綦江房地产市场调查报告.docx

第一部分恭江项目市场调查报告一、恭江房地产市场概况（一）泰江概况（二）恭江房地产概况（三）与其他城区的对比分析二、恭江房地产市场现状及发展态势分析（一）调查对象、目的和方法（二）典型楼盘调查列表（三）恭江房地产市场特征分析（四）恭江二手房市场简述（五）恭江商业市场分析（六）结论三、暮江消费者需求特征分析（一）消费调查背景分析（二）购房需求调查四、结论一、恭江房地产市场概况（一）恭江概况1、地理位置秦江位于四川盆地与云贵高原结合部，北靠巴南，南接贵州，西邻江津，东连万盛，地处渝黔、黔汀要冲，是重庆的南大门，地理位置极其重要。2、交通状况秦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。秦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。高速路车速40分钟左右。正在动工兴建的川黔高等级公路，即将动工兴建的川湘高等级公路，将进一步改善秦江的交通状况，增强秦江的区域优势。3、产业特征秦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。秦江的工业基础雄厚，工业门类齐全。松藻矿务局、秦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、泰江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系O4、行政区划及收入状况全县辖23镇10乡，面积2178平方公里，人口94.5万。其中农业人口76万，非农业人口18.5万。2004年全县社会消费品零售总额20.68亿元，同比增长14.8%;城镇职工人均工资11378元，同比增长21.7%。5、结论(1)恭江陆运交通网络发达，并且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济发展提供了良好的先天条件。(2)矿产资源丰富，工业基础雄厚，对恭江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了秦江相关产业的快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。(3)个人收入的持续增长促进了消费市场活跃，给秦江的房地产带来了旺盛的消费力支持。(二)恭江房地产概况1、商品住宅统计数据表(2004年)竣工面积(m2)销售面积(m2)空置面积(r)空置百分比2584082357822744810%2、结论：(1)通过统计数据表示，2004年秦江住宅空置面积与竣工面积的对比率为10%,扣除部分规划设计落伍、性价比重要失衡的项目，这一比例还将更低，总体看来呈良性发展趋势。(2)从成交数据统计看，住宅年销售面积能够达到23万平方米，如果按照建筑面积120平方米每套房屋计算，接近2000套，当前市场购买力比较旺盛。(3)从目前恭江土地出让市场看，除园区外没有大规模的新区开发，即将入市的大型项目不多，而旧城改造进度一般不可能太快，因此供求状况在未来3年左右可以保持一种良性的相对平衡，对项目而言是一个利好。二、恭江房地产市场现状及发展态势分析(一)调查对象、目的和方法1、调查对象及目的我们选择了价格在1000元/平方米以上，有一定规模的商品住宅项目作调查对象，目的在于了解一线项目的产品品质和价格水平，并通过对比其销售业绩分析买方市场的消费热点，为项目的定位尤其是产品定位提供依据。2、调查方法主要通过到销售现场咨询了解的办法获得相关信息，在本次调查过程中，项目组人员对目标采用轮流叉调查的方式，收集到的市场信息比较客观准确。（二）典型楼盘调查项目名称枫丹韵绿堡德信花园左岸领秀阳光雅苑南州明珠千山阳光水岸地址九龙开发园区九龙开发园区九龙开发园区二级汽车站旁秦江中学旁滨河大道菜坝占地面积135亩50亩30亩左右5亩左右30亩左右30亩左右（一期）建筑体量25万m?8.8万r6万多如3万m之6万m?5万n?（一期）建筑形态多层/小高层高层多层/小高层多层/高层多层/高层多层小高层多层/小高层户型结构平/错跃/变维平/错/跃层平/错/跃层平层错跃层平错层规划布局曲线围合点式国合/行列国合联体楼围合式围合式主力户型1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T2S2T/3S2T4S2T3S2T2S2T面积(m2)60/80-8597-12960-90110-230140-1905118074-83/85-123110-14677m299-105m2110-15095-135278-85建面价格平1300平层1310约1180多层1288多层11801400-1500(tm2)错层1400跃层1340套面1450高层1208小高层1178层差(Cm2)1010未定10/20/30多层5小高层1010销售率90%70%.未正式销售已售70%多层销售完毕已售90%70%开发周期三期两期2005年底交房两期两期(三)恭江房地产市场特征分析1、开发热点区域以桥为界，恭江形成了旧城区与开发区两个开发热点，在先天条件上各有优劣:(1)交通条件由于恭江地域面积不大，竞争项目地理位置普遍较好，交通都较为方便，但新旧城区特点各不相同。开发区项目如德信花园、韵绿堡等距离高速公路近，对外交通极其方便；老城区项目如阳光水岸等距离县政府广场相对略近，交通较为便捷。(2)配套开发区目前人气还不十分旺盛，市政配套设施不够齐备，因此，开发区项目比较注重小区配套设施以满足业主的居家要求，如枫丹韵绿堡；老城区项目则多借用周边市政配套。就配套而言，老城区项目强于开发区项目。(3)周边环境老城区项目周边建筑相对比较陈旧，但比邻恭江河，有景观优势。而开发区正处在如火如荼的建设之中，灰尘较多、噪音较大，环境相对略次。优点是道路状况好，房屋都是新建的商品房，随着建设的进一步深入，区域环境会得到很大的改善，成为恭江新兴的居住社区。2、关于在售项目产品评价(1)项目规划泰江在售项目中，韵绿堡和千山阳光水岸总平面规划质量比较高，其余项目大多规划布局处理还比较粗糙。典型竞争项目中，枫丹韵绿堡小区采用曲线围合布局，在局部区域点缀一些建筑，错落有致，天际线轮廓流畅，具有较强的视觉冲击力。千山阳光水岸，充分利用恭江江景，因地就势，打造出了较具特色的小区景观。其它项目则基本采用简单围合手法，营造中庭景观，但建筑间距小，通风采光差，人性化不够。(2)户型设计恭江在售项目中，三居室住宅占据了绝对优势比例的份额，另外两居室和四居室供应量也比较大，这与恭江房地产市场的需求主流是相吻合的。在户型环节，恭江房地产市场存在以下一些现象：部分项目户型设计不够合理，出现了一些大而不当的面积浪费，如德信花园等。部分项目采用创新设计手法，如枫丹韵绿堡即运用变维式设计，得到了市场认可；与主城客户青睐平层户型相比，恭江消费者更倾向于错层、跃层户型。(3)园林景观景观已经成为住宅项目越来越强调的卖点，我们认为，韵绿堡和阳光水岸的园林规划有一定的技术含量，而其他项目往往只是对景观用地进行了简单的绿化处理，还谈不上景观的美学效果，功能规划也缺乏质量。园林景观打造上最具特色之项目为千山阳光水岸，不仅视觉效果好，园林的功能规划也比较合理，并且通过对一些节点的处理，营造出了比较浓厚的人文气息。其次是枫丹韵绿堡，充分利用其规模优势，打造出了较为舒适的园林景观，景观质量高，并具有浓厚的人文气息；并大量运用水景，如叠水、瀑布等，另外，运动设施及会所的设置也是其一大卖点。(4)建筑形态恭江在售项目建筑形态比较单一，几乎是清一色的普通多层或小高层，同质化的现象非常严重，如果在建筑形态上有所突破和创新，将成为非常直观的差异化特征。(5)物业管理目前恭江小区项目多由开发公司自行进行物业管理，服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面，社区人文氛围的营造不得力，如果通过一些外部资源提升物管质量(比如聘请一些知名公司作为管理顾问)，并在销售中将物管服务的差异化向客户展示，应该能够形成很强的吸引力。(6)产品硬件除阳光水岸外，在售项目公共部分(门厅、楼梯间、过道)装修的标准偏低，缺乏特色，在细节上经不起推敲，可以超越和提升的空间比较大。3、价格水平恭江在售项目价格大致分为几个水平线：一是在规模的社会影响比较大、产品品质比较高的高档项目，比如韵绿堡、千山阳光水岸上，建筑面积价格能够达到1300-1500元/平方米之间。二是一些小规模比较小，有这一定绿化景观的中偏高档项目，比如阳光雅范、南洲明珠等，建筑面积价格能够达到IIoOT200元/平方米之间。三是一些单体的商品房子，建筑面积价格能够达到800-1000元/平方米之间。从销售状况看，这几类项目都取得了比较好的市场业绩，说明各种价格和档次的项目都有其目标消费群和市场承接力，关键是项目价格和品质必须匹配。（四）恭江二手房市场简述1、供给市场部分高收入群体现有住房已不能满足其居住需求，换房意愿强烈，而随着秦江房地产市场的发展，市场上出现了能满足该类群体需求之物业，旧房上市销售成为必然。销售之物业多为单位福利房、集资建房自建房及普通商品房，成交价格集中在7007100元布区间内，与其它区县城市相比，供给量相对较大。2需求市场除城内居民外，购买者多为周边乡镇进城经商、务工人员，他们经济实力有限，对居住环境、物业品质要求不到，仅需有一容身之地，满足其基本的居住需求即可，二手房以其低价、即买即入住等特征而受到此类群体的青睐，。恭江工业产业较为发达、厂矿多，农村进城务工人员较多，二手房（含求租和购买）需求自然旺盛。3、小结二手房市场活跃使房屋转让渠道非常通畅，居民可以轻松的卖出现有住房，购买更好的住宅以改善自身的居住条件，这为房地产市场的健康、快速发展打好了坚实的基础，这也是本案的开发利好之一。（五）恭江商业市场分析1、商业发展过程老城区新城区秦江原来商业主要集中在秦江河两岸的老城区，其中以中山路和河东市场周边为主，随着泰江城市建设的快速发展和城市化进程的加快，依托高速路发展起来的新城区商业也逐步形成气候。住宅底商|中等规模商业跖立泰江商业发展相对滞后，在2001年前，商业物业主要是住宅楼底层商铺，底商一般控制在2层以内，如孟家园区域商业、万代商城商业等；2001年以后，在中心逐渐出现了中等规模的商业物业，在规划设计上更适合一些中大规模的超市、商场物业的布点，如巨龙广场、明兴世纪城等。传统商业业态6新型商业业态泰江在2002年前主要以传统的商业业态为主，随着商业业态不断拓展，以连锁超市为代表的新型业态显示出较强的市场竞争力，如2003年开张的重客隆。从目前来看，城市中的传统业态与新业态仍然处于“胶着型”竞争状态，各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。但未来的分化特别是商业设施的“超市化”、“规模化”是不可阻挡的。大型的购物中心、SHOPPINGMALL等在秦江仍然是空白点。2、秦江县古南镇商业市场发展现状商业市场现状古南镇是个恭江县中心城镇，辖区面积和人口数量有限(古南镇人口13.5万，其中城镇人口7万)。因此泰江县古南镇的商业市场起点较底，现阶段零售商业业态大多以超市、便利店、百货为主。以下我们对几种主要业态进行简要分析：超市(SuperMarket)规模：5002000平方米左右辐射范围：半径12公里特点：连锁性经营，商品品种较丰富实例：重客隆、万家福等便利店(ConvenincStore)规模：50700平方米辐射范围：约200300米特点：经营食品、副食品和日用杂货、多为单店经营，尚未形成规模性连锁便利店百货店(DePartInentStore)规模：3500平方米一4500平方米辐射范围：半径2公里特点：有一定规模、经营多元化，位于传统商业核心圈内实例：海晨百货、重百(还未开张)小结：各业态都有各自所针对的目标消费群，在做好细分市场，明确消费定位的前提下，各业态之间会互为补充，形成良性循环的商业链。3、秦江县古南镇商业物业膨态秦江县古南镇的商业市场起点较低，商业物业形态以街铺、底商为主，大型的商场铺屈指可数。但随着恭江县古南镇近年来对房地产的大力开发投资，主城区先后开发了大量住宅小区，使得大量的底商、社区式商铺甚至特色商业街的涌现。但目前主要商圈只集中在龙角桥两岸。街铺“一铺养三代”一这就是街铺的商业价值。通常，街铺的价格都是不菲的。市场上地段较好的商铺一般价格都很高，从现状上看，恭江县古南镇以中山路为主要商业街区，集休闲、娱乐、餐饮、文化为一体；孟家园旁的建材一条街；百利威酒店前的饮食一条街；大田湾的小商品饮食批发一条街等，都是由街铺自然形成的。底商作为住宅、底层配套的商业设施的底商，由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%,且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。近几年暴江县古南镇主城区先后开发了金福花园、城市丽景、千山竹苑等几十个房地产项目，住宅底部商铺的供应极大的满足了大量消费者的需求。商场飞速发展的连锁超市改变了传统的商业结构。日常用品已可以轻松地在住宅区的超市买到，商场不能只死守传统的百货业态，秦江县古南镇的商场规模不大，同时货品也不是大而全：时代商场主要以服装为住，巨龙商场主要以服装、幼儿用品、床上用品为主。4、主要在售商业项目分析主要在售商业个案调查汇总表案名位置商业总面积（m2）价格区间（元/m2）均价（元/m2）去化状况备注明兴世纪城恭江交通路川剧院旁1548062009200/1F8000/1F2500/2F2000/3F引入重百，可售部分不多元方商业街泰江电力街2736634007200/1F5300/1F70%2004年发售1700/2F分析:1）目前恭江县古南镇商业市场业态及物业种类较不齐全，商业布局及规划较不合理。2）由于商业市场运作及经济的落后，泰江县古南镇的背街和商业铺面和二层商业较多空置。3）随着泰江县古南镇近几年对房地产的大力开发，旧城改造及新城开发是近年来的主题，大量的私营业主、乡镇级干部、政府官员、外出打工者等收入较高的人员，对商业地产的投资逐渐升温。4）由于泰江县古南镇老城区的开发较早，在商业各方面均比开发区成熟，商业地产因商圈的成熟而价位较高。老城区的店铺售价一般为：建面60008000元/平方米开发区域的店铺售价一般为：建面35004000元/平方米（六）结论1、泰江房地产市场还处在起步阶段通过对典型竞争项目的深入调查，我们认为目前秦江房地产市场发育不够成熟，还处在起步阶段，主要原因有三:(1)商品房形态单一(多为小高层、多层)。(2)规划设计水平较低，由于规模普遍不大，建筑布局多以简单围合为主，物业软硬件配置标准、智能化设施、物业管理水平都比较低，舒适性难以保证。(3)恭江房地产市场整体营销水平落后，媒体素质普通较差，对消费引导能力不强。2、房地产市场消费热点(1)居住区域上，由于开发区和老城区各具特色，认可度比较接近，但从未来发展趋势来看，老城区仍是行政、商业、娱乐中心。(2)建筑形态上，多层与小高层市场认可度很高，其中多层住宅认可度最高。(3)户型形态上，错层、跃层户型最受欢迎，部分创新户型，如枫丹韵绿堡的变维式户型很受欢迎。(4)户型面积上，100730m2左右的三房、四房去化速度最快，这与恭江居民家庭结构是相符的，对本项目而言，应以三房、四房为主力户型，户型形态则以错层、跃层为主。结合项目品质及消费者购买力，项目三房、四房主力面积控制在100T20区间内较为合适。(5)小区园林景观往往是项目的重要卖点之一，如枫丹韵绿堡的水景、运动设施等对消费者吸引力较大，销售速度自然更快。3、对房价上涨的预期应该比较谨慎原因在于以下几点：(1)从一般规律看，随着第一批小区房的出现，地县级城市房价会出现一个比较明显的上涨时期，但通常持续三年左右就会维持在一个相对稳定的水平线上。(2)从买方市场的角度看，地县级城市的高端购买力毕竟是相对有限的，初步估计蔡江单价突破千元的住宅累计销售应该接近或略微超过20万平方米，户数在100O户以上，没有任何迹象显示购买力在近期出现井喷现象。(3)在高端购买力比较稳定、但总量有限的背景下，为了在竞争处于一个比较主动的位置，各个一线项目可能在决策上比谨慎，不会贸然调整价格(在当前的价格水平，开发企业也能够取得一定的开发利润)。三、结论通过市场调查分析，我们认为有如下结论在定位中应该参考：(一)恭江房地产市场精品楼盘相对缺乏由于受地块规模与产品形态同质化影响，秦江房地产市场相对缺少环境好，户型好，性价比高的精品楼盘。而在消费市场上，相当部分经济实力比较强的消费者，换房意向是比较强的，期待着能提供有较好居住质量与配套完善的楼盘，这一市场契机项目应该着重把握。（二）主力市场需求应该充分注重秦江受地域与人口因素限制，高端消费力有限，主力产品如何全盘引起市场需求主力，风险无疑比较大，而总价1577万，以三房为主的市场主力需求是客观大量存在的，应当充分重视和把握。（三）产品细节超越竞争对手是必要的。恭江一线项目在产品细节处理上，或多或少都存在一定缺陷，我们认为从技术上完全可以超越，而通过对消费问卷调查反映出消费者对此越来越重视，在产品细节上切实注重适度超前能够形成有效竞争力。（四）成本控制非常关键。秦江是一个县级城市，房价对购房者行为的非常大，要保证利润就必须对开发成本的有效控制，这主要运用三方面措施解决：一是充分考虑地质条件，控制基础成本；二是建筑景观风格简约能减少一些无效的成本投入；三是硬件配置和装修标准只宜适度超前。