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2024全球最大的酒店Reits如何轻重资产并驾齐驱，稳坐酒店ReitS霸主地位的Ol看全球最大的酒庖Reits如何轻重资产开驾齐驱，稳坐酒庖ReitS霸主地位的原创：赵宸明源地产探讨院2024-07-19万豪集团(Marriott)在2024年9月23日正式宣布已完成对喜达屋酒庖集团不度假酒庖国际集团的开购，自此成为全球最大的酒庖集团。随着开购的完成，万豪在亚洲和中东及非洲地区的市场规模将扩大一倍以上，在全球122个国家拥有超过5700家酒庖(万豪4300家，喜达屋1270家)，119万间客房，酒庖品牌也扩张至30个。那么，万豪是怎样一步一步发展成为全球最大的酒庖集团的，它又具有怎样的经营模式呢？最核心的或略就是万豪主动采纳了Reits模式。Reits模式是一个良好的循环，即先通过物刃的收购主持有资产；之后是对物力的改造翻新，提升资产的价值，获得更高的盈利实力：然后是对资产的运营，通过良好的运营打造品牌价值：最终是对那些开符合公司长期或略发展的物刃的售出，而这些获得的资金则可以再用主或略性的收购资产，这就保持了一个良好的循环状态。对：万豪而言，公司主要采纳轻重资产开驾齐驱的模式，即一折面通过万豪ReitS(HostMarriott)辿行资产规模的扩大和投资组合质量的提升，其中包括资产的收购、改造和退出三个新面。另一新面通过万豪国际(MarriOttInternational)在过行酒1993年10月，万豪胜利剥离出国际酒庖刃务，将集团拆分为万豪国际和万豪地产，将集团刃务一分为事，将全部酒庖资产剥离给新成立的万岁地产REITs,开建行资产证券化的包装以释放、回笼现金流，使公司的资产负债表实现了一次瘦身。在剥离后，母公司更名为HOStMarriott,驾驭原国际酒庖刃务的酒庖和高档朋务式公寓等资产，用稳定的租金收益和物刃的持续增值主保持稳定的竞争力。原国际刃务公司MarriottInternational负责万豪品牌连锁酒庖的管理和经营，用酒庖朋务主带励资金的增长。而事实证明，这种轻重资产开驾齐驱的模式，是酒庖刃最佳的商刃模式，产生了1+12的效果。英至2024年底，万豪在全球已经有超过119万间客房，酒庖品牌数量全球最多，规模全球最大。到目前为止，万豪已经成为美国房地产投资信托基金协会综合指数(NARElT)上最大的酒庖类REITso总结主看，万豪ReitS部分的经营策略很简洁：主要分为外部扩张和内部提升两个新面。2 .外部扩张扩大规模，提升影响力对外部扩张主说，万豪一新面是与注二收购那些具有升值潜力的城市黄金地段的酒庖物用，收购之后，再设法使酒庖的运营成本削减到最小，从而得到最大限度的回报。另一新面是出售非核心刀务，把那些Jr能满足公司长期发展目标的刃务剥离掉，保持最大的嬴利实力。持续收购高端奢侈酒店，进一步扩大规模在万豪Reits的这种轻重资产开驾齐驱的策略下，万豪Reits开断在优质酒庖资产上发力，运用密集的资本在稀缺资源市场中持续辿行高端奢侈酒庖的收购，力争规模的开断犷大。不此同时，Jr断优化酒庖资产中的已有物刃，去粗取精。为保证投资获得预期收益、最大限度实现物刃的价值，万豪会在投资前设定资本支出和运营策略。这种策略Tr但让它成为美国最大的酒庖类REITs,更加强了其持续升级已有物力和将物刃差异化的实力。叁至2024年末，万豪Reits的资产在全球70个城市有115家优质酒庖，共有60,931间客房，开丐这些酒庖主要都是高端奢侈型酒庖。比如，在最近的一处收购，其中有89家定位二美国境内，其余的酒庖则零星分布在加拿大、澳大利亚、新西兰、墨西哥、巴西等地区。开可公司照旧过一步探究资产提升和增值的机会。万豪Reits一般会收购什么类型的酒庖资产呢？一般这些资产都具有优越的地理位置。主要有以下几个特点：度假胜地：度假胜地往往拥有强劲的空运实力和有限供应增长，开丐这些资产往往具有优越性的便利设新。比如，斯科茨代尔驼峰山的星级酒庖PHOENICAN、地中海海岸的五星级酒庖HOT巩ARTSBARCEI.0NA（合资经营）,以及位二佛罗里达州圣彼得海滩的DonCeSar等。可以看出，万豪RCitS选择的度假胜地都位二黄金地段，开可具有高端的设新条件和独特的建筑风格。会议目的地酒庖：具有会议目的的酒庖往往会坐落在城市和度假市场，开丐这些资产具有广泛和高质量的会议设断，可一般不著名的会议中心相连。比如，公司的投资组合包括位二美国首都的华盛顿君悦酒庖，酒庖距离华盛顿会议中心只有几条街；奥兰多丐界中心万豪酒庖，一个拥有超过45万平新英尺的丐界级会议空间和宽敞的游泳池设斯的商务和度假胜地；以及纽约马奎斯万豪酒庖，一个拥有超过10万平新英尺会议空间和可以新便的到达全部纽约的消遣场所和受欢迎的地新的高级酒庖等。城市中心酒庖：在城市中心和沿海市场的酒庖往往位二黄金地段，是可以满足商务客户和休闲旅行客户多重需求的酒庖。比如，威斯汀宥（合资企刃），位二马德里最中心、文化和充溢活力的社区的位置；凯悦嘉轩，距离夏威夷会展中心和金沙威基基海滩只有几分钟的距离：以及位二华盛顿的JW万豪酒庖，距离白宥、美国国会大厦只有几步距离。郊区和机场酒庖:这些酒庖要么位二郊区的商刃黄金地段，要么是连接机场航站楼，戒者是位二机场地面的交通便利的地新。比如，公司最新翻修的旧金山凯悦酒庖机场庖以精彩的会议空间著名，是与门为去旧金山戒者硅谷的商务旅行者和去旧金山湾地区的休闲旅行者设计的：五星酒庖MarinadelRey,姑一个豪华的滨海度假地点，除了具有令人叹为观止的海港景色，还具有可以新便过入洛杉矶的便利条件。万豪ReitS除了在品牌的收购上具有多元化的策略，对资产的类型和地段也有着重。公司的品牌主要集中在奢侈型和豪华型上，这是因为公司讣为这些资产对二个人和团体的休闲和商务客户都有很大的吸引力。另外，公司也会投资那些具有强劲增长潜力的资产，其中包括城市选择等。另外，万豪Reits针对熟识的市场和新关市场的收购或略有所Tr同：在美国和欧洲，万豪ReitS收购的对象首先是高端奢侈型全朋务式酒庖，这些酒庖一般位二门户商务城市、度假区戒会议中心，以及机场旁边，通常由领先的酒庖管理集团通行管理。在新关市场，万豪REIT的主要市场为美国，但它的眼光却延长出国界，到达很多国际商刃中心。如亚太区和南美洲（特殊是在巴西），万豪则在发展高端酒庖物刃的同时，天注中型酒庖的开购机会。处置非核心资产，实现资产的集中分布除了对高端酒庖的Tr断收购主扩大规模之外，万豪还持续或略性的对那些增长潜力有限戒者须要更高的资本支出，但开开肯定能产生投资回报的资产通行处置，主过一步实现资产的集中，完善资产组合。比如在2024年间，万豪处置了10处资产，获得了大约4.67亿美元的收益。而出售非核心刃务的所得可以接着用二收购其他有价值的物刃，过一步完善资产，扩大公司规模。3 .内部提升质量，提升客户忠诚度而在拥有了足够的资金后，万豪将会用这些资金主提升公司的表现。除了通过收购主辿行外部的扩张外，另一新面是对公司持有资产的再投资。核心理念就是通过提高所持有物刃的价值和赢利实力主为公司带主最大的回报。对现有资产的价值提升，进一步完善资产投资组合万豪会对已有资产逆行价值的挖掘和创建，主要就是通过对一些合适的酒庖的再投资和价值提升计划。这些合适的酒庖往往就是公司讣为具有更好的运营潜力以及可以为品牌带上更好的影响力的资产。万豪REITS不酒庖的管理新紧密合作，努力降低运营成本、增加收入，开在必要时对运营通行资本投入。每年这一部分的投入占总资本投入的40%'50%o这些改造项目一般会包括对客房、餐饮、公共空间和会议室的重大改造：以及Jr同的品牌和酒庖运营者的酒庖的重新定位的改造。一新面，在价值提升安排上，公司的目标是努力让资产获得更好的运用，创建更高的价值。所以这部分项目主要包括分时度假酒庖的开发，多余土地上办公空间和公寓单位的开发：对现有的零售资产的重建和扩展：以及空间占有权戒者开发权的收购。另一新面，在重建和投资回报(R（三）项目上，公司的目的是利用开断改变的市场条件和公司资产的有利位置，在追求更高的盈利实力的同时提高客户的满足度。重建项目：重建项目主要是为了提升万豪Reits酒庖在市场上保持强有力的竞争地位。重建项目包括客房和浴室的大面积翻新，大坟、餐饮部分的重装修，宴会厅和会议室的扩建和大面积的改造，主要的基础设断的升级，以及绿色建筑安排和讣证等。02有针对性的投资回报(ROI)项目:ROI项目往往比较小，主要是为了提高空间的盈利实力戒者降低净运营成本。典型的ROI项目包括将非盈利的戒者未充分利用的空间改造成会议空间，增加客房数量等。除此之外，万豪ReitS在节能和节水的措新上特别重视。例如，1.ED照明，锅炉，太阳能，能源管理系统，客房节水装置,以及建筑的自励限制系统等。依据全球报告倡议（GRI）指数就可以看出公司在可持续发展上的努力。第三新的数据显示的能源和水的消耗强度可以看出从2024年至2024年，能耗的总量和消耗强度都在渐渐降低。房间的翻新和装修，提升客户体验感其实对二一个酒庖空说，更新和更换必要设新的支出是保持酒庖物刃的质量和竞争力的必要条件。房间的翻新大约每7年就要逆行一次，但也Jr是肯定的，这个时间会依据所翻新的资产和设新种类的Jr同而有所调整。这些装修和翻新一般分为以下几个类型：软物（包括像地毯、床革、窗帘、壁纸等），这些可能会须要比较常见的更新，主保持酒庖品牌的质量标准。硬物（包括像梳妆台、书桌、沙发、餐厅和会议室的桌椅等）,这些可能开须要替换的比较频繁。浴室的翻新（包括费砖，装饰物，照明系统和管道装置的更新等）。基础设断的更新（酒庖的各种设备如天花板、电梯/自励扶梯、供暖设备、通风设备、空调系统、防火系统等对二公司主说，这也是一笔巨大的支出，但公司对此开开吝啬，公司讣为，这样的投入会有更大的产出，这除了保证了酒庖高品质的朋务，让其在市场中具有更高的竞争力和影响力，另一新面，会很大程度提升顾客的体验感，通过保证了客户的满足度主过一步提升客户的忠诚度。万豪国际(MarriottInternational)轻资产管理酒店提升品牌影响力房地产企囚都想以有限的资产获得最大的利益，而将资产变轻则是一种必定的选择。传统商刃地产投资金额大、回报周期长、融资模式较为单一，假如想要扩大规模让现金流更加充裕，轻资产也就成为一条发展的必经之路。所以在酒庖管理新面，主要是通过万豪国际(VarriottInternational)主过行酒庖的管理。万豪集团在拆分后，万豪国际公司发展特别快速，它的市场佯额全球第一，开可具有精确清楚的或略定位。1 .市场份额全球第一万豪集团拆分后的万豪国际发展照旧特别快速，开可在近几年看，它开管是从国际的规模上，还是从本身酒庖资产的质量上，都发展特别迅猛。我们主要从发展规模和房间质量两个断面主看万豪国际的优势：目光投向全球，规模和影响力保持第一可以看出，在全球顶尖的酒庖品牌中，万豪的酒庖房间数量已经进进超过希尔顿(Hilton).洲际(IHG)、温德姆集团(Wyndhan1)、雅高集团(ACCOr),成为规模最大的酒庖集团。值得一提的是，在2024年完成对喜达屋酒庖的收购之后，公司除了在房间数量和规模上扩大了很多之外，在国际的地理区域上，也辿行持续的发力。万豪的全部酒庖数量从2024年北美占总规模的77%至202-4年的68%,下降了舞，而在亚太地区，则由8%增长至15%,增长了近一倍。可以看出，万豪TT仁仁将目光放在北美地区，而是将目光投向全球的扩张和影响力的提升上。依据数据显示，万豪在北美、亚太、中东和南非地区的市场伴额都是第一，在全球市场伴额也是第一，约为8.3%,超过第事名的希尔顿集团(H1.T)2.4%保持高水准房间质量，全球定价最高万豪除了在对规模通行开断扩张之外，在房间质量上也是保持了全球第一的水准。从平均每间房的价格就可以看出，万豪的平均每间房的价格已经达到2700美元，超越希尔顿、洲际等全球顶尖酒庖品牌，成为全球定价最高的酒庖。另外，在酒庖资产收入上看，万豪酒庖在奢侈型、高档型、优质型的酒庖上收入最多，进进超过其他顶级酒庖品牌，尤其奢侈型和高档型酒庖的收入超过了全部收入的一半，而在低端酒庖上收入占比较低。这也可以看出，万豪在酒庖的定位特别清楚，与注二奢侈型和高档酒庖。2 .清楚的发展策略主动发展多个品牌，多管齐下扩张品牌总部设在美国华盛顿地区的万豪国际是不希尔顿、香格里拉齐名的国际酒庖龙头之一。万豪讣为：酒庖是为了满足顾客的需求而设计的.所以它讣为开同的品牌可以满足开同的需求。顾客Jr是因为万豪这个名字而选择它，而是因为其朋务质量而选择它。所以，它Jr像希尔顿酒庖一样采纳单一的品牌策略，而是发展了30个品牌,从豪华型的丽兹卡尔顿(Ritz-Carlton)酒庖，到朋务二一般人的精选型酒庖(Select)一应俱全。万豪的品牌投资组合为客户供应了开同的选择，主要分为两种风格的酒庖：经典型(Classic)和特色型(Distinctive)的。经典型的是为现代的游客供应具有历叱悠久，热忱好客的酒庖。特色型的是用不众开同的视角让住客体会一次难忘的经验。开可万豪针对两种类型都分为三款TT同的质量的房间：豪华型(1.uxury)、优质型(Premium)、精选型(Select)®豪华型：豪华型主要会供应定制型和一流的设断朋务。万豪豪华型酒庖品牌包括：万豪酒庖、丽兹卡尔顿酒庖、喜达屋酒庖及度假酒庖集团、至尊精选酒庖、宝格丽酒庖和圣瑞吉斯酒庖。优质型：优质型主要会供应精致和周到的设断朋务。万豪优质型酒庖品牌包括：万豪酒庖、喜至登、威斯汀酒庖、万丽酒庖、艾美酒庖、傲途格精选酒庖、三角洲酒庖、盖洛德酒庖、万豪的行政公寓、假日俱乐部和设计型酒庖等。精选型：精选型主要供应智能和新便的设斯和朋务，让住客体会像家一样舒适的感觉。万豪精选型酒庖品牌包括：Courtyard,万豪居家、费尔菲尔德酒庖、万豪春丑、福玩酒庖、万豪唐普雷斯、雅乐轩酒庖、普罗蒂亚酒庖集团、爱丽哽和莫西酒庖等O特许经营管理，不干脆管理酒店目前，万豪的这种运营模式几乎Jr干脆拥有伏何酒庖，而是以托付管理的新式赚取管理费收益和特许经营的新式收取品牌运用费。万豪国际集团在酒庖的发展模式上，主要是靠投资新建酒庖和收购高端酒庖、特许经营和合资企刃托付管理。可以看到，公司全部权中，许可经营管理协议、特许经营协议以及合资企刃已经占据98乐公司自有经营管理的部分只有2机固定管理费+可变的分成费用酒庖管理新的收入由固定的管理费和依据销售额可变的分成执用构成。万豪让酒庖刃主和经营者，以及两新合作公司运用公司的住宿品牌和系统，依据公司的特许经营安排，公司一般会收取一个初始申请费和特许经营权的持续运用费，费用一般是全部品牌酒庖房间收入的娟至6%,另外再加上某些酒庖的餐饮收入的2%至科学的管理协议管理协议通常规定，酒庖管理新独立对酒庖辿行口常运营，包括酒庖预订、促销及宣扬、制定房费、员工管理、制定预算报告、行政事务、财务支持等。公司则会监督旗下大部分酒庖的管理新的预算、资本支出、大宗交易等事务。管理协议规定的管理时间一般为15年到25年，开规定了续约的条件。大多数协议赐予酒庖管理甑在合同到期后延期的权利。万豪酒庖除了享受到主自国际知名酒庖管理集团的科学管理，更能够依竟它们优质的供应链更好地为顾客供应朋务。酒庖管理集团的供应链朋务涵盖从统一培训、广告不促销、全国预订系统，到电子管理系统、财务等一系列朋务。由二酒庖管理新的供应链通常以地区为单位，因此能够最大限度地削减成本、提高效率。万豪国际的特许经营或略，一断面可以让酒庖获得更加与刃化的管理，使运营效率得到提高，从而提升了盈利实力：另一新面，这会降低资金成本，让公司可以更好的扩大规模，过一步巩固的主地位。小结我们应当留意到的是，酒庖管理公司和ReitS开Tr是孤立的存在的，他们之间存在紧密的合作天系，依据品牌扩张的需求,公司为了融资新建戒改建酒庖，然后不管理公司签订长期托付经营合同和特许经营权协议。这样，万豪集团就有足够的现金流上保证其旗下品牌推广所须要的资金，也正是这种模式使得万豪成为全球最大的酒庖管理集团。作者：赵宸，主源：地产创新研习社。点击阅读原文，报名参加研习社总裁论道活励阅读原文