尚东庭院销售手册.docx

尚东庭院销售手册目录第一部CBD的规划及发展2第二部通州1 .通州概况42 .交通53 .历史地位74 .医疗、教育、娱乐、休闲等75 .商业配套136 .环境13尚东庭院1 .开发商简介2 .尚东庭院整体规划14（一）整体概况14（二）产品综述14（三）配套设施163 .尚东庭院卖点综述17第四部周边项目情况比较1 .汤house、渡上、三水清青202 .珠江国际、天地美墅、万象新天213 .顺弛临海、翡翠城、样本224 .香草天空、京城雅居、领域23第一部CBD的规划及通州区域发展一、北京CBD的规划范围CBD是商业汇集之处，是英文CENTRA1.BUSINESSDISTRICT的简称,又称中央商务区,英文简称CBD最早产生于20世纪二使年代的美国,意即:集中大量金融、商贸服务以及大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通通讯设备和良好的环境,便于商务活动的场所。北京CBD位于北京朝阳区西部,具体规划范围:西起东大桥路,东至西大望路,南起通惠河,北至朝阳北路,以东三环为南北轴线,以建国门外大街为东西轴线,总占地面积3.99平方公里。二、CBD的功能规划布局北京CBD总体建筑规模控制在1000万平方米,其中写字楼约50%,公寓25%,剩余25%为商业,服务,文化娱乐设施等,主要的商务设施将沿东三环路,建国门外大街两侧布置,确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。三、CBD现状布局CBD中心总体可利用土地约为280万平方米,商务设施总建筑面积可达3.9平方公里。1 .北京CBD吸引跨国公司的数量全国居首，其资金实力和企业性质直接托起了写字楼和公寓的价格，最新统计表明，CBD现有企业总数为2000多家，其中跨国公司500多家。他们看中的正是CBD的商务环境和聚集效应。2 .区域内现有写字楼,公寓及商务配套设施项目约43项，总建筑面积近700万平方米，其中写字楼占43临公寓占31%,其他商务配套设施占26%。3 .地区高档物业旺销,但CBD浓厚的商业氛围,对居住不太适合,同时CBD公寓住宅的供应量在250万平方米，远远满足不了约30万CBD工作人员的需求，另外，由于CBD区域的相对狭小，其地价也随之飙升，一些CBD工作人士大都在CBD附近地域购置住宅，对东部地区的房地产市场起到了很大促进作用。4 .由于CBD与通州距离较近，环境优美、配套完善加上轻轨的开通，使通州成为CBD的后花园。CBD将是东潞苑重要的客户市场区域。第二部通州概述1.通州概况通州区位于北京正东,距天安门仅20公里，交通便利，通讯快捷，经济发达，是京杭大运河的北起点和首都最大的卫星城之一，堪称北京的“东大门”。区域总面积907平方公里，人口大约67万。东与河北省三河市、大厂县、香河县隔河相望，西与北京市朝阳区接壤，南与天津市武清县、河北省廊坊市、北京市大兴县交界，北与顺义县毗邻。区内分布有13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港减河。气候属温暖带大陆性半湿润季风气候区。通州区历史悠久，旧时的通州八景“古塔凌云”“柳荫龙舟”“平野孤峰”和“二水汇流”等景观，今日依稀可见。“一枝塔影认通州”“倒映山河月影摇”“潞河千古带通州”等赞美诗句，一直流传至今。通州自西汉初建县，有着2000多年的历史，历为京东交通要道，漕运、仓储重地。万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经此地，促进了通州经济的繁荣和兴旺。享有一京（北京）、二卫（天津）、三通州之称。2001年底，全区人口68万，城区面积30平方公里，是北京市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条件最好的京郊卫星城。2001年以来，通州区以经营城市为指导思想，坚持规划先行和基础设施适度超前的原则，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理的三高要求，加快了道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设,提高全区的综合配套服务能力，全面提升城市的档次和品位，建设一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。“十五”期间，通州区围绕建设一个经济繁荣、社会安定、生活富裕、开放文明的现代化新通州，构筑全区区域经济和社会发展的基本框架，即卫星城围绕一河两线三城进行统筹规划，建设运河文化产业带、长安街延长线闸桥中心商业区、八通轻轨沿线服务经济带，开发建设运河河东新城和运河大街南部新城，加快旧城改造。全区围绕“一环二线三城四个区域”规划一二三产业布局，调整经济结构，培育新的经济增长点。充分利用便捷的交通网络，在外二环路与京沈、京哈、京津塘高速路的交汇地区，完善基础设施，营造环境，发展高新技术产业和现代服务业，建设面向首都市场的农副产品陪送基地，建设中关村高科技企业生产基地，建设京东物流集散基地。区域规划布局形成北部区域水源保护区内重点发展文化教育科技和环保产业;卫星城及周边区域重点发展商业、房地产业和新兴服务业；中部区域重点发展光机电一体化、新医药、电子、通讯、新材料等主导产业和服装、印刷、家具、食品加工等都市型工业；南部区域加快引进和发展无污染的各种类型的工业。调整优化粮经比例，促进发展优质，高效农业，北部区域重点发展蔬菜、林果花卉和特种养殖等，中部和南部区域重点发展蔬菜、果品、牧草、中药材和林果花卉，大力发展奶牛、肉牛、和生猪养殖业，培育农副产品加工龙头企业。加快建设宋庄、鄢县两个国家级小城镇和马驹桥、永乐店两个中心镇，同时加快工业的发展，带动其它建制镇的建设，推进城市化进程。通州区域发展1 .随着通州区内房价的大幅上涨,北关区域以相对较低的价格和逐渐改善的区域环境,近两年地区发展较快。居住人口也从当初的1万多人增加到现在的3万多人,未来5年将达到15万人，项目未来市场需求较大。2 .周边交通系统不断完善。根据规划部门的消息朝阳北路将贯穿通州，使得项目距朝阳北路交通相对较近，较为便利，此外朝阳路的拓宽，规划中的地铁六号线也穿过区域和一些项目。强大的交通网络会将使区域交通更加畅捷。3 .“两轴两带多中心”的规划从空间上调整了北京城市发展的方向,意味着东部发展带、通州等新城将得到大力发展。北京“两轴两带多中心”的发展思路和国际化大都市的定位，必将促进通州的飞速发展和崛起，必将带动北关区域的全面发展。“两轴两带多中心”示意图:4 .根据CBD整体规划，写字楼占50%,商业、宾馆、服务、文化和娱乐设施占25%,住宅开发仅占25%。CBD区域地价高昂，住宅几乎全部为高级公寓，其价格令中产阶级和一般工薪层难以接受。同时随着中央电视台及北京电视台的东迁，将会在本区域产生更多的中产阶级消费群体。他们中包括金融、政府、媒体等机构中的从业人员，他们的居住需求因CBD房价过高而转向周边区域释放，在东区工作的人将更多地考虑将家安在通州。2.交通通州区位于北京市东南部,地处百里长安街的东端，通州是距首都最近的极具发展空间的卫星城之一，是首都的东大门，位置优越，交通便捷。紧邻北京中央商务区(CBD),西距国贸中心13公里，距天安门20公里，北距首都国际机场16公里，东距天津塘沽新港100公里。通州在最具增长潜力的城市群之间,地理位置得天独厚,区位优势十分明显。京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的京华百里长街;境内京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区界内有上下道口；京沈高速公路建成通车；京津公路直达天津；京哈公路经山海关连接东北全境；通顺公路直达首都国际机场。京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。外二环通州段(部分路段已经开通)、“八通"（北京八王坟至通州）轻轨铁路正在兴建。公路、铁路运输十分便利。通州区自古以“通”而闻名，自古有“南北通州通南北”的说法，而今京杭大运河不久可直达颐和园，百里长安街贯穿通州新城，地铁八通线横亘东西。公路六环、京哈高速、京沈高速、京津塘高速一环三路穿境而过，京承、京秦电气化铁路在通州城内交汇，筹建中的北京第二国际机场正处于通州腹部，水、陆、空交通网络齐全，形成密集现代化的交通体系。公交系统极为方便，多路公交线路可直达国贸、亚运村、中关村、方庄，另外，小区班车直通国贸、方庄。尚东庭院的路线主要有二条：1 .从东三环驱车过京哈高速路，经北关环岛、十几分钟可迅速到达；2 .从朝阳北路往东经北关环岛再往东北行使几分钟即可到达3 .历史通州区有着悠久的历史，据牛堡屯镇三间房村发掘出土的石斧考证，早在新石器时代，人类就在这块肥沃的土地上从事农牧业生产。西汉初年（约公元前206年）正式建县，始称路县。东汉建武二年（公元26年），光武帝刘秀为纪念降五幡铜马等部众于潞水，改称潞县，属渔阳郡。金天德三年（公元1151年），海陵王取京杭大运河“漕运通济”之意，设刺史州，称通州。1914年改州为县，称通县，隶属京兆尹。1928年改属河北省。1948年12月分置通县、通州市。1958年3月县、市合并，由河北省划归北京市，称通州区。1960年2月撤区复称通县至1997年。通州在历史上就具有重要的经济地位。通州是京杭大运河的北起点，为漕运、仓储重地，经济繁荣，享有“一京二卫（津）三通州”的美誉。在1991年国家统计局综合评比中，通州区位列中国农村综合实力百强县的第17位，1992年位列第10位。1994年在全国小康县评比中，通县被评为小康县，其中生活质量位居全国第二；在1994年北京远郊10县横向对比中，通州区的各项主要经济指标均名列前茅，综合实力排名第一。4、医疗、教育、娱乐、休闲等（1）医疗设施潞河医院：坐落在历史悠久的大运河始端。始建于一八七八年，前身是美国的教会医院。总建筑面积56000平方米，资产总计16000万元，现已成为北京东部地区近百万人口的医疗、预防、保健和康复中心。是本地区科研教学中心，是河北医科大学、北京高等医学专科学校的教学医院，国际间学术交流、地区间学术交流非常活跃。通州区中医医院：是一所集医疗、教学、预防、保健四位一体的中医综合医院。1996年通过国家中医药管理局二级甲等中医医院评审。是北京市精神文明单位、通州区物价计量信得过单位、北京市中医学校教学医院、通州区继续教育基地。现有固定资产2800万元，设备总金额达100O万元，万元以上设备86台（件），全院共有职工238人，其中硕士研究生8名，高级职称21人，中级职称61人，临床全部由大学本科生和研究生顶岗，护士均为中医学校毕业生。新华医院：位于北京东郊，通州区境内，座落在卫星城繁华的商贸中心，建于1958年，现已成为京东地区近百万人口的医疗、预防、保健中心。是通州区社区卫生服务中心和区牙病防治所的所在地。（2）教育通州区幼儿园：位于通州区中山街103号，占地面积5965.5平方米，1949年11月建园，是通州区规模最大、历史最长的幼儿园。通州区幼儿园现有正式教职工56人，幼儿五百多人。其中幼儿园高级教师20人，占教师比例的48.78%,初级教师21人，占教师比例的51.22%。通州区幼儿园注重幼儿体智德美全面发展德教育，在体育方面办有特色。1994年被北京市体委命名为体育特色幼儿园，多次在市、区幼儿体操比赛中获一、二、三等奖。目前，通州区幼儿园正在努力，在十五期间成为一级一类幼儿园。通州区新城东里幼儿园：位于大运河源头，中医医院南侧，现有十个教学班，有教职工四十余人，干部和一线教师全部是北京市（幼儿）师范学校毕业。有适合不同年龄幼儿玩耍的大型玩具设施，环绕操场外围有为幼儿创设的科学室，音体室，美工室，为幼儿个性发展创造了良好条件。中山街小学：位于通州区新华大街南侧。校园内两棵三百多年树龄的古槐向世人讲述着近百年的校史。有二十四个教学班，在校生一千二百余人，在职教职工七十三名，其中中学高级教师3名，小学高级教师41名。学校先后获得市、区级教育科研先进单位、普教系统电化优类校、德育工作先进集体、校外教育先进集体、优秀家长学校、优秀少先大队、师德先进群体、优秀党支部、精神文明先进单位、全面育人、办有特色学校，并连续多年获市、区合唱节、艺术节、科技竞赛各项大奖。通州区后南仓小学：位于北京市通州镇新仓路53号，始建于1903年，已有近百年的历史，解放前是潞河中学附属小学，解放后更名为后南仓小学。现有24个教学班，1360名学生，83名教职工，其中大专以上学历41人，小学高级教师44人，中学高级教师1人。学校全面贯彻党的教育方针，面向全体、全面发展，办学条件不断提高。现有两个电子琴音乐教室，一个自然教室、语音教室、体育健身房、计算机教室、劳动教室、生物馆、多功能厅共九个专业教室。配备了多功能双向闭路电视演播系统。图书和仪器设备已达到较高标准。连续七年被区评为全面育人办有特色学校。北京市通州潞河中学：通州区新城南关31号，在占地22万平方米的潞园内，世纪初建成的风格古朴独特的建筑群与八十年代以后陆续兴建的教学楼、实验楼、体育馆、图书电教中心和高等级学生公寓，交相辉映，错落有致。古槐翠柏参天，奇花绿草覆地，碑、亭、湖、山，通衢曲径散落其间。厚重的历史文化底蕴与浓郁的现代学府氛围使潞河中学成为闻名遐尔的花园式学校，置身其间，令人心旷神怡，乐而忘返。潞河中学始建于1867年，迄今已有134年历史，一个多世纪以来，潞河中学的历任校长和代代教师在办学实践中，不断探索、发展、积淀，形成了一脉相承的优良传统和具有鲜明特色的办学风格，在北京乃至全国基础教育发展史上都占有重要地位。培育了数以万计的优秀学子，为潞河赢得了崇高的社会声誉。通州区少年宫：通州区运河东大街81号，是区属唯一的专职校外教育单位，面积100OO平方米，有综合楼、音乐楼各一栋，礼堂演练厅一座。少年宫现有教职工49名，专业教学人员大专以上学历占98%,获中、高级职称的教师占88%,宫内设培训部、学校部，附设校外教育办公室。培训部设书法、绘画、声乐、钢琴、二胡、琵琶、舞蹈、计算机、无线电等20多个专业项目80多个教学班，学员2000余名。学校部包括幼儿艺术园和小学艺术实验班。校外教育办公室负责全区中小学课外校外活动的组织与指导工作。幼儿艺术园除学习知识外，还根据孩子的特点，进行专业艺术培训，受到越来越多的家长的欢迎。校外教育办公室每年组织全区中小学生开展合唱节、艺术节、爱科学月、夏令营和各类知识竞赛活动，取得优异成绩，连续受到市、区表彰。随着教育事业的飞速发展，少年宫的教育教学活动以其广泛性、针对性、趣味性和实效性形成了校外教育的特色，成为通州区对中小学生进行整体素质教育必不可少的重要组成部分。通县一中：有一百多年历史，始称八境神学院，后改称潞河书院。I960年改为北京市通县一中。运河中学：建立于1991年，其前身是1984年组建的新城东里中学。学校占地4.6万平方米，建筑面积2.7万平方米，现有46个教学班，在校学生2,400人，教职工198名。是一所环境优美，设施完善的通州区重点中学，位于通州区运河东大街，区属重点中学，设有处、高中分部教学大楼，各教室有“三机一柜”现代化设备，在承担教学任务的120名教师中，有高级教师40名，中级教师63名，师资力量雄厚。（3）休闲娱乐西海子公园：位于京杭大运河北端西侧，占地面积210亩，其中水面近80亩。公园最早形成于1936年，扩建于1985年。公园以它应有的功能和魅力每天接待晨练、娱乐、游览的游客3000多人次，年平均接待游人量达120万人次。儿童乐园位于公园的中心，占地面积5800多平方米，园内有各种电动玩具50余件套，碰碰车趣味无穷，海盗船惊险万分，疯狂老鼠、小猴拉车栩栩如生。每逢节假日，孩子们兴致勃勃地在此度假消遣。水上世界别有一番情趣。当游人从10米高的水滑梯上飞流直下时，可以感受到现代化生活的激情，水上世界是游人消夏避暑和孩子们练习游泳的好场所。一条百米仿古建筑的彩色长廊横跨南北两湖之间，湖水碧波荡漾，游人可乘各种动物造型船在湖中游览观景,南北两湖不但可以划船戏水,还可以为垂钓爱好者提供良好的场所,在寒冷的冬季有兴者可以在宽阔的冰面上练习滑冰。公园不仅有现代化的娱乐设施，还有保存完好的文物古迹。著名的燃灯佛舍利塔座落在西海子公园内（因塔内藏有舍利而著称）该塔始建于南北朝北周宇文氏时期，距今已有1300多年的历史，唐朝以来，历代皇家都有重修，清康熙35年重修的燃灯佛舍利塔，塔高56米，周长38米，砖木结构，密檐实心，八面八角十三层塔上共有2224枚铜铃，清风吹来悦耳动听，古人曾有“一枝塔影认通州”的赞美诗句。燃灯佛舍利塔是古通州的象征。1985年维修该塔时被列为“市级文物保护单位”。青山绿水相依，文物古迹互衬，西海子公园环境优美，空气清新。园中共有60多种万余株花草树木，姿态苍劲的古槐已有500多年的树龄，在旧城遗址堆置的假山上建有造型各异的风景亭，登高眺望，园中美景尽收眼底，满园鸟语花香使游客心旷神怡。西海子公园是镶嵌在通州城内的一颗璀璨的明珠。通州博物馆:1992年建馆，馆址位于通州区中心，新华大街南侧。该馆是一座保存完好的清代二进四合套院，典型的北京建筑风格，颇具地方特色。北门对道石阶，侧设汉白玉护栏，望柱头浮蟠龙，栏板透雕宝瓶。院内油漆彩画，古色古香，其中，通州八景彩绘图，更为绚丽夺目。院中置圆形花坛，内植古丁香一株，每值花季，香气宜人。馆内固定陈列为古代通州，以历史唯物主义的观点，精选通州出土的珍贵文物164件进行展览，内容介绍了通州自西汉置县2200年的历史沿革，表述了通州漕运史启于秦汉，兴于元、明、清的古代辉煌，弘扬了通州人崇尚文明，辛勤耕耘的奋斗精神。运河文化广场：位于通州区东关大桥北侧，南临通胡路，西倚运河东岸，为百里长安街东起点、京杭大运河北起点。运河文化广场占地面积800亩，其中绿化面积600亩。广场中修建两个圆坛，大坛象征太阳，直径150米、高1.2米，深浅两种颜色的草坪形成的太阳光线预示着太阳从东方冉冉升起。小坛象征月亮，直径100米、高0.9米，对大坛起到烘托作用。沿南北中轴线贯穿的主路长1200米、宽50米，将两个圆坛连在一起。大坛北侧长70米、高20米的弧状水幕气势磅礴，与小坛中间的柔和型喷泉形成鲜明的对比和反差。在广场主轴上树立两个大雕像，进口处的雕像名为再造乾坤，预示着通州区的经济建设将呈现出蒸蒸日上的景象，两坛之间的大型主题雕像为运河神，用于激励和鼓舞全区人民继承和发展运河文化，用实际行动去建设更加美好的通州城。此外，在运河文化广场东部林区内预留雕塑园，在征求各界人士意见的同时引入国内外优秀的雕塑作品，激起人民丰富的想象力，创造一种良好的文化氛围。运河文化广场的建设不仅为通州区人民提供一个良好的业余休闲场所，同时对改善通州区绿化环境，带动通州城东部经济发展，特别是广场周边地区的相关产业的发展起到积极的促进作用。北京通顺赛马场：是经政府注册开业的马术比赛公开表演的场所，以平地速度赛马为主体。现投入使用的三条跑道及配套的测验仪器，是目前世界最先进的。现拥有参赛的纯种马300多匹，另在驯训的后备参赛马400多匹。平地速度赛马是一个体育项目，赛马场列作全国马术运动训练基地，以高水准的设施和国际规范的管理,为国家体育项目出成绩、出人才；平地速度赛马，又是一项高尚的休闲娱乐，现已定期每周举办一、二次马术运动公开赛，当中有观赏、有猜奖，以增加游客的趣味，使人们感受到人与马共舞的社会文化风采。赛马场将在每个开放日中，分别场次向游客介绍赛事、评述马匹。月亮河度假村：是京郊首家四星级旅游涉外定点饭店，座落于风景秀丽的通州运河河畔，宁静平和，整个建筑群呈现出欧式风格，室内装修精巧舒适，别具风格。度假村具有极高的文化艺术品味，内设中西餐厅、茶艺、赏乐园、游泳馆、桑拿、客房及健身等服务设施，是您休闲度假、洽谈商务的极佳去处。四惠站乘322路至通州东关；小庄乘342路至通州东关；西客站乘848路至通州东关北京市通州区月亮河河滨路1号5.商业配套(1)商业设施通州商业设施完善，人民商场、银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、通州商业大厦等分立通州新华大街两侧。八里桥北京农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场初具规模，加上正在建设的马驹桥物流中心及遍布城乡的各类集贸市场，通州已成为辅射全国的物流基地之一。(2)其他配套X银行：各主要商业银行，如工商银行、建设银行、农业银行等都在通州设立了分理处、储蓄所主要集中于通州区新华大街和环岛附近。X邮政：位于通州新华大街108号距本项目约10分钟6、环境通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，环渤海经济圈中部的京、津、唐三角区内，是北京通往华北和东北地区的交通要道。这里环境优美，历史文化底蕴深厚,自西汉初建县，有着2000多年的历史。本着自身的文化优势，全区制定了建设运河文化产业带、建设现代生态、文化城市的经营城市的发展方针，文化产业将成为通州区的一个重要的经济增长点。西海子公园、张家湾古镇、月亮河花园、古运河生态林、奥体公园、外国艺术博物等重点工程的开工建设，通州将成为具备丰富文化内涵的现代城市。通州区多河富水，境内水系发达，计有大小河流13条,总长245.3公里。随着三环绿水绕京城河湖治理措施的实施，通惠河、北运河、温榆河、凉水河、潮白河等基本都能达到二级河流的标准。2002年是通州区的环境建设年，全区围绕“建设最佳的人居环境”为主题，开展区全区的环境治理、美化工作，未来的通州，蓝天、绿地、碧水是您理想的居住地。2.尚东庭院整体规划:(1)整体概况1 .建设用地：13.736公顷2 .总建筑面积：128152.8平米3 .住宅建筑面积：116117.8平米，其中：联排86020.6平米，占74.08%,共418套叠拼30097.2平米，占25.92%,共168套A区面积45069.6平米，占38.31%,共230套，其中联排138套，叠拼92套B区面积71048.2平米，占61.69%,共356套，其中联排280套，叠拼76套4 .容积率：0.935 .总户数：586户6 .工程：分期开发(2)产品综述1 .位置：东潞苑位于北京市通州区永顺镇焦王庄村，京哈高速北关环岛珠江国际城西北侧，距离通州北关环岛20公里。2 .发展商：北京XX房地产开发有限公司3 .规划设计：XX设计院4 .施工单位：北京XX公司、XX集团5 .物业管理：6 .园林设计：7 .景观格局：尚东庭院以现代的简约风格为主，在设计上考虑点、线、面的有机结合，以庭院式集中绿化为主，东西区合一的景观轴线，将东西两大庭院联成一个完整的景观体系，加上建筑体量的高低错落，前后组织，形成建筑与绿化环境为一体的绿色社区。A区中心的绿化景观轴线向东沿伸，与东区入口广场联系成完整的绿化环境，使两块不规则用地产生有机的联系。B区中心的绿化景观带自北向南，两区绿化一横一纵，相应成趣。绿化空间尺度收放有序，配合观影的变化，雕塑、喷泉、绿化小品的有机组织，使整个环境形成活泼、丰富、充满人性化和自然化的物质。8户型特色：尚东庭院采用最近比较流行的先有园后进家的设计理念,力求每户都有自己的私家花园。在采用大开间、短进深的个性设计时，全落地玻璃窗，阳光房，宽敞的大飘窗，将更多阳光引入室内，以人文关怀的尺度最大限度的追求居住的舒适性和健康性。尚东庭院精心设计了两种住宅形式，共十余个户型平面，从170多平方米到240平方米的别墅，满足不同客户需要。9 .产品构成：（附表二）10 .抗震等级：8级I1.绿化率：35%12 .开盘时间：2005年4月13 .交楼时间：2006年9月28日14 .装修标准：15T.主体结构：砖混结构（能否实现目前户型设计，首层可考虑框架结构）15-2.外墙面：高级喷涂，局部装饰高级面砖。15-3.保温：采用外墙外保温技术。15-4.层高：叠拼3.0米联排首层3.3米，二、三层3.0米。15-5.外窗：叠拼采用高级铝合金喷塑窗，双层中空玻璃，联排采用高级彩色喷塑铝合金隔热断桥节能窗。15-6.户门：叠拼、联排高级实木三防子母门。15-7.顶层露台：地面做到防水保护层。15-8.室内：地面水泥找平，预留装修面，墙面耐水腻子，找平压光；顶棚抹白。15-9,厨房、卫生间：预留冷热水接口，地面水泥找平，卫生间做防水层及保护层。15-10.安防系统：设家庭燃气泄漏报警系统，连网的紧急呼叫系统，一层设红外报警系统，分户设置可视对讲系统；小区设置经外感应周届防护系统，摄像监控及24小时巡更自动管理系统。15-I1.电视系统：有线电视入户，客厅及每个卧室均预留电视插孔。15-12.网络系统：社区局域网络系统，高速宽带入户，各主要房间设信息接口。15-13.通讯系统：每户两条直拔电话线，各房间均预留电话插孔。15-14.计量系统：设置磁卡电表和磁卡天然气表，冷热水表远程计量系统。15-15.然气系统：管道天然气，设IC卡表。15-16.供电系统：双路供电，设置IOA(40A)电表，设IC卡表，户容量50w平米。15T7.供暖系统：集中供暖。(三)配套设施1 .会所设施：面积2000多平米的时尚会所，配套也是最高标准的，包含游泳池、羽毛球、乒乓球、健身房、棋牌室、阅览室、餐厅、咖啡厅等，你可以听到、看到、享用最新潮流，享受最专业的品质配套与体贴周到服务。2 .其他配套周边配套成熟，小学、中学、政府机关等仅路之隔，提供了高素质的居住环境。3 .尚东庭院卖点综述：31.五大卖点：1 .产品优势：本案在对别墅市场进行深入细致的项目分析、产品研究基础上，采用了针对性的产品设计思路，一方面针对现有竞争项目进行市场化设计，提升产品竞争力。另一方面在深入的需求分析和对各项目产品研究的基础上，取长补短，采用先进的规划思路进行产品设计，产品综合竞争力强。本项目的TOWnhOuse、叠拼的户型以及外立面等都是目前周边项目中最好的。大量运用的挑空、错跃、内庭以及前庭后院设计，使室内空间开阔跳跃，尽显Townhouse住宅的立体空间魅力。2 .价格优势：尚东庭院，CBD辐射区域得天独厚的地缘优势，京通高速顺畅便捷的交通，规划最新、户型最好、景观最具特色的经济别墅区，四、五千元的均价更是闻所未闻。80、90万便可拥有有庭有院、有天有地的私人别墅，绝对物超所值。尚东庭院高效独有的开发模式，力求使更多的人拥有。通常开发一个房地产项目是由多方环节参与、合作：土地商、开发商、建筑商、甚至国家（税收），成本投资、房产价格及利润由几方分担、享受，而最终由购房客户承担。所以即使是在国家经济适用房开发中，房价也始终居高不下，有的经济适用房价格在4000元以上，因此，仅仅让开发商让利、国家减免税费是不够的，不足以真正降低房产价格。尚东庭院项目开发，采用土地、开发、建设、物业管理的全程操作，每个环节及开发全过程采取微利、让利策略，所以价格比一般项目低得多。并最终让利于客户，诸多环节保证了超低价格，力求以最低的价格为所有人奉献物超所值的经济别墅区。3.高品质假日生活尚东庭院强调别里有天有地的生活，这也是本项目最大卖点。尚东庭院对居住的功能性、实用性，园林和绿化设都有更高标准的要求，更注重对居住文化、环境以及深层次的生活意境、精神意境的演绎,是完全区别于城市住宅的高品质家庭居住空间,是更适合作为第二居所的家庭别墅住宅。针对久居都市的大户人家，郊外的别墅是休闲度假的好所在。在这里没有紧张与喧闹，身心得完全的到放松和满足。尚东庭院有家一样的温馨舒适，却比家更自由。周末、假日，一大家人或者三五个朋友驱车郊外，享受无忧无虑的缤纷时光，生活因尚东庭院而从此精彩。4 .规模优势：近年，大盘甚至超大盘已不再是楼市的稀客。动辄上百万平米的建筑面积，令人在惊叹其大手笔的同时，也必须面对规模巨大带来的一系列负面影响。首先是“地产大排档现象”，社区品质难以保证。象方庄、望京等居住区，商业、办公、住宅甚至酒店混杂的社区，人口密度过大，几万人的社区，嘈杂，环境污染，人员流动大、不易管理、交通等方都面临着更大的压力，生活品质可想而知。其次，大规模的社区一般都是分期开发，拉长战线，开发周期至少是5年左右，不仅要长期忍受工地脏乱差的困扰,相应的配套设施起码要等到社区全部建成后才能兑现,而且以现在的产品面对几年后的市场,并不是每个开发商都能从容面对的问题,很有可能出现管理不善、拉长工期甚至烂尾工程。而尚东庭院规模适中，十几万平米的中型社区，既避免了单楼独栋的形单影吊，园林配套等当然谈不上，也避免了规模过大带来的不利影响，更容易做成精品楼盘。也符合中国传统的观念，“过犹不及”，选择一个规模适中，规划好、配套完善的社区，让您拥有更高品质的生活，更加精彩的生活。5 .交通优势尚东庭院位于北京CBD的辐射区域，通州区的成熟地段、配套成熟，交通极为发达，来东潞苑的路线主要有二条：1.从东三环驱车过京哈高速路，经北关环岛十几分钟可迅速到达；2.从朝阳北路经北关环岛到小区也十几分钟可到达。同时公交系统极为方便，多路公交线路可直达国贸、亚运村、中关村、方庄，另外，小区班车直通国贸。3-2.客户定位3-2-1.目标受众客户定位及分析：本案目标客户定位于二次置业和首次置业标准较高的客户群体C他们大都是具有较高学历的国家干部、公务员、企业管理人员、有海外背景的高级白领、私企老板等，个人的经济实力、生活阅历和知识水平使他们对居住条件有较高的要求。3-2-2.目标市场区域：中心区域：东部CBD及泛CBD区域朝阳、东城两区辐射区域：朝阳区东部、东北部地区、东南部地区为主要辐射区域，亚运村、奥运村、南三环沿线为次要辐射区域。相关区域：全市范围内其它区域为相关客源区域。3-2-3.目标受众客户分类及特征分析：东潞苑受众比例如下表：客群i次置业二次置业外京置业比例20%60%20%1）现居住地：两个项目都处于CBD辐射区域范围，主力客群都是生活、工作在朝阳区域东部区域，以二次置业客户为主；综合东部区域市调的数据可见，东南部郊区客户分布基本上呈上述特点。2）收入特征：本案客户一般都有稳定的收入来源，自有资金50万以上，有私家车,部分有一处房产。3）年龄特征：从本案整体市场定位和价格因素考虑，本案未来所面对的目标市场70-80%的客户群年龄层将会集中在30-45岁之间。4）需求特征：A.中产阶层：主要在东部的写字楼中工作，商贸公司、金融机构、大的外企职员、大型国企中层管理者和技术技术人员、律师、会计师事务所的专业人士等年轻的、有稳定的中等以上收入的中产阶层。特征：/购买主体相对年轻化，价格敏感度较高/受同一阶层人士影响较大/年龄在3045岁，教育程度较高、率先接受国际先进住宅概念，并注重生活品质。,外企白领，IT界人士（从事网络、软件开发、通信设备等行业）等，家庭月收入15OOO元以上，有的每月还可得到一笔可观的房屋津贴。/日常工作、交际地点主要集中在CBD外企集中地带。/对居住要求很高，向往质量高楼盘，环境优美、设计超前、交通便利、定位年轻化。/项目最好有一定的知名度和升值潜力。B.住宅郊区化生活方式：第一次置业购房，注重生活品味，追求现代生活方式，注重健康，有一定的经济实力，比较内敛，以购普二居、三居为主。C.二次置业者：对环境要求高，不满意市中心嘈杂的环境，追求生活品质，城内郊外两套房子，追求两样生活，对居住的舒适度、生活和日常交际的便利性要求较高，多以购联排户型。D.外地在京置业：其特点为：拥有较高学历，有稳定的经济收入，短时间内不会撤退北京。第四部主要项目情况比较【珠江国际城】开发商：珠江合生景观设计：美国EDSA容积率：1.47绿化率：35%总建面积：100万平方米（分五期开发）建筑形态：花园洋房、联排、叠拼主力户型：170-240平米车位：出租地上150元/月项目状况：珠江国际城一期基本售完，2004年3月入住，二期2004年8月15日开盘，以叠拼产品为主，精装修，均价5500元11f,社区已建成8000平米大型超市（一期），占地约2142平米的运动会所，由于一期已经全面入住，社区配套相对成熟，物业费1.98元/平方米月o优点：1 .珠江的品牌力较强，项目总体规划较好，规模较大，配套较完善、成熟；2 .推广上，沿袭了珠江地产项目一贯宣传风格，以“新洋屋运动”为主题塑造多色彩的国际化人文生活蓝图。缺点（与尚东庭院相比）：1 .二期以叠拼产品为主，相比于本案以Townhouse为主，二期密度高，缺少联排别墅有天有地的产品优势，品质较低。2 .户型一般，价格高。3 .规模大，项目工期长、开发周期长。【天地美墅】项目位置：通州区云景里南大街紧邻现代音乐学院开发商：北京恒帝隆房地产开发有限公司物业公司：世邦魏理仕（前期）产品类别：联排别墅及2000米商业街总户数：562户（别爨）占地面积：320000平米建筑面积：300000平米入住时间：2004年5月（一、二、三区）2004年8月（四区）项目状况天地美墅位于通州区内，主力户型300平米左右，均价8000元/平米，总价200万/套起价，物业费2.8元/月平米。并与其自称“满足业主购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等全方位的居家需求的全通州品味最高，面积最大,总长度达”，营造“DOWNTOWNHOUSE：双城别墅生活”。竞争分析天地美嬖与本案同处通州，价格较高，与本案定位不同，建议本案尽量提升项目品质，以高性价比、产品规划赢得通州本地中高端客户竞争。优点：1 .规划有2000米功能完善的商业一条街，社区已基本入住，社区较为成熟。2 .社区总体规模较大，规划较好。缺点（与尚东庭院相比）：1 .位于通州区普通住宅区域，周边整体环境一般。2 .价格高，本案具有绝对价格优势。【康城11香草天空】项目位置：朝阳区双桥东路双桥农场开发商：北京银信兴业房地产开发有限公司物业公司：北京南洋物业管理有限公司建筑类型：叠拼占地面积：172万平方米建筑面积：100万平方米项目状况:康城项目总规划100万平方米，分三期开发，一期占地300亩，总建筑面积近14万平方米,是CBD东超大规模国际化TOWNHoiJSE成熟社区。现东区全部售罄，已经入住。西区新推出的以叠拼产品为主，总价122万/套起，于2004年9月25日开盘。物业费2.8元/月平米。优点：1.作为北京最早的Townhouse社区之一，康城的品牌力较强，配套较完善、成熟；3 .社区总体规模大，规划较好。缺点（与尚东庭院相比）:1 .二期以叠拼产品为主，相比于本案以ToWnhOUSe为主，康城二期密度高，缺少联排别爨有天有地的产品优势，品质较低。2 .户型一般，价格高。【京城雅居（二期）】项目位置：京沈高速与东五环交汇处开发商：北京柏宇兴业房地产开发有限公司物业公司：北京柏年世豪物业管理有限公司建筑面积：19万m?开盘时间：2005年春绿化率：40%容积率:1.08项目状况:京城雅居项目以联排、叠拼、多层产品为主，主力户型170-300平米左右。联排总价200万左右，叠拼总价120万左右，公寓总价90万左右，总户数925户，联排、叠拼物业费2.2元/月平米，多层2.5元/月平