运河人家项目总体经济效益核算表.docx
运河人家项目总体经济效益核算表一、项目初步定位本项目地块占地207000平方米，总建筑面积3654万平方米，以住宅、商业为主要物业类型，其中住宅的建筑面积为270400m，,商业的建筑面积21200mio具体经济指标如下（估算）：占地面积（硝建筑面积（一）销售价格（元/Inl）销售额（万元）一期97240住宅：126800270034236商业：730067504927.5二期16220住宅：1950027005265商业：250067501687.5三期26000350045001575四期67540住宅：120600270032562商业：1220067508235总计20700029490088488二、项目开发的成本分析本项目开发由土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、公建配套设施费、房地产各项税费、管理销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加等构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项计提依据和计算过程。详见如下：项目各类开发成本一览表单位：万元项目名称总投资单方成本（元/曲）工程量（Irf）备注1、土地费用47789.13（评估价I类地1300元/W,11类地870元/W）土地成本37260207000120万/亩土地出让金10124.16207000土地评估价*40%土地出让金契税404.97土地出让金额的4%2、建筑安装工程费39909小高层190191300146300高层180901500120600别墅35010003500公建配套24501000245003、前期开发费4735.79三通一平费294.910294900规划设计费31.051.5207000按1.5元/.计算监理费206.437294900勘探费103.55207000按5元/Df计算规划方案、图纸设计费589.820294900按20元/11f计算设计、图纸审查费29.491294900按1元/m,计算环境评估费42-10万平米收取3-7万维护基金1769.76售价的2%档案管理费14.750.5294900造价站造价费61.932.1294900工程造价审计费119.73工程造价的0.3%质检站收费110.593.75294900节能墙改费147.455294900渣土费29.491294900防雷设计方案论证费14.750.5294900项目建议书费用61项招标费用87.80工程造价的0.22%计算交易中心交易服务费12.25（7000元/栋）35栋承担一半的费用城市配套费1019.9946.435270400住宅35元/ma73.53024500综合30元/ma规划测绘费13.460.65207000施工放线费10.535栋3000元/栋修理性设计费31.051.520.7公顷1.5万元/公顷日照分析费23.590.82949000.8元/平方米绿化审查费3.620.5724500.5元/平方米4、基础设施、配套费7288.11智能化系统费用294.910294900室外采暖管网294.910294900室外给水管网294.910294900消防给水管网442.3515294900排水管网294.910294900室外配电管网（含变压器）884.730294900供暖初装费1474.550294900自来水接口费101项小区围墙费86.192603315铁艺运河围栏41.542601597.5物业1534.6821007308总建筑面积的2%道路硬化费246.337035190土地面积*17%绿化、景观289.84072450土地面积*35%地面及广场698.427099774土地面积-建筑占地面积-景观面积-路面（10%）道桥费400修建两座道桥，每座按20。万元/座5、管理销售和财务费用5335.43内部管理费598.64工程造价的1.5%计提开办和管理费1197.27工程造价的3%计提销售代理费1769.76按成交价2%计提销售推广费1769.76按成交价2%计提6、不可预见费1197.27工程造价的3%计算7、营业税及附加6905.37营业税4424.4按成交价5%计提土地增值税399.09工程造价的1%计提教育附加费132.73营业税的3%计算地方教育附加费44.24营业税的1%计算教育设施配套费1474.550294900城镇土地使用税93.15（按3年计征）占地面积的15元/平方米计算城镇维护建设税309.71营业税的7%计算购销合同印花税26.55销售营业额的万分之三计算实收资本印花税12000万元注册资本的万分之五8、房管局费用131.91预售房许可证88.4732949003元/平方米房屋测量费43.44住宅36.771.362704001.36元/平方米商业6.672.72245002.72元/平方米静态投资总额113292三、项目开发总投资综述单位：万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本47789.130.13078542.18%前期开发费4735.790.0129604.18%建筑安装工程399090.1092235.23%基础设施费7288.110.0199456.43%管理销售和财务费用5335.430.0146014.71%不可预见费1197.270.0183061.06%营业税及附加6905.370.0188986.10%房管局费用131.910.000360.12%静态投资成1132920.325075100%四、财务效益分析下列表中，一二期住宅按270。元/W,商业按6750元/m?来计算、三期按45。元/平方米计算、四期住宅按2700元/平方米，商业按6750元/平方米计算。单位：万元1销售收入88488减：工程成本1132922销售利润-24804减：所得税33%3税后利涧总额五、可行性研究结论从房地产市场的角度看，本项目是可以运作的，但从财务测算的角度看，本项目的开发、运作是不可行的。该项目住宅、商业的价位从现在的市场状况看是可以实现的。由于开发成本的投入很大，致使项目负盈利，开发难度较大。
