酒店委托管理模式和特许经营模式的差异.docx

酒店委托管理模式和4寺许经营模式的差异引言自20世纪80年代初，位于北京长安街的建国酒店作为中国第一家采用委托管理模式与半岛集团签署管理合同，之后酒店管理行业在国内得到快速发展。但由于酒店业主与酒店管理公司所追求的利益不一，双方的短期目标与长期目标各不相同，导致酒店业主和酒店管理公司之间存在着潜在的利益冲突，越来越多的业主希望在酒店日常管理当中掌握更多的自主权。近年来，洲际集团、万豪集团等国际酒店集团为此纷纷推出旗下酒店品牌的特许经营计划。那么，酒店的特许经营模式与传统的委托管理模式到底存在哪些区别呢？一.和委托管理模式和特许经营模式和委托管理委托管理：传统的委托管理模式下，酒店的所有权和经营权分离，业主拥有酒店的所有权（或者承租权），酒店由业主按照管理公司的品牌标准建设完成后，将酒店委托给管理方负责经营和管理，并向管理方支付基本管理费、奖励管理费、国际营销费等一系列的管理费用。但酒店的经营风险、财务风险与投资风险等由业主方承担。特许经营：与委托管理模式不同，特许经营模式下的酒店品牌方不再直接负责酒店的管理和运营，而由业主根据具体情况组建酒店管理团队并取得相关品牌方的授权,酒店的所有权和经营权都掌握在业主手中而国际酒店品牌方仅提供酒店商标、品牌、管理体系、人力资源培训、营销系统支持服务等。两种酒店管理模式的主要的区别就在于：酒店的管理权掌握在谁手里。二.一文看清两种模式的差别1 .酒店经营控制权对比委托管理和特许经营最主要的区别就是酒店经营的控制权是在业主还是管理方，主要体现在酒店的人、财、物的三大支配权上。人-一酒店管理团队如何组建i委托管理模式中，管理方对于酒店人事的控制权主要集中总经理的委派上。总经理通常由管理方推荐和委派、由业主方批准。实践中也存在管理方推荐的总经理业主迟迟不批准的情况，为了避免业主方拖延批准总经理人选，国际酒店管理公司一般会在委托管理合同中强调推荐总经理人选的数量上限，业主需要在数量上限范围内批准总经理的任命。i特许经营模式中，酒店的总经理由业主方自己来选派，酒店品牌方有权对总经理的人选提供意见，也可以要求业主方的总经理需要接受品牌方的培训，但是最终的任免批准权是由业主方享有的。并且酒店的管理团队，如财务总监、销售负责人均是由业主方确定和组建。财酒店的财权如何分配i委托管理模式下，管理方会在管理合同中向业主要求分配更多的财权，主要体现在：向酒店委派财务总监；要求管理收入账户；强调酒店经营的年度计划（包括年度预算）管理等。酒店的年度经营计划一般由管理方团队编制，提交给业主方批准。批准之后，管理方团队就可以在年度计划预算范围内行事。如果业主就年度计划与管理方有比较大的差异，双方要协商或者寻求专家的解决。i特许经营模式下，酒店的财务管理权则由业主方自行掌控，财务总监由业主委派，账户由业主自行管理，酒店的年度经营计划由业主方团队负责编制，酒店品牌方对年度计划也没有审批权。但酒店品牌方会要求业主向品牌方提供每月的财报以计算相应的品牌特许使用费。物一设备更新维护的决定权i委托管理模式下，管理方作为受托人决定对酒店设备的采购、更新和维护，以确保酒店的硬件品质符合品牌标准要求。而为确保当管理方认为确有必要对设备进行更新、添置时有充足的资金，管理合同会要求酒店开设一个储备基金账户，自开业日起每年提取营业收入的一定比例存入储备基金账户，用于酒店设备的更新、添置等。账户由管理方操作和维持。实践中，业主往往对储备基金账户中沉淀的资金不能使用存在异议。i特许经营模式下，业主方的团队或者其聘请的第三方团队自行管理酒店，包括设备的采买、更新、添置和维护，酒店品牌方为维护酒店的品牌标准会对此进行监督、提出建议，但是决定权由业主方自行掌控。2 .两种模式下的收费项目对比委托管理模式下管理方最重要的收费项目是基本管理费和奖励管理费。特许经营模式下则收取的是品牌加盟费、特许费。其他如前期技术服务费、国际营销费、系统费等两种模式下并无本质不同。两种模式下业主的成本差价，在不同的酒店管理公司可能不大相同。综合来看，特许经营模式下业主需要支付给酒店品牌方的费用相比委托管理模式下酒店支付给酒店管理公司的费用，或减少一半甚至更多。三、酒店合同谈判中业主需注意什么跟国外酒店的所有权多是由房地产基金持有不同，国内的酒店业主主要是国企、开发商，对于大型的房地产开发商来说会组建酒店业务的专业团队负责酒店管理合同或者特许经营合同的谈判和签署，但对于那些仅持有单体酒店或者一两家酒店物业的业主来说，往往没有专业的了解酒店合同的团队进行合同谈判和签订，面对内容繁杂的一系列文件无从下手，从而在合同谈判中陷入被动。一旦进入到合同履行阶段，业主可能会感觉到合同存在诸多条款限制甚至不公平，从而导致双方在合作中出现冲突。为尽量避免合作中的冲突，业主还是应该在合同谈判和签署过程中尽可能的了解合同条款含义、对于合同履行的指引作用，并争取在合同中的权益。无论是酒店管理合同还是特许经营合同，在合同谈判中业主应注意以下几点：1 .涉及到酒店经营控制权（人.财、物）的条款酒店管理权，主要是围绕酒店的人、财、物三方面进行的。所有的与人、财、物管理相关的条款，最终也都会和酒店运营成本有关。因此业主应充分关注合同中涉及到酒店人、财、物支配权的条款，关注合作中双方管理权力的分配。比如总经理人选决定权，财务总监的委派权，营业账户的资金使用权等，还有储备基金账户中资金的使用管理等。2 .限制竞争条款无论是酒店管理合同还是特许经营合同，都会对品牌方在标的酒店周边继续发展同类、同品牌的酒店做出限制，以避免和限制同类竞争。业主应当关注限制竞争条款，包括限制竞争的区域大小以及限制竞争的品牌等。3 .管理考核条款酒店品牌及品牌方相应的服务支持体系，是不是能转化为酒店的收入和利润，对于业主来说是最担心的问题。如果酒店持续营运情况不佳，却要继续支付管理方、品牌方管理费或者许可费，对于业主来说也是支出负担。在委托管理模式下，有的酒店管理集团同意在管理合同中加入利润补偿等条款，当酒店实际的经营毛利低于年度计划预期的经营毛利时,管理方用其管理费收入补充利润差额；连续营业利润不佳，合同赋予业主终止合同的权利。4 .合同的终止和解除条款酒店管理合同、特许经营合同的期限往往5-10年，甚至更长。在履行中难免会出现业主提前终止合同。因此酒店管理公司或者品牌方通常会要求，如果业主提前终止合同，需要支付对方剩余合同期限内全部的管理费或者许可费等作为收入损失赔偿。有些业主在谈判的时候认为该等条款在国内受限于合同法的损失赔偿原则（实际损失），或者认为发生解约的可能性不是很大，轻易放弃了单方解约条款的谈判。但从长远来看，裁判机构在对违约金的裁判思路上趋于尊重意思自治，因此在签订合同时业主还是应该关注有关合同终止及相关责任的条款，比如不可抗力条款、违约条款、提前终止赔偿条款等。酒店管理的4种经营方式+业主投费的经营模式酒店管理公司有以下4种经营方式直接经营式酒店管理公司直接经营并管理自己投资的酒店。租赁经营式酒店管理公司与酒店业主通过签定合约的形式长期租赁,承包其酒店，并作为法人经营酒店。委托管理式酒店管理公司接受酒店业主委托，按照酒店管理公司的统一经营策略、营销方法、服务质量要求、管理模式来管理酒店。特许权转让式又称联号合约式。这种经营方式，是指在一定的国家或地区，选择设施规模、服务质量等诸方面符合酒店管理公司要求的酒店，准许该酒店加入公司的联号网并签定联号合约，合约规定联号酒店获准使用所属酒店管理公司的名称及标志，酒店管理公司按使用联号的时间长短收取费用。从投资和管理的运营角度来看，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有以下几种模式：I业主自主经营并管理酒店业主采用自主经营、管理的方式运营酒店，就是作为单体酒店存在，单体酒店的经营模式在国内还是比较常见，大部分的国有酒店会采用这种方式。这种模式优点在于业主可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，可以使业主得到酒店经营所产生的所有利润。但是也有缺点，这种模式下的单体酒店无法实现大规模经济，在打造并提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。而且随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店有一定的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。业主把自己投资的酒店交给专业的酒店管理公司业主选择独立的酒店管理公司管理酒店，在业主没有酒店业管理经验的情况下,选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。优点在于,如果业主本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。缺点在于，业主要将酒店的管理权让渡给酒店管理公司。聘请专业的酒店管理公司需要支付高昂的管理费用，有得必有失，酒店的经营利润相应减少。选择了酒店管理公司以后，随着管理能力的提升，费用的增长，业主面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。这也就导致了下面一种经营模式的存在。委托管理+特许经营模式酒店业主可以通过协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订T分特许经营协议,即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务如管理服务和品牌及相关营销服务。诸美豪酒店集团既可以向业主提供酒店管理服务，同时又可以向业主提供酒店品牌特许经营服务。业主可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中。IV酒店管理公司参股酒店成为联合业主一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时，购买酒店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起，使两者成为利益共同体。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。伍业主自己管理经营+加盟联盟团体国内近几年线上订房系统发展很快，如携程、艺龙及其它酒店预订联盟也属于这类。这种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要小,而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于酒店联盟不能给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择酒店成功与否的关键因素，毕竟这类联盟的订房不可能占比过大。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。以上几种模式的存在是由于酒店本身发展的不同状态决定的，并不是一成不变的。符合大部分酒店的其他发展模式应该是采用其他委托管理方式，一方面国内知名酒店合并收购国内其它酒店，完成自己在国内的布点，和国外酒店联盟合作，增加国外客源，另一方面规模小的酒店，可以考虑通过与国外酒店品牌合作，提高自己管理水平，同时，与国内订房公司合作，提高自己的客源量。每个酒店都有适合自己的模式，找到了适合自己的模式，才能够发展壮大。酒店的管理模式有哪些，特许经营和委托管理哪种方式更好酒店管理模式大体可以分七种，今天来先聊聊最常见的两种酒店管理模式：酒店特许经营和酒店委托管理模式。不同规模，不同档次，不同类型的酒店，管理模式都会有一定的差异，大酒店由自己盲目管理，可能带来巨额亏损，小酒店选择加盟大品牌,投资大回报时间长甚至难以回收成本。目前有80%以上的酒店都处于微利或亏损的状态，很多就是因为自己的酒店管理模式存在问题。一般来说，酒店业主对酒店管理存在以下认识误区：1、认为酒店管理难度大，必须找大公司来管理2、盲目相信豪华酒店品牌，甚至国外酒店管理品牌3、过分相信自己的能力，认为通过模仿竞争对手，自己完全能管理好酒店。那么，到底什么样的酒店管理模式适合自己呢，特许经营和委托管理各自有什么优缺点，以下简单和大家探讨一下。-特许经营酒店管理模式对于酒店品牌商来说，特许经营优点非常明显，采用该模式推广酒店品牌的过程中，不需组织庞大管理团队，扩张速度特别迅猛发展，不需要提供太多的人力物力支持,时间花费也非常少。1.对于投资者来说，特许经营模式有以下优点：a、省钱：无需向酒店管理集团缴纳高额的管理费和付给管理团队大笔的人员工资福利费，从表面上说能够节约下来一大笔费用。b、自己说了算，自由，酒店管理权仍在自己手中&一定程度提升酒店形象，知名度。2、特许经营模式的缺点：对于酒店的运营管理来说，该模式没有实质性的帮助，特许经营管理手册并不能带来客源，也无法对酒店营销管理带来明显的帮助，技术支持，人员培训，服务标准监督等基本上没有什么帮助。3、特许经营模式真的适合你的酒店吗：特许经营模式更像一件华丽的衣服，对于正处于经营困境，管理不善，尤其是对现金流不充足的酒店来说很不适合，特许并不能给陷入困境的酒店起死回生而对于经营良好的酒店来说可以达到锦上添花的目的;止匕外，特许经营权有一定的自由度，但仍然需要按照总部的模式来进行经营，有一定的限制，因此，投资者在选择特许经营的时候一定慎重，不要以为这个会给你带来肉眼可见的好处。二酒店委托管理模式委托管理模式，顾名思义，就是酒店所有者雇佣酒店管理公司来帮自己经营酒店。酒店管理公司相当于酒店经营的代理人，拥有自主的经营权，负责向业主提交财务报表，现金流，并按照之前拟定的合同获取相关的酬金。在委托管理的酒店模式中，业主提供酒店土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等，并承担法律与财务责任，而酒店管理公司的义务和责任将在合同得到明确。酒店委托管理模式适合没有酒店管理经验的投资者，并且要求业主又有一定的资源基础。我国的酒店发展水平低于发达国家，在酒店业早期，不少业主对现代酒店管理模式不太熟悉，委托国外有先进酒店管理经验的公司帮助管理酒店，取得不错的成绩。但酒店委托管理模式也存在2个大缺点：L投资者将管理权转让给管理公司，对酒店经营控制大大降低。2、委托管理费用成本开支巨大，会降低利润。既然这种方式有利有弊，该如何选择呢?建议如下：1.项目大的高星豪华酒店，且投资人具备较强的经济实力，现金流充沛，可以选择国外先进的酒店管理公司。一定要量力而为，不要打肿脸充胖子，如果资金实力一般最终会陷入进退两难的尴尬困境。此外和管理公司签订合同时一定要注意合同中的条款，避免落入对方的陷阱中，一定要对方提供中文版本的合同，避免后期造成不必要的损失。2、有一定的经济实力能负荷得起管理费以及管理团队的工资，酒店中高端的可以考虑国内的优质管理公司。必须注意一点，该酒店管理公司必须在业内有成功的自营的实体酒店，有良好的业绩以及品牌。此外,业主在选择管理公司的时候，还应选择与自己酒店规模，文化相匹配的管理公司。如，想做情侣主题酒店，可以找情诗、一誓玫瑰等拥有实体店以及行业较好口碑的情侣浪漫酒店品牌，如果想做文化类主题酒店,可以选择亚朵，缘文化朝代酒店等已经拥有成功的实体店品牌。很多人认为酒店品牌旗下店越多，越值得选择，这观点有一定的偏颇,当下酒店新物种频出，一些门店数量庞大的酒店管理公司，管理模式有可能已经非常陈旧落后。总之业主一定要实地考察对方的自营门店，不要贪图小便宜，不要相信那些所谓的皮包公司。以上是关于酒店管理模式的特许经营模式与委托管理模式的介绍和优劣对比，简单对其中的各种优劣进行了分析，相信对酒店从业者有一定的启发，但仅限于个人观点