管理制度方面建议引进超市化管理制度,总结发达国家和地区的经验，随着城市、经济和商业的发展，超市将逐渐取代农贸市场，成为城市居民购买农产品的主要场所。本项目对于超市化管理的引入就在于将无序的竞争纳入有序的统一操作中，通过资源的统一调配，实现利润的最大化和市场的长远发展。农贸市场的商贩进行统一的日常管理，在市场内部环境方面借鉴超市的卖场，商贩着统一服装，配发工作牌，市场内使用统一的购物袋，实施卖场的产品分区。此外是加强物流管理工作，真正实现从形式到内容的超市化，树立起全新的市场形象。,72,项目后期运营,2、市场形象方面整洁，绿色，环保,在市场显眼处可放置公示牌，立足于卖点，公布在售商品的质检信息，让顾客买到放心菜；设立公平称，打造一个诚信市场；市场应充分展示市场理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“脏乱差”形象变为“整洁、卫生、绿色、环保”形象！市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的绿色一致，使市场的外表与内涵融为一体。此外，路牌指示等参考牌要注意布置的位置。,73,项目后期运营,3、政策方面扶持帮助,由于本项目是市政府“菜篮子”重点工程，可对市场的名称、税收和工程等方面出现的问题申请政府政策上的扶持与帮助。,74,项目后期运营,4、市场管理方案,根据项目的业态及项目机电配套实施，的配置情况，结合周边环境，拟设置以下四个职能部门进行管理：,75,愿响应政府号召，携资全力参与对武穴市农贸市场的建设中，共同推进城市形象建设。农贸市场的示范投资建设，离不开政府对投资企业的扶持，离不开投资企业对当地的投入，离不开两者紧密的合作。,全民的“武穴城东农贸市场”由我们共同打造,二0一二年九月,