2024注册房地产估价师考试资料.docx

课程预习有梦就去翱翔没有基础怎么办？教材内容有哪些，很困难吗？考什么？学什么？怎么学？怎么考？考不考？一一注册房地产估价师考试简介考什么？一一简介房地产估价案例与分析考试学什么？一一教材整体结构分析、主要内容介绍没基础咋办？一一须要驾驭的相关基础学问怎么考？一一供应专业学习建议专题一：注册房地产估价师考试简介一、了解全国注册房地产估价师考试注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并依据注册房地产估价师管理方法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必需配备有确定数量的房地产估价师。国际注册房地产估价师是香港HKTCC颁发的职业证书，在亚太地区权威性。可见，房地产估价师考试是一项适应市场经济发展须要的执业准入制度。它实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。全国注册房地产估价师考试和全国注册建立师、注册监理工程师考试等一样都是由住建部组织的全国注册考试。假如想开办房地产估价公司，从事房地产估价业务，首先要成为一名注册房地产估价师。先参与全国房地产估价师执业资格考试，通过全国考试，获得房地产估价师资格证书，然后到相应公司注册，就成为一名注册估价师。相对来说注册较简洁，而考试是限制准入的关键，应当是有确定难度的。二、房地产估价师考试性质它属于执业资格考试，人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试。从1995年起，国家起先实施房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格考试工作从1995年起先实施，至今已经走过21个年头。三、房地产估价师考试内容1 .估价师考试科目房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年实行一次。考试共四门房地产基本制度与政策（含房地产估价相关学问）、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析4个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。2 .2024年房地产估价师考试时间暂未公布，请参考2024年房地产估价师考试时间支配：资格名称考试日期考试时间科目名称房地产估价师10-17上午9:0071:30房地产基本制度与政策（含房地产估价相关学问）下午14:0016:30房地产开发经营与管理（自备计算器）10-18上午9:00-11:30房地产估价理论与方法（自备计算器）下午14:0016:30房地产估价案例与分析（开卷、自备计算器）3 .考试结果房地产估价师执业资格考试成果实行以两年为一个滚动周期的管理方法。获得执业资格证书的条件是：参与考试的人员，必需在连续两个考试年度通过应考的全部科目。获得证书房地产估价师执业资格证书（考试获得）房地产估价师注册证书（注册后）4 .考试前景专题二：房地产估价案例与分析考试简介一、房地产估价案例与分析考试题型与分值分布：这门课总分100分，及格分数线为60分。本课程考试题型主要有：问答题（30分），选择题（20分），指错题（40分），改错题（10分）。（一）问答题1 .答题要求（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）每个问答题是一个详细的案例场景设置，然后有13个问题【2024考题问答题】近期，某城市房地产市场发生了较大改变，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采纳假设开发法评估该在建工程的抵押价值应留意哪些问题？正确答案在当前市场环境下，运用假设开发法时应特殊留意：预料开发完成后的价值宜谨慎。（2分）开发费用可能发生改变。（2分）开发周期可能延长。（2分）开发和销售税费构成内容及税费费率可能发生改变。（2分）折现率或利润率水平可能发生改变。（2分）2 .答题要点问答题要求考生有相当强的语言组织、表述实力，虽然占的分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述精确也要有确定功力，从历年的考试状况来看，问答题的得分率偏低。问答题虽然难，但我们视察历年考点，还是我们所熟识的基本学问，主要考技术路途的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场改变对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、征收估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。答题要点：1）细致审题、找出考点与依据（揣摩出题者的意图）2）理清思路（组织语言），用精确、简练的文字把答案表述、答出要点来（35个要点）3）对相应的依据确定要熟识（平常多下功夫）题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。（二）单项选择题1.答题要求（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）【2024考题单选题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为2OOOO11',2024年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000112024年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500卡，至2024年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2024年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，托付乙房地产估价机构评估该项目于2024年6月30日的市场价值。1.采纳假设开发法估价时，应依据（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让正确答案C答案解析本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍旧由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本题中是因经营不善，只能转让。因此应当依据被迫转让前提进行估价。参见房地产估价理论与方法教材P324。正确答案D答案解析本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。容积率是指确定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。25000÷20000=1.25。参见房地产估价理论与方法教材PII2。3 .采纳成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用F正确答案A答案解析本题考查的是房地产价格构成。房地产价格=±地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，只有办公楼建立了，所以可计入开发成本的是办公楼开发费用。参见房地产估价理论与方法教材P273。4 .采纳成本法估价时，应（）。A.依据预算额预和在建工程价值8 .按工程已结算额预算在建工程价值C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值正确答案D答案解析本题考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新构建价格减折旧，因在建工程停工所以要考虑折旧的问题，计算重新构建开发成本时可依据实际完成的形象进度计算开发成本。参见房地产估价理论与方法教材P284。2.答题要点：本题是为增加试题覆盖面而设置，三个大的案例，十个小题，每题只选一个最佳答案，但分值2分，重量垂。看清要求与全部可选答案、运用解除法、运用揣测法，最终剩两个答案假如认为都对，就挑一个最符合题干题意的。有些基础题，很简洁答，不要失分，有几题很偏，从来没见过，就猜好了，蒙对了就赚了，错了也无所谓，又学会一个学问点。（三）指错题1 .答题要求（估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，每指明一处错误得3分，指明13处得全分40分。留意：本题答题处只有13个序号，指明的每一个错误要求写在对应的序号后，假如未将指明的错误内容写在序号后面的空格处不计分。）2 .答题要点：细致阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。依据“指错题”的答题要求和评分标准，建议考生应实行如下措施：一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出，并依据错误的严峻程度进行排序，将错误严峻的、自己有把握的，特殊是以前考试中出现过的类似错误排在前面，然后依次写入答题纸的13个序号上，且一个序号对应一个答案。二是考生在依据自己的理解和推断而指出的错误项目，要比照“估价报告常见错误”的总结（本课程基础班的讲授内容）、历年真题分析进行检查，进一步核实“指错”的精确性和是否存在漏指的错误。核实完毕后抄录在答题纸上。2024考题指错题】三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告（也可写城市房屋征收估价报告）项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价托付人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员（现应当写注册房地产估价师）：XXX（注册号：XxX）、×××（注册号：×××）估价作业日期（现教材改为估价报告出具日期）：2024年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号书目（略）（现教材在致估价托付人函后面）致估价托付人函（略）房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价托付人（略）（二）估价机构（略）（三）估价对象1 .实物状况（1） 土地状况估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地运用权面积为100On地块形态规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他状况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000/,分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他状况略）。2 .权益状况（1） 土地运用权依据托付人供应的资料，国有土地运用证证号为XXX号，用地面积为100Om"运用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不行续期。1.权益状况描述不全，缺少土地运用权人等（2）房屋全部权估价对象已经办理了房屋全部权证，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2（其他状况略）。（3）他项权利估价对象已于2024年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁状况估价对象由某资产经营公司租赁运用，依据双方签订的租赁合同，月租金为65元An,，租赁期限从2024年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自担当。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3 .区位状况（略）（四）估价目的（14年教材改在估价对象前）为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值。（五）价值时点2024年8月8日，即房屋征收确定公告之日。（六）价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公允交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。2 .价值定义表述错误，缺少：但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。国有土地上房屋征收评估方法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（七）估价依据1）中华人民共和国物权法；2）中华人民共和国城市房地产管理法：3）中华人民共和国土地管理法：4）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）；5）城市房屋拆迁管理条例：6）国有土地上房屋征收评估方法：7）房屋征收评估托付书；8）房屋征收评估托付合同；9）托付人供应的国有土地运用证和房屋全部权证；10）估价对象的房屋租赁合同；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。3 .估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例4 .依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据（八）估价原则1 .独立、客观、公正原则（说明略）：2 .合法原则（说明略）；3 .最高最佳利用原则（说明略）：4 .替代原则（说明略）：5 .价值时点原则（说明略）。（九）估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采纳的估价方法。市场法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预料估价对象将来的正常净收益，选用适当的酬劳率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。6 .缺少估价方法选择的理由。或估价方法选用理由未充分说明（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零岂万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：×××（盖章）：注册号：×××O注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××O7 .注册房地产估价师不得以签章代替签字（十二）估价报告应用的有效期（略）14年教材已经被列入估价假设和限制条件中。此处改为是“实地查勘期”。（十三）估价作业日期2024年8月8日至2024年8月18H估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（一）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1 .市场法测算市场法详细估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员依据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易状况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整：结合估价阅历，依据估价对象的详细状况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例实例名称位置交易时间总层数/所在层建成年头交易价格（元面）房屋用途房屋面积（Hi?）XX天地1号楼1段21号营业房XX区2024.44/1-3202415500商业2929.56BXX东街XX城3号楼03号营业房XX区2024.417/1-3202417319商业3165.12CXX东街XX城2号楼20号营业房XX区2024.619/1-3202417320商业2810.99（2）比较因素说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/m：）155001731917320交易H期2024.42024.42024.6交易状况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易实物状况所处楼层414层,规划运用无限制413层，规划运用有确定限制1713层，规划运用仃确定限制1913层，规划运用有确定限制建筑品质及内部格局钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营室内净高3.5m3.5m3.5m3.5m7 .楼层应当是区位因素，放在实物状况中错误无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值装饰装修中档装修简洁装修简洁装修简洁装修建筑面积30002929.563165.122810.99建成年头1999202420242024权益状况剩余土地运用年限26：（13434其他限制无无无无区位状况土地级别商业I级商业I级商业I级商业1级周边商业环境毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优基础设施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通条件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服务配套公共服务公共股务公共服务公共服务设施齐全设施齐全设施齐全设施齐全临街状况临XX东街临XX东街临XX东街临XX东街（3）比较因素状况修正表估价对象实例A实例B实例C位置XX东街XX号XX天地1号楼1段21号营业房修正系数（%）XX东街XX城3号楼03号营业房XX东街XX城2号楼20号营业房修正系数（%）交易价格（元n2）155001731917320二交易日期2024.462024.462024.63三交易状况正常正常0正常0正常0四实物状况911HI楼层4/1-44/1-31017/1-31019/1-3102建筑品质及内部格局相同相同0相同O相同03室内净高相同相同0相同0相同04无形价值无无0无0无0；）装饰装修中档装修简洁装修-3简洁装修-3简洁装修-36面积30002929.5603165.12O2810.9907建成年头1999202422024420244五收益状况1剩余土地运用263043473472其他限制无无0无O无0六区位状况0001商业繁华度好好0好0好02基础设施完备度好好0好0好03交通条件好好0好0好01公共设施完备度完善完善0完善0完善05临街状况好好0好O好0：比准价格（元Zm2）16670.8115782.9017359.9416869.608 .市场法可比实例交易价格内涵未明确9 .交易日期调整系数的选取缺少相关价格改变的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明。1 .市场法测算（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30乐权益状况权重确定为35舟，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）10 .市场法中缺计算公式市场法评估单价：16670.81元11市场法评估总价：16670.81X3000=50012430（元）。2.收益法测算收益法是预料估价对象将来的正常净收益，选用适当的酬劳率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=AY×1-1（1+Y）n其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产酬劳率，n为房地产收益年限。11 .收益法公式选择未说明理由，未对将来收益状况进行分析（1）房屋收益、空置率和重置价格确定依据租赁合同，月租金为65元n期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/诡空置率取0。依据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2（测算过程略）。12 .收益法租金计算运用合同租金错误正常状况下应当在合约内运用合同租金，租金外应运用市场租金。因为是征收评估，应按市场租金且考虑其将来改变趋势来选取收益法公式（2）酬劳率确定酬劳率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价实行累加法。无风险酬劳率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险酬劳率为3%（过程略），最终求出：酬劳率=无风险酬劳率+风险酬劳率，即6.5,（3）收益年限确定依据托付人供应的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高运用年限为40年，该地块运用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地运用年限为26年。依据孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）序号名称取值依据计算公式（获得值）计算结果（元）（一）年收益(1)建筑面积（m2）房屋权属证书30003000(2)重置成本（元）依据审计报告测算确定1200X30003600000月毛租金收入（元/m?）租赁合同6565(4)空置率租赁合同O0(5)有效毛收入（元/月）(3)×(1)X1-(4)195000(6)年收益小计(5)X122340000（二）年经营费Hi年管理费用按年收益为基础计取2%46800(2)税金a+b411840I房产税按年收益为基础计取12%280800b其他税费按年收益为基础计取5.6%131040(3)保险费按重置成本为基础计取0.2%7200(4)修理费按重置成本为基础计取2%72000(5)年经营费用(1)+(2)+(3)+(4)537840<=)年净收益(一)-(二)1802160（四）收益年限26（五）酬劳率累加法确定6.5%（六）收益价格(三)6.5%×1-1/22333038.05(1+6.5%)26（七）收益法单价（元/io?）7444.3513 .收益法测算中缺租金内涵构成说明及营运费用构成的说明14 .有效毛收入缺押金利息收入和租金损失15 .扣除重置成本错误（参数选取及详细计算过程略）收益法评估单价：7444.35元/in?；收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采纳。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于价值时点2024年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款100O万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430-10000000=40012430（元）16 .缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）17 .估价结果确定不应扣除抵押贷款本次估价不是评估房地产抵押价值，而是征收时的市场价值，所以不考虑抵押的状况下的价值，不应扣除法定优先受偿款1000万。国有土地上房屋征收评估方法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此评估总价为40012430元,即：4001.24万元.大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。XX房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）【参考答案】1.权益状况描述不全，缺少土地运用权人等2 .价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响国有土地上房屋征收评估方法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响3 .估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例4 .依据中的城市房屋拆迁管理条例己经被新法取代，不应作为估价依据5 .缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明6 .注册房地产估价师不得以签章代替签字7 .市场法可比实例交易价格内涵未明确8 .楼层应当是区位因素，放在实物状况中错误9 .交易日期调整系数的选取缺少相关价格改变的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明10 .市场法中缺计算公式I1.收益法公式选择未说明理由，未对招来收益状况进行分析12 .收益法租金计算运用合同租金错误13 .收益法测算中缺租金内涵构成说明及营运费用构成的说明14 .有无押金及保证金利息收入未说明15 .扣除重置成本错误16 .缺少收益法测第结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）17 .估价结果确定不应扣除抵押贷款（四）改错题1.答题要求（指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。留意：错误之处不超过4处，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误；假如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分；本题最多扣至0分。）2 .答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正。一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难，主要是倒扣分。以往改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，近年来侧重某一专题描述性错误的挑错改错，须要特殊细致的细致阅读，发觉错误,查找相关资料，确认自己找对了，然后再修改。考生要清晰，改错题一般只有34个错误项，不要随意猜想。假如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。3 .改错评分标准：（1）笼统回答XXXX错，不给分。（2）指明白错误，未列出公式及计算结果的给1分：指明白错误，列出正确计算公式，无计算结果的给2分：指出XXX有错，但列出错误公式者倒扣2.5分，指明白错误，列出正确计算公式，得出正确计算结果的给2.5分；（3）将正确的地方改错倒扣分。（4）将错误的地方改错不给分也不倒扣分。【2024考题指错题】指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣到0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）以下为某房地产抵押估价报告中变现实力分析内容的片段：变现实力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现实力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍运用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，运用者的范围越窄，越不简洁找到买者，变现实力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。4 .独立运用性：独立运用性是指抵押房地产能否单独地运用而不受限制。一般地说，独立运用性越差的房地产，越影响房地产的运用，变现实力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立运用性均较好。5 .可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分别开来运用。简洁分割转让的房地产，变现实力相对较强：反之，变现实力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，相宜分割转让。6 .房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现实力较强。7 .价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不简洁找到买者，变现实力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现实力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现实力较弱。8 .区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现实力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现实力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现实力弱。估价对象位于XX商务圈，较繁华，区位状况较好，变现实力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现实力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预料为评估价值的70%左右。【答案】1 .在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”说法错误，应为特殊厂房比标准厂房的通用性差（或标准厂房比特殊厂房的通用性强）。2 .在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现实力较强”说法错误，应为由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现实力较弱。3 .缺少变现时间长短的说明。4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿依次的说明。二、房地产估价案例与分析考试特点以往的考生对本门课程都有一种感觉，这门课程无所适从，教材考试时觉得使不上劲，不知如何复习，如何下手，不知所措。和前三科不同，本门课程有自身的规律和学习方法，通过不断的了解、深化，就会渐渐驾驭本门课的重点和难点，系统学习以后，通过考试就不那么难了。1）考试答题方式-一手写与前三科不同，本科考试没有涂卡的答题卡，全部的题都写在一张纸质的卷子上。所以，复习期间要勤动笔，多练字，保证字迹工工整整、卷面干干净净，信任确定会给阅卷老师一个良好的印象分。答案先不要焦急写到卷子上，以免再涂改影响卷面整齐。2）考试形式-一开卷前三科考试都是闭卷考试形式，以单选、多选、改错客观题为主，答案在那，须要挑出答案，考生须要理解、辨析、记住。而第四科开卷考试，答案不知在哪？可以翻书、翻资料，题型也不同，须要手写、组织语言，题型为问答题、指错题、改错题，都与前几科有明显的不同：即使是单选题也和实际评估案例相结合，综合性强，不是教材上现成的一个学问点，须要多个学问点综合考虑。开卷考试，考试通知要求“学生可携带纸质材料，仅限自用，不得与其他考生交换运用。”各地可以携带的资料要求不一样，有的地方只允许带教材，有的地方允许带正规出版社出版的教材和教辅材料，但不允许带自己总结的笔记和打印的资料，有的城市可以带任何资料。大家考试确定要带上前四门课程的教材，在教材空白处也要把自己总结好的资料写上，考试能快速查找。虽然开卷考试，考生的考试感觉就是带的资料使不上劲，时间不够用，与闭卷考试不同，开卷考试必定增加难度。在这一点上，还是闭卷考试简洁答一些。但反过来，假如大家通过对这门课的细致学习，高度重视，做好充分打算（细致的资料整理），驾驭答题的规律，做的历年题多了，驾驭本门课的基本规律，短时间内，这科复习后是最有效果的。3）考试内容一综合性强本科综合了房地产基本制度与政策、房地产估价相关学问、房地产开发经营与管理，尤其是房地产估价理论与方法三门教材的有关内容，范围广泛且不确定，假如考生想通过房地产估价案例与分析课程，就要熟识房地产的基本制度和政策方面的各个学问点，问答题在很大程度上讲，就是在考大家对相关法律法规文件的正确合理应用。这就要求广阔考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、文件、规范、规程、规定，从集体土地征收、建设用地运用权出让与划拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到房地产税、城镇土地运用税、土地增值税、契税都要娴熟合理应用。房地产估价相关学问要熟识房地产拍卖、保险、物权与债权、建筑安装工程费用的构成的内容。同时还要联系到房地产开发经营与管理当中的房地产开发全过程，现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法、风险分析、投资估算。其中联系最紧密的应当还得说是第三科房地产估价理论与方法，收益法、成本法、假设开发法、比较法四大估价方法结合详细案例，在这一科中得到了详细深化和敏捷应用，第三科房地产估价理论与方法学得透、精确、到位，并且牢牢驾驭房地产估价行业标准房地产估价规范，结合每个案例的独特之处，第四科会迎刃而解。4）考试难度一四门中相对较难许多考生当年其次科房地产开发经营与管理、第三科房地产估价理论与方法都考了80多分，却倒在了第一科房地产基本政策与制度或第四科房地产估价案例与分析，第四科开卷考试却没通过。当然，经过近二十多年的考试，我们拥有了确定数量能满意现估价业务的注册房地产估价师，依据行业发展，每年我们都有一个通过率的限制，而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。科目2024202420242024202420242024202420242024202420242024房地产基本制度与政策186512231320573432232178518256018933914386014153413房地产开发经营与管理6113490363464337294630181042122816242810105422；I1773厉地产估价理论与方法5474100541213126279624073170228114521880242621071369房地产估价案例与分析56585815138143012875176181047142550295416211374全四科通过279759731543321731281612933177525162221195325132678由上面历年的考情分析来看，近年第四科通过人数是最低的。最低的是04年138人