【个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范6700字】.docx

个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范目录个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范1一、个人住房按揭的概述及法律特征2（一）个人住房按揭的概述2（二）个人住房按揭的法律特征2二、个人住房按揭贷款风险分析3（一）系统性风险3（二）经营性风险3三、个人住房按揭贷款风险的成因5（一）缺乏管理经验与风险预警机制5（二）房地产公司套取资金和银行审查不力5（三）道德风险和逆向选择5四、个人住房按揭贷款风险的防范对策6（一）建立健全风险管理机制6（二）加强商业银行内控建设6（三）建立个人征信系统6五、结论6分考文献7摘要：在我国，房地产业已成为市场经济的重要组成部分，成为经济增长的引领者。在蓬勃发展的房地产市场中，个人住房按揭贷款业务应运而生。它给市场带来了很大的活力，促进了我国的房地产行业的发展，资本的流通，金融行业的发展，缓解居民住房的经济压力，许多人圆了住房梦。从银行的角度来看，有利也有弊，现有的抵押贷款的风险不容忽视，而银行能否有效地防范和分散风险，与自身的稳定性相关，这将直接影响住房按揭业务的良性发展。因此，住房抵押贷款的风险防范与控制中已成为一个重要的研究课题。如何建立和完善我国的相关法律制度，如何对金融衍生产品进行创新，分散银行风险，不仅具有重要的理论价值，而且具有深远的现实意义。关键词：个人按揭贷款；房地产；抵押风险随着个人住房按揭贷款业务的迅猛发展，房地产市场的泡沫正在滋生，房地产融资市场的风险渐渐显露，按揭贷款的风险正成为商业银行一个新的风险点，随之产生的问题贷款也给银行资产安全带来了巨大的隐患。因此商业银行个人住房按揭风险法律控制就变得更为急迫。如何理智地看待当前的房地产市场情况，如何有效地防范银行住房按揭贷款的风险，就成为非常重要的问题。我们对个人住房贷款风险问题应该重新认识，这不仅有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生，也将推动按揭业务健康良性地发展。一、个人住房按揭的概述及法律特征（一）个人住房按揭的概述按揭最开始是起源于国外的i种担保方式,越来越成为当今世界各国推动房地产金融发展备受关注和欢迎的工具，中国也是如此。早些时候，这种方式随着改革开放而被引进到了我国，各大城市的银行按揭贷款业务开始大规模的向着房地产市场渗透。除了满足个人的购房需求，住房抵押贷款，也为房地产开发商、商业银行带来了很大的利益，可以说，房地产抵押贷款对银行来说是一个双赢的局面，抵押贷款由于低风险、高回报的特性，成为银行调整信贷结构的一种方式。为了提高个人按揭的资产质量，各商业银行都把抵押贷款作为贷款,大力提升银行的质量。特别是近年来，随着住房改革的深化，住房抵押贷款的重要作用日益凸显，已成为居民购房的重要依托。个人住房按揭贷款在本质上其实就是抵押贷款形式的种，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为,购买住房按揭贷款不仅为个人提供了保隙，同时也为开发商提供了担保，可以称为“双重保险”，贷款风险系数趋于零。然而，随着个人住房抵押贷款业务的快速发展，这种观点显得越来越片面。事实上，按揭银行业务也存在风险，在实践中出现了大量的抵押纠纷，银行信贷权利遭受了巨大的损害。因此，探索建立一套有效的防范银行个人住房抵押贷款风险的机制是十分迫切和必要的。（二）个人住房按揭的法律特征根据上述定义，个人住房抵押贷款最显著的法律特征是涉及两个合同和三个当事人。首先，这两个合同是指个人的购房合同和个人住房抵押贷款合同。前者是后者的前提，如果没有购房合同是不可能有抵押贷款合同的；抵押贷款合同是购房合同的补充，无抵押合同，购房合同变成不履行合同。因此，两个合同是分不开的。相互作用、相互依赖的，任何违反合同的做法都可能影响另一个合同。其次，三方指的是购房者、开发商和银行。购房者与开发商之间是买卖房屋，双方的权利和义务都体现在购房合同上。银行与购买的关系包含两层含义：第一层是借贷关系，购买是债务人。第二层是抵押关系，购买是抵押，银行是抵押权人。第三层是开发商与银行的关系，目前的理论和实践有两种不同的观点：第一种观点是共同担保的法律关系，开发商是担保人，担保人是贷款给开发商。购买本金的银行承担连带责任保证，一旦购房协议未能按时偿还，银行就要从开发商手中收回。第二种观点是回购权利与义务的关系，是买方与银行按揭法律关系的延伸，是银行处置抵押物所产生的一种民事权利和义务。如果购房者逾期还款，则将会构成违约，银行贷款的房地产开发商便能够通过相关的法律进行处置，向银行承诺无条件回购，并将优先向银行还款。与此同时，购房人在这里属于抵押人，因此需要其在按揭抵押合同中进行书面确认。这实际上是抵押权，是抵押权人与出卖人、抵押人约定抵押物的处分产生的一种抵押、处分、权利和义务。（一）系统性风险1.利率风险个人住房按揭贷款的期限一般都比较长，一般在5-20年，最长可以达到30年。在这一时期，可能经历好几个经济周期，市场利率可能会出现几轮波动。当个人住房贷款业务占银行资产比重达到一定水平时，利率波动会给银行带来无法避免的风险。2.流动性风险流动性风险一般指的是银行资金的流动性供给与流动性需求之间差值带来的风险，如果流动资金无法满足流动性的需求，将可能导致储蓄问题的可能性。由于较长的住房贷款，流动性相对较低，而资金的来源主要是储蓄和商业团体，短期存款，长期使用是一种短期的资金来源，所以当银行资产的个人住房贷款占业务比重达到一定限度时，就有可能出现的流动资金无法满足支付需求的情况出现。根据国际银行业风险的经验，当比例达到25%以上时，可能面临流动性风险。由于个人住房贷款业务的商业银行在中国的比例不是很高,这样的风险在短时间内还不会很明显。但随着业务的快速发展，流动性风险在今后的几年中可能会越来越明显，因此对于这个方面的研究必须严谨对待。（二）经营性风险1 .来自开发商的风险（1）财务欺诈的风险。这是少数开发商在房地产中使用虚假交易，骗取银行信贷的行为。其表现为:开发商和个人向银行申请住房按揭贷款,签订购房合同然后进行虚假的交易。一旦达到目的,开发商就会立即转移资金,给银行带来巨大的风险。为了得到尽可能多的钱。这种交易的特点往往都是按揭的金额比较巨大。（2）开发商不具备相应的实力。中国的房地产市场的飞速发展，在竞争中许多房地产开发企业的崛起，具有较强的经济实力，有着十分强大的开发能力和创新实力。它们肯定是会被各个银行激烈竞争的对象。不过这也将会给一些实力较为薄弱的企业带来一些机会。2 .来自开发项目的风险（1）因为市场因素的分析结果出现了错误，而其原因可能是因为市政规划、产业结构发生调整而导致的，房屋出售后价格下降；开发商没有得到预售资格，属于非法出售行为,进而做拟定的预售合同都是无效的；对住房面积的客户和开发人员，质量问题如合同纠纷或终止合同。（2）在交付住房按揭贷款期间，由于对于项目的定位不是很准确，预售房源也不是很理想，导致后续资金不足，无法按期竣工，客户也不能第一时间入住，甚至到最后项目久久拖延而不了了之，产生很大的道德风险。因为开发商经常利用融资和商品房预售收入作为开发项目的资金来源，而资金占用的越好。在极端的情况下，完全依赖外国资本，资金没有一点投资。如果发生这种情况，客户的不利条件可能是解除购买合同，拒绝退货，希望给银行施加压力，迫使银行帮助他们收回损失，从而将开发商与开发商的合同纠纷转移到银行，从而给银行带来法律风险。3 .来自借款人的信用风险（1）对于按揭的成数的确定不合理。指银行对借款人不区分自由抵押贷款，将其纳入若干可能的风险。就一些地区推出了“零首付”业务为例，银行贷款资金全部购买，高按揭成数的贷款很容易通过量较小的支付，无论决策购买的实际能力如何，都会因此而忽视了长期的还款压力，借款人如果经济条件恶化，将形成风险。（2）贷款时间的确定不合理。对于个人住房贷款，总体来说并不是时间越短风险就会较小。因为对于一些借款人来说，如果贷款期限太短，还款期造成的压力过大，当不能还款时，就很可能发生违约。期限较长，风险也是很大的。一笔贷款本可以在一定时间内偿还贷款，但因为时间太长，可能使购买也承受更大的还款压力，而还款收入是稳定的，但随着健康、教育和子女等方面支出上升，提前还款或借款人的收入水平将开始增加还款的风险；还剩余资金目前的还款安排其他合理消费，后来由于收入的不利变化，无力支付；同时，还可以在贷款期间发生，借款人意外死亡，通过贷款风险造成的。（3）个人信用状况不易评估。由于中国尚未建立个人信用征信系统，对申请人的实际收入难以做出准确的预测。作为行政机构，如何计算国有企业的隐性收入的管理人员；个体工商户，如何确定收入波动比较大的人员的收入水平：个人信用的核心内容一一信用记录、流动负债等，将难以得到准确的调查结果。特别是对于一些违法犯罪行为或从事风险行业的企业,无法及时的调查清楚,而这一群体往往降低信贷,或从事行业的政策方面的影响很大，则还款能力是极不稳定的。所以，将产生信用风险。4 .抵押风险（1）评估风险。利用现有的二手房房地产贷款组合的住房或个人业务，应注意房地产估价风险。由于评价方法不同，评价结果可能有显著差异。因此，房地产估价普遍过高。如果不及时发现价格高估的贷款，数量很高，有可能低于抵押品价值的贷款金额的风险。（2）按揭法律风险。合法性主要来自抵押。一是因违法建设、违法或严重的质量问题，抵押贷款无法取得产权证，抵押无效；二是重复抵押、重复销售，无法办理抵押登记，被有关部门查封，如果银行已经贷款，导致债权悬空。（3）担保风险的处置。首先，中国的廉租房系统是不成立的，客户的还款没有住房，无家可归者，引发了一系列社会问题。这使得在操作抵押物的回收是非常困难的；其次，即使丧失抵押品赎回权，因为中国的住房两二手市场不发达,拍卖变现处置方法是难以实现的；第三，如果抵押物价值下降的贷款后，即使拍卖，也不可能实现。根据评估所需的转让价格，扣除税费，并考虑到清算过程中发生的费用，银行很可能损失大于收益。基于以上分析，个人住房抵押贷款是一种较低的贷款风险，但由于各方面仍存在一定的风险，这种风险是不容忽视的。如果不能正确认识风险，不改变客观环境的预测和应对，正确的管理是可能在以后的商业发展中盲目决策，造成个人住房抵押贷款风险较大。（一）缺乏管理经验与风险预警机制通过对房地产市场的完整周期的分析，在房地产市场的初始阶段，由于个人房贷业务刚刚开张，办理按揭贷款业务的银行信贷人员没有与业务操作流程又熟悉的不规范，使银行经营风险风面临的内部因素。操作风险的主要来源是不严格导致在办理个人房贷业务的商业银行流程的执行没有在信贷审查和细致的工作信用检查工作做好，因而留下了很多隐患，最终发展成为一个巨大的风险。进入快速发展阶段，个人银行贷款的内部运作过程是规范的，但由于住房市场的快速上升，许多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人贷款形式出现的银行资金现象。而房地产市场的繁荣也倾向于检查银行信贷人员是否忽视贷款，由此产生的操作风险由外部欺诈引起，是流程的执行过程不严格情况产生的。（二）房地产公司套取资金和银行审查不力操作风险引起的外部欺诈，主要是指房地产开发商利用抵押资金为银行，连同家中间公司获得银行贷款，而不是合格的中间公司这样的非法操作。自2015下半年以来，国家出台了一系列政策措施，这些规定加剧了房地产企业在洗牌过程中的一定程度。许多中小型开发商显然感受到资金压力。在生存或死亡的十字路口,许多开发商开始向银行基金借抵押现金。从调查显示，假按揭的问题并非如此，资金涉及数十万元至百万元，即使在数十亿美元，这可能是由金融黑洞造成的，不能忽视。此外，相关法律法规不健全，监管力度不够，房地产市场上存在很多中介中间公司，甚至质量参差不齐，都有资质。这些公司贷款买房，经常去银行。相比之下，单不可能防范个人住房贷款可能演失数十万美元，房地产开发商容易借按揭套现，银行数十亿资金给银行带来的损失尤为巨大。虽然按揭和个人按揭贷款比较容易监控，但房地产开发商和相关人员往往很难阻止银行合谋。（三）道德风险和逆向选择个人抵押贷款业务的信贷风险一般在年底前半个周期的贷款期限内才会显现出来。从信息经济学的角度看，如果银行和借款人之间完全是理性的，银行与借款人之间的行为就是一个信息不对称的博弈，就会产生所谓的逆向选择和道德风险问题。由此产生的信用风险。从抵押银行与借款人在贷款合同中的信息不对称。发生逆向选择之前，由于个人的信用状况意识到自己，而银行不知道，所以当银行贷款时，可以根据估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。贷款条件的确定，可以表示为贷款利率的调整，也可以是贷款资格或门槛水平的设定。贷款利率可以改变自由市场，银行可以考虑将贷款利率调整到社会地位和平均信贷水平上。那些信用良好的借款人可能难以接受，因为苛刻的贷款条件的退出，最后愿意接受贷款的条件往往是信用差的借款人,银行的风险防范措施,制定严格的或相对较高的利率,但最终将带来更大的风险。四、个人住房按揭贷款风险的防范对策（一）建立健全风险管理机制为了有效降低个人住房抵押贷款违约风险，银行信贷担保资产安全，必须建立完善的风险管理机制进行管理。业务和管理流程再造风险控制为主线的建立，实现企业风险管理和业务人员可以建立独立的风险管理部门，同时，根据分离的背景：市场营销，后台审批、贷后管理的专业化、标准化的思路建立一套责任，平衡控制、内部控制机制和有序运行，提高中间的风险管理能力，促进专业化和集中化的后台管理，提高内部监督的广度和深度，是防范和化解风险。这需要各部门的职责分工明确，银行是合理的，内部分工要明确，坚持贷款和贷款管理分离，管理部门各司其职，尽力实行专业化经营。（二）加强商业银行内控建设1 .在调查前持有贷款。银行客户经理在贷前调查环节要采访的借款人,并注意以下几点:（1）要求借款人的房地产价格结构，购买上市日期、户型、物业管理、配套设施、周边环境、交通、住房价格超出成本（如财产管理费，水电费，产权费）等问题，为了进一步验证该收购交易的真实性；（2）严格审查借款人的收入证明，认为无论他们的年龄，职业，教育，收入水平、单位的合规；（3）检查是否由借款人第一支付房购买。确认申请人购房真实，不仅要审核开发商开具的付款收据，还要审核业主支付银行信用证的首付款。2 .持贷款批准书，坚持签订贷款审批合同制度。最后通过贷款审批前，应坚决拒绝更换业主的房地产开发商的贷款手续；申请人在贷款信息标志必须面对处理。同时，填写合同时必须代表代表签署的标准，借款人必须有正式的授权委托书。（三）建立个人征信系统中国应该借鉴国外的经验一步一步的学习，专注于个人信用体系的建立,道德形成支撑,产权为基础，社会信用体系的法律保护。重树与强化个人信用理念。建立个人信用体系，必须更新观念，使人们意识到信用的重要性。完善的个人信用评价体系，依靠税收、财政、审计等部门建立专业的个人信用调查机构,对个人信用档案的分析和评估,建立政府银行信息,其他社会中介组织多层次的个人征信系统。同时建立统一的个人信用征信评价体系，操作快捷、实用。五、结论我国的按揭法律制度自引入之初起，就在社会生活中起到了非常重要的作用，引起了社会各界的广泛关注。10多年来我国住房抵押贷款制度，已结合实际的房地产行业在中国，本土化，发展成为以对外抵押系统购买是不同的。它是一种创新的中国金融服务产品，积极引进先进的领域，也带来了许多好处，中国的金融市场。然而，在短时间内中国的住房抵押贷款制度的建立，仍有巨大的风险，在实际操作中存在的一些不足和缺点。因此，笔者针对个人住房抵押贷款业务面临的风险进行分析，以防范抵押贷款风险为核心，建立相关的制度和信用信息体系。参考文献1刘思博.YC银行个人住房按揭贷款风险控制研究D.黑龙江八一农垦大学,2015.2傅笛涛.个人住房按揭贷款风险防范研究D.西南财经大学,2015.3刘思言.我国商业银行个人住房按揭贷款的流动性风险分析D.吉林大学,2014.4辛文妤.个人住房按揭贷款风险及防范研究D.山东大学,2015.5张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略J.中国农业会计，2014,03:52-58.6徐增福.商业银行个人按揭贷款风险防范研究J.赤子（上中旬），2016,15:104-106.7梅思杏.透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理J.吉林省经济管理干部学院学报,2016,03:29-33.8谭琳琳.基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范的分析J.科技资讯，2014,34:237.9孙伟艳，刘思博.商业银行个人住房按揭贷款风险防范的探讨J.新经济，2015,14:53-54.10吕斌.商业银行个人住房按揭贷款风险的成因与对策探讨J.经营管理者，2017,21:49.