物业公司楼宇巡查空置房管理标准作业规程.docx

物业公司楼宇巡查管理标准作业规程1.0目的规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。2.0适用范围适用于公共事务部的楼宇巡查工作。3.0职责3.1公共事务部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。3. 2公共事务部管理员负责依照本规定实施楼宇巡查工作。4. 0程序要点4.1 公共事务部主管应于每月月底制定下月的巡楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。4.2 楼宇巡查的内容4.2.1治安隐患的巡查。4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。1.1.1 2.3清洁卫生状况的巡查。1.1.2 2.4园林绿化维护状况的巡查。4.2.5 装修违章的巡查。4.2.6 消防违章的巡查。4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。4.3楼宇巡查机会与住户沟通。4.3.1“看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。4.3.2“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。4.3.3“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。4. 3.4“调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4.4房屋本体巡查的工作要领4.4.1检查水电表。检查水电是否处于正常状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上单位法门，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告公共事务部主管。4. 4.2巡查楼梯间：a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；b) 检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；c) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4. 4.3巡查逃生天台：a) 检查逃生天台是否能随手打开(严禁上琐)；b) 检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；c) 检查有无违章占用逃生天台现象；d) 检查雨水管是否通畅；e) 检查卫生状况是否良好。4. 4.4巡查电梯：a) 检查电梯运转是否平稳，是否有异常响动；b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4. 4.5巡查大堂、门厅、走廊：a) 检查各类安全标识是否完好；b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；c) 检查卫生状况是否良好。4. 4.6巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。5. 5公共设施设备巡查的工作要领6. 5.1巡查水、电、气、通讯设施：a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；c) 检查室外消防设施是否备件齐全、标识完好。4.5.2巡查公共文体设施：a) 检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；b) 检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；C)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。4.5.3巡查道路、广场、公共集散地：a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好；c) 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；d) 检查卫生状况是否完好。4. 5.4巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：a) 检查防盗设施是否完好；b) 检查停放的车辆是否有损伤现象；c) 检查卫生状况是否良好。4.6巡查周边环境4.6.1检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。4. 6.4检查卫生状况是否良好。4.7 巡查违章装修：详见装修管理标准作业规程。4.8 巡查空置房：详见空置房管理标准作业规程。4.9对巡查中发现问题的处理要领4. 9.1管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后报告公共事务部主管解决。5. 9.2公共事务部主管视情况按下列情况处理：a) 属公共设施设备破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理；b) 属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长；c) 属住户违章造成的问题，应按住户违章处理标准作业规程处理。4.9.3对巡查中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。4.9.4巡查中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员牵=签字认可。4. 10巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期两年。4.11本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。5.1 记录5.2 巡查登记表5.3 巡查问题处理表6.0相关支持文件6.1 报修管理标准作业规程6. 2装修管理标准作业规程6.3住户手册6.4住户投诉处理标准作业规程6.5空置房管理标准作业规程6.6住户违章处理标准作业规程巡查登记表年月日N0：时间区域、位置巡查内容存在问题主管审核：巡查人:巡查问题处理表N0：巡查日期位置巡查人存在问题记录处理意见：公共事务部主管签名：日期：管理处经理意见：管理处经理签名：日期：处理结果记录：签名：日期：备注：空置房管理标准作业规程1.1 目的规范空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。1.2 适用范围适用于物业管理处已接管的空置房管理。3.0职责3.1 公共事务部主管负责空置房管理的组织、监督工作。3.2 管理员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。4.1 程序要点4.2 空置房的登记建档与收费4.2.1 经管理处接管的空置房由公共事务部主管安排管理员进行登记造册。4.2.2 管理员将空置房登记在空置房登记表内。4.2.3 管理员制作空置房动态表，每月5日前报公共事务部主管备案。4.2.4 空置房管理费用征收方法：a) 第一年按物业管理服务费收费标准的50%向房地产开发商征管理费；b) 第一年按物业管理服务费收费标准的70%向房地产开发商征管理费；c) 第一年按物业管理服务费收费标准的100%向房地产开发商征管理费；4.3 空置房维护计划的制定4. 2.1公共事务部主管应于每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计划，内容包括：a) 维护管理的项目；b) 维护管理的频率；c) 维护管理的措施'd) 维护费用预算。4.2.2空置房维护计划报管理处经理审核后，汇入管理处年度工作计划中报公司总经理审批。4. 2.3经总经理审批通过后的维护计划由公共事务部负责具体组织实施。4.3空置房的维护4.3.1空置房由公共事务部管理员进行日常管理。4.3.2管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通分通风、散热。必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。4.3.3对于精装修的房屋应在夏季到开之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。4.3.4参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。4.3.5管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打拉、防护处理。4.3.6管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向公共事务部主管汇报。4.4空置房的利用4.4.1长期闲置的空置房管理处可考虑进行合理利用。4.4.2公共事务部主管应留意收集承租信息，对空置房采取出租等方式加以利用。经向房地产开发商申请同意后按自由物业出租标准作业规程办理。4.5管理员每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中，每半年汇总一次上交管理处保存，保存期直至空置房售出后一年。4. 6本规程执行情况作为公共事务部主管、管理员绩效考评的依据之一。5.0记录5. 1空置房登记表5.2空置房动态表6. O相关支持文件6.1 自有物业出租标准作业规程6.2 楼宇巡查标准作业规程空置房登记表NO：房屋地点接管日期室内配置序号名称数量价格配备日期维护记录序号维护项目记录人使用记录序号使用单位使用原因签名记录入备注空置房动态表NO：序号房屋地址接管日期动态记录备注审核:制表: