XX地楼市详细调研报告.docx

郑州楼市详细调查报告编者按：从6月中旬起，金牌楼市的8名记者用了半个多月的时间，调查了郑州楼市197个在售相关项目，共调回有效相关项目143个，其中新增相关项目30个，查出销售完毕相关项目21个，死盘或消失相关项目3个。市调显示,郑州下半年预计供应量为766.44万平方米;住宅类房屋均价3203元/平方米；主力户型平均面积为126.68平方米。做一件事,有很多种方法,选择某一种方法,就折射出操作者的诉求和境界。很抱歉，我们选择的是最笨的一种：挨个走访法。我们不是不会偷懒，也不是不懂选择别的方法的“巧妙”。从某种意义上说,正因为我们也深感现在的数据太多，才“被迫”返璞归真。您可以认为我们的数据不权威，我们也不以此标榜。我们只求最大限度地接近事实，给您一个参考。住宅均价：3203元比去年上涨409元口经济视点报记者刘春雷能够拥有一套住房依旧是大部分人的原始追求，房价继续成为人们热议的对象。金牌楼市全体记者冒着酷暑倾巢而出，通过市调，得出91个住宅相关项目的以下数据：住宅均价3203元/平方米，其中金水区均价3438元/平方米、管城区3125元/平方米、二七区2803元/平方米、中原区2992元/平方米、惠济区2916元/平方米、郑东新区4438元/平方米、其他2536元/平方米。3203元是什么概念呢？记者算了一笔账，如果一个人的年收入在5万元左右，一套90平方米的房子，需要不吃不喝努力6年，何况年收入5万元只有很少的人群。2004年郑州住宅类商品房的均价为2595元/平方米，2005年为2794元/平方米，今年刚过去一半，房价每平方米已经上涨409元。一方面是上涨的房价，另一方面，每当相关项目开盘，现场总会有大批的追随者。随着国六条的实施，相信郑州房价会像政府官员所说的“稳”中有升，当然，到底稳不稳,年底自有印证。通过市调比较记者发现，郑州的住宅房价呈东高西低的趋势，以郑东新区为代表的楼盘尤为突出。在其他几个区域，金水区住宅的价格依旧居高不下。随着政府开发西区号角的吹响，中原区住宅的房价也接近了3000元/平方米。6月28日，陇海路和西环路两块88.2亩、107亩的地，最终以1.925亿和2.256亿的天价被拍走，如此高的地价，势必形成房价的蹿升。通过市调，我们把郑州的居住类房屋总价排了一下座次，与全国的顶级相关项目进行了比较。（详情请关注本报下期推出的郑州50最贵豪宅排行榜。）金水区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1如果爱住宅35002郑州国贸中心住宅42003发展东郡住宅37004河岸花都住宅9805金杯家园住宅26006左岸国际住宅32007亿安海悦花园住宅30008名门世家住宅41889通达春天住宅280010普罗旺世住宅347511四月天住宅270012锦江国际花园三期住宅350013大地东方名都住宅350014绿城百合公寓住宅395015民航花园住宅360016军旅凯旋门住宅350017佳河园住宅300018华林名筑尚品住宅420019丰源官邸住宅346020裕鸿花园住宅345021永恒亲亲家园住宅230022路路通万喜名家住宅334023海上香颂住宅360024建业森林半岛别墅450025紫荆阳光地带住宅248026方圆创世住宅355027克拉城住宅432028滨水带圣菲城住宅410029尚城国际住宅400030文博沁园绿洲住宅310031鸿鑫公寓住宅300032锦华园住宅320033源升府邻竹园住宅390034恒升家园二期住宅310035天下城住宅568036中亨都市花园住宅多层2910；小高层3300合计3438二七区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1华逸名家住宅29002兰亭名苑住宅27003锦绣江南阳光园林住宅27004城市之心住宅28005鳌博园住宅28606亚新美好时光住宅2860合计2803中原区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1威尼斯水城住宅29002永威鑫城住宅28003华瑞紫玉苑住宅26001仟禧金泉国际住宅33005风和日丽乡港住宅28506帝湖王府住宅29007雅居一方住宅28008E立方住宅36009江山名居住宅220010瑞隆城1K住宅325011长城康桥华城住宅430012鸿基西湖春天住宅2400合计2992惠济区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1华润城市知音住宅28002晨光-嘎达梅林住宅27503裕华天俊华庭住宅24904裕华文苑住宅25005惠城田园风光住宅19706盈家水岸别墅36007大河龙城别墅4300合计2916郑东新区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1顺驰郑东第一大街住宅40002顺驰中央特区住宅36003海逸名门住宅41004联盟新城住宅48005运河上都住宅41006绿地郑东新苑住宅37007中义阿卡迪亚住宅42008中凯伯宫别墅7000合计4438管城区住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）1中鼎翡翠住宅33002华林向上住宅30003富田太阳城住宅29501恒泰国际公寓住宅32005瑞贝卡酒店公寓住宅35006东郡自由派住宅25807未来丽景苑住宅28508金色港湾住宅31009凤凰苑住宅260010长城康桥花园住宅380011中建文苑住宅3500合计3125其他区域住宅均价一览表序号相关项目类型均价（元/平方米）121世纪国际城住宅25002龙泊圣地别墅28003水岸鑫城住宅13504天明园住宅28505加州第一城住宅23006雅美新居住宅25007海轮城市风铃住宅26258逸泉花园住宅18009鑫诚东方梦S住宅260010康House住宅296811美景天城住宅3600合计2536下半年总供应量：766.44万平方米口经济视点报记者刘春雷本报共调回郑州143个相关项目，总供应量为1692.25万平方米，已售面积925.81万平方米，下半年供应量为766.44万平方米。其中，下半年住宅供应量为583.61万平方米、商业总供应量为149.7万平方米，别墅总供应量为33.13万平方米、市调表明，郑州市各个区域的供应量不尽相同，其中金水区以296.52万平方米占第一位。各行政区销售率为：二七区82%,管城区71%,中原区64%,郑东新区49%,金水区48%,惠济区45%,其他区域28%。从上半年总的已售面积和总建筑面积看，待售面积和已售面积的比例为1：1.13o其中以金水区的供应量最大，但是金水区的销售率并不是最高的，金水区和惠济区的销售率相比其他区域偏低。随着这两年政府北扩东移战略的实施，开发商纷纷把目光集中在了郑东新区和金水区，这些区域的房价相对其他区域要高出很多，但是老百姓的购买力是有限的，过高的房价使得一部分购买力转移到了二七区、中原区,加上郑州西区配套设施的更加完善,使得这里房子销售率很高。在下半年上市的一些新楼盘，其中不乏一些潜质的高品质楼盘。在竞争日益激烈的楼市中，这些楼盘会在下半年为郑州楼市抹上浓重的一笔。金水区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）已售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1建业森林半岛别墅181442百墅公爵别墅32.160.843联盟国际大厦商业31.351.654建业置地广场商业260265赢家汇商业1.51.20.36凯瑞大厦商业21.40.67财源大厦商业32.70.38如果爱住宅4.3240.329郑州国贸中心商业5005010发展东郡住宅96.32.711金杯家园住宅32.40.612名门世家住宅14.194.439.7613通达春天住宅31.81.214普罗旺世住宅13243.7588.2515四月天住宅70304016锦江国际花园住宅4136.94.117锦绣汇城住宅32.80.1418汉飞城市公园住宅11.7101.719亚新美好时光住宅18.515.782.820滨水带圣菲城住宅3024621大河春天住宅50222822尚城国际住宅106423文博沁园绿洲住宅6.2606.2624鸿鑫公寓住宅126625锦华园住宅54126源升府邻竹园住宅63327恒升家园二期住宅32128天下城三期住宅30246合计568.47272.03296.52管城区下半年供应量一览表序相关项目类型总建筑面积已售面积待售面积号（万平方米）（万平方米）（万平方米）1金商广场商业1.10.80.32启航大厦商业9.85.5624.2383福华中心商业11834金成国贸商业12.1469.82.3465中鼎翡翠住宅3036富田太阳城住宅4626207恒泰国际公寓住宅10.89.61.28瑞贝卡酒店公寓住宅7.66.619军旅凯旋门住宅87.20.110佳河园住宅9.76.53.211华林名筑尚品住宅1510512东郡自由派住宅1612413未来丽景苑住宅32.60.414丰源官邸住宅2552015金色港湾住宅50391116凤凰苑住宅1110117雅美新居住宅12.611.21.418海轮城市风铃住宅1814.63.419逸泉花园住宅7.96.61.320裕鸿花园住宅14.133112.81.333121龙祥苑住宅6.94.12.822鑫诚东方梦园住宅122.59.523路路通万喜名家住宅9.881.824康House住宅7.537.40.1325海上香颂住宅9.65.6426美景天城住宅3528727长城康桥花园住宅16.6914.342.3528紫荆阳光地带住宅12.18.1429克拉城住宅1211.60.430康城棕柳泉住宅60631中建文苑住宅65.460.5432紫金城住宅8.68.170.43合计434307.13126.87惠济区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）己销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1盈家水岸别墅4222大河龙城别墅121023林湖怡墅别墅2.8602.864德金假日御园别墅42.41.65九郡弘别墅4.424.180.246河南北建材批发市场商业1200亩800亩（租）?400亩7裕华天俊华庭住宅10558惠城田园风光住宅170179新希望澳园住宅201010合计74.2833.5840.7其他区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）已售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1龙泊圣地三期别墅4.731.892.842金城名湖山庄别墅41.82.23青青美庐别墅13.86.077.734东方今典别墅64.7761.2245国安大厦商业4.504.56中部企业基地商业29.46029.467水岸鑫城住宅9.763.95.868天明国际中心商业35亩17.5亩17.5亩9加州第一城住宅101.898.1110建达百度花园住宅6.84.32.5合计89.0524.6364.42二七区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）已销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1华逸名家住宅53.51.52兰亭名苑二期住宅10.820.183鳌博园住宅1110.080.924二马路64号住宅31.91.1合计2016.33.7郑东新区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）己销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1中义阿卡迪亚住宅211472绿地郑东新苑（一期）住宅12663运河上郡住宅18.75.4813.224民航花园住宅17.514.535联盟新城U尚88商业6246海逸名门（住宅）住宅9.38.370.937海逸名门（商业）商业2.050.551.58绿城百合公寓住宅4033.426.589大地东方名都住宅1001010顺驰中央特区住宅648亩170亩478亩11顺驰郑东第一大街住宅2420412联合中心商业写字楼72.94.113CBD世贸大厦商业写字楼42214绿地世纪峰会商业写字楼3.863.60.2615郑东建材家居城商业42123016宝龙城市广场商业2602617蓝码地王大厦商业5.595.090.518顺驰淘珍街商业20219中凯伯宫别墅5.605.620金成阳光世纪商业2.502.521金领时代住宅101.898.1122立体世界住宅90923中南海知音住宅1501524建鑫紫金苑住宅3.3303.3325河南国际商务大厦商业7.0407.0426澳柯玛物流园区商业3231.50.54计335.47163.3172.17中原区下半年供应量一览表序号相关项目类型总建筑面积（万平方米）已售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1帝湖商铺商业21.40.62永威鑫城住宅125.926.083华林向上住宅0.80.640.164华瑞紫玉苑住宅4.83.61.25仟禧金泉国际住宅2.31.21.16风和日丽乡港住宅3632.73.37帝湖王府住宅3619.816.28雅居一方住宅2.31.360.949E立方住宅2.82.520.2810江山名居住宅109111瑞隆城墅住宅1.90.71.212长城康桥华城住宅3082213鸿基西湖春天住宅30219合计?170.9108.8462.06下半年供应量分类型统计一览表类型住宅商业别墅面积（万平方米）583.61149.733.13合计766.44下半年新上市相关项目一览表序号相关项目区域位置物业类型推出时间开发商1康城棕桐泉管城区紫荆山路与航海路交汇处西北角住宅未定河南康城实业有限公司2花都港湾管城区南三环与花寨路住宅未定正商地产联盟3路路通万喜名家管城区紫荆山路89号住宅未定河南金芒果有限公司4中原风情步行街惠济区北环路与索凌路交叉口商业7月河南思奇科技投资有限公司5惠龙鸿运花园惠济区江山路与开元路住宅未定河南鸿运置业有限公司6文博沁园绿洲金水路农业路文博路北100米住宅未定郑州宇泰置业有限公司7曼哈顿广场金水区金水路与未来大道燕庄商业、住宅未定河南升龙置业有限公司8伟业后岸金水区沈庄北路住宅未定河南伟业建设投资有限公司9郑州国贸中心金水区花园路与农业路西南商业、住宅未定河南新田置业有限公司10大地东方明珠金水区金水路与黄河东路住宅7月河南大地房地产开发有限公司11正弘旗金水区农业路与东明路交叉口住宅未定河南正弘置业有限公司12天下城三期金水区优胜南路1号住宅未定河南开祥天城置业XX13非常国际金水区中州大道与东住宅未定河南国影置业有风路交叉口限公司14建业置地广场金水区郑汴路中州大道口商业未定建业住宅集团（中国）有限公司15加州第一城其他航海东路与第五大街交汇处向南500米住宅7月河南商东地产开发有限公司16立体世界郑东新区黄河东路与商鼎路交叉口住宅未定郑州新芒果房地产有限公司17中南海知音郑东新区107国道与郑汴路交叉口东200米住宅未定郑州中南置业有限公司18宝龙城市广场郑东新区农业东路与九如路交汇处商业未定郑州宝龙置业有限公司19国安大厦郑东新区航海东路与第五大街交汇处商业未定河南国安置业有限公司20国龙大厦郑东新区CBD外环与西四街交叉口商业未定河南国龙置业有限公司21河南国际商会大厦郑东新区CBD外环与西四街交叉口商业未定郑州仟禧置业有限公司22兴东龙腾盛世郑东新区金水东路与黄河路交汇处住宅未定郑州兴东置业有限公司23顺驰淘珍街郑东新区农业东路与九如路交汇处商业未定河南顺驰地产有限公司24国泰财富中心郑东新区CBD外环商业未定郑州国泰置业有限公司25顺驰第一国际郑东新区CBD外环住宅未定河南顺驰地产有限公司26中烟大厦郑东新区CBD外环商业未定郑州新芒果房地产有限公司27中凯伯宫郑东新区郑东新区龙湖环路与南北运河交汇处别墅9月河南中凯东兴房地产开发有限公司28金源第一城中原区建设西路与秦岭路交汇处西北角住宅未定河南金源置业有限公司29长城阳光新干线中原区建设西路与秦岭路交汇处住宅7月郑州市长城房屋开发集团有限公司30长城康桥华城中原区大学路与桃源路交汇处西南住宅未定郑州新长城房地产开发有限公司主力户型平均面积：126.68平方米三房133.19平方米，两房92.17平方米口经济视点报记者孙晓雯本次市场调查所得到的统计资料显示，从不同面积户型的市场需求来看，单套80120平方米之间的户型最受欢迎，同时60平方米以下的小户型近几年来市场需求也较大。另外，来自郑州市房管局的统计资料显示，2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米，而2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米，多层住宅套均面积从2001年的125.1平方米减至2004年的113.6平方米。在本次调查中，我们所得到的平均面积为126.68平方米。总体看来，单套户型面积在逐年下降，户型设计呈现出结构日益紧凑。这也顺应了套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积必须占相关项目总建筑面积的70%的要求，户型逐渐向紧凑型发展的要求。住宅主力户型面积（取80个相关项目）序号相关项目主力户型面积（平方米）1如果爱51、78（两房）、85（两房）、1432华润城市知音80（两房）、120（三房）3清华园11。120（三房）4晨光嘎达梅林80（两房）、120（三房）5裕华?天俊华庭90（两房）、124（三房）6裕华文苑94、99（两房）119126（三房）7黄河美邸130（三房）8华逸名家50-1809兰亭名苑50、6010锦绣江南阳光园林119（三房）、143.711城市之心80（两房）、110（三房）12茗品仕家120（三房）13中鼎翡翠130、140（三房）14新希望澳园120（三房）15花都港湾118、131（三房）16长兴大厦110（两房）17华林向上47、5818华瑞紫玉苑120、130（三房）19仟禧金泉国际15020风和日丽乡港90（两房）21821帝湖王府33-38922雅居一方80（两房）一16023E立方40-70（两房）24江山名居80（两房）一130（三房）25瑞隆城墅90（两房）-14626锦绣汇城80（两房）、130（三房）27水岸鑫城66、110（三房）、130（三房）、14028汉飞城市经典89（两房）、110（三房）29盈家水岸200.15-298.1530美庐银座80.68（两房）31加州第一城88.85（两房）、123.43（三房）32顺驰中央特区66、110（三房）、130（三房）、14033大地东方名都138（三房）、17034海逸名门146、19235联盟新城200以上36民航花园14037运河上郡140、15038绿地郑东新苑110、142（三房）39中义阿卡迪亚130、140（三房）40中凯伯宫25041富田太阳城126（三房）、139（三房）、14142恒泰国际公寓92（两房）、115（三房）、118（三房）43瑞贝卡酒店公寓68.9244军旅凯旋门123.78（三房）45鳌博园131、14146佳河园112.62-130（三房）47华林名筑尚品128.57（三房）48东郡自由派90.32（两房）49未来丽景苑34.7950丰源官邸143、15051金色港湾140-17052凤凰苑115.05（三房）、119.92（三房）53雅美新居124.09、132.8（三房）54海轮城市风铃123（三房）55逸泉花园138.83（三房）56裕鸿花园108.6（三房）、140.57（四房）57龙祥苑138.56（四房）58鑫诚东方梦园129.79（三房）59路路通万喜名家108.8（三房）、113（三房）60康House141.57、15261海上香颂126（三房）、136.46（三房）62美景天城147.2263长城康桥华城126.32（三房）、138.03（三房）64建业森林半岛138.03（三房）、158.0965德金?假日蓝湾139.85（三房）66紫荆？阳光地带56、86（两房）、106（三房）67方圆创世86.57（两房）、131（三房）68亚新美好时光136.48（三房）69克拉城39、8870建达百度花园100（三房）71鸿基西湖春天80（两房）、92（两房）、135（三房）72滨水带?圣菲城14373文博沁园绿洲123.09（三房）74鸿鑫公寓126.5（三房）75锦华园141.84（四房）76紫金城112（三房）77天下城98（两房）-31078阳光新城125（三房）79名门盛世29-4480茵悦之声96（两房）、132（三房）户型总平均面积：126.68平方米两房平均面积：92.17平方米三房平均面积：133.19平方米备注：下列相关项目已售完永恒亲亲家园、金旺角广场、德金假日蓝湾、清华园、企业一号、注协大厦、鹿港小镇、裕华文苑、华润城市知音、长兴大厦、东郡国际、左岸国际、新柳佳苑、米兰阳光、汇宝财金大厦、财富广场、正泰花园小筑、新田天地间、茗品仕家。