北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）-全文、附表及解读.docx

北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）第一章总则第一条为进一步加强住宅工程质量管理,压实工程参建各方主体责任,秉承人民至上的服务理念,引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据建设工程质量管理条例、北京市建设工程质量条例、建设工程质量检测管理办法（住房城乡建设部第57号令）、关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质2009291号）、房屋建翔口市政基础设施工程竣工验收规定（建质2013171号）、关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规（2020）9号）等法规和规定,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内取得施工许可证的新建住宅工程质量分户验收、竣工验收前已完成网签的购房业主查验及监督管理适用于本办法。本办法所称的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织设计、施工、监理等单位,在住宅工程主体结构分部工程验收和单位（子单位）工程竣工预验收前,依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。本办法所称的业主查验,是指建设单位在住宅工程单位（子单位）工程质量竣工预验收合格后,工程竣工验收前,组织购房业主,依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。第三条市住房城乡建设行政主管部门负责监督指导全市分户验收和业主查验工作（以下简称验收查验工作），区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区内验收查验工作的监督管理。市区城乡建设行政主管部门委托所属的建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）依据工作职责具体实施。第四条在验收查验工作中住宅工程参建各方应严格落实质量责任,突出建设单位首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。建设单位作为第一责任人，对验收查验工作的组织、实施、查验、成果、整改等承担全面责任。第二章分户验收第五条住宅工程参建各方负责人及专业技术人员组成验收组，承担分户验收具体工作。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前,验收组按照附件1表中所列验收项目，对每户住宅及公共部位的结构工程实体质量、结构尺寸等进行验收，合格后方能组织主体结构分部工程验收，并出具合格证明文件附件1、附件2;第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工预验收前，验收组依据施工合同约定的交付标准,选定附件3中相应验收项目，对每户住宅及相关公共部位的实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行验收，合格后方能组织单位（子单位）工程竣工预验收，并出具合格证明文件附件3、附件4。第六条分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段,逐户、逐间进行验收并留存资料。要求按户内房间留存照片或视顷片段（每间房不少于1张照片或1段视频），影像资料应清晰体现楼号户号、验收时间、验收人员等信息。建设单位留存分户验收资料。第七条建设单位应委托与住宅工程参建各方无隶属或其他利害关系、有资质的第三方机构（如检测单位、监理单位）对分户验收成果进行比对复核。比对复核执行如下规定：（一）住宅抽样。抽测总量：住宅项目200户以下，不少于10户；200-500户,不少于15户；500-1000户，不少于20户；1000户以上，按2%抽取且不少于25户。单位工程抽查不少于2户，单元顶层和底层作为抽查重点。抽测总量按1：3比例分配至第一、第二阶段分户验收成果进行比对复核。（二）复核标准。第三方机构对抽中的每套住宅实测实量分户验收测量标识,进行复测比对。1.实测点位判定。复测值符合相关工程建设标准，即判定该实测点位合格。2.单套住宅分户验收判定。抽中单套住宅所有实测点位合格率大于或等于85%,即判定该套住宅分户验收符合要求。（三）公共部位复核比对。公共部位复核比对第二阶段分户验收成果,按住宅楼栋数20%抽取,且不少于1栋。依据相关工程建设标准、设计文件,复核抽中楼栋的入户通道、楼梯间等部位。（四）复核比对成果运用。建设单位依据第三方机构出具的分户验收复查报告,组织参建各方对存在的问题进行整改，第一阶段分户验收存在的问题，须在主体结构分部工程验收前整改到位；第二阶段分户验收存在的问题，须在单位（子单位）工程质量竣工预验收前整改到位。第八条监督机构应加强对分户验收和复核比对的监督抽查,发现违反建设工程质量管理行为的，责令改正并依法依规处理。查实存在以下情形之一的，责令重新进行分户验收或改正，并依据记分标准（附件7）,对责任单位进行信用记分处理。（一）未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构分部验收、单位（子单位）工程竣工预验收；（二）分户验收未委托有资质第三方机构进行比对复核；（三）分户验收未按规定验收项目组织实施、未按要求留存资料；（四）分户验收中弄虚作假。第九条重新组织分户验收实施提级管理，由住宅工程建设、设计、施工、监理单位上级负责人驻点督导。第十条住宅工程交付使用时，附件3应随住宅质量保证书一并交付给业主。第三章业主查验第十一条组织业主查验应满足下列条件：（一）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；（二）分户验收合格；（三）单位（子单位）工程质量竣工预验收合格。第十二条对符合业主查验条件的住宅工程,建设单位应及时、分批组织业主查验。建设单位组织设计、施工、监理、物业（业主查验阶段能确定物业服务单位的项目）等单位人员组成查验组,提前开展针对性预演，制定业主查验方案,由建设单位留存。第十三条建设单位组织业主查验应遵守以下规定:（一）建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主,告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。（二）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验,参与查验总人数不超过3人。业主授权他人查验的，应提供书面授权书（附件8）。（三）查验人员进入现场应实名登记,须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃，建设单位做好书面记录。（四）业主依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行查验。查验过程中,查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经查验双方共同签字确认。建设单位依据查验成果，建立问题台账（附件5）。（五）建设单位根据问题台账，组织工程参建方进行整改。对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，主动解释说明，建设单位与业主约定完成时限，对台账逐一销项。建设单位对整改情况登记汇总，建立问题整改台账（附件6）,留存。第十四条监督机构应加强业主查验工作的监督抽查,发现违反建设工程质量管理行为的,责令改正并依法依规处理。查实存在下列行为之一的,责令改正，并依据记分标准（附件7）,对责任单位进行信用记分处理。（一）经查实,未达到查验条件就组织业主查验；（二）未按要求提前通知业主、查验组未按本办法履行职责，导致矛盾激化；（三）台账不实、销项弄虚作假或未及时进行问题整改。第十五条对业主在查验活动中提出的与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的,按购房合同约定的争议解决途径处理。第四章附则第十六条本方法施行之日符合本办法第二条规定，尚未组织第一阶段分户验收的在施住宅工程，质量分户验收适用本办法；尚未组织竣工验收的在施住宅工程，业主查验适用本办法。本市竣工验收前完成选房的回迁安置房工程业主查验按照本办法实施,尚未完成选房的,其业主查验由属地乡（镇、彳罚S）、村（居）委会相关人员,安置村（居）民代表组成查验组,参照本办法实施。北京市住房和城乡建设委员会关于印发住宅工程质量分户验收管理规定的通知（京建质（2005）999号）、关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知（京建质2009383号）、关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知（京建法201817号）同时废止。第十七条本办法有效期为2024年7月1日至2029年6月30日。本办法由北京市住房和城乡建设委员负责解释。附件：1.住宅工程主体结构分户验收表.doc2 .住宅工程主体结构分户验收汇总表.doc3 .住宅工程质量分户验收表.doc4 .住宅工程质量分户验收汇总表.doc5 .业主查验问题台账.doc6 .业主查验问题整改台账.doc7 .记分标准.doc8 .业主授权书示范文本.doc附件：1.住宅工程主体结构分户验收表doc2 .住宅工程主体结构分户验收汇总表.doc3 .住宅工程质量分户验收表.doc4 .住宅工程质量分户验收汇总表.doc5 .业主查验问题台账.doc6 .业主查验问题整改台账.doc7 .记分标准.doc8 .业主授权书示范文本.doc附件1住宅工程主体结构分户验收表工程名称房（户）号建设单位设计单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1结构外观混凝土构件外观缺陷2后浇带、施工缝、预留孔洞处理及外观质量3装配式构件卜观缺陷4现浇佐蹄（含装配式结构）尺寸偏差轴线位置5预留洞（孔）中心线位置6垂直度、构件平整度7标高8截面尺寸95三10砌体蹄（含二次绢勾）结构外观压顶、过梁、构造柱设置及外观缺陷11通缝、条板墙12尺寸偏差轴线位置13垂三14表面平整度15门窗洞口身、宽责任单位验收意见分户验收专用签章建设单位项目负责人：（盖章）年月日设计单位项目负责人：（盖章）年月日施工单位项目经理：（盖章）年月日监理单位项目总监：（盖章）年月日注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）附件2住宅工程主体结构分户验收汇总表工程名称建设单位设计单位施工单位监理单位结构/层数建筑面积（m2）总户数验收内容验收情况验收户数混凝土结构砌体结构其他验收结论建设单位设计单位施工单位监理单位（公章）项目负责人：年月日（公章）项目负责人：年月日（公章）项目经理：年月日（公章）项目总监：年月日注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）附件3住宅工程质量分户验收表（业主专有部分）工程名称房（户）号建设单位设计单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1地面、墙面、顶棚墙地面无裂缝、空鼓、返潮、起皮、起砂；表面洁净、无明显色差平整度、垂直度符合相关建设标准（标识检测点选取:单个房间取不少于2幅整面墙中心点,地面、顶棚取中心点，单套住宅不少于10个械!1点位2门窗发泡密实;密封胶无裂纹;门窗关闭严密，无倒翘，开关灵活、无异响；玻璃、纱窗安装牢固、无破损、符合设计要求。3栏杆（护栏）栏杆高度、立杆间距符合设计要求；安装牢固、防攀爬措施。4防水工程有防水要求的屋面、门窗、厨卫间及阳台、外墙无渗漏；排水顺畅。5室内主要空间尺寸开间、进深净尺寸、室内净高。6给排水工程管道无渗水、管道坡向正确;安装稳固,地漏水封、给排水口位置符合设计文件，地漏水封气密性符合相关标准规范。7电气工程接地、相位、等电位开关、灯具安装、插座位置及防溅符合设计文件。8采暖工程采暖设备、阀部件安装牢固、无渗漏、无堵塞。9通风与空调安装工程风口设置安装、空调孔坡度；通风与空调系统测试及试运行。10吊顶工程吊杆、龙骨的质量、规格、间距、连接方式和防火要求；面板安装；窗帘盒安装；检修口留设。11轻质隔墙工程板材品种、规格、型号、颜色；安装牢固及与顶棚和墙体交接处防开裂措施。12墙饰面工程粘贴安装牢固，表面平整、洁净；无污染、破损、明显色差、空鼓；拼缝或接缝光滑顺直、宽窄均匀。13地面饰面工程木地板表面平整、洁净、无损伤、明显色差，铺设牢固、无明显起灰；地砖平整顺直，无明显色差、破损、空鼓。14涂饰工程目测无色差、表面顺平、无污染、无破损、裂缝。15细部工程门窗套：表面光滑平整；线条顺直，接缝严密；无裂纹、翘曲、损坏；打胶美观，不打胶处无明显筵隙。16厨房工程橱柜：门板平整，无破损、污染、明显色差；开启无异响；柜内切割包封严密。台面、水槽：表面平整、光洁、无污染、破损、渗漏，打胶顺平、宽窄一致。厨电：外观完好设备送电无异常。燃气报警器工作正常。17卫浴工程地漏排水正常，气密性符合相关标准规范；洁具表面光洁、无污染、破损、安装牢固、打胶美观，使用正常。18建筑节能保温层厚度及固定措施符合设计文件（单位工程随机抽测不少于3个点位）；分户计量等节能设施、系统运行正常。19智能化工程设备功能、系统运行正常。室内净距、净高尺寸检验记录功能区域净高推算值（mm）净距推算值（mm）实测值（mm）计算值（mm）净高开间进深净高开间（进深）H1.HlH2H3H4H51.l1.11.21.2最大偏差极差最大偏差极差主卧次卧1次卧2书房客厅餐厅200室内空间尺寸测量示意图套型示意图贴图区（标注房间编号）H,1.H1,h21H522004-2oW注：1.测量基层净高时，对起居室、卧室测5个点，即4角点加中心点；基层净高的允许偏差为±15mm,极差不应大于20mm。2.测量开间、进深及对角线基层净距时，长宽方向各测2个点；开间、进深净距的允许偏差为±15mm,极差不应大于20mm。验收意见建设单位项目负责人：（分户验收专用章）年月日设计单位项目负责人：（分户验收专用章）年月日施工单位项目经理：（分户验收专用章）年月日监理单位项目总监：（分户验收专用章）年月日注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各一份）住宅工程质量分户验收表（相关公共部位）工程名称楼（栋）单元建设单位设计单位验收时段施工单位监理单位验收项目主要验收内容验收记录相关公共区示意图贴图区（标明房号）楼（电）梯和入户通道通道宽度、净高；楼（电）梯设置符合设计要求。消防设施消防设施按设计要求配备齐全、系统运行正常。其他无障碍设施、邮政信报箱等合同约定其他内容。验收意见建设单位项目负责人：（分户验收专用章）年月日设计单位项目负责人：（分户验收专用章）年月日施工单位项目经理：（分户验收专用章）年月日监理单位项目总监：（分户验收专用章年月日注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各一份）附件4住宅工程质量分户验收汇总表工程名称建设单位设计单位监理单位施工单位结构/层数建筑面积（m2）总户数验收内容验收情况验收户数户内相关公共部位其他验收结论建设单位设计单位施工单位监理单位（公章）项目负责人：年月曰（公章）项目负责人：年月曰（公章）项目经理：年月曰（公章）项目总监：年月曰注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）附件5业主查验问题台账工程名称：查验时段：楼栋号单元及房号业主姓名联系方式查验出的问题建设单位设计单位施工单位监理单位物业单位（已确定物业服务项目）（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：年月B项目负责人：年月日项目经理：年月日项目总监：年月日物业经理：年月日注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信附件6业主查验问题整改台账工程名称：整改时段:楼栋号单元及房号业主姓名业主联系方式查验出的问题整改情况建设单位设计单位施工单位监理单位物业单位（已确定物业项目）（公章）项目负责人：年月日（公章）项目负责人：年月日（公章）项目经理：年月日（公章）项目总监：年月日（公章）物业经理：年月日注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息。附件7记分标准编<11u行为类别行为代码（职权编号）违规行为描述处理依据基准但C3违法情形处理措施记分分值1建设WSFKF227001未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构、单位（子单位）工程竣工预验收。北京市住宅工程质量分户验收和业主杳验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记1分。2建设霞FKF227002分户验收未委托有资质第三方机构进行比对复核。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第八条责令改正对建设单位记1分。-23-3建设<三FKF227003分户验收未按规定验收项目组织实施、未按要求留存资料。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记1分，对施工单位记1分，对监理单位记1分。4建设三三FKF227004分户验收中弄虚作假。北京市住宅工程质量分户验收和业主杳验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记2分，对施工单位记2分,对监理单位记2分。5建设w三FKF227005经查实，未达到查验条件就组织业主查验。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第十四条责令改正对建设单位记1分。6建设w三FKF227006未按要求提前通知业主、查验组未按本办法履行职责，导致矛盾激化。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）（京建法（2024）4号）第十四条责令改正对建设单位记2分，对施工单位记1分，对监理单位记1分。7建设管理FKF227007台账不实、销项弄虚作假或未及时进行问题整改。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法责令改正对建设单位记2分，对施工单位-24-（试行）（京建法（2024）4号）第十四条记2分,对监理单位记2分。_25一附件8业主授权书（示范文本）兹有业主XXX（身份证号：XXX）授权XXX（身份证号：XXX）代为对位于XXX（具体到房号）住宅进行业主查验，代为了解相关情况、提出相关问题及诉求、签署相关文件，代为与建设单位进行协商处理相关问题等。本授权书自本人签字之日起生效，至授权的各项工作完结之日止。附件：业主及业主授权人身份证正反面复印件业主：（签名）日期：业主授权人：（签名）日期：北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行的通知政策解读一、印发北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）（以下简称办法）背景和目的是什么？答：近年来，我市一些新建住宅工程验收、交付之际出现业主群访群诉现象。通过对业主投诉问题的梳理，主要集中在常见质量缺陷和货不对板两方面。市住建委经过深入调研论证，广泛征求意见，分析研判上述问题主要症结在于工程参建主体责任落实不到位，依据相关法规，结合本市实际，印发试行本办法，着力扭转当前一些住宅工程质量分户验收不严谨不细致、房屋买卖双方信息不对称等导致住宅验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况，逐步构建起建设单位开门搞建设、业主深度参与的共治模式，压实工程参建主体责任，推动问题逐步化解，提升住宅品质，提高业主获得感和满意度。二、办法主要包括哪些内容？答：办法计四章共17条，8个附件，主要内容如下：第一章总则。明确制定办法的法规依据、适用范围、市区住建部门职责划分。定义住宅工程质量分户验收、业主查验概念内涵。分户验收是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构分部工程验收和单位（子单位）工程竣工预验收前，依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动；业主查验是指建设单位在住宅工程单位（子单位）工程质量竣工预验收合格后，工程竣工验收前，组织购房业主，依据国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。第二章分户验收。本章明确了分户验收涉及的组织实施、比对复核、违规处理等事项，为住宅工程参建各方组织质量分户验收提供实操指南。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工预验收前；分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料；建设单位应委托与工程参建各方无利害关系有资质的第三方机构对分户验收成果进行比对复核；监督机构应加强对分户验收和比对复核的监督抽查。第三章业主查验。明确组织业主查验前提条件，对业主查验活动涉及的组织实施、问题台账、整改台账、违规处理、争议解决途径等事项作出具体规定。组织业主查验，建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主；业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验，总人数不超过3人；查验成果经查验双方共同签字确认，建设单位依据查验成果，建立问题台账；建设单位根据问题台账，组织工程参建方进行整改，对台账逐一销项；监督机构应加强业主查验工作的监督抽查；对业主在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。第四章附则。明确了在施住宅工程、回迁安置房如何组织分户验收和业主查验。本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织第一阶段分户验收的在施住宅工程，适用本办法；尚未组织竣工验收的在施住宅工程，业主杳验适用本方法。本市竣工验收前完成选房的回迁安置房工程业主查验按照本办法实施，尚未完成选房的，其业主杳验由属地乡（镇、街道）、村（居）委会相关人员，安置村（居）民代表组成查验组，参照本办法实施。对原有相关政策文件予以废止。办法有效期及解释部门。三、办法主要亮点体现在哪方面？答：办法主要亮点体现在两方面：首先是试点推行住宅工程竣工验收前业主查验制度。通过我市部分地区先行试点已初见成效：一是未诉先办,共建共治共享，提升业主获得感和满意度。二是便于集中力量整改，竣工验收前现场人员、物资配备充足，查验出的问题能及时整改到位。三是督促工程参建各方加强施工过程管控，推动参建各方落实主体责任，严格合同履约。其次是推出系列刚性措施，督促参建各方作实住宅工程质量分户验收。通过引进有资质的第三方机构比对复核分户验收成果、留存抽查分户验收影像资料、重新组织分户验收实行提级管理、对违规行为进行信用处理等措施，督促工程参建各方重视质量分户验收，作实质量分户验收,对分户验收中发现的问题及时整改。四、方法为何是试行，具体有效期？答：试点推行住宅工程竣工验收前业主查验制度，事关群众切身利益，事关房地产市场稳健发展，本着包容审慎原则，逐步试点完善。市区住建部门要强化对质量分户验收的日常监管，督促参建各方严格落实质量分户验收，引导房地产开发企业在住宅工程竣工验收前组织业主查验，结合试点试行情况逐步扩大实施范围。本办法有效期为2024年7月1日至2029年6月30Ho