万科企业股份有限公司财务报表分析.docx

万科企业股份有限公司财务报表分析一、公司简介万科公司概况：万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润403亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场猎取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透亮的企业文化和稳健、用心的进展模式，成为最受客户、最受投资者、最受职员、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得"中国最受尊敬企业"称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）"中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大都市经济圈为重点的31个都市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个都械E名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，连续增长的业绩以及规范透亮的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在进展过程中先后入选福布斯"全球200家最佳中小企业"、"亚洲最佳小企业200强"、"亚洲最优50大上市公司"排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。通过多年努力，万科逐步确立了在住宅行业的竞争优势："万科"成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城"、"都市花园"、"金色家园”等品牌得到各地消费者的同意和喜爱；公司研发的“情形花园洋房"是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户中意度调查的住宅企业。二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析(一)资产负债表分析项目资金占资产的比例(%)2007年2008年2009年07年08年09年货币资金17,046,504,5843119,978,285,929.9223,001,923,830.8017.0316.7616.72应收账款864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.140.860.770.52存货66,472,876,871.4085,898,696,524.9590,085,294,305.5266.4172.0465.46长期股权投资2,438,609z165.052,485,725,268.993,565,383,001.512.442.082.59固定资产575,205,554.971,265,332,766.181,355,977,020.480.571.060.99在建工程271,270,240.23188,587,022.90593,208,234.130.270.160.43项目负债占负债的比例（）应对账款ll,103z797,389.7612,895,962,836.6316,300,047,905.7517.6816.0416.78变化缘故的说明：1、货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的缘故是公司的经营状况每年都有所改善，经营业绩每年都有增加。2、应收账款:逐年减少的要紧缘故是往来款项减少所致。3、存货;逐年增加的要紧缘故是起先部分原料储备存有所上升所致,市场需求增大，加大了房地产的开发。4、长期股权投资：逐年增加的要紧缘故是市场当前状况及其前景对公司的投资的阻碍。5、固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。6、在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可及时的调整。7、应对账款：逐年增加的要紧缘故是公司依照市场的热度，适度的加大了对市场的投资力度。（二）利润表分析项目金额2007年2008年2009年营业总收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,88Lol3,143.49营业成本20,607,338,964.4425,005,274,464.9134,514,717,705.00投资收益208,030,696.10209,411,393.50924,076,829.10销售费用1,194,543,702.001,860,350,084.011,513,716,869.35治理费用1,763,765,823.491,530,799,165.461,441,986,772.29财务费用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.04所得税2,324,104,867.511,682,416,473.302,187,420,269.40变化缘故的说明：1.营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。2、营业成本:逐年上升的要紧缘故是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长以及公司营业收入的逐年上升带动了成本的增加。3、投资收益:逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营业绩每年都有提高。4、销售费用：先增后减要紧缘故是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较多的费用以促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。5、治理费用：逐年减少的缘故是对坏账核算方法做了变更，减少了关于专门款项采纳个别认定法计提坏账预备，所计提的坏账预备减少。6、所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。三、比率分析(一)偿债能力分析项目2007年2008年2009年金额金额金额流淌资产：货币资金17,046,504,584.3119,978,285,929.9223,001,923,830.80交易性金融资产740,470刀应收贝微864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.14其他应收款2,764,056,869.183,496,096,906.257,785,809,435.41预付账款8,284,197,850.733,160,518,998.568,736,319,500.73存货66,472,876,871.4085,898,696,524.9590,085,294,305.52流淌资产合计95,432,519,188.17113,456,373,203.92130,323,279,449.37资产总额100,094,467,908.29119,236,579721.09137,608,554,829.39流淌负债：短期借款1,104,850,000.004,601,968,333.321,188,256,111.11交易性金融负责20,957,112.001,694,880.00应对票据30,000,000.00应对账款ILlo3,797,389.7612,895,962,836.6316,300,047,905.75预收账款21,622,747,400.8023,945,755,139.8531,734,801,163.76应对职工薪酬729,790,790.42517,762,853.19806,504,472.20应交税金795,716,626.98861,985,122.52Ll76,877,640.28其他应对款5797,189,130.389,968,304,370.939,258,734,468.30应又捌息Ilo,258,290.41219,884,034.75122,643,721.10一年内到期的非流淌负债7,488,676,903.6513,264,374,576.457,440,414,366.78流淌负债合计48,773,983,644.4064,553,721,902.6068,058,279,849.28负债合计66,174,944,879.2580,418,030,239.8992,200,042,375.32利润总额7,641,605,685.336,322,285,626.038,617,427,808.09三年的偿债财务指标如下:2007年2008年2009年流淌比率1.961.761.91速动比率0.590.430.59资产负债率0.660.670.67这三年的流淌上蟀说明，债权人的安全程度较高，较高的流淌匕睡能够保证债权在到期日得以偿还，并在清算时可不能受到重大缺失。因为，在债权到期日,流淌硝辨遇期好以偿闲期，施耻薛蟠，断偿iS蜘耨的能越高企Ik的©币而的窗遨转增S都得三g汰幅®槐高，说明企业的经营有b徽明显旗高,短期偿（翁纺值得确信。这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情形下，企业可动滕流淌资用因毓飒釉能°万科公司的函址库在行业中依IB否/t缎合适的比例，说明企业可动用的流淌资汽氐付流淌负债的能力依旧匕匕较强的，同时，说明企业资产利用率也处在比较合适的比例。这三年的资产负债比率说明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于版在破产商郃对责权A的黝程度。此年的上降都比K高，说0蝌k的贝捞状况皎潺，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。总的来看，从前三个指标能够看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也能看出企业的资廨IJ用率依旧比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力依旧比较强的。（二）营运能力分析2007年2008年2009年主营总收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,88LOI3,143.49平均应收账款614746342.89893828928.40817983375.19平均存货50319995762.3176185786698.1687991995415.24资产总计100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,82939三年的营运财务指标如下:2007年2008年2009年应收账款周转率57.790745.860959.7580存货周转率0.40950.32820.3922总资产周转率0.470.370.38从这三年的应收贝娥周转率能够看出，每年它都坚持在一个专门高的水平，说明企业在以S三的水平。这三年的刚地瞰周日时缴高，说明该企业的资筹IJ用一直t徽高，处于朝的状态，同时也说明期翻偿I责能力抬强。这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好,生产比较正常，没有太大的变化,公司处在T比较稳固的进展的时期。从这三年的总资产周转率能够看出该企业全部资产的使用率，这三年的都!:檄高,在行业中处于领先地位，说明该企业在行业中利用全部资产进行经营臧轴高,企业的生产获利能力比较高，说明万科公司的获利能力专门高。总的来看，三个财务指标i兑明，该企业的资金W用率极高，周转专门快，销售收入高，获利能力也比较稳固，且充分的利用了余外的资金，生产的效率比较高。（三）获利能力分析2007年2008年2009年营业总收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.49营业总成本28,059,491,714.4134,855,663,288.3941,122,442,525.36净利润5,317,500,817.824,639,869,152.736,430,007,538.69三年的获利财务指标如下：2007年2008年2009年销售净利率0.14970.11320.1315销售毛利率0.21020.14970.1587净资产收益率0.210.130.15号I堤公司利润形成的基础，销售毛率即单位收入的毛¾,获利能力越强。从上表能够看出，万科公司的销售毛率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科的CEO也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求进展，在稳固中求得利润，如此做对公司的可朝进展是匕蹴有，在谋取利润的同时，可不能让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高而领产收益率不高,这说明它的净资产较多，没有太多的负债筹资,尝债能力强j破产风险小。四、分析结论从总体趋势能够看出，各个项目的数值都处在比较适合的水平，尽管其中有起有落，但总体来说，没有较大浮动的大起大落。要紧是由于在07年房地产市场的一片火热，其公司的各项指标都处在比较有利的水平，到了08年的时候，房地产市场;令淡，但公司改善了销售策略，其总体来说依旧取得了一定的进展，09年，房地产市场有所回暖，公司的经营状况得到较大的改善不唯高，得以表达在各麟标的提升。在偿债能,营运能力不蹒麻力分析的过程中，能够清晰的看出各个指标K变化。万科公司应的收蜷蜩转菊口存货周转率都远高于同行企业，资产的流淌性在行业中也处于领先地位,说明了该企业的偿债能力比较好,同时其净利润也在逐年的增加，作为债务人是不用担忧公司的偿债能力，投资风险也匕匕较小。但这对企业而言也不是完全有于企业的，在财务风险低的同时也说明了公司没有充分用其总资金。此三年该公司的营运能力指标没有太大的变化，说明了该企业运做没有显现太大的问题,生产正常，且戴率也t徽高。从掰IJ财务指（涌醒看出,该企业每年获利能力比较强，说明了经营方式适当，周转也比较合理。总体来看，该企业是一个经营的相当成功的企业，在其行业中有着龙头老大的地位，尽管受到08年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本项目的进入结算期的阻碍，期间公司全年的总体指标提升不高，但公司的仍有良好的销售表现，同时09年房地产市场的及时回暖,为公司的经营进展注入了一股动力。近几年公司的营业总收入没有较大的波动且逐年都有一定上升，利润也在不断的上升，总资产等较稳的增长，财务风险较低，公司以后存在较好的业绩开释空间。