厦门莲花广场购物中心市场调研报告.docx

第一部台：区口甯业市场台新一、厦门零售业及消费市场发展状况1. 1厦门经济发展状况概述(1) 厦门2001年经济发展状况厦门2001年国内生产总值556.39亿元，比上年增长12.0%,其中，第一产业增加值22.51亿元，增长9.2%；第二产业增加值296.96亿元，增长13.2%；第三产业增加值236.92亿元,增长10.7%0按户籍人口计算，人均国内生产总值40968元，比上年增长8.8%。随着中国加入WT0,沃尔玛、富山诚达购物广场、来雅百货等一批大型批发零售贸易企业相继进入厦门，批发零售贸易市场竞争加剧。全年实现消费品零售总额186.55亿元，比上年增长8.3%。分行业来看，批发零售贸易业实现消费品零售额129.74亿元，增长10.5%；餐饮业实现29.98亿元，增长7.3%；其他行业实现消费品零售额26.83亿元，下降0.1%。全市非公有制商业发展迅速，各类非公有制经济类型企业实现消费品零售额113.65亿元，增K21.0%,其市场占有率达60.9%。随着居民生活水平的提高，买车、购房、买电脑上网成为新的消费热点。市场物价持续低位运行。全年居民消费价格总水平下降15%,其中，消费品价格下降3.3%,服务项目价格上涨5.5%。分项目看，除医疗保健和个人用品上涨1.4%、娱乐教育文化用品及服务上涨3.8%、交通和通讯上涨3.2%外，食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、烟酒及用品、居住等价格均有所下降。2001年厦门经济发展中存在的主要问题是：新的经济增长点不多，企业适应市场能力还有待提高，产品竞争力不强，城乡居民收入增长较慢，就业压力较大，社会保障体系仍需完善等。(2) 厦门2002年1-10月消费品零售市场状况厦门2002年170月累计实现社会消费品零售总额177.62亿元，同比增长12.5%,增幅居全省第一。消费品市场运行主要特点：一是社会消费品零售总额呈现平稳增长态势，各月平均实现17.76亿元，增幅均在10$以上。二是非公经济成分企业市场占有率继续攀升。私营、个体、外资企业占社会消费品零售总额的比重高达61.41%,外资企业所占比重已突破10%。三是节假日效应拉动效果仍然显著。今年春节、五一、中秋和国庆所在的2月、5月、9月和10月，批发零售贸易业实现零售额分别增长20.33%、14.39%、22.84%、17.39%。1.2厦门商业的发展历史以及现状概述从1981年至2001年的二十年间，厦门社会消费品零售总额以年均22.3%的速度高速增长,商业已形成了多层次、全方位、多种经济成份和运行方式并存的商品流通格局。1.2.1伴随流通领域体制改革的不断深入，商业流通规模不断扩大，商业经济向多元化方向发展(1) 加大流通领域体制改革力度，逐步建立现代企业制度。厦门市主要围绕扩权转制、搞活经营来深化大中型国有企业改革。1995年将原有的商业局、粮食局、供销社转制为集团性公司。至2001年底，流通领域体制改革取得实质性的进展。一批企业关停并转，出台股权质押、改制和破产准备金管理使用以及职工补偿金等办法，促进国有资金从一般竞争领域有序退出。商、粮、供三家集团公司的资产盘整、债权债务转移等工作也取得了实质性进展，并妥善处理好善后工作和职工安置分流工作。(2) 商品流通规模不断扩大，促进国内外贸易向前发展。特区建设20年来，厦门市商业企业面对国家流通体制改革措施的不断出台，从观望到参与，直到适应，逐渐加大改革力度，加快转机建制，从而促进全市商品流通规模不断扩大。2001年厦门市外贸进出口总额达110.79亿美元，比1981年增长72.4倍，年平均增长23.9%。(3) 市场机制的作用日益明显，市场竞争日趋激烈，促进商业经济向多元化方向发展。从2001年限额以上批发零售贸易企业商品销售总额所占的比重来看：国有、集体经济占46.2%,与1981年一统天下的情形相比，其市场占有率缩小到50个百分点以下；而各种其他经济商业则从无到有迅速发展，股份合作及股份制经济市场占有率20.2%,私营经济12.2%,联营经济9.7%,外商及港澳台投斐经济1.2%。1.2.2市场主体向多层次发展，商业市场运行体系已基本形成(1)商业网点建设加快，极大地方便城乡居民的生活。建立特区以前，厦门市商业、餐饮业网点绝大部分集中在中山路至厦港一带的旧市区。特区建设20年来，厦门城市建设发生了翻天覆地的变化,伴随着流通体制的改革,遍布全市大街小巷的商业、餐饮业网点不断涌现，极大地方便了城乡居民的生活。截止2001年底，全市已拥有消费品市场136个，年成交额达49.79亿元；批发零售贸易业、餐饮业网点4.04万个，平均每万人拥有商业网点301个，比1981年增加284个。(2)积极探索并建立新的市场运行体系，促进商业市场向多层次发展。在流通组织形成方面，第一家中外合资连锁超市公司福兰普利超市(倍顺)于1997年开始运作，世界知名的连锁商业美国沃尔玛、台湾好又多也于2001年进入厦门。其他商业零售业组织形式也日趋多样化，如连锁经营式、仓储式、自选式、自动式、直销式、敞开式、网络购物、电视购物等。(3)商品流通的市场化水平不断提高。特区建设二十年来，在市场经济机制下，商业、外贸、物资企业在经营上已完全打破旧格局，建立起了生活资料和生产资料经营相结合、批发和零售相结合、国内贸易和国外贸易相结合、国内市场和国际市场相衔接的新局面。1.2.3消费品零售市场繁荣稳定，不同经济类型企业竞争激烈。特区建设二十年，厦门市零售市场持续稳步增长，多种经济成份相互竞争。2001年厦门市实现社会消费品零售总额达186.55亿元，比1981年增长55.4倍，年平均增长22.3%。(1)各种经济类型市场占有率发生变化，非公有制经济发展迅速。(2)从行业结构看，各行业比重发生较大的变化。批发零售贸易业积极改善经营管理，增加营业设施投入，大力组织适销对路产品，开展各种促销活动，满足不同层次的消费需求,服务能力和水平不断提高，在零售市场中仍占较大优势。随着厦门市旅游业、娱乐服务业的快速发展，餐饮业在零售市场中所占的份额也逐年提高。1.2.4买方市场初步形成，居民消费结构发生质的变化，消费出现新热点随着生产的发展和消费市场的发育成熟，短缺经济的时代已经过去，多数商品呈现供求平衡或供大于求，市场需求引导生产的作用不断增强，物价由升转降；而城乡居民收入不断增加，社会保障体系改革分流了一部分居民购买力，使消费需求由被动转为主动，消费市场已由卖方市场转为买方市场。2001年厦门市居民食品支出占消费支出的比重(恩格尔系数)已降至41.34%,而用于衣着、交通、娱乐、文教、居住等项目的支出比重均逐步上升。恩格尔系数的下降，表明厦门市居民生活水平已发生质的变化，居民生活水平已由温饱进入小康并逐步走向富裕。1. 3厦门零售业的现有模式以及发展趋势2001年,厦门市消费品零售市场保持稳中回升的态势,全年实现社会消费品零售总额186.55亿元，比上年增长8.3%,增幅比上年加快3.0个百分点，剔除消费品价格指数变动的影响实际增长12.0乳分行业看，批发零售贸易业实现零售额129.74亿元，比上年增长10.5%；餐饮业实现零售额29.98亿元，比上年增长7.3%,其他行业实现零售额26.83亿元，与上年基本持平。全年市场运行的主要特点：(1) 2001年逐月累计增长速度改变了从上年5月份开始持续下滑的态势，而呈逐月平稳增长的走势。当月增幅在'10%以上的月份有1月、7月和8月份；当月增幅低于5%的月份为：4、5、10月份；其他月份增幅则介于7-10舟之间。下半年累计增幅比上半年累计增幅回升0.5个百分点，从走势看总体运行平稳增长。(2) 非公有制经济发展迅速，愈来愈显示出主力军的地位。2001年全市非公有制经济全年实现社会消费品零售总额达135.78亿元，比上年增长17.9%,其市场占有率已达72.9%,比上年上升5.9个百分点。其中：外资经济实现零售额所占比重较小，但市场占有率仍比上年提高近2.O个百分点，增幅居全市各种经济类型增幅之首，达56.5%。而国有、集体经济实现的零售总额分别下降17.7%和0.7%。(3) 大中型商场是消费品零售市场的主要增长点。新开业的富山诚达购物广场、沃尔玛、来雅百货拉动全市新增零售总额2.26亿元,拉动限额以上批发零售贸易业增长7.5个百分点。厦门消费品零售市场中信誉好、社区服务功能优的大中型百货店、超级市场、大型综合超市、专卖店和便利店仍是大众消费的首选。(4) 餐饮业先降后升。2001年餐饮业实现零售总额29.98亿元，比上年增长7.3%(5) 新的消费亮点逐渐呈现出来。随着居民生活水平的提高，贷款买车、买房、买电脑上网风潮渐起，大屏幕壁挂式数码彩电开始进入部分高收入居民家庭，反季节商品消费，高档耐用消费品更新换代步伐加快。(6) 新兴业态及营销方式的变革对消费品市场起到重要支撑作用。随着连锁店、仓储式商场以及国际知名百货超市的入住，现代流通组织形式和新型营销方式的引入，新的经济增长点开始显现。6月富山诚达大型零售自选购物广场新开业，11、12月来雅百货中山分店、沃尔玛世贸店及SM商业城分店的相继开张，加上闽客隆、倍顺、麦当劳、肯德基等连锁企业的不断扩张，弥补了国有经济及农对非直销下降所带来的负面影响，使下半年全市消费品零售总额增幅比上半年提高1.0个百分点，起到支撑全市零售总额稳定增长的重要作用。1.4厦门零售商业市场空间、机遇与发展1.4.1厦门零售商业市场目前存在的主要问题1.4.1.1商业网点布局的问题：(1) 商业网点分布不平衡> 过于集中：大商场、专卖店和个体店铺主要沿中山路、思明西路等几个传统商业街聚集，长不过数百米的中山路一段聚集了华联商厦、巴黎春天、第一百货、大陆商厦、美都商厦、来雅百货等数家大中型商场，中间还密布着数十家专卖店和众多的小店铺，可谓“一步一小店，五步一大店”。> 窄带分布：世贸商城(沃尔玛、巴黎春天)、富山诚达购物广场、SM城市广场(沃尔玛、来雅百货)等大型商业设施沿火车站-富山-莲坂-莲花-江头商业走廊分布，这一条狭长的窄带全程不到3000米。> 真空地带：在杏林、集美、同安等郊区还没有出现较具影响力的大中型商业设施。(2) 老市区设置卖场的问题富山诚达海景店即将在中山路商圈开业，沃尔玛也在申请在老市区一带开厦门第三家大卖场。而在美国，从纽约市中心到最近的家乐福，坐车需要1个半小时；日本的大店法规定，在东京地区，新建IoOo平方米以上的商店就要举行听证；法国规定，新开300平方米以上的商店要经过审议。北京、上海等地借鉴美国、日本等地的做法，明确提出“老市区不开大卖场”的规定。比如上海提出今后凡在市内环线以外地区开设1万平方米左右的大型超市，由上海连锁商业协会根据开设大型超市听证办法组织听证会实行听证，工商部门依据听证结论决定是否核发证照。从以上状况来看，厦门的商业网点布局校无规律可相，商业规划比较滞后。厦门曾在五年前制订了一份缺乏具体的网点布局指导的商务中心规划”，但随着城市规模的扩大，国外零售商纷纷抢滩厦门，整个商业格局发生了全新的变化，新的商业规划的出台已成当务之急。1.4.1.2缺乏成功的先进零售商业业态SM城市广场和世贸商城均采用美式Shoppingmaill的先进经营理念一集合大型超市、百货、美食广场、电影院、书店、咖啡厅及各类品牌专卖店，可供吃、穿、玩、乐的大型休闲娱乐购物场所。虽然SM城市广场和世贸商城相继于2002年9月成功引进“本地化”的来雅百货和巴黎春天百货，但这两大代表了最先进零售商业业态的MALL,无论从商业布局规划、实际招商完成率、经营商家质量、客户忠诚度等方面均差强人意。目前，先进的零售商业业态在厦门缺乏成功的案例。同时，随着泉州等周边城市MALL的兴起，厦门MALL的客流将大大地被分流。1. 4.2机遇与发展(1) “区域性商务服务中心”的定位将使厦门商业辐射范围更广厦门人久居海岛，面对大海，却少有先辈们的冒险拼搏精神，相反却比福建境内任何一处的人都要悠闲，可谓“温馨厦门岛，平和厦门人厦门人的“平和”性格特征造成拼搏精神的不足，并因此在日益激烈的城市竞争中妨碍了厦门城市不断向更高目标发展的进程。厦门人已逐渐意识到了“小岛意识”的局限性，并由此提出了“大厦门”的概念，努力建设一个新型的海湾型城市。厦门市城市发展概念规划研究中提出了“三个中心，两大基地”的城市综合发展目标,即：力争在今后10-20年间把厦门建设成为区域性国际物流中心和商务服务中心、闽东南及近洋旅游集散中心，以及高科技产业集聚基地和对台经贸合作的首选基地。其中商务服务功能是指：建立在知识程度较高的基础之上的、能为一切商务活动提供高质量专业服务的现代城市功能。积极发展以知识密集型为基础的商务服务功能将有力地推动以知识为基础的行业的竞相发展，并迅速聚集高层次人才。厦门市区域中心城市的地位亦将通过商务服务功能的聚集和积极扩大服务的地域范围而得以实质化。在历史的机遇面前，厦门应当充分利用先发优势，积极推动城市能级提升和产业结构调整，在大力推进与漳州和泉州合作的同时，积极引导闽西南经济合作区的产业布局协调。在强化厦、漳、泉城市协作关系的基础上，积极加强与龙岩和三明的协作关系，推动闽西南经济合作区内部产业布局的协调。在此基础上，区域的极化过程将使中心服务功能在厦门集聚，在服务区域的同时，使厦门的区域中心城市功能得以真正确立，达致商业辐射闽西南乃至全福建的范围。(2) “商业+地产”模式为厦门商业物业开发注入了新的活力随着SM城市广场和世贸商城的崛起，占地16.64万平方米的莲坂地块拍卖，“商业+地产”模式在厦门已初具雏形。从莲坂地块的价格、体量等特质考虑，如果按照厦门传统的商场、店面开发模式来操作将十分困难。而“商业+地产”的开发模式，把“商业”-主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租和“地产”一一主力店周边的中小店面开发所带来的短期销售相结合起来，才能实现市场、开发商、投资者、商业经营者的共赢。这种模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间。同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。这种模式代表了厦门未来商业物业运营的一种发展趋势。二、厦门商业区域性分布状况分析在2001年以前，厦门的商业零售业基本上都集中在中山路以及沿中山路的思明南北路一带的商业区，厦门市民购物消费都会前往中山路，而市内其他区域的商业则基本上以中小型商业为主，商业不成规模。随着开元、湖里新区的快速发展，厦门的城市重心开始向东移，随着SM城市广场、世贸商城、富山诚达购物广场以及沃尔玛、来雅百货、巴黎春天等大型零售商向开元区和湖里区拓展，厦门的商业格局发生了重大变化，购买和消费开始趋于分散。2. 1中山路商业区图2T中山路街景2.1.1商业发展状况分析厦门中山路历史悠久，地处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和“三优街”思明南北路纵横交错形成中山路商业区,多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带。中山路商铺租金水平一直是厦门最高的,达到500至1000元/平方米。近几年随着开元区和湖里区城市建设的迅猛发展，厦门的大型商业开始向开元和湖里延伸，尤其是火车站世贸商城和江头SM城市广场等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态一大型购物中心正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路的传统地位构成了较大冲击，导致中山路的人流量已大不如前。但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地一轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街；同时有较多零售商都计划在中山路开设分店，如：富山诚达海景店；屈臣氏在厦门的第二家连锁店也将于近期开业，店址初步选在香水城首层。而另外一些零售商也有在中山路开店的计划，选址工作仍在进行当中，如：沃尔玛商场。为了充分发挥老商业街的优势，中山路商业街步行街改造也已提上议事日程，2002年思明区人民政府工作要点一览表中明确列明，今年工作重点之一是做好中山路步行街的前期准备工作，逐步培育以中山路商业街为骨干，向周边街路的辐射，形成专卖街、知名品牌街等新的商贸网点，使这条百年老街焕发生机。2.1.2中山路主要商业业态中山路商业区是以中山路为主轴，辅以思明南北路、大同路以及周边辅街（如：局口女人街）形成的一个区域，鉴于中山路的地位和影响，主要的百货和商场集中在中山路沿线，有华联商场、巴黎春天百货、厦门第一百货、来雅百货中山店、闽客隆折扣店等，而一些国内外以及厦门本地知名品牌连锁店如：肯德基、麦当劳、佐丹奴、宝岛眼镜以及具有厦门当地特色的老字号店，如黄则和花生汤店等都选择在中山路开店。南北走向的思明路为中山路的主要延伸，作为中山路的补充，独立的商业店铺构成其主要的经营形式，商业业态以服装类、装饰品类为主，档次以中低档为主，面向大众消费阶层。大同路与中山路平行，作为中山路的辅助，其人流量虽然不及中山路，但服装、皮具专卖店达到121家，超过中山路，且中山路的服装店以休闲类、大众化的商品为主，而大同路则集中了更多时尚、流行、精品服饰和装饰用品，款式更加超前、另类，其独有的特色吸引了厦门甚至整个闽南地区的年轻人，尤其是年轻女性前来购物。此外与中山路垂直的辅街局口街虽然街道狭窄，不足一百米，但其两旁分布的店铺经营的产品以独具特色的女人用品为主，俗称女人街。我们对整个中山路商圈的商业业态分布状况作了详细统计，不同商业业态分布比例见下表：业态种类店铺数经营面积店数所占比例面积所占比例超市、百货763200平米1.4%78.1%服装、皮具店2878572平米57.3%10.6%餐饮、娱乐店464239平米9.2%5.2%美容、美发店4175平米0.8%0.2%医药、保健店191001平米3.8%1.2%珠宝首饰化妆品店32930平米6.4%1.1%家具店130平米0.2%0.04%装饰、装潢店26463平米5.2%0.6%电器、电子、通信店8185平米1.6%0.2%银行、证券店9/1.8%/其它店铺622124平米12.4%2.6%总计50180919平米100%100%表2-1中山路商圈的商业业态分布表说明：1.以上统计不包括经营面积小于10平方米、经营无特色的小店铺以及临时性建筑中经营的商铺；在经营面积所占比例的汇总中，银行证券的经营面积未计算在内。2.超市、百货中同时也含有服装皮具、珠宝首饰、餐饮娱乐等业态，在此只是将超市、百货作为整体与其它业态进行比较、汇总。从上述比较中可以看出，超市、百货业为中山路商圈的主要业态，由于单店面积较大,因此虽然店数所占比例较低，但从营业面积来看却占到整个商圈的78%o从店铺数量来看，服装皮具商店占有绝对优势，占有比例达到57%,但从营业面积来看，则远低于超市、百货业，但也排到第二位，占有比例超过10%,考虑到超市、百货尤其是百货中也有较高比例的服装卖场，因此如果根据商品类别进行比较的话，服装将会占到首位。餐饮、娱乐从店数来看排到第二位，从营业面积来看则占到第三位，但所占比例不到10%,即使加上分布在大型商场中的餐饮、娱乐项目，也不会超过15%,根据我们对其他城市大型成熟商业区的调研，对于一个全市居民都会光顾的商业街来说，这一比例明显偏小，无法满足逛街、购物的市民对休闲、娱乐空间的需求，这一点应该是中山路商业街一个不足之处。2.2火车站-富山商业区图2-2世贸商城夜景2.2.1商业发展状况分析火车站-富山商业区地处开元区中心地带，交通方便，火车站一带过去只有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，对消费者吸引力不大，而区域内其它商业基本上以方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主，该商圈的成熟是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。随着莲坂旧城改造项目的进展，3年后在富山诚达购物广场对面还将崛起一座总面积20万平方米的超级购物中心，其以优越的地理位置，便利的交通以及自身宏大的规模和商圈已经形成的商业氛围融为一体，必将促进火车站-富山商圈更上一层楼。2.2.2主要商业业态本商圈目前属于较新形成的商圈，主要商业业态是大型商场、百货、超市，主要商场百货达到4家，且处在世贸商城中的沃尔玛超市和处在富山诚达购物广场中的好又多超市是两家大型零售商在厦门开设的第一家分店，具有一定轰动效应，同时由沃尔玛和巴黎春天两家主力店组成的世贸商城总面积接近60000平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，今年五一黄金周，以日人流量超过10万人次的热潮轰动商界。这种全新的一站式购物中心已深入人心，成为市民购物的焦点。2. 3莲花-江头商业区图2-3SM城市广场3. 3.1商业发展状况分析莲花一江头位于整个厦门岛的地理中心。莲花片区周边居民多数为早年来厦门的人士和政府公务员，收入稳定，消费力强劲，商业主要为餐饮、娱乐业，尤其是娱乐业较为繁荣，大型娱乐城规模集中。江头片区经过多年的发展，已成为主要的建材市场批发零售集散地。随着2001年底SM城市广场的开业，江头片区商业跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的面积（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。莲花片区居民较为集中，商业业态也以方便居民消费为主，如：餐饮、便利店、娱乐。较大规模的商场主要是位于莲花北路的丰联达百货，主要面向周边居民；来雅百货嘉禾店则主要面向全市；江头片区家居装饰行业较为集中，是最主要的家居装饰专业市场。除了建材以外，龙头商业设施为SM城市广场，它是目前厦门规模最大的购物中心。厦门三个主要商业区比较表:比较项目中山路商业区火车站-富山商圈莲花一江头商圈所处区域状况旅游观光区周围交通枢纽旁、周边居民区较多大型居民区主要商业业态百货商场、大型超市、品牌专卖店购物中心、大型超市、百货公司购物中心、百货、建材专业市场、餐饮娱乐营业中主要大型商业总面积超过8万平方米超过9万平方米超过8万平方米（不包括建材市场）大型商场数7家4家3家主要商场分类大型超市：2家（闽客隆折扣店、好又多）百货商场：5家（华联商场、厦门第一百货、巴黎春天百货、来雅百货、大陆商厦）购物中心：1家（世贸商城）大型超市：2家（世贸商城沃尔玛、富山诚达购物广场）百货商场：3家（巴黎春天世贸店、华联商场、友谊商场）购物中心：1家（SM城市广场）大型超市：1家（沃尔玛SM店）百货商场：3家（来雅百货嘉禾店、来雅百货SM店、丰联达商场）知名商家动态屈臣氏专卖店计划年底开业；沃尔玛有意向进入中山商圈；莲坂旧城改造大型商业项目（总建筑面积超过20万平方米，建成后将是厦门最大商业项目）；SM城市广场3-5楼招商进展中，另外二期大型娱乐广场的建设将大大加强SM广场的综合实力；表2-2厦门三个主要商业区比较表目前厦门已经初步形成了中山路商业区、火车站-富山商业区、莲花-江头商业区三足鼎立的局面，商业呈现多元化发展格局，就今后发展趋势来看，中山路实行步行街后旅游的成分会相应加重，火车站-富山以及莲花一江头在整体实力增强的同时将吸引更多市民的目光。三、厦门主要大型商业物业/商场分析厦门目前各类商业业态都较为齐全，全市面积超过3000平方米的商场超过15家，此外世界500强之一的麦德龙仓储超市也已经选定湖里区，准备开设其在厦门的第一家店，世界最大的零售商沃尔玛在开设2家分店后也计划继续拓展，此外好又多超市中山店已于早些时候对外营业，其在禾祥路的第三家分店也已确定地址，计划于明年上半年开业。目前市内主要的商场百货的区域分布状况见下表；区域总人口（2001年）国内生产总值（GDP）总店数具体分布思明区10665514.05亿元7家华联商场、厦门第一百货、巴黎春天百货、来雅百货、闽客隆大型折扣店、大陆商厦、好又多开元区30311735.42亿元6家世贸商城（沃尔玛、巴黎春天）、富山诚达购物广场（好又多）、华联梧村店、友谊商场、来雅百货嘉禾店、丰联达百货湖里区12024130.5亿元3家SM城市广场（来雅百货、沃尔玛）、免税商场、麦德龙（筹备中）鼓浪屿区163301.51亿元1家三友旅游百货表3-1厦门市主要商场区域分布表4. 1大型购物中心大型购物中心为目前国内最为先进的商业业态，通常面积都在4-5万平方米以上，是集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业航母，消费者进到购物中心后所有需求都可以在此得到满足，相当于是把整个一条商业街搬进了室内。它最大的优势就在于内部商业业态齐全，环境优美舒适，夏天有空调，冬天有暖气，消费者身处其中不必忍受日晒雨淋，又可以满足自己所有需求。目前国内在上海、北京、广州、深圳等城市，购物中心已经显现出独特的魅力，甚至引导着当地的消费潮流。图3-1Sll城市广场南门SM城市广场由具有丰富的大型购物中心经营、管理经验的菲律宾SM集团投资建设,是目前厦门规模最大的购物中心，其总建筑面积达到12.6万平方米，超过了整个中山路的商业面积，目前7层至2层在经营当中，3至5层（约占整个建筑物面积的一半）处在招商中，3层计划引进大型书城，目前已与福州书城达成初步意向，而4-5层规划为数码广场、家用电器、健身中心、儿童娱乐城、家具等，但完全招满可能还需一定时日。在去年底今年初SM城市广场刚开业之时,整个广场基本上只有沃尔玛超市在营业,由于沃尔玛为整个商城带来的人气，商城内其它商户陆续开业，今年8月3O日上午，来雅百货在SM购物中心内的分店举行开幕仪式。这是来雅百货在厦门的第三家分店，也标志着SM城市广场大型超市加百货的主力店组合的完成。名称SM城市广场建筑物特点单体建筑开业时间2001.12楼层和总面积-1/F5/F12.6万平方米电梯情况：12部（-12F）中庭、2部观光梯停车场位置及车位地上Iooo车位商场中厅每层600平方米-15层装修档次中客流量平时3万/日、节假日超过10万人预计营业额对外租金-1F：100；1F：150；2F：100；3F：70空置率：-12F:10%3F-5F招商中单铺面积3050；6080；150200商户总数/商场定位购物中心MALL拓展意向无客户来源商户来源范围：福建、广东商户特点：二、三线品牌顾客来源范围：全市顾客特点:有车为主各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面积-1F沃尔玛超市13000服装、皮具、餐饮、装饰品、休闲用品、书店、工艺品、茶叶、音像70001F来雅百货、6000品牌服装、皮具、餐饮、装饰品、工艺品、音像、眼镜、珠宝首饰、电信著名品牌：肯德鸡、麦当劳、屈臣氏140002F来雅百货6000服装、皮具、美食餐饮、礼品工艺品、儿童服装140003F大型书城（招商中）20000（未营业）4F家具广场20000（未营业）5F美食广场20000（未营业）表3-1SM城市广场基本资料1 .整个广场平面布置和主入口设置缺陷；根据SM城市广场对东南西北四个入口的设计规模和动线设置，我们认为其在商场规划中是将面向停车场的东入口规划为其最主要的入口，因此将广场内大型中庭设计在东侧，将主力店（沃尔玛、来雅百货）安置在西侧靠嘉禾路一边。估计是当初对厦门市民驾车购物有过高估计，因此才将主入口设置在靠停车场一边，但目前该停车场使用率较低，大部分顾客是搭乘公共交通工具或步行（周边居民）而来，设计中的主入口目前实际上失去了其应有的功能。2 .来雅百货位置和楼层设置问题；来雅百货在整个广场西侧一至二层，主入口面向嘉禾路公交站，很多乘坐公交车前来购物的市民通常是通过来雅百货的入口进入SM广场，这不符合大型购物中心的人流动线设置原则，起码是不够合理。另外作为主力店的百货公司主要目的是为购物中心带来客流，因此应尽量让百货占据更高楼层，以方便为较高楼层带来人气，而该来雅百货只占据了SM广场1-2层，无法使3层以上受益，这也是一个缺陷。3 .沃尔玛商场卸货区设置；沃尔玛超市处在广场地下一层，位置对整个广场人流设置较为有利，但其将卸货区入口设置在一层西南侧，刚好处在两条主干道嘉禾路和仙岳路的交汇处，这一位置是整个购物中心对外展示面最好的位置，由于设置了卸货区，经常有进货车停在此区域卸货,对大厦外观影响较大，同时也浪费了一块本来可以作为休闲广场的区域。另外，货车的进出路线与客户自驾车出入路线重合，并与客户步行路线交叉，出现人车争道的混乱现象，这一设计缺陷带来的问题将在SM城市广场的扩大经营中进一步凸显。4 .整个广场各楼层功能划分不明确，缺少主题；大型购物中心规模宏大，不同楼层和区域的功能划分非常重要，而SM城市广场由于招商的不足造成了功能划分不清晰，几个经营中的楼层都没有明确定位，业态分布较为混乱。例如：餐饮店，从负一楼到二层每层都有零散分布。5 .整个广场休闲、娱乐的内容设置太少，导致功能单一，但SM广场3至5层招商和嘉禾路对面的2期将会有较大弥补。6 .SM城市广场地处新商业开发区，相应的交通配套设施还不完善，目前仅开通808路（开往海沧新区）和6路（开往轮渡）公交车。据了解，位于SM商业城北面的停车场占地面积2000平方米，一期建设100O平方米，共有8条车道，可供停靠8条公交线路；二期工程完工后可停靠10-20条线路，同时停车场内还设置了IC卡充值等便民服务。在交通状况的逐步改善中，SM广场将会收益匪浅。公交站嘉禾路IF5SM停车场SM城市广场布局图车流一一人流图3-2SM城市广场平面布局示意图从长远来看，SM在嘉禾路的西侧还拥有一片6万平方米的地盘，当发展到一定阶段后，将建设成由天桥边接的SM购物中心2期，届时，SM购物中心将是一个25万平方米以上的超级“巨无霸”，无疑将成为厦门最大的购物中心。图3-3世贸商城内部布局世贸商城位于厦门城市中心地带火车站旁，于今年初对外开业，当初基本上只有沃尔玛超市一家在营业，随着沃尔玛带来的客流不断增加，尤其是今年9月底巴黎春天百货进驻世贸商城，世贸商城也完成了其大型超市加百货的主力店架构，目前自行出租的部分除个别位置外，已基本出租，且象肯德基、麦当劳等知名品牌连锁店也都已入驻世贸商城。名称世贸商城建筑物特点单体商业建筑开业时间/楼层和总面积-1/F5/F近6万平方米电梯情况：25部(-15F)其中沃尔玛3部、巴黎春天6部；观光电梯2部停车场位置及车位地上及地下500车位商场中厅圆形：100平方米长方形：300平方米15层装修档次中客流量平时近5万，节假日超过10万预计营业额/对外租金1F：200；2F：150-180；3F：140-1504F：80-90V5F：60空置率：15F.约5%单铺面积3050；6080；150200商户总数/商场定位中型购物中心MAll拓展意向无客户来源商户来源范围：全国商户特点:一、二、三线品牌顾客来源范围：全市范围各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面积-1F沃尔玛超市130001F沃尔玛、巴黎春天、肯德基、麦当劳9000男女品牌服装、皮具、餐饮、装饰品、工艺品、眼镜、珠宝首饰、音像制品、化妆品2F巴黎春天、肯德基、麦当劳9000各类女装、休闲装、皮具、内衣、装饰品、家居用品、美容、水吧3F巴黎春天9000男女服装、装饰品、家居装饰品、运动装、内衣、珠宝、美容、书店4F巴黎春天9000儿童服装、玩具、皮具、手机、装饰品、礼品工艺品、音响、床上用品、数码冲印、厦门房地产展示中心5F卡乐美食城、电影院、儿童游乐、旅行社9000表3-2世贸商城基本资料表世贸商城存在问题:1 .主力店（沃尔玛超市、巴黎春天百货）位置设置不当；世贸商城中的沃尔玛和巴黎春天占据了整个广场最好的位置，但两家主力店自身顾客人流形成独立循环体系，未能充分发挥其作为主力店应有的作用。（详见图3-4）LGF:WAL*MARTSupercenter沃尔玛购物广场图3-4世贸商城人流动线图（局部）沃尔玛顾客从自身商场入口处进入沃尔玛超市，在负一层卖场购物后，通过首层出口直接离开世贸商城，由于手提购物袋行动不方便，离开沃尔玛后再次进入世贸商城购物的顾客较少，这样就造成了沃尔玛客流自成一体，对世贸商城人流量的贡献极弱。2 .巴黎春天百货面积狭小，经营内容不够丰富;巴黎春天世贸店首层受到沃尔玛所处位置的影响，二层受到麦当劳、肯德基所处位置的影响，经营面积较小，1-4层总面积才5000多平方米，经营空间狭窄曲折，百货内部本身通道设置就不太宽敞、通畅，对购物环境和舒适度有一定影响。且由于面积考虑，这家巴黎春天未设置化妆品、家庭装饰用品，儿童用品等经营内容。相信巴黎春天选择世贸商城也是进退两难，一方面面积不够，另一方面又不舍得放弃世贸商城最好位置。3 .建筑物外墙广告设置；世贸商城在建筑物外墙面最显眼位置布置了较大广告位，但却将最主要位置全给了沃尔玛和巴黎春天，自己的招牌很小，可视性也不强，晚上霓虹灯开启后沃尔玛和巴黎春天标志更加突出，却很难找到世贸自己的招牌，因此很多人只知道沃尔玛和巴黎春天，而对世贸商城的概念不强。4 .此外世贸商城也存在各楼层功能区分不明确，主题不鲜明，娱乐空间不够以及停车不方便等问题。图3-5富山诚达购物广场富山诚达购物广场由在国内多年经营好又多超市的诚达集团经营管理,诚达购物广场是该集团近两年才开始经营的商业业态，通常由好又多超市、甄亮百货组成主力店，但富山诚达严格说起来不能算真正的购物中心，因为其除了一楼的飘亮百货,二楼至三楼的好又多超市以外，四楼是一个大型书城，除此之外没有独立的出租铺位，没有餐饮、娱乐、休闲的内容，总面积不过3万平方米，规模有限。名称富山城达购物广场建筑物特点裙楼开业时间2001年5月楼层和总面积四层、30000多平方米电梯情况8部手扶梯停车场位置及车位富山诚达广场商场中厅无装修档次中档装修（一层）中低档（二至四层）客流量7776人/时测算时间：周日下午5时预计营业额