投融资形式与三大城市开发形式.docx

城市开发模式政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作,从社会筹集资金。TOD(Transit-OrientedDevelopment)作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD,就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划开展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过根基设施(主要是交通根基设施)的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府根基设施投入的全部或主要局部是来自于出售根基设施完善的“熟地，利用“生熟地价差平衡建设成本(赵燕菁，5667ToD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地进展Te)D的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地。基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念,最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。SOD(Service-OrientedDevelopment)是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD,就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进展空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。AOD(Anticipation-OrientedDevelopment)即规戈IJ理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划一城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进展城市经营。AOD那么是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进展城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进展先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需气氛，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如，在“杭州城市开展概念规划中，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入Ae)D的概念：在人民币江新城南岸(未来CBD核心区)以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进展相应的开发，促使CBD所需的配套环境和气氛尽快形成。届时待建设时机与工程储藏成熟，政府再进展CBD核心区的开发就是水到渠成了，一定也可获得高额的土地资金回报。上叙三种模式中，土地都是城市经营的关键。由此可见，±地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建设政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量,控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。大力推行城市国有土地储藏制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市根基设施建设和土地开发。BT模式的概念1.BT是英文BUild（建设）和TranSfer（移交）缩写形式，意即“建设-移交，是政府利用非政府资金来进展根基非经营性设施建设工程的一种融资模式。2 .BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个工程的运作通过工程公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付工程总投资加上合理回报的过程。3 .目前采用BT模式筹集建设资金成了工程融资的一种新模式。BT模式产生的背景1 .随着我国经济建设的高速开展及国家宏观调控政策的实施，根基设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，若何筹集建设资金成了制约根基设施建设的关键。2 .原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，不安全因素和收益分担不对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以工程为核心的有机循环闭合体，优势不能相补，资源没有得到合理流动与运用。BT模式的运作1 .政府根据当地社会和经济开展需要对工程进展立项，完成工程建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将工程融资和建设的特许权转让给投资方（依法注册成立的国有或私有建筑企业），银行或其他金融机构根据工程未来的收益情况对投资方的经济等实力情况为工程提供融资贷款，政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT工程公司，投资方在建设期间行使业主职能，对工程进展融资、建设、并承担建设期间的不安全因素。2 .工程竣工后，按BT合同，投资方将完工验收合格的工程移交给政府，政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期归还投资方的融资和建设费用。3 .政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资工程的顺利融资、建设、移交。投资方是否具有与工程规模相适应的实力，是BT工程能否顺利建设和移交的关键实施BT模式的依据1 .根据?中华人民共和国政府采购法?第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。2 .根据中华人民共和国建设部200330号?关于关于培育开展工程总承包和工程工程管理企业的指导意见?第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程工程,根据业主的要求按照建设一转让(BT)、建设-经营-转让(BOT).建设一拥有-经营(Bo0)、建设-拥有-经营-转让(BOoT)等方式组织实施。BT模式的运作过程1 .工程确实定阶段：政府对工程立项,完成工程建设书、可行性研究、筹划报批等工作；2 .工程的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、归还资金的方案安排等工作；3 .工程的合同确定阶段：政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；4 .工程的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务;5 .工程的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期归还投资方的融资和建设费用。BT模式的特点1 .BT模式仅适用于政府根基设施非经营性工程建设；2 .政府利用的资金是非政府资金，是通过投资方融资的资金，融资的资金可以是银行的，也可以是其他金融机构或私有的,可以是外资的也可以是国内的；3 .BT模式仅是一种新的投资融资模式，BT模式的重点是B阶段；4 .投资方在移交时不存在投资方在建成后进展经营，获取经营收入；5 .政府按比例分期向投资方支付合同的约定总价。BOT的模式概念BOT是英文Build-Operate-Transfer的缩写，通常直译为“建设一经营一转让。BoT实质上是根基设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构公布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一根基设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的时机。整个过程中的不安全因素由政府和私人机构分担。当特许期限完毕时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。所以，BOT一词意译为“根基设施特许权更为适宜。BT模式的概念1.BT是英文BUild（建设）和TranSfer（移交）缩写形式，意即“建设-移交，是政府利用非政府资金来进展根基非经营性设施建设工程的一种融资模式。2 .BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个工程的运作通过工程公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付工程总投资加上合理回报的过程。3 .目前采用BT模式筹集建设资金成了工程融资的一种新模式。BT模式产生的背景1 .随着我国经济建设的高速开展及国家宏观调控政策的实施，根基设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，若何筹集建设资金成了制约根基设施建设的关键。2 .原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，不安全因素和收益分担不对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以工程为核心的有机循环闭合体，优势不能相补，资源没有得到合理流动与运用。公私合作关系公私合作关系(PPP,public-privatepartnership)是公共根基设施工程(如新的电信系统、机场和电厂)的一个资助模式。公共合作伙伴的代表是地方和国家政府。私营合作伙伴可以是私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团。公私合作关系(PPP)是一个广义的术语，应用范围很广，从简单的，短期(有或没有投资需求)管理合同到长期合同，包括资金、规划、建设、营运、维修和资产剥离。PPP安排对需要高技能工人和大笔资金支出的大工程来说是有益的。它们对要求国家在法律上拥有服务群众的根基设施的国家来说很有用。公私合作关系资金模式是由在工程的不同阶段，对拥有和维持资产负责的合作伙伴所决定。PPP模式的例子有：设计建造(DB)：在私营部门的合作伙伴设计和制造根基设施，以满足公共部门合作伙伴的标准，往往是固定价格。私营部门合作伙伴承担所有不安全因素。运营与维护合同(0&M)：私营部门的合作伙伴，根据合同，在特定的时间内，运营公有资产。公共合作伙伴保存资产的所有权。设计、建造、融资及经营(DBFO)：私营部门的合作伙伴设计，融资和构造一个新的根基设施组成局部，以长期租赁的形式，运行和维护它。当租约到期时，私营部门的合作伙伴将根基设施部件转交给公共部门的合作伙伴。建造、拥有、运营(BOO)：私营部门的合作伙伴融资、建设、拥有并永久的经营根基设施部件。公共部门合作伙伴的限制，在协议上已声明，并持续的监管。建造、拥有、运营、移交(BOOT)：私营部门的合作伙伴被授权在特定的时间内融资、设计、建造和运营根基设施组件(和向用户收费)，在期满后，转交给公共部门的合作伙伴。购置、建造及营运(BBO)：一段时间内，公有资产在法律上转移给私营部门的合作伙伴。建造、租赁、营运及移交(BLOT)：私营部门的合作伙伴在租用的公共土地上设计、融资和建设一个设施。在土地租赁期内，私营部门的合作伙伴营运该设施。当租约到期时，资产转移给公共部门的合作伙伴。经营许可证：私营部门的合作伙伴获得许可或经营的法律许可来运营公共服务，通常在指定时间内。(此模型常用于IT工程。)只投资：私营部门的合作伙伴，通常是一个金融服务公司，投资建设根基设施，并向公共部门收取使用这些资金的利息。PPP是指政府与民营机构(或更广义点，任何国营/民营/外商法人机构，下同)签订长期合作协议，授权民营机构代替政府建设、运营或管理根基设施(如道路、桥梁、电厂、水厂等)或其他公共服务设施(如医院、学校、监狱、警岗等)并向公众提供公共服务，主要有主要有垂直和水平两种方式；而BOT是指政府通过特许权协议，授权民营机构进展工程(主要是根基设施和自然资源开发)的融资、设计、建造、经营和维护，BOT主要有BOT.BOoT和BoO三种基本形式和十多种演变形式，如BT、TOT等。由定义可见，PPP本质上和BoT差不多，都属于狭义工程融资(ProjectFinancing),即“通过工程来融资一一通过该工程的期望收益来融资的活动，而非广义工程融资，即“为工程融资一一为特定工程的建设、收购以及债务重组进展的融资活动。从金融学而言，所谓狭义工程融资，是指债权人（银行）对借款人（工程公司）抵押资产以外资产没有追索权或仅有有限追索权的融资活动，而广义工程融资，往往是有100%追索权的，即债权人对借款人抵押资产以外的资产也有追索权。PPP和BoT工程对民营机构的补偿都是通过授权民营机构在规定的特许期内向工程的使用者收取费用，由此回收工程的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报（即建成工程投入使用所产生的现金流量成为支付经营成本、归还贷款和提供投资回报等的唯一来源），特许期满后工程将移交回政府（也有不移交的，如BO0）。但PPP的含义更为广泛，反映更为广义的公私合伙/合作关系，除了根基设施和自然资源开发，还可包括公共服务设施和国营机构的私有化，等等，因此，近年来国际上越来越多采用PPP这个词，以取代BOT。BT属于BOT的一种演变形式，政府在工程建成后从民营机构中购回工程（可一次支付也可分期支付）；与政府借贷不同，政府用于购置工程的资金往往是事后支付（可通过财政拨款，但更多的是通过运营工程收费来支付）；民营机构用于建设的资金可自己出但更多的是获取银行的有限追索权贷款。笔者认为，如果建设资金不是从银行借的有限追索权贷款的话，BT实际上是“垫资承包或“延期付款，已经有点超出狭义工程融资的原有含义范畴了。