项目管理的全程控制方法.docx

学校项目建设全过程管理流程学校项目建设全过程分四个阶段；筹划阶段、前期准备阶段、工程实行阶段、竣工验收交付使用阶段（运行阶段）一、学校项目建设筹划阶段1、项目建设管理体系建立（1）企业设置项目建设管理机构（含设计、施工等单位），明确各自职责。（2）与区政府、学校沟通，成立项目领导协调管理机构，明确各单位分工。（如前期手续办理、建设工程监管、对内对外各单位关系协调等）（3）提前筹划，做好资源整合。在这个阶段时，罗列出各个目的节点，整合资源，各参建单位做好分工。2、地块现实状况信息搜集（1）现实状况图：贯彻项目详细位置及周围状况；（2）规划设计条件：贯彻都市总规、控规、修规，理解限制性设计条件；（3）现场踏勘：地块现实状况、管线配套及接口位置、交通道路及地下埋藏物调查；（4）宗地产权调查：理解宗地产权归属状况；（5）信息整顿、分析及提议；（6）上报建设领导小组讨论，明确土地产权、建设主体单位。注：1、土地产权及建设主体单位波及发改委立项、规划报批、设计文献、施工资料编制及土地产权与否需要过户等（3P协议第6.2条及6.3条）。3、设计方案编制阶段（1）征询各单位意见，编制方案设计任务书并明确交房原则（根据设计深度编制规定及乌市规划技术管理规定，其中含平、立、剖、总平及彩色立面实景效果图两种方案）；（如有地下室，专题资质人防设计院需提前介入）（2）设计方案选择及优化（含投资估算）；（3）造价评价及财务评价；（4）建设领导小组同意后，项目进入建设前期准备阶段。二、学校项目建设前期准备（证照办理）阶段根据乌政办2023273号文有关乌鲁木齐市重点项目行政审批流程优化实行方案时告知注：截止12月4日代（领）办窗口已设置，但办理程序还在讨论中，目前前期证照办理还在益民大厦建设工程政务中心各对应窗口进件。1、发改委立项批复（已获得）注：因原批复日勺建设主体为天山区建设局及沙区房屋征收与赔偿管理办公室，与否需要办理变更名称。（I）项目提议书及可行性研究汇报合并审批提交资料：项目申请立项的汇报及项目提议书；资金来源阐明；有资质的征询设计单位编制的项目可研汇报文本及电子版材料都市规划部门出具的规划预审意见；国土资源部门出具的建设项目用地预审意见，环境保护部门出具的环评批复文献；项目节能登记表；项目招标基本状况表；营业执照及申请单位法人委托书及委托代理人身份证；资金证明（投资额日勺30%）；（建委清欠办开具日勺清欠证明）。办理地点：益民大厦7楼投资处2、规划许可手续（规划局）（1）建设项目选址意见书提供资料：申请汇报；立项批复；设计方案含选址用地意向示意图；申请单位法人委托书及委托代理人身份证；1:500或LlOoO日勺现势性地形图。办理地点：益民大厦20楼规划院二所（2）设计方案审查意见:提交资料：立项批复；建设项目选址意见书；设计方案（含指标核算日勺总平图及平、剖、立）及彩色立面效果图带材质阐明（至少两种方案），经规划局总师办组织专家审查。办理地点：益民大厦21楼总师办（3）建设用地规划许可证提交资料：建设用地规划许可证申请表；申请单位法人委托书及委托代理人身份证明；经规划局核发的“选址意见书”及附图；发改委立项批复；办理建筑设计红线规划手续的需提供经审查通过时总平面图、日照分析汇报及拟建项目规划方案公告状况资料；1：500或1：1000电子现势地形图。办理地点：益民大厦21楼房建规划处3、用地手续办理（国土局）（1）建设用地同意书（市人民政府同意用地时，在征地“一书四方案”（建设项目用地呈报阐明书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案）按程序同意后，由市人民政府下发用地批复，按照新增建设用地审批程序征缴有关税费后核发建设用地同意书）。提交资料：建设项目用地预审汇报；用地建设用地规划许可证；用地蓝线图；立项批复；原土地证及附图；可行性研究汇报及项目选址意见书；工商营业执照；法人代码证、法定代表人证明、授权委托书。办理地点：青年路国土局七楼建设用地处在办理用地手续日勺同步，可同步进行第4-8条工作。4、环境保护审批（环境保护局）学校项目规模在2500师生如下的且无锅炉设施时，仅做环境影响登记表。（不需请第三方环评企业）提交资料：法定代表人身份证明书、授权委托书；组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、受委托人身份证复印件、营业执照复印件；审定的项目设计方案及建筑设计红线图。5、人防报建（人防办）获得人防设计意见：设计等级如物资隐蔽库或人员隐蔽库；防常规武器或核武器等；面积规模。民用建筑（除幼稚园外）需修建人民防空地下室，同步设计、施工、验收（有专题资质设计、审图；专题资质监理、人防质监站监督验收）。（1）新建十层及以上或基础埋置深度不不大于三米（含三米）的九层及如下建筑，应修建与地面建筑首层同等面积的防空地下室。（异地建设收费2023元/平，学校减半）（2）新建九层如下基础埋置深度不不不大于三米的民用建筑，按地面以上总建筑面积的百分之五修建防空地下室。（易地建设收费25元/平，学校减半）报建需提供资料：法人授权委托书；人防报建表；立项汇报；建设项目规划红线图；提议：可委托人防专题设计资质的设计单位进行人防设计条件报批、设计及图纸报审。6、拆迁许可证期间根据用地界桩及征迁蓝线图划定征迁范围，办理拆迁许可证，进行拆迁。7、地质勘查汇报（招标选定）期间组织地勘单位根据建筑设计红线图及设计方案，进行地质勘查。8、初步设计审批（发改委）提交资料：初步设计文本；地勘汇报；环境保护批复；规划手续。办理地点：益民大厦七楼项目投资处注：初步设计及施工图设计完毕后必须经区级政府的最终确认，确认后方可报有关政府部门。9、人防、消防、工程施工图设计及审图合格证办理。（1）施工图审查：报审申请表；网上申报（需建设、设计、勘察单位均在网上填写）及电子图纸；发改委立项批复；市建委立案日勺设计、勘察协议；规划部门同意的规划红线；施工图1套。（建设单位领取施工图审查合格证书时提供，该图施工图审查合格后打印，盖章齐全，并且装订成22CmX30Cm的规格，需放入档案盒，审查机构存档）；缴纳审图费（支票或现金）。（2）人防图纸审查：常规资料同上；人防设计条件批复；仅审波及人防日勺构造、电气、设备图纸文献。（3）消防图纸审查：建设规模1万平米（含以上）报市消防支队；建设规模不不不大于1万平米时在各区消防大队办理。需提供资料：申请汇报及建设工程申报表；委托书（单位委托人及被委托人、姓名、身份证复印件及委托事项）；消防专篇及光盘；建设工程规划许可证明文献（红线图、建设用地规划许可证、后补交建设工程规划许可证）；建设单位营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件；设计单位营业执照、组织机构代码证、资质证书及会员证书复印件、参与设计的所有人员身份证、职称证复印件。（以上复印件注明与原件一致盖公章）；正式蓝图加盖资质章、消防自审章；送审图纸（构造图不要）两份，一份按建筑、设备、电气次序装订，装入5厘米厚档案盒，另一份为卷图。提议：以上三项审查可以委托设计院办理。10、工程规划许可证（规划局）提供资料：建设工程规划许可证申请表；申请单位法人委托书及委托代理人身份证；建设用地同意书；规划主管部门核发日勺建筑设计红线；施工图总平面图2份、建施类1套（含平、立、剖面图）；征迁蓝线范围内波及拆迁的，应有经规划部门现场踏勘后确认已完毕拆除工作确实认单；（人防、消防、工程施工图设计审查意见）。办理地点：益民大厦21楼房建规划处11、施工许可手续办理（施工许可证）7层如下、3万平米以内在各区建设局办理施工许可证提供资料（1）建设用地规划许可证及红线图；建设工程规划许可证；建设用地同意书；立案的施工协议、施工企业营业执照、资质、企业安全生产许可证、人员资格证书、建设用工立案登记证、外省进疆立案证；立案的监理协议、营业执照、资质证书、监理人员资格证书、项目总监授权书、外省进疆立案证；施工中标告知书，监理中标告知书及工程预算书；消防、人防、施工图设计文献审查合格；发改委立项批复；动工汇报，资金证明或工程款担保函；建设工程安全生产责任书；工伤保险凭证；建筑工地扬尘污染防治措施立案登记表。（2）工程安全监督手续：工程概况；建设、勘察、设计、施工、监理等单位重要负责人及项目重要管理人员一览表及资格证书；危险性较大分部分项工程清单；施工协议中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划；建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书。（3）工程质量监督手续：建设工程质量监督注册登记表；施工图审查合格证；中标告知书（工程施工、工程监理）；协议副本（工程施工、工程监理）；建设工程五方责任主体项目负责人的法定代表人授权书；建设工程五方责任主体项目负责人的工程质量终身责任承诺书O（4）缴纳各项规费建筑工程社会保险：按工程造价2.86%；民工保证金：500万一到Iooo万按3%,Iooo万一1亿按造价2%建设单位预交，竣工决算时抵扣工程款。都市基础设施配套费用：工程造价3%,学校、党政机关、非盈利医疗建筑及市政工程等减免。供热配套费：20、30、40元/平米墙改基金：10元/平米，竣工时根据所用新型墙体材料比例返还。散装水泥基金：按工程类型核算，每吨3元。12、建设项目批后公告牌(规划局规划信息中心)(1)工程项目概况：建设、设计、监理、施工单位名称；项目名称及地址。(2)图形文献：建设用地蓝线图；建筑设计红线图；总平面图、立面效果图、剖面图。(3)许可证：建设用地许可证；工程规划许可证。(4)经济技术指标：建设用地面积；建筑基地面积；容积率；建筑密度；绿化率。三、学校工程建设实行阶段1、施工准备阶段的工作包括：(1)施工用水、电、排水及通讯线路接通，保证施工需要；注：1、施工用各类管线接口需结合设计图纸考虑正式管线(外配套)接口及走向，防止反复劳动及管线过长。2、施工用各类管线口径与容量负荷等应结合正式用水电口径及负荷考虑，选定最经济的外配套方案。3、项目企业审核方案，施工单位进行管线接口办理。(2)施工场地平整，抵达施工条件；(3)建设单位宣讲企业有关管理制度；(4)建设单位组织图纸会审、设计交底；(5)监理规划、监理实行细则及施工组织设计的审批；(6)施工材料和施工设备的准备及临时设施的建设(生产、生活、办公、围挡)；(7)质监、安监站立案，申请监管(含人防)；(8)规划局测绘院现场定点放线及确定水准点与座标控制点，进行现场交验；(9)建设、设计、监理、施工单位的协调，第一次监理现场例会;(10)动工汇报批复：施工机构的建立、质检体系、安全体系的建立和劳力安排，材料、机械及检测仪器设备进场状况，水电供应，临时设施的修建，施工方案的准备状况等。监理工程师下达动工令Q3、施工过程管理根据协议、设计文献、规范、项目企业管理制度对参建单位进行质量、进度、成本、资料、环境保护、安全及文明施工管理控制。项目企业的3P项目线长面广，工程管理部人手又少(房产工程项目集中管理人员多，平均1万肝/人)，这就规定企业管理者在施工管理中，需要做好“内功”：(1)甲方工程管理人员的精确定位做好组织协调工作。作为工程主导方的建设单位代表搞好协调工作，协调要坚持原则，公正、合理地维护各方利益，为施工单位、监理单位发明了一种友好的良好的工作环境。加强各方联络。分三个方面：内部联络，即建设单位、设计、监理、施工单位之间的联络，定期召开例会；外部联络，即与政府建管方、周围单位等之间联络，甲方工程管理人员审时度势，具有预见性、前瞻性、提前联络有关单位，将矛盾消化在发生之前。既可减少损失，又能保证工程顺利进行；上、下级联络，要及时精确地将现场日勺多种信息如实地向单位进行汇报，争取单位领导及有关部门日勺支持，同步将建设单位日勺有关规定对日勺地反馈给施工单位，监理单位。使工程项目各参与方亲密合作，保证工程顺利进行。注意不要越位。甲方工程管理人员要明确自己在协议中日勺责任义务，三方是平等的合作关系，只是职责和作用的不同样。切忌小问题不及时处理，累积成“大脓包”集中爆发。加强业务学习，努力提高综合素质。身处工程建设管理一线日勺甲方工程人员，不仅负责协调与监理企业、施工单位之间的关系，并且有权对工程进度，质量、安全等方面进行监督检查。这就规定甲方代表具有懂技术，能协调，善管理的综合知识水平。施工现场的管理工作，牵涉面广且又琐碎，甲方代表需培养一种敬业精神和细致的工作作风，对自己接手的工程项目有一种清晰的认识。防止盲目管理，要学会施工分析，掌握现场管理工作自身的规律。工作中要及时发出指令，保持工作高效率，防止工作推诿导致工期延误。(2)加强监理管控，制定监理责任目的并贯彻执行企业从招投标开始认真筛选监理单位，细化监理协议并制定出便于考核监理日勺指标，定期与企业各职能部门对监理进行考核，认真贯彻监理协议的执行，千万不要让监理工作流于形式，这样会增长甲方项目部的工作难度。另首先对监理单位管理的，一定要充足信任监理方，保持其工作的独立性。(3)进度控制设计变更和签证太多是项目工期延误的关键原因之一，因此在设计阶段要优化设计，在项目施工前要做好施工图纸会审工作，将设计变更消化在施工前，力争在工程开始后少变更，保障工程的工期。同步在施工前可将项目整体进度分解贯彻到月、周，责任到人,在签定协议步针对工程也许滞后的程度制定详细的措施如：通报批评、向总企业发函、罚款、撤换项目经理直至停止施工等。在施工过程中应及时组织项目节点验收，并根据完毕状况予以考核评价，(5)质量管理工程质量是企业形象日勺体现，一定要树立精品意识，工程一定要坚持“样板引路，样板先行”日勺原则，大面积施工前先进行样板施工，总结经验，做好技术交底，经监理、甲方验收合格后再开始大面积施工。备注：1、在房建施工过程中，地基验槽、地基与基础验收(正负零)、主体验收、竣工验收都需要五方验收及质监站监督。有人防工程的还需请人防质监站监督Q2、正负零时，请规划测绘院验线及第三方检测企业做工程实体检测汇报。3、主体验收前：请第三方检测企业做工程实体检测汇报；应请墙改办查看现场，为竣工后退还墙改基金做准备。四、竣工验收阶段（建设领导小组参与）1、消防验收提交资料：申请汇报（单位：加盖公章）、建设单位营业执照、组织机构代码证及法人身份证复印件；委托书（如你单位委托人及被委托人的姓名、身份证复印件及委托事项（盖公章）；申请报表填写完整（设计单位盖章、施工单位盖章、监理单位盖章、建设单位盖章）；施工、检测、设计、监理（参与该工程所有单位的营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、资质证明及该工程负责人职称证、身份证复印件）设计单位提供会员证书，施工单位提供安全生产许可证（加盖公章），（所有复印件盖公章处注明与原件一致字样）；竣工验收汇报（施工单位竣工后所出七页纸的汇报）消防设施点位竣工图纸加盖竣工图章（建筑工程：消防设施隐蔽资料）构件材料证明；供货证明是带条形码的（建设单位盖章、监理单位盖章、供货单位盖章）。建筑防火材料、构件和消防产品、设备证书和检查汇报（型号要一致,并加盖章）；消防设施检测汇报、消防设施系统调试汇报，资质等级证明文献（资质复印件盖公章）；消防标识化发票和标识牌现场照片（排版在一张纸上），放档案盒装好；提供消防施工单位的承诺书、施工协议。注：消防设施检测汇报需请第三方检测机构做。2、人防验收申报条件：工程已按照设计文献及新疆维吾尔自治区人防工程平战转换暂行规定的有关规定完毕所有施工任务；工程内部安装日勺人防防护设备、设施已调试完毕，且资料齐全；建设单位项目负责人或总监理工程师已组织有关各方进行了竣工预验收，并形成对应资料；申报所需资料已准备齐全；质量控制资料和质量保证资料已报我站并审查通过；以上工作完毕后，建设单位项目负责人或总监理工程师确定工程竣工验收日期，提前三个工作日告知我站。（竣工验收时建设单位、设计单位、监理单位、施工单位项目负责人必须到场参与）验收通过后七个工作日内施工单位将单位工程质量验收记录签字盖章，并将整顿齐全的资料进行扫描刻录成光盘后报我站立案，我站将在7个工作日内出具该工程质量监督汇报。提交资料：建设单位上报竣工验收申请表；有关分部工程施工质量验收登记表；（构造工程、防水工程、孔口防护工程、建筑装修工程、给排水工程、采暖通风与空调工程、建筑电气安装工程、消防工程验收意见书）；预验收的会议纪要。（建设、监理、施工各单位签字盖章）；质量控制资料和质量保证资料；注：组织工程项目竣工验收必须是办理完毕人防工程质量监督有关手续的工程。3、环境保护验收提供资料：行政许可申请书；营业执照（复印件）；组织机构代码证（复印件）；法定代表人身份证复印件；委托代理人身份证复印件；授权委托书加盖公章；建设项目竣工环境保护验收申请表/登记表；验收监测汇报1份（原件）。注：监测汇报需请第三方检测机构做。4、工程档案资料预验收工程竣工验收前，建设单位应当请城建档案馆对工程资料进行专题预验收，合格后出具工程档案专题预验收合格证明。注：工程永久性标牌设置：凡竣工验收合格日勺建筑及市政工程，建设单位均应在建筑物的明显部位设置永久性标牌。1、标牌应设置在建筑物正立面上，标牌中心线距地面不得高于2.5米，也不得低于1米，安装必须牢固；标牌材质采用黑色花岗岩凹刻（黑色金字），标牌规格和内容严格按标牌式样的规定设置2、建设单位在办理工程竣工验收立案时，应向立案机关提交建筑物正立面照片一张，永久性标牌近距离照片一张，作为竣工验收立案的必要条件。3、立案机关对永久性标牌的设置状况进行抽查，尤其是加强对重点工程项目和商品房住宅小区的抽查。4、对建设单位未能提供图片资料；经现场检查未按规定设置永久性标牌的工程，立案机关将不予立案。标牌设置阐明：1、标牌规格尺寸：800mm×600mm；字号字体：标题（工程名称）为100号宋体加粗，其他内容分别为72号隶书；边距：页眉60mm,左边50mm,右边50mm,页角60mm.2、标牌内容：标题（工程名称：如属住宅楼应标明楼号）；正文内容：建设、勘察、设计单位名称及其项目负责人，工程项目动工日期和竣工日期。5、工程竣工验收（市质监站）程序：工程竣工后，施工单位自检合格后向监理企业申请工程竣工验收，总监理工程师组织对应监理工程师进行预验收合格后上报；建设单位收到工程竣工汇报后，对符合竣工验收规定日勺工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位构成验收组，制定验收方案。建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收日勺时间、地点及验收组名单书面告知负责监督该工程的工程质量监督机构。提交资料：施工许可证；施工图设计文献审查意见；人防、消防、环境保护验收合格证明；档案馆预验收证明；验收组人员签订日勺工程竣工验收意见；工程验收方案；工程验收条件核查表；工程竣工验收告知书；施工单位签订的工程质量保修书及质量保证书。6、建设工程竣工规划承认书（规划局）提交资料：竣工验收承认书申请表（原件一份加盖公章）；申请单位法人委托书（原件1份）及委托代理人身份证（复印件1份，核原件）；定验线记录册；规划主管部门核发日勺建筑设计红线（原件）；现场竣工测量对比图，征迁蓝线范围内波及拆迁时，应有规划部门现场勘查后确认已完毕拆除工作确实认单；立面色彩实行审核确认单；城建档案接受证明书。7、用地界址确认书（土地局）提交资料：用地同意书；红线图；建设工程竣工规划承认书；实测图。8、发改委竣工验收：项目竣工，并完毕各项单项验收工作a、办理材料：竣工验收材料汇编；审计汇报；质监汇报；档案验收、消防验收、环评验收批复等.b、办理流程：1.项目业主携带齐全资料申请竣工验收；2.资料齐全后项目处组织有关专家及委办局构成验收委员会对项目进行；3.验收委员会通过查看现场、听取汇报、查阅资料、分组讨论，最终形成竣工验收鉴定书.详细办理地点：益民大厦7楼发改委投资处五、交付使用阶段（运行）各类般中小学校建设工期可按表8控制。完全小学6班（270人）2780m2220天12班（540人）569825018班（810人）772727024班（1080人）996332530班（1350人）1193735036班（1620人）13855350