X楼市调查分析报告.docx

金堂楼市调查分析报告2013.12一、金堂概述目前，金堂“西部花园水城，成都后花园”的城市概念，己基本打造成型，并凭借着优越的自然条件，对城市环境不断提升，已经越来越显示出独特的生态人居魅力。随着成金线的通车使得金堂真正跨入成都“半小时经济圈”，真正缩短了成都市区到金堂时间和空间上的距离，使得金堂的的投资价值和居住价值得到了大幅度的提升。（一）区位概况及人口金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口88.33万,城区人口15万。县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心,享有“中国西部花园水城”之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。（二）经济环境2010年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.l%0其中：第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6%。2011年一季度金堂县经济继续保持快速增长势头。工业经济快速增长，房地产保持良好发展态势，金融运行平稳，财政收入、固定资产投资、城乡居民收入等多项经济指标均大幅增长。一季度预计金堂县实现地区生产总值27亿元，增长17.2%0其中第一产业增加值4.1亿元，增长4.8%；第二产业增加值11.3亿元，增长24%；第三产业增加值IL6亿元,增长15%。金堂县规模以上工业值预计完成7亿元,增长28%0全口径财政收入11.74亿元，增长73.5%；地方财政收入9.43亿元，增长114%；地方财政一般预算收入2.8亿元，增长69%。固定资产投资31亿元，增长98%。房地产完成投资8亿元，增长415%；商品房销售面积20万平方米，增长102%。金堂县社会消费品零售总额12亿元，增长17%。3月末，金堂县金融机构各项存款余额达160亿元，同比增长42%,各项贷款余额76亿元，同比增长45%。城镇居民人均可支配收入达到5440元,增长15%；农村居民人均现金收入为2350元,增加340元，增长17%0（三）金堂县城市规划1、规划定位成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。2、发展目标金堂规划修建成为“成都北部湾NCICw,以产业为依托，以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合性复合产业新城。其中，南岸工业港包含了经济类、物流类、科技类等各种与产业相连的产业园区。而北岸生活湾则将依托金堂城区13条江河形成的“湾区气候”，打造以水景为特色，健康、绿色为目标的高尚湾区生活圈。3、规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为21.6平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带:三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住； 十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住； 三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心； 杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区； 杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区 沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤,加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园（即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造），使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。 十里大道（包括向东至三星延伸线）景观轴：西起蓝光观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。（四）交通枢纽1、成绵高速公路、城南高速公路都能快速到达金堂。达成、成渝铁路也穿县境而过。成金快速通道已开通，金堂进入成都半小时经济圈。轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已构成了金堂纵横交错的平、立面交通体系，金堂已成为“全域成都”大型居住核心起步区。2、成都第二机场地址 成都第二机场建在金堂县白果镇； 第二机场距天府广场直线距离为55公里； 建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次， 将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，成都市的发展空间也将更大。 将新修轻轨、高速公路直达新机场。成都即将开建的环成都经济区高速公路（第二绕城高速公路）将和第二机场有连接。（五）金堂县发展市政重大工程1、青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处,亚洲最大集装箱中心站。中心站总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到220250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国内各港口或大城市,甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力地拉动金堂经济发展。具体在以下几方面：（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。(3)2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售(4)新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。(5)作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。2、成都第二机场(1)2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。成都第二机场双流机场白果铺(2)成都第二机场定址对金堂经济发展的影响预测A据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生L3亿美元经济收益。机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。成都第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50%计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益；>假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。平均每天需要L36万辆次出租车；>10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商品房的销售；机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返,带动金堂县汽车运输业的大发展。同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大；成都市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展；产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。3、成阿工业园成都一阿坝工业集中发展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。二、房地产市场分析（一）金堂县房地产行业发展历史金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。在06年以前一直保持在100O元11f左右的市场均价，新相关项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端相关项目。随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的发展，金堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。金堂的房地产行业仍处于“洼地”。2010年在恒大入驻金堂后住宅均价从2800元/平米跃升到商品房均价为3531元m20排名的倒数第二位，与金堂地理位置相似的新津县商品房均价为6346元/m202007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右,销售量为51万平方米。2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米。2010年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%。2012.122013.11金堂楼市销售数据，详见本章节（五）房价走势及产品价位分布图形显示。（二）未来需求预测根据目前金堂发展状况（刚性需求过大、房屋价格功能性增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购等因素影响,金堂房价一直保持着不可避免的上升趋势）及金堂县城市住房建设规划，成都第二机场定址金堂，2013年建成的成阿工业园区，2016年建成的铁路集装箱码头等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。其中集装箱码头和成阿工业园区带来的3万平米住房需求在五年内以15%的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每年20%的增速实现；金堂本身的住房需求保持10%的增速。因此，可以的出来10年内三个相关项目带来的住房需求量。未来金堂建设发展土地需求量相关项%z称/7x年份每年新增需求量预测（单位：万平方米）2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头10.411.913.715.818.2成阿工业园5.266.989.1飞机场13.516.219.423.327.933.6合计10.411.913.72137.723.127.432.427.933.6未来金堂整体发展需求量年份2011201220132014201520162017需求量（单位:万平方米）57.964.572.285.9110103.1116.2（三）土地市场情况至2011年6月底金堂县城区现有存量土地累计达到100O亩左右；下半年中将有大量土地浮出修建。2011年下半年金堂国土资源局将新推出商住等土地500亩左右；近年来，金堂县在政府，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让。0307年，金堂县土地供应面积均为500亩左右。08、09年多块土地拍卖，总体来看，金堂县经营性土地市场呈现出平稳发展的态势，无明显波动。从拍卖和挂牌土地的情况来看，从金堂县近年来土地总成交面积和招拍挂成交面积比较来看，拍卖和挂牌成交土地所占比例很大。土地供应情况2006年2007年2008年2009年2010年商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策，性住房商品住房政策性住房21.263.5553.186.9547.533.3354.863公59.733公公顷公顷公顷公顷公顷公顷公顷顷公顷顷2004年至2007年，金堂县土地供应面积均为：300500亩左右；2008年拍卖土地465.8亩；2009年，旧城改造土地共有460亩，其中2009年金堂赵镇江城路整合地块5.68亩商住用地，最终以70.5万元/亩，总价款：400.44万元拍卖。四川省成都市金堂国土资源局2010年4月公开出让国有土地使用权明细表编号土地位置土地面积（亩）土地用途规划指标要求起始价：万元/亩容积率建筑密度绿地率1淮口镇兴淮大道北侧、洲城路东侧地块100.65商住、商业商住：多层2. 0；高层W3. 0；商业2.2商住：多层W30%；高层W25%；商业50%商住：230%；商业210%502赵镇十里大道以北9.98商住2.235%220%60太泰吉街片区旧城改造拆迁安置房地块3赵镇新建路以南水电设备厂改造地块24.94商住5.433%225%804西二配气站西侧、赵杨路南侧地块30商业1.260%10%41.5（四）住宅市场调研1 .产品供应类型多。电梯高层目前在金堂购房群体中相当认可。在售楼盘大部分都沿河而建；2 .目前在售楼盘多为百亩以上大盘，大盘配套设施完善，物业管理管控水平较高，近2年供应量较大；3 .价格水平不高，市场需求旺盛，市场消化率目前在80%,目前市场住房销售价格33003900元/平米，在售楼盘有8个，少量楼盘现房售空，恒大御景楼盘放量大；多以修养购房为主，本地购房者主要集中在公务员、单位职工、私人老板；4 .外出打工返乡置业及乡镇搬迁转入人员居多，近年外地消费者、投资者也不断增加。将成为未来金堂购房主要购房群体。05年外地购房者占总购房人的28%,到了2007年，这一数据已经涨到46%o5 .各二、三级城市自治州的消费者到金堂购买住宅置业。吸引来的外地客户主要有两种：第一种属于“养老居家型”，这部分客户认同金堂区域的环境，喜欢金堂悠闲自在的生活方式；第二种属于“投资型”，这部分客户认同金堂区域的环境，他们认为金堂的住宅价格在政府的大力打造之下将会有较大的提升，由于目前政策的原因，投资型客户往往也会选择以投资为目的的养老型长线投资；6 .金泉路、金凤路商业销售价格一楼800015000元/平米，租金约30-50元每月每平米，但目前空置率很高；金堂车站附近商铺一楼销售价格在15000-22000元每平米，租金约60T20元每月每平米，几乎无空置铺面；7 .现有供应楼盘体量大，最大的楼盘一一恒大御景半岛一期已售完100O多户左右，二期700800户9月开盘；8 .户型设计比较成熟，面积控制的较好，110T30平米、3室2厅为市场主力户型，功能布局较为合理；小户型价格约微有所提高。9 .客户群体以本地人（包含城区和周边乡镇的客户）和外来生意人为主，当地购房者买房基本是选择在金堂县城，有少量客户会选择其他城市；10 .当地办理预售房许可证的条件是：相关项目总投资额达25%即可办理预售房许可证；11 .二手房市场：本地购房人员较多，主要外出打工、本地做生意为主。二手价格：小户型：4000元11f,大户型：3700元11f°二手房成交量低迷。金堂保障性住房较少。今年将修建3个万人安置小区。目前城区人口15万左右，规划未来5年增长30-50万人。（五）房价走势及产品价位分布1、大成都整体市场板块成都房价分布图（元/平方米）2、金堂市场板块金堂县房价分布图100成都金堂县房价分布图（元/平方米）90%-8070三t60¾30%400ObF4000-600040%20=6000-80008000-10000IOooOJ;价格走势及分布分析结论：1、目前成都房价处于平稳运行状态，价格过高或销量过快的相关项目较少。2、金堂楼市整体情况无大起大落，但市场整体略微偏冷，除极个别规模较大、产品形态独特的一线品牌相关项目外，其他相关项目都分别出现价格或销售瓶颈。（六）目前主要在售楼盘大概情况世宏锦金金阳美丽水景城一御景半岛告罄金堂金山郡1、金泉秀岭均价3300元11f,开盘时间:2012-04-17一期已开盘，交房时间：2014-04金泉秀岭起价3300元/平米，最高价3500元11f,主推80.5行套二与97户套三户型，全款优惠15%按揭优惠13机占地面积30余亩，建筑面积7万余平米，400余个停车位，毗邻高档商业街、桂湖摩尔、金坛客运中心、幼儿园、星级宾馆等开工时间：2011-03-01,竣工时间:2014-04-01.yW1.1.II、CI'、，-、LIz八2、恒大御景半岛相关项目地址：金堂县滨江路二段（毗河二桥旁）总占地面积：300多万方开发量：13000方绿化45%户外广告铺天盖地、物业、小区配套品质较高。相关项目概况:恒大御景半岛位于四川省成都市金堂县毗河以南,迎宾大道以北,紧临金堂县中心区，交通便利。自身配套：商务会议中心，钳金超五星标准酒店，大型运动中心，以及大型商业中心。上半年1300套房源,25万方左,5年共计推出1万套房源,9月推出2期600800套，高层精装房优惠后：4700元11f,跃层：5000元11f°车库：6万/个，跃层外来投资居多，高层本地客户居多，规划配套设置相当完善。精装房均价5300元/平，目前在售房源90T73平米，购房最高可优惠15机清水房均价4800元/平，户型面积160、180平米跃层。4、金山郡均价：5200元11f开盘时间：2013-8-18,交房时间：2014-01-01金山郡目前一期户型79m一16911f,二期83肝一14611f,目前一期还剩下房源60余套，二期剩余房源100多套。二期热销均价5200元/平，全款优惠3%,按揭、分期优惠l%o老带新，新老客户均送一年物业管理管控费。楼层状况：6÷1多层住宅、5+1多层住宅占地面积：137000平方米，建筑面积:350000平方米。开工时间：2012-06-01,竣工时间:2013-03-0105、金海岸星月湾均价3800元11f°开盘时间：2013年9月30日已推出2号楼，交房时间：2014-12-31。金海岸星月湾主推户型面积为93108平方米，为IOlnI107肝、108肝三中国户型为主。在售房源均价3800元/平方米，全款优惠3%,按揭、分期优惠1%,首付3万起，购90-15711f滨水楼王。楼层状况：32+1超高层住宅、17+1高层住宅、16+1高层住宅占地面积:56000平方米。建筑面积:150000平方米。开工时间:2012-07-0Io竣工时间:2014-06-0106、蓝光观岭均价IlOOo元11f开盘时间：11月15日，交房时间：2014-06-30蓝光观岭国际社区11月15日已新推联排别墅新房源，主推111T97平米户型,均价7000元/平米，独栋别塞均价IloOO元/平。全款优惠3%,按揭优惠现。楼层状况独栋别墅、双拼别塞、联排别墅蓝光观岭容积率：一期0.28；绿化率：50%以上；一期果岭小独栋：约220平方米-270平方米。一期建筑面积：13000平米占地面积:2800014平方米，建筑面积：13000平方米7、中国会馆均价15000元11f°开盘时间：20UT2T一期,交房时间：2013年6月。中国会馆特色四合院在售，价格5000-25000元/nV,联排均价7000元11独栋14000元11f,目前暂无优惠。楼层状况：平层，户型面积约248-57Om)占地面积:315276平方米。建筑面积：1191158m20开工时间：2011-02-01竣工时间:2013-06-01备注：以上资料部分取自搜房网、金堂政府网，以及金堂现场走访调研。仅供参考，谢谢聆听！鼎创地产顾问2013年12月