房地产市场报告 -【年报】2023年广州楼市总结暨2024年展望-广州中原研究发展部.docx

2023市场回顾1.11.21.31.41.5政策回顾：层层递进，一线城市齐松绑土地市场：减量提质，地王纪录刷新新房市场：虎头蛇尾，新政刺激有F二手房市场：成交超IO万宗，走出低谷商业市场：供应连年缩减，成交谷底下行1.1 调控政策2中原广州市场价相领先提数走势图200405-200811200812-201202201203-2015032009年12月收紧,007年9月201504-201901201902-至今KBJ8S0680460280需求蠕：提高二套首付比例及利率；供应端：严格开发贷管理需求康：“国四条明确抑制投资投机性阪居2013年2月需求姑：“国五条"S申严格执行商品住房困贩措施2016年2017年：开启”因城2021年开始：供应靖：房企资金需求婶：广州开启330”政策；KS“三道红力弋二度、土她出让新越点接敢最;K点接敛最低点崔St落点Bt冏m时间1002171863151个月186355344108个月34450745237个月"个月103887659个月.放松2008年9月20U年12月2014年2021年底开始需求蠕：降息；降首付比例；隆房货利率下限；下调契税；需求端：SW亍降准，齿币需求端：满足合理住房需求政策转松.住建呀际持居出怜出We家“针对TT同城市分类谓控”9.30W®”认孱兀认贷”.利率下限七折2023年7月房地产市场供求关系发生重大变化.适时调祭优化房地产政策1.1.1 房地产周期贬律：内外部环境的变化使得房地产仍短周期进入中长期波动近20年我国房地产市场波动周期仍3年短周期拉长至5年以上，本轮周期还未结束，且每轮周期房价仍高点回落的幅度更大。主因有：第一，国际政治不隐定，三年疫情冲击，经济增长放缓等影响；第二，过去周期基本上是用需求端政策主调节市场，而最近周期为供应端和需求端政策双管齐下，力度猛，部分政策效应会互相影响；第三，人口增长减少，购房主力军有所下滑。60供应SS:“三个JT低于“CMCe0410Q3CMGffilGMilCMCWJCD?C4I32：ABPIOXIIDI11D6IlllI»4IXPI3CGIXI3UIKeMIC13mI3MItOlItM141111¼ITWIKCIBWIl219051910XCflMeB2«31*04SlllZ3M7X97Xf32X?1.12宏观经济：经济有所回暖，但内外需求不足，增长乏力2023年我国经济运行一波三折，一季度积压需求释放后增速转弱，下半年政策IR力带动筑底回升，全年GDP同比增长预计5.2%左右。全年经济有所复苏，但外部和内部需求不足,增长乏力。主要原因有：外需放缓和地缘政治等因素影响、预期不稳、产能过剩、民企扩产意愿不足、市场预期转弱。国内生产总值GDP同比（）国内生产电信提故（上年同期100）当季佰-BHfi内生产总值桂数（上年同期=100）累计值-10散宛来源：Bl拿统计局，中原研发部整建三驾马车（消费、投资、出口）累计同比增速数据来源:BI家统计局，中原研究发展部1.15宏观经济：M2M1剪刀差扩大，居民对未来预期不足，消费动力不强全国CPl和PPl走势Q2023年M2-M1剪刀差逐步扩大，到11月扩大至8.7个百分点。国内定期品量占比维持高位，居民消费和企业投资决策方面整体偏谨慎。而CPI也同比走弱，PPI持续在负区间。未至交需要货币、财政、产业、监管等政策互相配合，提振市场信心，推动经济修复。央行有望明年采取更多货币宗松操作以提振经济，降息、降准均存在落地的可能性。国内i三MlM2增长情况一居民消费价楮指JSCPI同比一工业生产者出厂价格相数PPI同比15-O-货币和准货币(M2)供应同比增长(%)TA货币(M】)供应量同比堵长(%)10.010mzoz0czttEZ?K9ROZ、0csttfEZQ×K!国黑Or层OZT亲*1.tt-zzoz期三69z118ZZOZ裁盼ZZoZ11c9*zzozarSaOZarflzzozacEzzoz11Z1ZZOZteII卅KoZizaEBwIZoZIcZ卅KoZar9MIZ0zE:S卅RoZaEflIZOZ底E卅KOZarzloz曾富Z/ozozac11aEZOZ-T-ar8坟ZoZ-强fzoz1.11E9E70zarS卅EzoZ11*ZoZacfzozacBEZOZ£国ZZOZ11国ZZoZ及时ZZoZOr苏ZZOZacswzzozOr耳ZZOZ1.arEw-zz。Z'%ZZOZ亶索DT二IZOZaBwIZOZ1.Rd吩IZoZ底9卅IZoZ11:swoznc&zozaczozacIzoz数据来源：国家统计局,广州中晾楞发部敌案来源：国家统计局,中原研究发IRIS-101.1.5全国楼市政策总结：以资金端为核心的供应端调控政策仍加紧到松绑调控局部升级20年下半年出击调空组合拳21年上半年好开烧H偏2毋下僻政策组偏升级22年上阵托底保交楼22年下铸局部松绑23年上半年松梆面扩大23年下降深圳东Je等城市成交"三道红ST、银行华M井福、恒大等民企房企资金受阻,嶷雷各触部分楼绿烂尾，首套住房贷廨J率政策认房TT认贷火热,成第一波调控两缕中贷款制度集中相继"S"面拓宽即响民生.政府开蛤动态猥整机制广州放松阳IK政策，升级城市出台房贷Si度紧张，年麻开高层3E申房地产地强调保交楼,保项目5年期1.PR下词至4.2%深圳、上海、北京相22个试点城市土地集始短和位，小步试探组偏金融端“三之Sr开最高法明确：支持烂尾纳松绑限贩限贷等政中出让政策开始料偏：房地产X及以下地市的迸始登场，全力保企业楼业主有优先受值权策二手房指导价格是支柱产业,共同富裕松绑楼市保项目部量带押过户取消限地价.兀再集孱贷利率连续上升从低能板城市逐渐松姆房贷跋度紧张渐松房自额度全面宽松优化贩房流程中出让严控经营贷款广州二手房指身价松动5年期1.PR下朝至-5Jffl1.PRTfl三深Ij仁手房搞身价松动提出"三个TT低于”25000房贷额度紧张4.45%4.3%20000全国月度商品住宅销售面积（万平方米）ISOOOl00HS市衰现评论：孱企资金诲受供需商M控，楼市开始下行枝情释放的部分资金使得楼市成交火爆，成网控起因阻,政策年底开始吹遣风1.广州率5000IHSiS于大，成交下探,政策，试探松绑边界-虽然痛竭金鹤,颉.政策仍然修修补朴,开.目烂尾,客户信心TT是未有实质性的大利好先进行，深上，匕近年底-W_._散掘来源：国宗统计局,广州中JS研发部“11.6供给和需求端政策层层递进，松绑城市能级扩大到一线城市、2023年3月楼市出现小阳春，上半年中央政策重点在需求端拉动，降准降息和优化客户购房流程；在下半年政策开始在供给端IR力，在7月开始防风险、保交楼、融资贷款对企业一视同仁，开且在一线城市开始松绑限购限贷政策，由此可见政府对房地产救市有决心，但属于边调边看，以防楼市回到过去过热状态。病I供给端政策）2023/11/27八部门发文：满足民营房企金融需求2023/11/17金融监管部门：明确要求三个"不低于""50家房企入围"白名单"2023/11/3证监会债券部：首提"防爆雷"，稳妥化解大型房企彳责券违约风险2023/10/17自然资源部:建议取消地价上限2023/8/20中国房地产报发声：允许开发商降房价以自救2023/7/19中央.中共中央、国务院：振关民营经济2023/7/10中央.央行、金融监督总局：延长支持房地产平稳发展政策,房企资金环境进一步改善2023/7/5中央.国资委：做好房地产金融等重点领域风险防控2023/6/30央行货市政策委员会.中央：支持保交楼贷款需求端政策）北上广深：在9月伴以后陆续开始松绑限购限贷等政策二线及以下城市：超270个省市600+次政策松绑，限制性行政措施几乎都已退出中央和央行降准降息等政策：2023/12/21五大国有银：年内第三次降息，三年期和五年期均下调0.25个百分点2023/8/31中国人民银行、金融监管总局：首套住房首付款比例20%,二套住房不低于30%,存量房贷利率下降2023/8/28房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局：呼吁一线城市执行"认房不认贷"2023/8/21央行：降1年1.PRIo基点为3.45%,不降5年1.PR利率2023/8/15央行：M1.F降息，央行超预期降息2023/a/01央行：迸一步推进调整存量个人住房贷款利率2023/6/20央行：5年1.PR利率下调10个基点为4.2%2023/4/23最高人民法院明确：支持烂尾楼业主有优先受三Z2023/3/30两部委全面部署“带押过户"2023/3/17央行：降准0.25个百分点1.1.7房企融资政策：仍三道红线到“三支箭到三个不低于“房地产行业经历疫情叠加去杠杆的政策调整冲击下，2023年出险上市房企高达60多家，新开工项目数据同比下降23.2%。土地市场以国企为主，广州近2年，拿地9成为国企。官方对供给端的态度、力度、贬模不断加大，仍“保交楼、不保房企"转向"既保交楼、更保房企"。调控仍"三条红线一三支箭一三个不低于"过渡，仍重点照顾头部房企到要求“一视同仁”。三条红线-三支箭三个不低于政策内容对比政策三道红线三支箭三个不低于出台时间2020年S月2022sMi月2023年11月主要内容红线一：期限预收款的资产负债率不泪大于70%；红线二：净负债率加号大于100%；三三:现金短债比不得小于1倍.1、金融见极增加对房企信贷投放2、中债增进行公司担保发债3,恢复房企涉及房企业的股权融资功能1、各家f艮行自身房地产贷款增速“不低于”银行行业平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速"不低于"本行房地产is®,3、对"国有房企个人按揭贷款增速“不低于"本行按揭贷款增速4月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-202国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示：7、分房企债务违约称为“爆雷”资金链断裂”不准确,如果将债务违约等同于爆歹或是"资金链断裂"，会造成企业完全频的蛇认识,导致社会对企业产生信为危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难.2、将期配合金融理部门,仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题.3、对于违法违贬享嫡不抵债、失去经营能力的企业,要按照法市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。1.151一线城市政策：步步放松限购限贷政策，会有调整空间8月30日，广州和深圳率先官宣“认房不认贷"，9月1日上海与北京也相继跟速落实"认房不认贷”政策,市场释放一批需求后，广州在9月20日开展史诗级的放松限购政策，随后在11和12月其他三个一线城市也同步放松。一线城市是楼市最后的坚挺，如果市场不及预期，火有调整空间。城市首付比例首套首付聋二限购条件限价情;牙限购区域最近一次放松时间广州30%结清30%2年社保可买1套；本地已婚2套，未未结清40%婚1套9月8日市场消息称广州已取消具体限价挂导仅6区限购越秀、海珠荔湾、天河、白云（除四镇）、南沙2023年9月20日降社保可买1套；预、现售商品住房的批准销售价深圳30%40%本地3年社保已婚相原则上不得超过上一年度至今全市限购2023年11月22日2套，未婚1套同地段、同类型房屋的平均价格北京30%城六区50%碎社保可买1套；三版六区本地已婚2套,未40%婚1套新房不得高于同区域同类别商品住房的平均价格；二手房的单价不得高于上一年度该区域新建商品住房的平均价格全市，通州双限购202拜12月14日市区50%弊社保可买1套；房地产开发企业参照本区域同质仝市哈涔区和仝山区上海30%非市区40%本地已婚2套，未楼盘实际成交价指、委托房地产壬巾，鬻联弋正山区2023年12月15日婚1套估价机极评估等方式合理定价（1兀亿,注：广州中原研究发展部整理A1.1.13广州楼市政策：打响一线城市松绑楼市第一枪，在供应和需求端齐齐发力近三年广州市房地产市场调控重大政策汇总2月：黄埔、南沙人才购房政策门槛收紧3:广州严宜经营贷流入楼市，限价政策流出4月：二手房增值税延二改五5月：广州限价细则流出要求广州住宅价指O增长7月：南沙一手房全面限签8月：黄埔取消人才购房政策；IiX布96个二手房挂导价指(2021)2月：房管局对高端豪宅盘限价放松6月：差别化落户政策在花都、增城、仍化启动；8月：具有全日制本科学历40周岁以下即可落户；9月：二手房推行“带押过户”模式11月：南沙黄埔部分总部型企业员工享受人才购房政策12月：广州多家银行延期还房贷最长可延期一年(2022年4月：3年社保或南沙工作证明”+大专即可购房；二孩及以上家原公积金贷款计划上浮30%7月：7区28岁以下大专人才可差别化入户8月：广州拟出台新贬:鼓励住宅设置大阳台，提升居住品质”；广州落地“认房不认贷”9月：二套首付最低可以做到3成；5年社保变2年，增值税"五改二"；取消楼市"限价令”，项目可涨可跌1。月：广州提出房票安置政策11月：公积金翳:，首套房最低2成首付;打响一线城市第一抢，取消土拍限价（2023年）占评了地一步控制楼市热度,广州2021年之前限购限贷政策基本已经达到桀限（外地户口社保5年,二套房首付57成）,严格执行楼市组合学,同时收紧人才购房联，下半年楼市成交开始下挫。点评:括中履到地方开始政策纠偏,尤其重视对房企端的扶持,二域市不同程度放松限购,但广州对需求端的支持开未有较大的动作,严厉的购房政策使得充满烟火气息的广州2022年一二手住宅成交重挫。点评.W月成交出现小阳春后,上半年广州未落地有实质性的政策。3月以后楼市成交未见好转，且广州经济上涨动力有限,提振楼市迫在眉睫.下半年广州是四个一线城市最早放松限购政策,也是放松力度最大的.>i.夕1商住、商服用地供应双降，贵精不贵多今年广州推出47宗共341.8万m2（用地面积）商住地，面积同比减少18%。2022起，随着各区新房供应趋于平衡，广州官方开始改变2019-2021年的大批量推地思路，近两年土地供应量大幅减少，目前广州供地“有的放矢"，主要集中在供不应求的中心区+番禺。2018-2023年广州商住商服地供应情;牙商服用地供应面积（万m>）商住用地供应面枳（万m，）数据至源：广州中原研党权展部注：仅统计公开挂簿商住用地，统计战至2023.12.31中原地产CENTAUNEPROPfflTY>£2土地成交往优质板块集中，商住地成交量创近年新低受今年整体供地量减少影响，今年商住商服用地成交面积合计373.2万m2,同比减少28%;由于供应用地体量减少，成交受其影响相应下降，成交地块更加往中心区+番禺集中.另一方面，部分外围区域供地，出现流拍、终止出让的情;牙增多，920新政之后，南沙由于开未位于松绑限购之列，下半年多宗挂牌地块底价成交或终止出让。可见在当前环境之下，开峡商拿地更加理性.2018-2023年广州商住商服地成交情;牙近3年广州商住地成交面积结极趋势商服用地成交面积（万加）商住用地成交面积（万户）片区2023202220212020老五区44%50%30%22%东部气1%（黄、培）Z1/o14%27%29%南部O10/（番、南）21%28%26%25%北部七”（花、仍）148%17%24%>'1夕4、2023年，流拍、终止出让地块占比有所增多今年所有有挂牌记录的商住地（包含终止出让）中，其中70%成功出让，7%流拍。终止出让达23%,占比大增，主要原因为部分地块"无人问津"，最后为避免流拍尴尬，提前终止。今年"流拍/终止出让"重灾区为南沙，尤其920新政对南沙存在一定负面影响，加上过去2年南沙供地量较大，导致开U又商减少对南沙用地的天注.2023年广州商住地成交/流拍情;牙（单位：宗）2023年各区商住地成交/流拍情讶（单位：宗）1,歹5番禺产生6宗摇号地备受追捧，整体溢价水平提升2023年平均溢价率为7.4%,比2021年明显改善，恢复至2017-2021年正常年均水平.坨.2023年各区商住地平均成交楼面价及溢价率今年土地市场明显升温，尤其是番禺、天河、海珠等热点区域热点地块，竞拍至高价甚至摇号。其中番禺区全年产生6宗摇号地，备受追捧。行政区平均成交梭面价（元/m2）平均溢价率（%）全市19676元/m27.4%与上述区域热火朝天相比，外围区增城、仍化、花都、南沙四区地价，以4-6千元/m2价格，由国企、区属城投公司兜底，由于早年供应大，库存周期长，未至外围区地块成交欠不明朗.花都区6563元/m20%仍化区4818元/m20%2014年至今广州公开招拍挂商住地平均溢价率走势白云区（1宗摇号）23477元/m25.5%海珠区（2宗摇号）33749元/m215%荔湾区（1宗摇号）2537811m21.8%南沙区4491元/m20%增城区5018元/m20%天河区（2宗摇号）31438元/m25.9%黄埔区12412um20%番禺区（6宗摇号）29571元/m215%数据空源：广州中原研究区展部注：仅统计公开挂牌商住用地，统计截至2023.12.311.宗靓地闯入Tc)Plo高价榜，海珠、天河刷新地王由于多宗市区优质靓地入市，吸引开IK商抢食，今年共有4宗地块闯入ToPlO单价历史排行榜。其中海珠、天河突破各自区域地王记录。尤其12月底压轴出场的爸洲西区AH040331地块，受"竞价不封顶"新政刺激，多家实力房企抢食，最终以75670元/m2价格,登顶广州全市地价ToPl宝函截至2023年12月广州各区“标杆地”一览广州最新TOPlO楼面价商住地块一览BMMtH0MB3l出Uffm"s5a""1200xtIt秀20188ttiizlMR28(MO12322(“防。配，4M6m>i201611出让皿，3SS亿出UdMM)交总,42S20it*保X20199w*lBH(MO33122ZCM”玩JnIIf秀202312IftDJ347.4UIE口84793StfKMHAT700622321三MWKypQ-A2-1ITM368亿UM意AToea523出让汉出让ftfla«112/2/4加中由2016819t57H1k>>保.2023643ie*l1ji7396：比W20173保及201712出让mu*a克。名7490：3240S3SR20205MSTewtilllulJJ广绿.202OUuH,")23127B9C1.新上榜，20239Btt三V<M1O469C4U叱1.】IU-20200BJ1.ldH*7SMAHO5M62?但MSbeat加叽Kl51461XtuU1.UJ“20212UjlTOP1TOP2TOP4TOP5天研R厂8fOP6TOP8rapio数据胡：广州中原份究4R展部注：仅统计公开挂W商住用的.统计S至2023,1231OP7TOP9R*UAT*Xn361.M出让金总额华润、保利、越秀前目中原地产UJCentaunePROPmTY排名企业成交价（亿元）用地面积（万Itf）建筑面积（75m,）平均楼面价I1华润272.157.5129.2210602蹄J158.522.266.7237653越秀157.438.860.2261464中海147.819.145.2327295中铁建59.87.714.2419806广州城投44.47.027.9159357葛洲坝42.95.914.7291808立白41.44.616.1257139广州开发区投资集团30.112.429.81011510国贸24.86.610.12465011南通亚伦（龙湖）23.23.29.62408212广州地铁22.02.88.42600013广州建工21.67.99.82200014中建五局19.82.05.43705615武汉城建19.33.16.032200数据来源：广州中原阴究发展部仅按照公开招拍挂数据估算，如遇联合体拿地无特别说明则按平均分配拿地成本，统计旌2023.1231!1手1客户观望+新政后二手虹吸，2023年新房市场虎头蛇尾根据广州中原研究”又展部对阳光家缘数据通行整理，2023年1-12月，广州累计成交新房72246宗,同比下跌1%,为近年低位。2023年成交"虎头蛇尾"，上半年成交40824宗，近5年仅次于2021年为第二高位。下半年经济大环境波动，客户观望情绪浓；另一方面，920新政释放了一波二手次新房，客户转投二手市场，虹吸了新房份额。2016-2023年广州新房成交走势单位：宗近五年上下半年一手住宅成交宗数对比1.PR下限至4.45%房贷利率广州四大行首套4.65%2022-2023年广州新房月度成交走势单位宗925678287776617753,895301518845月8月9月10月1月2月防疫优化高层令议力挎丽?8月30日广州宣布“认房不认货”6月2022保交楼"事件全国I(S酶7月20231.月2月632061256169广州疫情反gI4136I6166血652112月>1/2大环境因素影响+政策松绑成效弱，3月高位后持续低迷2023年市场变化可分为3个阶段，第一阶段为1-5月，全国防疫优化，市场迅速恢复信心，3月小阳春成交破万宗创下近2年成交新高；第二阶段为6-9月，受经济大环境影响+传统淡季影响，成交"急冻"。Io-12月，虽然松绑力度较大的920新政出台，但新政对各区影响不同，加上二手虹吸客户，导致成交虽然有改善，但亦未如预期中立竿见影。广州首套利率4.1%9月20日社保5变2.番禺黄埔不限购增值税5改21O23S11月“三个不低于"50房企白名单广州土拍取消最高限价920新政刺激下南村万博抢眼8志愿虾J1.3.5永和蝉联成交首位玉座,2023年广州新房成交TOPlO板块分析（1-5位）.排名23年排名比2022年升降板块2023年成交套数成交量同比主力盘.1持平永和3867-7%金地半山风华合生湖山国际金地香山湖213荔城310131%中盛厕口家园兰亭香雌进洋名苑保珑悦3T5南村万单290536%越秀和槌府越秀瑞藤府华润长隆悦府耀胜新世界广场4Il朱村2870-9%水木芳华云溪四季学府悦城中奥方直明日公元5U新塘2613-6%金茂万科都会四季华润置地润悦新力海石洲悦观点分析：广州中原研究发展部>il供应放缓，老黄埔、科学城排名下滑成交同比减少Q星河东悦湾7114金洲-蕉门河227781%2023年广州新房成交TOPlo板块分析（6-10位）排名23年排名比2022年升降板块2023年成交套数同比主力盘614老黄埔2599-31%万科城市之光富颐华廖合府保利时光印象8TlO花都区府203343%颐安便都府都会¥范花语天域保利上宸912科学城1880-14%保利翔龙天汇保利罗兰国际花语天宸10T7街口177122%和府花园溪境花园华宇锦绣云赋中国铁建海语熙岸观点分析：广州中原研究发展部>、1.3.7ToPlo热盘：增城、南沙仅各1项目,市区改善霸屏H中原地产1.SCENrAUNEPROPmiY2023年广州成交宗数TOPlo热盘一览排名项目名行政区板块套数1万科黄埔新城黄埔区开发区11342越秀和檄府番禺区南村万单10603越秀白云星汇城白云区钟落潭8894金茂万科都会四季增城区新塘8855万科城市之光黄埔区老黄埔8476万科金域曦府荔湾区花地湾8207保利和悦滨江荔湾区西型8198保利时光印象南沙区金洲-蕉门河7439富颐华厚黄埔区老黄埔73410保利领秀海番禺区石基713统计周期：上一年度12月26日至本年度12月25日数据来懑：阳光家广州中原积究发反那15.8小专题一：十大板块成交占比两年下跌后重新大幅上升中原地产CENTAlJNEPROPfflTY2020-2022年十大板块成交占比不断下降，仍2021年的54%（即十大板块占全市成交一半，购买需求高度集中），2022年下跌至17%,2023年十大板块成交回升至36%,客户重新回流到热点板块成交。2019-2023年广州新房板块成交结极趋势单位：宗2023年成交套数1656湾区金融城2023年五大值得天注“个性化板块”主力盘川湾多盘推售，价格内卷，仍中长期主着大湾区概海语天说湾念交吸引不少客户.钳用明珠ONE1474越白星K/4保利则公馆1286不限购、市区板块郊区价楫,地铁14号线通勤条件，该板块吸纳白云、花都、仍化3区需求.万汇天地然园万汇天地朗库三大开IK商多个项目2023年入市，价格内卷、保利师颂中海浣花里广开渠道促成交，学位优势。11iq保利和悦滨江接棒广钢新房枯竭后的需求，性价比高，吸纳1119珠江广钢花城大批i嵋客、1号线上班族。nc355洲南TOD既吸引琶洲新贵,亦吸引海珠本地私营企业主°53爸洲槌天注，另夕隋e分投资客入手.由于近2年供地思路改变，成交越空越往中心区、近郊地铁沿线板块聚集，因此影响了客户的置业思路，重新"集中"到十大热点板块。观点分析：广用中僚研究发ISSJ专题二：全市首日去化维持20%水平，低于22年2022-2023年广州整体开盘首日去化情;牙推ts套数首日用色去化率与网签成交情;牙类似，2023年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为20%,比2022年29%,下降9个百分点。虽然市区多个优质入市，但过去"日光"盘基本绝迹，21-22年盛行的"PPT卖房"现象减少，客户观望、夬虑、对比的心态更浓。>i,9小专题二：高去化项目集中在市区优质板块2023年10个代表性高去化率项目分析9琶洲琶洲檄2023/5/2591%琶洲板块概念，延续琶洲南Te)D市场热度荔湾西里保利和悦滨江2023/2/977%接棒广钢新房枯竭后的需求，性价比高，吸纳大批地缘客、1号线上班族.m琶洲琶洲南Tc)D2023/6/2277%吸引琶洲新贵,亦吸引海珠本地私营企业主天注，另勺隋一部分投资客入手.白云白云新城万科臻山府2023/10/2877%23年白云新城唯一入市全新盘，吸引本区中高端置业需求天河汇景保利天瑞2023/6/977%传统豪宅板块,除吸引汇景本板块业主置换之外,不少珠江新城、天河公园客户亦通过“卖一买一"购置该项目天河世纪金源天河源筑2023/4/2973%吸引东莞庄、五山高校教师、科研单位客户购置海珠花地湾保利和颂2023/12/966%花地湾板块学位、配套趋于完善，该项目通过“内卷价"，吸收同板块需求客户荔湾茶洛力诚榕诚湾2023/2/1864%地缘客多，开盘承借华润接受白鹅潭项目东风海珠科学城保利翔龙天汇2023/2/462%科学城由于近年旧改、供地力度放缓，优质项目吸引客户购置番禺南村万单华润长隆悦府2023/9/2560%920新政后开盘，十一黄金周市场焦点热盘，大批推货大保持高位去化率，为今年较经典的开盘案例hl热为专题三:千万豪宅成交继续飙升,6成份额扎堆十受中心区高价板块近年供地增加剌激，今年千万豪宅成交量"亳无悬念"地再次创纪录，达4835宗，同比增幅达45%。但需要挂出的是，千万豪宅整体成交量可观，开不代表所有项目都“过得很好"。今年千万豪宅成交排名前十的项目占成交总量的58%,豪宅客户用脚投票，更偏好将预期投入到入琶洲南、汇景、白鹅潭等有豪宅DNA的板块。2017-2023年千万豪宅成交宗数及市场占比2023年部分豪宅成交标杆盘情第项目板块2023年成交千万单位套数网签单价(7um2)套均价(万元)赤沙ToD琶洲7351226432171保利天瑞汇景422828341329华润白鹅潭说府白鹅潭308864851615越天和梅花园274822561090南天名苑洛浦109838301777381.4.2二手成交呈弱V走势,楼市需求稳步复苏2023年为"调控大年"，二手成交走势呈现弱"V"型走势。在政策与基本面共振向上的情;牙下，7月二手成交触底后反弹，成交量"四连涨"后成功破万，二手楼市正处于稳步复苏阶段。广州基本面夯实，疫后积压需求迅速反弹，月均成交量能够保持在8000宗以上，市场购买力强劲。20222023年广州二手住宅月度成交走势情;牙>1/3二手价格跌幅扩大，楼价进入下行通道0.60%2023年广州70城房价挂数走势图540005200050000480004600044000420000.40%0.20%0.00%0.20%040%oeo%0.80%1.00%120%2023年广州中原领先挂数价格走势综合中原领先控数及70城数据至看，价格涨跌幅基本相似。年判二手房价短暂上调后，年中房价迎入加速下行通道。按照目前的市场经济环境及楼市表现主看，目前二手楼价尚未"到底"，预计2024年上半年二手价格或保持缓慢微跌的态势.40000230123022303230423052306230723082309231023111.74：限购缩圈利好加持,番禺、黄埔成交涨幅领先广州2023年各区二手住宅成交量价全市109000套131.7%29546元m'仍化4493套121.0%8931元m'花都11594gI29.6%13503元m'增城10853套t34.0%1404211m,白云10698套27.9%2965111m'套t54.0%2740211m,越秀10235套128.2%43239元m'12206套125.8%56408元m'荔湾8597套I39.7%33829元/行番禺16061套135.1%25663元m'14104套t26.6%39497元m'南沙、4311T18060元/m'数招来源：广州中原研究发展部、广州中介协会对比2022年成交情;牙主看，在“限购缩圈"利好刺激下，番禺、黄埔二手成交回暖迅速，成交涨幅领先，同比分别上涨35.1%、54.0%另外，在增值税"5改2"利好下，广钢板块次新房陆续速入存量房市场后，荔湾成交活跃度明显回升，共成交8607宗,同比大涨39.9%.