房地产的出色策划方案.docx

都市碧园整合推广方案1 .项目概述及市场调查1.1 市场调查项目定位概述“都市碧园”的设想发展市一种集公寓、办公、学生公寓、住宅及商业为一体的综合性小区。在用地上占地5.53公顷。建筑有多层住宅及高层公寓。整体规划上与南宁市城北区的功能划分非常的吻合。首先，在南宁市内、城北区一直是文化中心，都市碧园项目周围学府云集，项目所在地毗邻广西第一大学府广西大学，并且，城北区内尚有南宁职大、财专、商专、南宁八中等文化教育场所。由此所带来日勺文化气氛绝对是其他城区无法比及日勺。古代孟母三迁只为望子成龙的典故一直在对中国的父母起着巨大的I影响，怎样让自己的I子女在一种文化气氛比较浓的环境中成长一直是业主在置业时考虑得比较多的问题，而都市碧园作为崇高文化住宅区的定位便顺应了消费者的一大需求。另一方面，城北区的商业还不成系统，区内配套陈旧，与整个南宁市商业发展的上升趋势形成较大的反差。作为项目建设中重要的一种环节商业广场的建设，将会在未来几年内将城北区的商业环境提高一种档次。在未来，都市碧园完善的商业商务配套将不单单覆盖小区自身及附近地区，而是成为城北区的商业商务中心。与此同步，城北区作为市内新兴技术产业的集合地，在通过长时间的沉淀后，正在加紧发展的步伐，既有的高新技术产业由于广西经济的整体发展而发展，而后来的高新技术产业企业也会在依托“学院科技发展路线”这一前提下得以壮大。因此，作为高新技术代表的城北区对成熟商务区的需求也日渐显现。都市碧园项目的商务功能是整个城北区发展的必然趋势。综上所述，都市碧园项目因其精确的市场定位及完善的功能配套在未来的几年内成为城北区的商业中心、南宁市的文化居住中心、南宁市新兴商务中心。项目所处区域的功能划分“都市碧园位于南宁市城北大学路与明秀路交汇的西北角。从都市的功能划分上，该区市南宁市中的文教区及居住区，具有如下几种特性：广西文教中心，高科技发展区；都市的创业区，白领创业、发展、沟通的集中地；商业发展的趋势地段。学生公寓及高级公寓在项目所在区域的出现推进新日勺房地产消费市场的发展。项目所在区域内商业功能将得加强，形成以项目为中心的商业区。1.2 客户分析与营销不一样，广告推广的客户群体不应针对特定的J目的I群体，就仿佛在对“都市碧园”进行整合推广的过程当中不也许在报纸上打出“教师的专属领地、白领的完美家园、新时代大学生的新生活选择”等等特定口号。由于广告宣传中特定的宣传对象虽然可以清晰的体现出楼盘整体定位，但同步也流失了一部分的小者。当然，在以往的楼盘广告中出现过这样的状况，但那是由于项目市场定位群体的独立性、楼盘特点的单一性决定的。针对都市碧园项目的综合性及多样性，在广告整合推广当中只针对“都市碧园”项目自身功能进行客户划分。A类房屋置业者：房屋置业者就是买房子住的人，起在房屋的消费当中对楼盘的综合功能较为看重，如交通、文教、周围配套。并且，该客户群体在选择时会对自身经济的承受能力及生活居住习惯作出自评，以决定购置行为与否实行。B类房屋投资者：该客户群体在房屋价格的敏感程度上不如前以群体。其对房屋消费只着重于房屋的短期投资（买卖楼房和楼花）及长线投资（商业运作和租赁及住宅公寓日勺租赁）。C类短线形房屋消费者:这各消费群体严格来说不属于房地产消费群体的一部分，应当说时房屋投资者的下一等级消费群。但在广告推广当中，其对项目的影响力非常的大，并且具有广泛的社会舆论传播能力。因此在广告推广的过程当中该群体也一并考虑在内。1.3 项目分析项目周围楼盘基本上认为多层住宅，在配套功能上有很大的局限性，仅仅为小区内部平常生活配套，从这个层面上讲，都市碧园商业中心的形成会为周围楼盘发展带来新的品质提高。简朴的说，城北区日勺整体功能配套先天局限性，限制了周围楼盘的发展，业主居住在城北区内无论小区自身品质怎样的好，都得面对事实买水果要去农贸市场里挤，买衣服要开车到市中心。都市碧园项目日勺发展与周围楼盘开发形成一种互利日勺关系，都市碧园日勺成熟区域配套建设可认为入住城北区的业主提供完善日勺服务，而周围楼盘品质提高的同步也吸引更多高层次的消费者群体选择城北区，为都市碧园的发展打下基础。2广告方略2.1 广告总方略及广告市场的阶段划分：广告总方略广告是整个房地产市场开发日勺重要构成部分，因此广告必须适应市场环境，因此开展广告活动，详细筹划广告战略，必须首先考虑广告环境，根据项目确定的市场范围，通过近段时间在对南宁市地产市场进行的深入调查，及对广告市场进行的全面调查，我们理解到南宁市房地产市场前景广阔，广告活动空间极大。今年以来，南宁及其周围不停推出新楼盘,无论在总体规划、配套设施、营销服务等方面，都比此前的!房地产开发有了综合水平的提高，可以说是六个月一种样。各个项目由于赢得市场销售份额，除自身硬件设施外，对楼盘的价格，付款方式等方面都绞尽脑汁出新招，并且从广告宣传上反应出来，南宁市的各大报纸和电视台广告中的楼盘广告大战就集中地反应了南宁市房地产市场的竞争剧烈程度。在这个前提下，怎样实现对广告推广过程中的各个环节的控制就显得非常重要。广告推广筹划和所有的筹划相似，创意不是最重要的，怎样在整个项目中实行合理的机动，怎样针对市场的变化制定方略，做好阶段性的计划安排才是重中之重。在针对都市碧园目前市场所面对的多种广告竞争，广告的总方略应当是：A扬长避短，广告过程中只提出自身的优势。B牵制对手，通过一切也许的广告手段来延缓竞争对手的市场机动。如推广活动的安排及方式手段。C防止与周围楼盘形成正面的竞争，以免两败具伤的状况出现。D当城北住宅及商业市场由于多种原因不能形成的时候，很也许有一部分楼盘会受到很大影响。在这个时候应采用广告宣传日勺机动，一保持整个城北发展日勺整体性。阶段划分根据项目的经营方向，将广告详细划分为五个阶段第一阶段：市场导入期第二阶段：简介期第三阶段：市场引爆期第四阶段：保温期第五阶段：扫尾期各个阶段在时间上是很难进行精确划分的，因此，在此处提出仅仅是为了以便广告的计划安排，详细的实行还因根据房地产企业和筹划企业提出的多种方案来进行调整。同步，这五个阶段又是每个楼盘都必须通过的过程，因此在内容上都大体相似。不过前文提出的信息流理论将在这一阶段实行，以控制整个推广的精确性，并且最大程度减少无用广告的投放量。第一阶段，市场导入期：该阶段最重要的就是在楼盘开始正式销售此前，向广大消费者树立楼盘的形象广告。针对都市碧园项目，导入期内重要是集中向消费者树立城北区新兴商业中心这一主题。第二阶段，简介期：该阶段工作重点为通过广告宣传到达良好的内部认购率，为即将到来的销售期做良好的铺垫。第三阶段，市场引爆期：推广过程中广告投入量最多的时期，并且多为媒体广告为主。从前段时间市场推广中获得的信息在这一环节中将得到充足日勺应用。以求最大程度的到达广告目孙第四阶段，保温期：每个楼盘在第一阶段销售与第而阶段销售日勺过度过程中都必须保持销售的持续性，因此该阶段的广告推广着重与对楼盘二期销售过程中亮点的挖掘，及对前一阶段销售的肯定。第五阶段，扫尾期：严格讲，在整个楼盘项目推广过程中扫尾不单独进行划分，但考虑到都市碧园项目中的多样性，以及与下一周期销售日勺合理连接因此在这个阶段推广将集中对尾楼的销售。但广告推广的方式以减少投放成本作为首位。2.2 项目各个阶段推广重点阶段的特殊性都市碧园项目内包括功能较一般楼盘多，因此在推广上开发商提出阶段性销售方案，基本上每个销售阶段为一种月左右。假如是按照销售任务内销售内容分派，整个推广周期为一年的话，则每个销售项目的推广周期为四个月。不过由于销售周期内所有有销售的详细内容，因此在周期的划分上有很大的难度。例如导入和升温期就很难辨别。因此无论是平面推广或者是活动推广，延续性都是很大的问题。因此在详细的阶段划分中以如下几种阶段进行划分。首先，每个项目销售的月份内分为如下A形象宣传阶段B销售宣传阶段C活动推广另一方面，对总的项目销售周期也做同样日勺推广划分。也就是说，在每个单独销售日勺项目中都包括着形象宣传、销售方略宣传、活动推广三部分构成，而在大的方面，每个项目的整体上也遵照形象到销售到活动推广这一环节。详细年度安排见表1表1月次一周二周三周四面备注一月A形象宣传阶段A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段二月A形象宣传阶段A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段销售宣传活动三月A形象宣传阶段A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段四月A形象宣传阶段A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段形象宣传活动五月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段销售宣传活动六月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段销售宣传活动七月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段八月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段形象宣传活动九月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段销售宣传活动十月A形象宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段销售宣传活动十一月B销售宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段十二月B销售宣传阶段B销售宣传阶段B销售宣传阶段A形象宣传阶段注释：以上月份非自然月，而是以销售周期所包括月份为时间周期。详细与项目筹划企业统一协调。推广中心主题A文化住宅B文化公寓C文化商业推广方略细分在广告学当中对推广有过体系话的解释和分析，大体上可以有如下流程阐明：不著名理解熟识承认购置拥护品牌这是基本的广告宣传流程，但在详细项目中并不是所有环节都得去一一完毕。A文化住宅：在对都市碧园的广告推广过程当中，文化这一主题不需要进行广告宣传，由于城北区是南宁市的文化中心已经深入人心。同步，山水碧园房地产企业在南宁市内也有非常高的著名度。因此在广告推广当中，对住宅的宣传由于对其他对比楼盘住宅销售及推广的牵制上。例：“都市碧园为您找来168位专家做邻居”突出小区内有众多高级知识份子建居住，一来提高整个楼盘日勺形象，另一方面也在无形当中限制其他楼盘在这一主题上的发挥。因此在对文化住宅的推广是上设计日勺推广环节为承认购置拥护品牌B文化公寓：与住宅宣传相似，公寓自身的文化主题在很大范围上已经得到认同。但与住宅宣传上，公寓的广告推广最大的难点是怎样让投资者对楼盘的投资前景充斥信心。因此在对公寓的推广过程当中首先要对基础消费层（既公寓最终的（消费者）进行公寓的宣传，宣传的!重点在与公寓为他们生活带来的便利。例如：“年轻不再流离失所，年轻不再寄居屋檐，年轻不再束缚生活，年轻不再错过私有空间都市碧园高层公寓”首先对最终端消费者进行推广宣传，在社会上形成一定舆论后，再针对投资者进行推广，以到达推广的捆绑化。因此在对文化公寓的推广是上设计日勺推广环节为理解舆论形成社会导向承认购置拥护品牌C文化商业：这个环节是整个项目中日勺重点，并且也是项目推广过程中的难点。由于在城北区内商业气氛不浓，同步人们对区内商业的必要性理解局限性。可以说对都市碧园中的商业项目的推广完全建立在零基础上。因此首先要做的就是让消费者到达一种共识更便利的!商业消费发展，认为着生活质量的提高。在推广当中可以以大品牌的进驻做为宣传点。例如：“这里是华连的选择，这里是大洋日勺选择，这里是沃尔玛日勺选择，这里是您的选择吗？”以大品牌商业项目的进驻做先导，引导其他投资者对都市碧园项目中的商业价值进行分析，最终实现购置。因此在对文化商业的推广是上设计的推广环节为不著名理解舆论形成社会导向承认熟识承认购置拥护品牌2.3 广告主题：根据原有广告主题：新价值地产，新文化商业广告创意体现广告创意在广告定位确定后，围绕广告主题欧I深化，艺术化和主体化而开展的，根据“都市碧园”项目的市场定位，重要做好如下几种方面的创意：.1电视广告创意：形象片：突出项目高品质定位，围绕“都市碧园”项目市场定位，用生动的画面体现未来文化中心区的家居模式，形象片是项目获得良好形象，维护项目长期品牌的持续宣传。专题片：以写实的手法为主，全面包括项目的地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理、首期发售及企业简介内容，是对项目总体规划理念的简介。该片是以销售为重要目的，具有阶段性，针对性而播放的宣传资料。新闻片：以新闻的形式报道“都市碧园''项目开发中的奠基庆典，封顶等活动内容，向消费者传递项目特性与个性的片段，具有新闻性和真实性，并且有较高的可信度。.2报刊广告创意围绕“都市碧园”项目主定位，深化和突出市场的主诉点，进行如下诉求：突出项目重点，营造高品质生活环境强力宣传文化中心区日勺新形房屋消费概念重点宣传住宅和商务、学生公寓宣传开发企业日勺品牌及综合实力挖掘交通、自然环境、网络技术主题的广告题材活动宣传.3户外广告创意由于户外广告日勺对象是在户外活动日勺人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太长，注视时间非常短，因此规定广告效果、广告体现形式上简朴明了，突出主题越精确、简短，越能突出效果，能给人留下印象（如户外效果图、大型广告喷绘）。.4电台广告创意根据电台广告声音消失快，不易被人记忆的特点，在广告的创意上规定简朴明了，并且针对特点活动进行宣传。.5其他广告创意礼品性广告重要突出项目日勺名称、项目的志，通过项目原则色和辅助图形加以体现形式独立的视觉艺术效果，到达深印象和形象的目的。2.4 入市前印刷品的设计、制作1、沙盘、套型、楼型8、认购指2、南3、精装楼书9、按揭须知10、认购书4、销楼部样板5、折页11、物业手册6、总平图12、保修书7、价目表8、付款方式阐明3媒体方略1.1 媒体选择当今广告媒体种类十分繁多，并且还在不停的涌现，现对媒体作如下分类：读物、印刷类：报纸、杂志、单张、车身、路牌、直邮视听类：电视、电台、电信类：短信、电子邮件、网络活动类：公益活动、体育赛事、房展会针对“都市碧园”项目的目的客户状况，根据高性价比和创品牌的原因，项目广告整合推广筹划提议以及媒体作为推广媒体：电视类：A、南宁电视台B、广西卫视以上两台是项目所在地区收视率最高的电视媒体，其中任何一种电视台在特定期间段内的栏目在南宁市内有着固定收视群体，因此，以上电视媒体应作为电视广告宣传的首选。报纸类：A、南国早报：目前广西报业的旗舰，其广大的读者群体及全区最大时日发行量足以形成大范围内的宣传攻势。因此在各个楼盘宣传过程当中，南国早报必然是首选B、南宁晚报：拥有一定数量的订阅读者，并且其中包括了诸多在社会上颇具影响读者群体。C、广西日报：与南宁晚报状况相识。并且有过之而无不及。电台：南宁广播电台交通音乐频道：南宁市内收听率最高，覆盖面最大的电台车身在南宁市内，不管与否乘坐均会看到公共汽车的I身影，并且，车身广告费用为一次性投入，相对费用低，保持的时间又长，因此提议在南宁市内重要公交线路上及各城区开往市中心开往项目所在地日勺公交车线路上进行车身广告宣传。详细公车：31路、14路。路牌：市中心地段重要路口、与项目相接的路口。户外广告牌在项目所在区域内的十字路口和重要交通路线旁。电子邮件：企业员工操作。短信：企业员工操作。礼品：在售楼部内设置小礼品。如有项目日勺志的布娃娃，小钥匙扣。在展示展销会上派送时尚手提袋、小饰物等。1.2 媒体组合方略根据目的所在区域，试销阶段宣传重点放在项目所在区域。进入到销售后宣传工作将在南宁市及周围地区范围内展开。阶段性布置以立体组合、全方位媒体介入、多点攻打，在平面、广播、电视、户外广告等宣传上刻考虑齐头并进，在此其后可用中等频率的报道和版面进行推广。中期以软性宣传为主，硬广告减少密度，同步补充前段广告诉求点上日勺局限性。在最终阶段再次做全面日勺广告宣传。详细组合见表2表2电视报纸户外广告路标电台车身多种活动礼品前期形象宣传中期形象宣传销售宣传强势销售扫尾及品牌推广1.3 媒体推广计划推广方略与其他项目不一样，都市碧园在整个规模上处在中等规模，但其对区域房地产构造又有着相称大的影响，因此在推广方略中不能与超大盘同样，在开盘阶段就投入巨大日勺广告量，以求短时间内实现销售的量化。不过，也与其他纯住宅区或小规模商住区的销售广告投入以硬广告初期大量投入也不一样，都市碧园项目的周期及销售对象较多。因此在推广的方略上讲求动静结合，多点出击的方式。以一种自上到下的宣传方式进行推广。如下面作出的整体广告推广，报刊广告计划为例，在广告投放的过程中，一开始没有选择南国早报做开始，这是由于考虑到南宁晚报、广西日报的阅读者中有相称一部分读者为单位订阅读者，而其中有很大一部分读者在社会上具有相称强的舆论引导性。因此在广告的一开始只是以一种软性新闻的形式进行宣传。力争在正式形象及销售广告投放之前在消费者当中树立一种比较高的形象，而这种形象的树立正是由于前面提到的读者群体带来的舆论引导。而在后期，南国早报将逐渐取代后两者成为销售宣传形象宣传的主力。这也是市场推广过程中的必然。推广环节及思绪推广过程当中环节应根据筹划企业在各个销售阶段内的销售方略进行配合，而其整体的推广思绪在推广过程当中也占有相称的重要性。在对上面几种方面的分析总结后，我们对都市碧园项目的推广环节几种环节中的重点宣传方式作出如下意见。见表3销售周期推广跨度推广形式推广方略投入资金比率备注周期一四个月全主流媒体推广有强势舆论媒体引导主力媒体总推广费用的30%期间进行两次推广宣传活动周期二六个月主流媒体推广及非主流媒体配合推广依托周期一内产生的舆论进行大范围宣传总推广费用的40%期间进行四次推广宣传活动周期三一种月针对性媒体投放挖掘品牌内涵，树立品牌形象总推广费用的20%期间进行一次形象宣传活动周期四一种月针对性媒体投放扫尾总推广费用的10%4 .推广活动4.1 推广活动思绪推广活动在每个楼盘项目，或者是任何商业宣传当中都必不可少的环节。但在过去诸多的推广活动当中，广告推广企业过多日勺考虑大场面，大手笔的活动。意图在活动进行过程当中尽量多的产生新闻性话题。但在实际的操作过程当中，诸多推广活动对楼盘的意义却欠缺考虑。在对都市碧园项目功能进行全面分析后，对推广活动形成如下思绪：A简朴：活动越复杂，其所波及到的问题就越多，如安全、舆论引导等等。因此在推广活动过程当中应把可操作性及易操作性放在首位。B与楼盘功能紧密结合：推广活动的意义就在与对楼盘整体形象进行宣传，而不是一味的制造人气。因此活动自身就应当是围绕着楼盘的主题，楼盘的特点，楼盘的功能展开。C有舆论传播性：在消费者参与推广活动的前可以对活动自身产生深刻的理解，在活动后可以对活动的过程与成果产生共鸣。D活动效应的延伸：通过活动自身把楼盘的价值深入的提高，在社会上到达一种对楼盘项目品质的广泛承认。4.2 推广活动安排除销售扫尾期外每个销售周期内都安排形象宣传活动及销售推广宣传活动。以到达活动效应时延续。在通过对项目的详细分析及周围楼盘广告活动推广的对比后，认为都市碧园的活动推广应把重点放在形象日勺大范围宣传，及一定范围内销售推广活动。因此在活动的安排上以两中活动形式为主，即大范围论坛活动及一定范围内日勺建筑展示会。详细安排见表4表四周期月份活动形式活动内容周期一二月销售宣传活动都市碧园公寓建筑展示会四月形象宣传活动青年生活论坛周期二五月销售宣传活动都市碧园商业建筑展示会六月销售宣传活动都市碧园住宅展示会八月形象宣传活动城北区商业经济发展论坛九月形象宣传活动都市碧园环境展示会周期三十一月形象宣传活动都市碧园业主联艺会5 .信息流理论的实际应用信息流理论是近来由北京航天航空大学计算机博士唐江生提出的。即，信息在传播过程当中费用、信息终端接受费用、信息传播效率及接受效率等多方面原因构成的数学建模。这一理论的提出对于老式“广而告知”的广告推广方略提供了一种全面优化的方式。例1：单一100O字信息传递给单一客户，假设前提信息在传递过程中无损耗，终端设备未建立。传递方式传递时间传递费用终段接受费用区域限制声音5分钟0元0元非常近5分钟1.2元500元市区内邮件1天0.6元0元市区内网络12分钟0.03元3500元以上全球报刊广告1天25000元0.6元2.5元地区电视广告1-3天12023元5002023元地区从上表我们可以看出，当我们把一条100O字内容的广告信息传播给一位客户时，邮件方式是最具性价比的。而网络日勺价格也是非常的地，不过接受过程中规定客户必须有电脑，于是在接受费用的投资上就成了几项信息传递过程中最昂贵的一项。而其他信息传递方式中也有非常高的性价比。例2：单一1000字信息传递给100oo名客户，假设前提信息在传递过程中无损耗，终端设备未建立。传递方式传递时间传递费用终段接受费用区域限制声音50000分钟0元。元非常近50000分钟12023元元市区内邮件1天6000元0元市区内网络10000分钟300元元全球报刊广告1天25000元0.6元2.5元地区电视广告13天12023元元地区从上面的表格可以清晰的看到，当信息流量集聚增长的时候，邮件和报纸成为了最具有价格及性能优势的媒体。假如仍然使用本来的信息传播方式的话，那就意味着规定传递放有大量的设备，同步，信息的接受方也必须有接受设备。同步，在网络传播这一环节中，终段接受费用更是高不可攀。由此，当广告推广过程中的开始阶段，信息传递量非常巨大的时候，报纸、电视媒体成为了首选。邮件因其费用随信息量增长而价格增长也会显现出来。这就是为何房地产广告选择报纸、电视作为媒介的I原因。但当房地产项目中出现了少许的销售滞销，有或者需要对特点小范围内的群体进行宣传时报纸、电视由不会具有好的性价比。比方说，房开商不会为了5套尾楼而打半版广告。同步，就算是在销售的热期，多种信息传播方式的结合一来可以到达好日勺销售效果，二来也能最大程度的节省了广告投入。在都市碧园项目中，信息流理论对广告的方略及媒体的方略起到了非常重要的指导作用。本案中多种方略都以其为指导，力争在整个推广过程当中实现最高效、最经济的市场推广。其整个过程将按照项目销售状况，与筹划企业相配合以到达推广过程中日勺协同。6 .捆绑式宣传应用在广告推广的过程中与否在一种宣传阶段内对所有消费群体进行广告宣传以引导消费？在项目功能单一、销售周期内销售对象成分不多，的状况下可以对群体消费者群体进行全方位的宣传，但根据都市碧园项目中的功能划分，在广告推广过程当中就不得不对信息的传播对象进行捆绑。但都市碧园项目周期所包括内容各不相似，如第一周期销售住宅、第二周期销售公寓商务楼、第三期卖商铺。因此“大而统一”的）广告宣传将是不适合市场的。根据都市碧园日勺项目功能划分，在广告推广过程中，将按下列方式进行广告宣传对象捆绑:BC捆绑，首先在C类消费者群体中形成有效的市场引导及社会舆论气氛，同步将C类消费群体的消费意愿传达给B类消费者，以到达让B类消费者到达一种认识，即投资行为有精确的市场消费群体，投资有很大的上升空间。AB捆绑，以B类消费者群体舆论及实际购置行为作为依托，促使A类消费者群体进行置业行为。捆绑销售的目日勺就在于有效日勺运用广告资源，在有效且高性价比的状况下到达综合的销售目的。而其中最为重要的就是根据实际的项目功能、销售对象信息传递关系进行有效捆绑。7现场包装7.1 硬性销售包装售楼展示厅包装：售楼部是销售活动的重要场所，是物业展示的窗口，引导客户认识楼盘日勺重要体现形式，它的设置艺术是楼盘形象代表和物'业价值日勺体现。因此，在销售部的设置上要引起充足的重视。售楼部主风格：中高档、温馨、明快、敞亮功能区布置：(1)接待区：主景喷绘(2)模型区：总体模型、园林模型、单元模型、户形展示图(3)洽谈区：PoP海报、(4)售楼部外：现场引导旗售楼人员服饰：(1)工作服(2)：简洁大方，(3)以暖色调为主。秋冬季工作服(4)、春夏季工作服(5)(6)工作牌：楼盘名(7)称、Le)Go其他：(1)平常接待用品：色调与项目其他包装色调相似(2)o(3)小装饰品(4)礼品及资料包装袋7.2 软性销售包装发展商实力与形象包装：设计、撰写及制作专业形的企业简介，配合办公现场的装饰。并且可以在员工的服饰、素质、态度等方面间接体现出来。到达予以外界专业严谨的形象。VIS系统的建立建立VIS形象视觉，增进项目远景运作及推广1 .关键部分(1)项目名(2)称(3)项目日勺(4)志(LOGo)(5)项目的(6)准色(7)项目的(8)准字体2 .延伸部分(1)工地环境包装视觉(2)售楼中心包装设计8 .工作总安排由于未能对都市碧园项目的各个阶段所面临的多种问题进行数学模型分析，因此在时间工作安排计划中只对销售过程中的内部认购到开盘后的1一段时间进行工作的安排。时间为五周时间。8.1 各个阶段各企业协同工作计划：见表编号工作内容参与单位负责单位1标志LOGO筹划企业、广告企业、开发商广告企业2工地现场围墙喷绘筹划企业、广告企业、开发商广告企业3路牌筹划企业、广告企业、开发商广告企业4条幅筹划企业、广告企业、开发商广告企业5彩旗筹划企业、广告企业、开发商广告企业6宣传印刷品礼品筹划企业、广告企业、开发商、礼品供货商礼品供货商7楼书筹划企业、广告企业、开发商广告企业8PoP海报筹划企业、广告企业、开发商广告企业9认购须知筹划企业、广告企业、开发商广告企业10楼价表筹划企业、广告企业、开发商广告企业11售楼部布置办公品包装筹划企业、广告企业、开发商广告企业12现场背景音乐筹划企业、广告企业、开发商广告企业13售楼人员服装筹划企业、广告企业、开发商广告企业14媒体投放工作安排报版设计筹划企业、广告企业、开发商广告企业15电视广告设计筹划企业、广告企业、开发商广告企业16电台广告语筹划企业、广告企业、开发商广告企业17现场广告设计筹划企业、广告企业、开发商广告企业18户外广告设计筹划企业、广告企业、开发商广告企业8.2报刊广告公布计划周次时间媒体规格内容备注第一周周三南宁晚报1500字软文软文形象宣传第一周周五南国早报1500字软文软文形象宣传第一周周五南国早报1/2版彩色1000字软文硬广告、软文形象宣传第二周周三南国早报1/2版彩色1000字软文硬广告、软文形象宣传第二周周五南国早报1/2版彩色1000字软文硬广告、软文形象宣传第二周周六南国早报1/2版彩色硬广告形象宣传第三周周三南国早报1/2版彩色硬广告形象及销售宣传第三周周三南宁晚报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第三周周五南国早报1/2版彩色IOoo字软文硬广告、软文形象及销售宣传第三周周五南宁晚报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第三周周五广西日报1/4版底条硬广告形象宣传第三周周六南国早报1/2版彩色IOoO字软文硬广告、软文形象及销售宣传第四面周一南国早报1/2版硬广告形象及销售宣传第四面周三南国早报1/2版彩色IOoO字软文硬广告、软文形象及销售宣传第四面周三南宁晚报1/4版底条硬广告形象宣传第四面周五南国早报1/2版彩色硬广告形象及销售宣传第四面周五南宁晚报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第四面周五广西日报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第五周周一南国早报1/2版硬广告形象及销售宣传第五周周三南国早报1/2版彩色硬广告形象及销售宣传第五周周三南宁晚报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第五周周五南国早报1/2版彩色IOoo字软文硬广告、软文形象及销售宣传第五周周五南宁晚报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第五周周五广西日报1/4版底条硬广告形象及销售宣传第五周周日南国早报1/2版彩色硬广告形象宣传8.3电视媒体广告公布计划安排周次时间媒体规格内容备注第一周周一、三、五广西卫视频道A段30秒一次15秒两次形象片形象宣传第一周周一、三、五南宁有线电视A段30秒一次15秒两次形象片形象宣传第二周周一、三、五广西卫视频道A段30秒一次15秒两次形象片形象宣传第二周三、五南宁有线电视A段30秒一次15秒两次形象片形象宣传第三周周一、三、五广西卫视频道A段30秒一次15秒两次形象片、专题片形象及销售宣传第三周周一、三、五南宁有线电视A段30秒一次15秒两次形象片、专题片形象及销售宣传第四面周一-五广西卫视频道A段15秒一次5秒两次形象片、专题片销售宣传第四面周一五南宁有线电视A段15秒一次5秒两次形象片、专题片销售宣传第五周周一五广西卫视频道A段15秒一次5秒两次形象片、专题片销售宣传第五周周一五南宁有线电视A段15秒一次5秒两次形象片、专题片销售宣传在电视及报刊广告宣传上，应针对项目重要时间进行新闻形式的报道宣传。8.4 广播电台广告执行计划在重点销售期内针对性的在南宁交通音乐频道电台进行广告宣传。详细安排根据当时销售期其他广告反应状况决定。以上媒体价格按照刊例价格日勺对应折扣价格计算8.5 其他推广工作安排：A多种楼盘宣传用印刷品制作：在第一周期的第四面前完毕。B多种现场布置：在第一周期的第二周内完毕。C第一次活动：在第一周期内日勺前两周出详细实行方案，在预定活动时间前一周完毕各项准备工作，在活动开始前一天完毕活动现场布置。D户外广告牌：在第一周期完毕前在对应地段进行广告牌的布置。E车身广告：在第一周起开始是联络广告公布事宜。9广告整合推广效果监控及评估修正9.1 广告整合推广效果广告整合推广效果从两个方面来反应A广告的创意、设计、体现内容。体现买点等总体体现出的效果。B广告在各媒体投放效果。监控广告整合推广效果需要通过市场及客户分别从这两个方面来考察。广告整合推广的监控就是市场及客户对这两个方面的动态反应。在对大量的客户的动态反应进行汇总分析，然后根据分析的成果对广告方略进行调整。9.2 监控与评估首先广告体现日勺买点，客户喜欢听日勺，或最想接受的是什么。广告就要把这放在首要位置传达给客户。调查客户对我们的广告印象怎样，并且根据广告日勺整体形式，来做针对性的调查，看与否到达预期的目的。广告效果的监控是在售楼部登记记录客户信息来获得而实现的。在积累大量信息后，做阶段性的总结，根据分析的成果，调整广告方略。