晋安区红光村地块2021.4.22城市进入、产品定位.docx

1.X项目概况I地块SWoT分析本案位于东区板块，区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园.厂房，城市观感较差，周边多安置型商品房项目在售，价格较低优势(Strengths):区位优越：该地块位于东区板块,区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园、福兴经济投资区，产业配套丰富，未来具备客户基础；周边坐拥宜家、东二环泰禾商圈，靠近金融街CBD,地段繁华；交通便捷，距离地铁2号线上洋站直线距离仅600米，靠近三环快速机遇(Opportunities)： 前横大桥预计2022年底通车，将金融街CBD、晋安中央商务区、江南CBD一站式贯通。 晋安湖公园将于2021年6月建成,板块再一重大配套落地； 晋安区政府确定区域三创园东侧将建成晋安中央商务区，板块将迎来新一轮价值攀升；描禹洲集团向致历一l2rjjyYUZHOUGROUPyXv,a人A般01628.HK福兴经济投资区，产业配套丰富，地段优；目前周边多旧,将拉低客户对板块的价格预期弱势(Weaknesses):周边教育配套缺乏；目前周边进行产业升级，多旧厂房未拆除，城市观感较差；三B(Threats):周边多安商房项目，售价较低，将拉低客户对板块价格预期;东区板块+高品质智慧产业园+地铁纯商品房中等规模.快速开发1.X项目概况I地块SWOT分析晋安“三创园"区域总面积4380亩 业、生物科技、航天科技、创意设计、禹洲集SlM数历小YUZHOUGROUR你人72人A女代琳O1628HK规划为都市型工业、生活配套区域。重点发展光电产业、电子信息、数字产现代家居、都市型创新型产业、研发服务等高端产业及生活配套。晋安湖东他近期重点建设区庖务商业及研发创程园区综合服务，近期重点建设）"三创”综合服务创新区（商新蒯研发创意，园区综合服务）三创"产业核心承栽 区嘟市虹也名Ssg）Yuzhougroup房地产市场宗地地处东区板块，板块地位当前仅次于中心板块，配套醇熟，坐拥宜家家居及东二环泰禾商圈，板块繁华，周边配套地铁2号线，距离上洋站直线距离仅600米，地块属性U3城市大品居功改者，板块为当前福州公司重点进驻板块。板块当前定位高端，整体成交均价位于福州第二，本案为纯商品房地块，稀缺性突出，周边老旧小区较多，改善置业需求较强，周边多为晋安地缘及鼓楼外溢客户，购买力较强，建议积极获取。Yuzhougroup瞥峻坂块小安居EWlL O1虎石JB毒芝山,小安居新土岭南贝顶OO连加山T0P1东山OC灯马穴山疆屿渭天有天台山,山。盘山福州演山杏林国家旅用区北 JalIi福州长乐国际机场(ffl L 5,公室O O尖&山湾冠岩。央刀用詹尾山古度山尾小安居仙九大品居太平山重点进驻：战略进驻：机会进驻：暂缓进驻：2.1 房地产市场I板块特征宗地地处东区板块，地块属性一城市成熟居住区一U3一大品居，为当前福州公司重点进驻板块。六塔山2.2 房地产市场I政策表现目前福州限购限贷限售及限价政策较严格，限签政策较宽松。限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房家庭限购2套家庭限购1套（2年内连续缴纳1年及以上社保或个税，不得补缴）五区户口：30%外地户口：40%五区户口首付50%取得不动产权证书满2年后方可上市交易（本地首套除外）1、地块明确毛坯预售价为32000元m1,要求项目60%以上住宅为精装销售；2、福州目前限定精装价格不超过4000元/m,o签约较宽松预售要求资金监管要求贷款放款要求开发工程形象进度的三分之一（含地下部分）投入开发建设的资金应达到工程总投资的25%（已经缴纳的土地出让金不纳入开发建设资金计算范畴）结构封顶报规条件1、方案阶段：总平、方案文本、管综、房管局安置房户配确认函、安置房回购单位总平方案确认、日照分析审核、建筑景观三维模型；2、工规阶段：已审批总平、图审施工图、红线放样报告、古建保护方案报批成果。报规周期1、方案：拿地后85天；工规：拿地后135天。一、备案价格政策A目前板块内商品住宅高层最高精装价格为38754元rf（建发养云）二、限签政策Yuzhougroup目前整体签约较宽松。2.3 房地产市场I全市土地市场土地供应上涨，但集中仓山城南区域：2014-2020年福州土地供应逐步上涨，近两年受安商房用地规模供应，土地供销集中放量，近年主要供地集中在仓山城南区域；2015-2021年全市商品住宅土地市场年度走势规模安商房地块、地铁TOD项目集中出让，楼面价平稳：近两年福州加大中心区规模旧改地块.地铁上盖TOD项目供应，单盘项目体量大，带动福州整体土地供销量上涨；成交楼板块价由受商房地块、单盘规模地块竞争小影响，整体表现平稳2019年1月2021年3月度全市商品住宅土地市场成交走势YUZ30000250002000015000100005000供应总建（万向）18 6.8 52. 66. 0.0 49. 14 66. 0.0 0.0 43 56. 12 0.0 87, 10 64. 0.0 55. 3.7 34. 0.0 57. 0.0 54. 0.0 0.0 成交总建（万 ITf） 7.0 18 52. 22. 44. 0.0 15 17. 45. 17. 0.0 60. 0.0 97. 0.0 84. 11 64. 0.0 41. 0.0 28. 0.0 39. 0.0 54. 0.0 楼野阮/叮）27 11 11 46 14 0 11 89 13 12 0 13 0 14 0 15 11 14 0 17 0 14 0 14 0 15 0供应总建（万M）370.8192.0456.9395.6628.7541.754.0成交总建（万M）231.0174.0298.2275.8613.1468.454.0楼板价（元/M）11534124621182812738119421398115175202020202020202020202020202020202020202020202020202020191919191919191919191919202020202020202020202020212121年。年。年。年。年0年。年。年。年。年1年1年1年。年。年0年。年。年。年。年。年。年1年1年1年。年。年01月2月3月4月5月6月7月8月9月。月1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月。月1月2月1月2月3月、禹洲集团47 YUZHOU GROUP hj» KU代叫 O1628HKIB州东站蓝光横屿K05地奥敦螃H06期保利横屿HIl地块用地性质竞得房 企成交日期成交总价 （万元） 建发电（B大腰联发横屿L07地块(KRfSE)立洲大里省五建旧改地块三禾鼓山院子中海后屿旧改地块一大东海后屿旧改地块二地块卿:乐区鼓山苑榕宗地2021-07号地块32755491332021-02-03647001316822.77榕宗地2021-03号地2馋商住 474202.21104798 赧 2021-02-032659002537330.023榕宗地2021-01号 地 块商住624222.04127341中海2021-02-032558002008823.14格自然让告字202008号/榕宗地 2020-70号纯住宅377952.490708首开2020-12-161360001499330.0218326476482020-12-161029002159630.09榕自然让20208号/榕宗地2020-66号榕宗地202034号地块纯住宅32712850512020-08-2814700017284榕宗地2020-33号7纯住宅 504542.09105449 颦房 2020-08-2827420026330.018 榕 2020-27 号地块 商住 350452.4585860 大东海 2020-06-241182001376730.03榕宗地2020-26号地9块商住 193232.650240 省 Sl 2020-06-24680001353530.02榕宗地2020-25号地榕宗地2020-02号G地R块50735126838永同昌2020-06-243188002513530.02匾住宅U 20697455332020-02-27542001190320.442.4 房地产市场I板块土地市场板块近两年共成交15幅商住地块，然多数项目均配备大量安置房；纯商品房项目较稀缺，仅5幅，楼面价均超2万元/平，多为建1龙湖+2榕宗地2020-01号商住194222.242728兰园2020-02-27781001827829.313榕宗地2019-66号地块纯住宅559872.2123171保利2019-12-301902001544231.914榕宗地2019-67号地块商住294292.573573大东海2019-12-30989001344324.5615榕宗地2019-44号纯住宅469822.2103360蓝光2019-07-311084001048817.442.4房地产市场I全市住宅市场年度走势楼市跟随大市场环境波动，价格平稳上涨：15-16年政策宽松，成交量达到高位，17年政策限制影响，供应.成交集中在18年放量，20年受疫情影响，成交量小幅回落；成交均价呈现稳步上涨趋势；供应加快，导致库存回升：2016年去库存政策实施，且17年限预售影响，库存量达到低位，2020年受19年规模出让土地集中入市，库存快速上涨，截止2021年3月库存量为317万方，预计后市存量将保持平稳。350.0300.0250.0200.0150.0100.02015-2021年福州商住供求量价300002500020000150001000050000.02015 年2016 年2017 年2018 年2019 年 2020 年2021 年供应面积（万疔）222.2199.5123.4315.4242.2278.677.2成交面积（万m'）298.5265.2131.2212.0254.4229.594.9成交均价（元m）1492616910206272535526324 272092727550.002015-2021年商住库存量价450.0400.0350.0Illll20152016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年年 418.8177.6289.8270.9326.3312.7库存面积（万388.5Yuzhougroup2.4房地产市场I全市住宅市场月度走势春节后受福州零门槛落户政策.福州都市圈落地等利好政策影响，21年3月，福州住宅市场迎来反弹，成交量价创近两年新高；库存：近期整体库存呈现下滑趋势，3月受市场大幅反弹影响，库存面积快速下滑，库存周期约13.7个月；21年3月， 场反弹，月苴 成交量价创正350.0300.0250.0200.0150.0100.050.0rrnmrmrm2019.1-2021.3福州月度库存走势2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年0.02021VO001月02月03月04月05月06月07才08月409月10月'11月42月Xl月也月立月M月月06月07月08月09月10月11月12月01月02月03月库存面积C5m）287.0263.6228.9239.7230.7253.7265.7290.8272.5258.4258.5270.9274.8273.6276.0303.4303.3328.3316.6313.7325.9327.2317.6326.3336.9332.1312.7f碉期12，（月）15.413.811.311.510.410.810.711.910.910.711.512.813.713.914.5161617.817.317.518.418.517.117.116.81613.72.4 房地产市场I全市项目及房企Tc)PlO项目：福州近一年销冠项目为天空之城，凭借规模大盘及性价比，销售速度快，成交金额达到25.3亿元，TOPlO门槛16亿。房企：建发凭借本年度多项目入市，品牌溢价高，销售金额达到58.5亿，万科及融侨凭借良好口碑占据二三名，前十门槛23亿。福州近一年单盘成交排行l>A-A>CEirLC¾1-J-Jlnl1/人U近一年开发企业商品房销售金额排行榜TOPlO1天空之城晋安区25.30.09.9255111建发房产58.52建发养云晋安区23.67.96.1389162万科地产47.53建发榕墅湾仓山区22.40.06.9324823集团43.04榕发观湖郡晋安区20.97.46.3332764金辉集团39.65万科金域时代晋安区20.77.77.4281525福州市建发31.06鼓楼金茂府鼓楼区19.35.35.2371326保利发展30.07禹洲融信玺湾仓山区16.96.86.5260947大名城25.78金辉淮安半岛仓山区16.83.36.2272958融信集团25.09万科金域国际台江区16.23.24.8338839正荣集团24.510福州滨江正荣府仓山区16.08.25.728105RO10世茂集团23.12015-2021年东区板块库存库存面积（万常）33.839.715.521.912.916.418.3去化周期 12（月）9.616.113.910.55.912.69.32.5 房地产市场I区域住宅市场年度走势东区板块因供应减缓，成交量下滑，住宅稀缺：2014-2015年楼市热度较高，成交量于2015年达到42.2万方，处于近年板块成交最高点，2017年市场整体下行，且限签开启，供求处于低位；2020年供过于求，主要库存集中在安商房项目；东区板块库存由于地段优，土地资源稀缺，市场热度高，库存量持续保持低位2015-2021年东区板块商住量价供应面积（万H）21.430.216.931.116.018.812.5成交面积（万M）42.2,29.613.425.026.4近6-12.4成交均价（元/常）15788213782765931449339713326934982Yuzhougroup2.6 房地产市场I区域住宅市场月度走势近两年东区板块由于供应量较小，受单盘影响价格波动较大，总体仍维持在3300036000元m"近年来板块内多为高比例安商房，可售量相对较小。库存：2020年9月榕发观湖郡入市，库存面积加大，但整体处于低位；2019.1-2021.3年东区板块供求量价/-2019 年 2019 年 2019 年 2019 5 2O19 2019 年 2019 年 2019 年 2019 2019 2O192O195 2欣年 2020 年制好 2020 年 2020£ 2020 年 2020 年 2020 0 年加0 年 2O2O12.010.08.06.04.0380003600034000320003000002月03月04月05月年2021年2021年KQl年09月10月 4 H12月06月07月08月01月11月0.00.00.50.02.110.20.00.00.02.30.60.31.6162.61.61.81.81.64.73.02.42.01.7Ol月02月03月04月05月_供应面积（万哥）成交面积（万M）0.00.02.40.03.70.91.01.11.31.006月0.20.807月0.00.7-08月0.00.609月7.40210月2.81.311月12月Ol月02月1.80.43.17.44.62.31.51.503月2.08.0成交均价（元/常）33857 33416 33312 32502 32241 31304 33068 35620 35770 34883 33676 33836 33702 36460 35667 34599 32482 34337 30968 32817 31788 32580 33097 31505 31477 31435 366442019.1-2021.3东区板块库存01月02月03月04月05月06月0有08旧09层10用11月Ol2月UI月G月阴月05旧06月07月08月09月10月月12月01月02月03月1库存面积（万N）20.718.717.716.416.625.023.418.815.815.714.212.912.011.112.411.213.813.112.512.019.320.918.116.418.324.318.3去化周期12'（月）9.99.07.97.06.89.99.16.85.75.86.05.95.65.36.35.87.47.47.38.817.020.114.512.613.617.59.32.5房地产市场I区域成交面积结构受板块安商房项目影响，主力成交面积维持在80-90Irf刚需三房户型，其次为100110f刚改3.5房及4房户型，近年来由于板块内安置房占比较高，多稳定在刚需户型为主，但板块刚改.改善户型仍为主流置业需求I2018年I2019年2020年2021年（1-3月）面积段供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比60m以下531.8%451.9%60.4%381.5%00.0%211.4%00.0%00.0%60-70r'60.2%351.5%00.0%80.3%10.1%20.1%00.0%00.0%70-80ms47015.7%2289.6%00.0%2289.2%23512.7%876.0%00.0%434.4%80-90,1775.9%39216.6%28.1%41616.8%62734.0%43630.1%222.6%22.8%90-100f111937.5%53422.6%1369.7%65026.3%32417.6%17612.1%00.0%12512.8%100-110nf1204.0%28812.2%24217.2%1837.4%21211.5%24516.9%14117.0%12713.0%110-120nf54918.4%2038.6%634.5%36714.8%1106.0%1359.3%10.1%141.4%120-130nf2087.0%41917.7%1329.4%1747.0%21511.6%1429.8%15318.4%747.6%130-140nf1003.4%391.6%181.3%441.8%00.0%211.4%131.6%60.6%140-150m:00.0%954.0%38027.1%30012.1%372.0%1037.1%18522.3%11611.9%150-160m,00.0%110.5%141.0%20.1%90.5%171.2%91.1%303%160-180m,40.1%150.6%171.2%90.4%140.8%100.7%16620.0%13714.0%180-200m,1204.0%321.4%00.0%301.2%623.4%382.6%202.4%90.9%200m'以上592.0%281.2%10.1%230.9%00.0%161.1%12114.6%9910.1%汇总2985100.0%2364100.0%1404100.0%2472100.0%1846100.0%1449100.0%831100.0%976100.0%备注：占比20%以上红色；占比15-20%;占比IO-15%绿色2.5房地产市场I区域成交总价结构近年来东区板块总价段总体情况较为稳定，以250-350万区间为主，其次为350-450万，2021年以来由于建发养云高总价项目入市，600万以上总价项目比例增高，板块改善置业需求占比较大。总价段2018年I2019年2020年2021年（13月）I成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比100万元以下20.1%10.0%130.9%00.0%100-150万元361.5%160.6%60.4%00.0%150-200万元1144.8%411.7%100.7%181.8%200-250万元28011.8%1255.1%1127.7%656.7%250-300万元25.7%52921.4%34824.0%20020.5%300-350万元22.2%85234.5%37。25.5%21221.7%350-400万元28011.8%1907.7%16911.7%626.4%400-450万元41717.6%28411.5%21014.5%596.0%450-500万元381.6%1255.1%594.1%303.1%500-550万元100.4%923.7%372.6%333.4%550-600万元110.5%1024.1%503.5%505.1%600万元以上441.9%1154.7%654.5%皿2364100.0%2472100.0%1449100.0%976100.0%YuzhougroUP备注：占比20%以上红色；占比15-20%;占比IO-15%I色2.5 房地产市场I区域项目ToPlo近一年来东区板块入市项目较少，仅三个项目进入TOPlO,当前东区板块标杆项目建发养云成交金额23.6亿元，位于板块成交金额第二。排名推广名板块成交总额（万元）供应面积（万Irf）成交面积（万E）成交均价（元m'）1天空之城北区板块2530.09.9255112建发养云东区板块23.67.96.1389163榕发观湖郡东区板块20.97.46.3332764万科金域时代中心城区20.77.77.4281525建发央著北区板块11.10.03.4329676保利和光尘檄东区板块9.74.83.1316817福州熙悦府北区板块8.510.43.8223068阳光城保利源溪里山桂湖板块7.20.03.7194649中庚香山新时代北区板块6.80.02.52720010龙湖盛天天距中心城区6.70.02.131478汇总140.538.248.229157Yuzhougroup2.6房地产市场I板块竞品分布东二环板块配套完善，靠近城市中心区，客户认可度高，但近两年较多高比例安商房供应，可售量较小，导致纯商品房项目稀缺，多定位高端品质社区，售价高；纯商品房售价精装价在42000-45000元m1毛坯售价在33500-35000元/m?中海悦湖郡K4”中心蓝光里*46中心板块0；1学耀CXH*fiZV*体业C校*修孑黑中废本7碗及JtH区I融侨里云龙湖天璞地块YUZHOUQ,MtbO福工万口女怜板块板块特征东区板块市场：本案所在板块，当前在售项目多为高比例安置房，纯商品房项目当前标杆为建发养云，当前销量位于晋安区第二。客户：本地改善地缘客为主，鼓楼、台江客户为辅。价格：高层3.0-4.5万m"板块成交均价位于当前福州第二。项目售价：建发养云精装45000元m"公园左岸精装37000mlf泰禾金府大院精装45000元m"榕发观湖郡毛坯33500元/山，绿城美的桂语映月预计精装42000元rf,融侨望云预计毛还35000元m'中心板块GR市场：当前福州最热门板块，然在售项目较少，板块内多为高端项目，当前板块成交均价位于福州第一。客户：购买力强，改善需求主导，地段、学区资源、医疗资源在全市均属top级别价酉：目箭新房价格在4万/壮以上Dg鹿2.6 房地产市场I板块竞品表现纯商品房项目溢价高且热销，安商房项目客户抗性大：板块内安商房项目多，纯商品房楼盘稀缺，当前板块内主力销售项目建发养云及榕发观湖郡流速达到9000-10000rf月；保利和光尘棚及龙湖天璞由于穿插安置房受客户抗性较大，流速一般。板块项目名称离本案距离（公里）区位与本案相比建面（万方）楼面价首开时间类型/户型面积(m,)户数配比近3个月网签价格近12个月网签价格精装（按建面，元/壮）I总价（万元）年涨幅近一年网签流速（mV月）渠道情况东区板块建发养云2.8km优于10.5262862021.2.234房2厅2卫147-17584.8%3913139131250061910098无分销5房2厅3卫20515.2%36718367182500847榕发观湖郡2.7km优于9.5230052020.9.262房2厅1卫736.0%31274319200227-5.8%8990无分销3房2厅2卫89-9964.4%326513258703054房2厅2卫109-12829.6%34716343610423保利和光尘概（安商房）2.9km优于4.9171522020.9.303房2厅2卫86-10963.9%30861308790310-1.2%4363无分销4房2厅2卫109-14036.1%32852330330422龙湖天璞（安商房）2.4km相当2.5182782020.10.43房2厅2卫8746.9%30190313380270-1.2%2781分销点数1.5%4房2厅2卫10839.8%328313275503554房2厅2卫7HC12513.3%3455235019P04362.7 房地产市场I板块竞品存量当前片区内待售项目较多，且多项目为高比例安商房项目，纯商品房稀缺，可实现较高溢价；待本案入市阶段，预计库存量31万m1按照目前月均2万平去化，整体库存周期约16个月，竞争存量尚可项目节点项目名称住宅总建（万方）已售货量当前存量（万方）1截止2021年上半年去化量存量2021年12月去化量存量截止2021年下半年t存I2022年上半年去化量存量待售项目蓝光星珀0.900.90.40.20.200000大东海晋棠府1.901.91.50.40.20.20.2000大东海晋棠府2期1.601.601.601.61.30.3030瑞屿轩0.800.80.30.50.20.30.3000绿城美的桂语映月12.2012.23.48.82.65.83.61.8融侨茉香云居4.604.62.81.80.41.41.4000旭辉后浦202地块0.500.50.50000000联发项目4.204.213.22.8000首开项目4.604.60.83.82.60.80.80中海悦湖郡9.109.109.11.27.41.85.6在售项目建发养云9.76.13.62.01.61.600000保利和光尘概4.93.11.80.81.01.000000蓝光里1.91.00.90.20.70.30.40.30.10.10榕发观湖郡9.56.33.221.21.20龙湖天璞2.62.00.60.40.20.200000金府大院113.87.216.20.53.730.7公园左岸12.511.90.60/10.20.20总计92.534.258.317.540.59.231.313.218.19.68.1预计本案入市阶段Yuzhougroup梯户类型户型面积套数占比供应套数供应占比成交套数成交占比成交均价（元/山）1梯1户高层4房2厅2 卫147而12129.7%12129.7%9428.7%379014房2厅3 卫175 n,16640.7%16640.7%13441.0%377855房2厅3 卫205 m!12129.7%12129.7%99303%41227合计408100.0%