房地产企业采购流程优化.docx

房地产企业招标采购管理流程编制日期审核日期同意日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人同意人流程图IIIDi7XZJICOJJIOIICO11IIIJI0JIIIIIC01I0IIOIIMC0JI(0ICOOIIDIlOllIDOIIIBIBOQIIBIDIieo<I>If111I111,TttIIIOIMlll小<2>HIMHIIMIIIIXlIIIIllllllliiiiiiii1IllieilImilIIlllI>>>Illl>««>««HllllLOMtIIJII-T1,Ir1,7A,.7,I-<o>MMM<x>>,IlllII八Illlllll<1?>IllltlllIMlltlIIlll<i>/I-II沏:-II-ItI<I>IIHIh>I，IIHMl>i:kMMI)I>£l-<3><6><3>Mt-<c>Y.IIjI:I<i>LJ一>«IaIItI>>IIl*Illl-IIIBI人>111IIIlIIHKII-_J«>»«««»,1.,1>>一卜“卜HIIIIIHi,i.MHJI>>IIII>>HIIIlttIl"2.流程概况流程目的遵照公平、公正、公开的原则，对招标过程实行控制，选择符合企业业务规定的合格供方。合用范围合用于开发项目的工程承包商与材料/设备供货商的招标采购。定义流程类别划分：一、招标1、 一般工程50万以上进行招标确定单位。2、 重大工程进行招标单位确定（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）。3、 材料30万以上进行招标单位确定。4、 各类须招标的（设备单位确定。二、直接采购1、 一般工程50万如下直接采购单位确定。2、 材料30万如卜直接采购单位确定。流程主导及参与部门造价采购部（主导）、工程部、设计部、行政公共事务部、集团运行管理部部门流程中承担职责总裁1.审批定标成果（工程300万以上、重大工程和材料100万以上、电梯、消防设备、空调设备的采购招标）集团分管副总裁1.审核定标成果（工程300万以上、重大工程和材料100万以上、电梯、消防设备、空调设备的采购招标）集团运行管理部1. 工程和材料/设备供方资格审查入围单位立案2. 招标文献-X-r-t乂案3. 审核定标成果（工程300万以上、重大工程和材料100万以上、电梯、消防设备、空调设备的采购招标）4. 中标供方乂案5. 直接采购工程和材料确定单位的J立案6. 审核供方评价成果的立案片区总经理1. 审批定标成果（工程100万300万（含）和材料50万100万（含）以上、不小于10万营销供应商、除电梯、消防设备、空调设备外欧（其他设备的采购招标）2. 审核定标成果（工程300万以上、重大工程和材料100万以上、除电梯、消防设备、空调设备外的（其他设备的!采购招标）都市企业总经理1. 审批招标文献2. 审批定标成果（工程50万100万（含）和材料30万50万（含）以上的采购招标）3. 审核定标成果（工程100万以上、重大工程和材料50万以上、设备的!采购招标）4. 直接采购工程和材料设备确定单位的!审批成果5. 审批供方评价成果都市企业招标小组1. 推荐工程和材料/设备供方信息2. 工程和材料/设备供方资格审查3. 参与工程和材料/设备供方考察4. 审批工程和材料/设备供方资格审查入围单位5. 审核招标文献6. 参与招标答疑、开标、评标7. 确定技术标入围单位8. 商务标和经济标的评议，得出初步定标意见，再进行经济谈判9. 给出定标意见都市企业运行管理部1.审批工程和材料/设备招标计划项目负责人1 .审核工程和材料/设备招标计划2 .参与工程和材料/设备供方考察都市企业分管副总1 .审核工程和材料/设备招标计划2 .参与工程和材料/设备供方考察3 .审核工程和材料/设备供方资格审查入围单4 .审核招标义献5 .审核直接采购工程、材料设备单位确实定6 .审核供方评价成果都市企业造价采购部1.编制工程和材料/设备招标计划2 .编制招标单项计划及公布招标信息3 .搜集和推荐工程与材料/设备供方资料，并组织资格审查4 .组织工程和材料/设备供方考察，并推荐入围单位5 .编制商务标，并形成招标文献6 .负责发标、组织答疑、开标、评标7 .直接采购工程、材料设备的!价格及资质审核8 .组织供方评价工程部1 .编制工程进度计划及编制材料进场计划2 .推荐工程/材料设备供方信息3 .有关工作4 .编制工程技术标5 .直接采购工程提供工程承包商，直接采购材料设备提供材料设备清单6 .参与供方评价设计部1 .推荐工程/材料设备供方信息2 .有关工作3 .编制材料设备技术标4 .直接材料设备提供技术意见5 .参与供方评价行政公共事务部1.有关工作2.参与供方评价客户服务部1.参与供方评价3.工作程序3.1招标采购计划确定工程部根据项目总体计划规定，编制工程承包商进场计戈和材料/设备进场计划提交造价采购部。造价材料部根据工程部提供的I工程承包商进场计划和材料/设备进场计划，编制招标总体计划，根据招标总体计划编制详细操作招标单项计划和跟踪。都市企业分管副总、项目负责人对招标总体计划中的（采购方式进行审核，由都市企业运行管理部审批：1）招标采购：50万元以上工程采购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30万元以上材料和须招标的设备采购；2）直接采购：50万如下工程采购、30万元如下材料；3.2供方信息搜集公布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期15天前，造价采购部安排在政府招标办、企业内网或以其他方式公布招标公告。招标公告应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止口期、招标规定等信息。投标意向单位资料的）搜集:造价采购部组织有关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式搜集投标意向单位。应保证投标意向单位的数量不少于三家，搜集渠道包括但不限于：D集团内部工程承包商及材料/设备供应商信息库；2）网上搜寻；3）内部公告；4）招标小组及人员推荐；5）供方自行推荐；6）同行推荐。造价采购部应规定工程和材料供方提供如下资料的）原件及复印件：1）企业简介；2）营业执照；3）资质证书；4）与招标业务有关的业绩资料；5）税务登记证；6）企业代码证；7）代理证明文献（可选）；8）项目经理证书（合用于工程招标）。由造价采购部规定供方填写和提交供方资格审查表。3.3资格审查工程承包商资格审查：由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的I材料）对材料供应商进行资格审查。资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审指在开标前对潜在投标单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。进行资格预审时，一般不再进行资格后审。1）对工程承包商的资格审查必须包括但不限于如下内容：a）单位近3年来的营业额、注册资金、人力资源构造和状况；b）供方工商营业执照、资质等级状况、安全生产许可证;c）近3年来财务资信状况；d）近3年有关项目的业绩状况。并对其重要业绩和工程现场进行实际考察，必要时从供方合作商理解供方业绩状况；e）单位技术力量，资源配置状况等；f）单位在建工程、拟动工项目、目前剩余能力状况；g）项目负责人的资质状况、安全生产许可证；h）其他2）对材料/设备供应商的资质审查必须包括但不限于如下内容:a）单位近3年来的营业额、注册资金;b）财务资信状况、营业执照及法人代码证；c）营业执照、税务登记证明；d）单位生产技术能力及设备状况阐明；e）行业主管部门颁发区;生产许可证、产品鉴定证书和有关检测汇报；f）同类项目应用业绩，必要时对其应用项目进行实地考察和对其合作单位进行评价调查。资格审查后，由招标小组确定与否需要进行考察。3. 4供方考察对于集团供方信息库中在合格供方名目下，及近两年已考察通过时供方（包括一年内已考察通过但未合作过的供方），不需要进行考察。造价采购部制定供方考察评价表，招标小组确定供方考察评价表的考察项目、权重、评分原则和考察人员名单。考察小组对供方进行资质条件、业绩、信誉、技术、资金及工程实例考察，并填写工程类/材料类供方考察评价表汇总到考察小组负责人（一般由造价采购部组员担任），由小组负责人做出综合评估。填写投标单位资格审批表提交都市企业分管副总审核，由招标小组审批。其中投标单位资格审批表应明确供方类别：1）合格供方：已经合作过，且经评审合格的供方。2）试用供方：已经考察评审通过，获得投标资格的供方。3）待用供方：未合作、未考察的供方。4）不合格供方：考察不合格及合作后经评价为不合格的供方。造价采购部对推荐入围单位进行评估,确定不少于三家的I入围单位名单及有关资料提交都市企业分管副总审核，由招标小组审批确定发标单位,知会项目负责人、都市企业总经理、片区总经理，交集团运行管理部立案。因业务紧急，在发标前无法提前考察的I供方，由都市企业总经理同意后可先行发标，在定标前，视回标状况决定与否组织考察。4. 5招标文献编制和审核造价采购部在具有招标条件的（状况下，启动招标文献编制工作，向下列部门提出配合编制招标文献规定：1） 工程招标须由工程部提供技术标书，技术标要含如下内；a）工程的名称、工程的I地点、动工时间、竣工时间b）工程的概况c）施工的（质量目的Id）施工过程中各个工种的安装规定和技术规定、关键部位的注意事项e）提供施工图纸、工程量清单由造价采购部的I造价部门提供2） 材料/设备招标须由设计部提供技术标书，技术标要含如下内：a）工程的I名称、工程的地点、工程的概况、材料设备的名称b）材料设备的材质、规格、技术的!规定和顾客需求书c）技术的响应的（表格（需包括材料设备型号、配置、品牌、产地、材质使用的I寿命、技术性能）d）提供招标图纸和材料设备清单造价采购部负责编制商务标书，并形成招标文献。招标文献应包括但不局限于如下内容：D投标报价书：是规定投标方按照对投标总价、付款、工期、担保函、结算原则等的答复规定，为固定格式，规定投标方单独密封；（商务标书内容）2）本次招标的!项目概况：重要是让投标方理解发标项目与企业的I关系；（技术标书内容）3）本次招标的!范围和内容（技术标书内容）：图纸范围规定、招标范围在图中的界定、上述范围内的详细工作内容；4）承包方式：标明本项目招标采用承包方式；（商务标书内容）5）计价方式：工程量清单招标或总价包干、单价包干、包干总价加固定单价、其他方式等；（商务标书内容）6）材料、设备规定（技术标书内容）：甲供材料/设备清单、甲控材料/设备清单、甲控材料/设备品牌范围名单、材料/设备封样、检查及验收规定；7）报价规定阐明（商务标书内容）：总体报价规定及阐明、主材的报价规定、甲方认质认价和甲供材料/设备取费措施（包括损耗率的报价规定）、投标报价中包括的各项费用区I阐明（包括利润、税收、有偿服务费、配合费、材料涨价风险、不可预见费等）、汇总方式；8）结算原则（商务标书内容）：承包范围内的结算原则、设计变更结算原则、招标范围外结算原则（设计变更及现场签证）、主材认质认价/甲供的结算原则、乙供主材替代的结算原则等；9）付款方式；（商务标书内容）10）履约担保；（商务标书内容）11）质量等级审核及验收规范；（技术标书内容）12）特殊部位的检查及验收（如有）；（技术标书内容）13）工期规定（技术标书内容）；14）投标资料规定（技术和商务标书内容）：商务投标书，包括法人证明书及法人委托书原件、营业执照及资质证书、重要工程业绩（同类型）、其他资料、投标报价书、报价清单、报价尤其阐明、单价分析表；技术投标书，包括管理组织架构、施工组织设计方案、质量保证措施、人员设备配置、工期安排、其他；15）资料密封规定；16）评标措施；17）招标时间安排：包括发标、答疑、回标截止时间；18）投标注意事项：重要对废标和其他状况的阐明；19）投标附件：图纸（含设计变更、审图意见）；报价格式和清单；投标报价书；协议文本。招标文献编制完毕后，造价采购部负责填写招标文献审批表,审核和审批权限：1）招标文献提交给都市企业分管副总审核、招标小组，由都市企业总经理审批，交集团运行管理部立案。在报批过程中波及到对招标文献有修改的意见时，由造价采购部修改，提交给都市企业分管副总审核，由都市企业招标小组审批，交集团运行管理部立案，修改后审批的招标文献为正式发标文献。3.6发标与答疑造价采购部负责对入围单位进行发标，并组织招标小组参与工程、材料/设备类和协议的招标答疑或参与材料/设备和协议的招标答疑举行招标答疑会：1）需要时，造价采购部负责办理收取招标图纸押金及投标保证金手续的收取手续，由财务部负责收取。2）发标、答疑过程中需要变更的，造价采购部汇总招标小组意见，在答疑会后由造价采购部组织编制答疑会记录，经有关答疑人会签、都市企业分管副总审批后发放给有关投标单位签收，答疑会记录将作为招标文献的补充文献。3.6.2工程类招标项目规定提供投标保证金的，投标保证金额度最高不超过80万元（人民币），由财务部收取，详细金额由招标小组组长根据项目详细状况确定。D开标后未中标单位的投标保证金，由造价采购部三天内告知财务部免息退还。2）中标单位在协议签订后7天内，由造价采购部告知财务部将投标保证金自动转为履约保证金（中标单位在中标后不接受中标承诺重要条件的I,不退还投标保证金，取消中标资格）。3.6 .3造价采购部收取标书时，应检查标书与否有效密封，标书送达时间与否符合招标文献截标时间规定，并填写签收表。3.7 开标前准备工程材料/设备的供方投标文献技术标采用暗标法投标，技术标内容及封面不得有投标单位名称和任何暗示性标识,否则做废标处理。造价采购部在开标前对投标单位报送的!技术标书进行编号，并作好记录。3.8开标和评标招标小组（由都市企业总经理任组长、工程招标由都市企业分管工程和造价采购副总任副组长、材料设备招标由都市企业分管设计副总任副组长，招标小组组员：由都市企业的工程部、设计部、行政公共事务部的人员构成；都市企业总经理不参与评标时可授权有关人员主持开标和评标工作）负责开标及评标工作，开评标应尽量缩小参与人员范围。开标：1）开标参与人员：招标小组组长、副组长和组员；根据招标项目实际状况，由招标小组组长决定详细参与人员并签发参与人员名单，由造价采购部告知。2）开标时，招标小组应填写开标识录表，开评标人员签字确认，开标后，招标小组先进行技术评审确定技术入围单位，之后对入围单位进行商务、经济评审，得出初步定标意见，再进行经济谈判，确定定标意见。3.8.3评标、定标措施企业根据不一样的招标项目，采用如下三种评标、定标措施，详细评标、定标措施在招标文献中作出规定：1）最低价法：该措施合用于同品牌、规格、型号的（材料和设备采购项目。该类项目根据谈判成果，最低价格者为中标单位；2）合理低价法：该措施合用于a）功能、性能相近，品牌不一样的）材料和设备采购项目。b）工程技术含量低、施工难度小、工艺简朴、总造价低的工程类施工项目。3）综合评价法：该措施合用于工程类设备较多、施工复杂时建筑、安装、大型装修、监理及其他特殊需要的I项目。综合评价越高越符合中标条件。a）综合评价权重分派，在评标前由招标小组讨论确定，如:经济标70%技术标30%商务标10%b）经济标评分，如经济标得分=70-（投标报价投标最低价）/（投标最低价/70）A（最低标报价为满分70分）c）技术标采用百分制，由有关评审人员按技术标评分表打分，由技术标评审负责人汇总采用算术平均法确定最终分值，并将技术标评分表及技术标最终分值汇总表报招标小组。技术标得分=技术标最终分值*20%Bd）商务标以考察评分为最终得分，合作过的合格供方的）商务满分。商务标得分=商务标最终得分*10%C综合总分=A+B+C3.8.4在评标过程中，招标小组若发现某投标单位的报价明显低于其他投标单位的报价，使得其报价也许低于其成本的，应规定该投标单位提供可以到达招标文献规定的工期、质量和技术原则的!书面证明。投标单位无法合理阐明或不能提供有关证明材料的，该单位标书应作为废标处理，评标汇报中应明确写出废标原因。3. 8经济及技术谈判开标后，需要深入谈判欧I招标项目，招标小组确定谈判入围单位,谈判入围单位不得少于3家。技术标评审负责人须书面提出技术标中存在的问题和企业的规定，提交招标小组组长。招标小组组长对供方经济报价中价格的合理性进行分析，与否有不合理报价、与否有不平衡报价及存在的其他问题，并组织会议谈判。谈判过程中，由技术标评审负责人或其指定的;技术、工程人员负责贯彻处理技术标中的问题，需要时，招标小组告知有关部门参与谈判。招标小组组长主持谈判，并负责经济标谈判，有关人员予以配合谈判过程中应形成谈判记录，参与谈判人员签字确认。招标小组组长根据招标项目及谈判状况，决定与否组织进行后续谈判。3.9 定标招标小组根据谈判成果，填写招标成果审批表和投标状况对比分析表（作为招标采购的附件），审核和审批权限:1）一般工程50万100万（含）和材料30万50万由招标小组提供定标意见，由都市企业总经理审批确定中标单位，知会项目负责人、片区总经理，交集团运行管理部立案。2） 一般工程100万300万（含）和材料50万100万（含）、不小于10万营销承包商、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设备由招标小组提供定标意见，提交都市企业总经理，由片区总经理审批确定中标单位，知会项目负责人，交集团运行管理部立案。3） 一般工程300万以上、重大工程和材料设备100万以上、电梯、消防设备、空调设备由招标小组提供定标意见，提交都市企业总经理、片区总经理、集团运行管理部、集团分管副总裁,由总裁审批确定中标单位，知会项目负责人。根据权限都市企业总经理、片区总经理、总裁应在招标成果审批表上签订明确的意见并签名。3.10 签发中标告知书造价采购部在定标后5个工作日内向中标单位发放中标告知书，同步知会未中标单位；中标单位须向财务部缴纳社会劳动保险金或财务部根据协议约定在进度款中扣除。3.11 直接采购工程工程50万如下的采购方式采用直接采购。造价采购部根据工程部提供的!工程承包商（须含工商营业执照复印件、税务登记证复印件、施工资质证书复印件、安全生产许可证、管理能力、经营状况、以往业绩等的有关资料），进行资格审核、工程量清单的数量和价格审核。造价采购部的审核成果，提交都市企业分管副总审核，都市企业总经理审批确定工程承包商，知会项目负责人、片区总经理，由集团运行管理部立案。3.12 直接采购材料设备材料30万如下的采购方式采用直接采购。造价采购部根据工程部提供的材料材质和规格、材料设备清单,进行询价和技术、经济对比。设计部对材料提供技术意见。造价采购部的材料比较成果的意见，提交都市企业分管副总审核，都市企业总经理审批确定供应商，知会项目负责人、片区总经理，由集团运行管理部立案。经办部门（造价采购部）负责按协议管理流程规定拟订协议并与供方签订协议，甲供材料/设备签定协议后造价采购部将协议副件交工程部。3.14 供方评价项目竣工后3个月内或于每年度结束前15天，由经办部门（造价采购部）就评审的内容及规定，下发供方履约评估表到工程部、设计部、行政公共事务部、客户服务部。有关部门应就评审的I内容在10个工作日内做出明确的评价意见并阐明事实和理由，并将评审成果反馈经办部门。评审应包括如下内容：1）业务完毕质量状况；2）业务合作过程中区!配合与服务状况；3）协议工期的履行状况；4）安全文明施工状况；5）材料/设备的供应状况；6）结算的办理状况；7）售后服务状况；8）其他状况。评审成果以合格供方名单、不合格供方名单的方式提请分管副总审核、都市企业总经理、片区总经理、集团运行管理部审核，集团分管副总裁同意，由集团运行管理部进行供方信息库更新。同意的!成果作为企业选择投标单位的根据，不合格供方在未来两年内不能参与企业开发项目的业务投标，两年后如参与企业业务投标，需重新考察评审。4. 支持性文献无5. 有关记录5.1 材料/设备进场计划5.2工程承包商进场计划表5.3招标总体计划5. 4招标单项计划和跟踪5.5 招标小组组员名单5.6 供方资格审批表5.7 工程供方实地考察评价表（工程类）5.8 工程供方实地考察评分表（材料设备类）5.9 投标单位资格审批表5. 10招标文献审批表5.11开标识录表5.12答疑会记录5.13投标状况对比分析表5.14协议谈判记录5.15定标成果审批表5.16中标告知书5.17直接采购文献审批表5.18合格供方名目5.19供方履约评估表（工程类）5.20供方履约评估表（材料设备类）5.21甲供材料设备协议交底单,r=t三l北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。须晴日，看红装素裹，分外妖烧。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物，还看今朝。.