北京尚东庭项目市场竞争调研报告.docx

北京尚东庭项目市场竞争调研报告(2005-12-12)尚东庭位于通州区北关环岛东北100O米，占地面积13.7万平米,建筑面积12.8万平米，分A、B二区，容积率0.93。项目产品建筑形态主要为联排和叠拼。项目于2005年6月11日开盘，截止目前共推出207套别墅，市场反响热烈，销售情况良好。目前，尚东庭项目仅推出销售B区部分楼盘，尚有约60%的房源未开发、推出销售。为了对项目有个更好的行业市场把握与参考,及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，本司挑选出北京市14个同类产品项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。本司所选监控项目有：1 .世爵源墅2 .珠江国际城3 .万象新天4 .大溪地5 .靠山居6 .京城雅居7 .香山81号院8 .北一街8号9 .北京国际花园10 .中海安德鲁斯庄园11 .提香草堂12 .水郡长安13 .万科青青家园14 .加州水郡一、竞争项目基本情况:项目名称项目地址交通状况物业类别项目规模项目配套价格物业费停车位绿化率容积率开盘时间入住时间1.世爵源塞朝阳区京沈高速台湖出口东北2公里五环以外，CBD以东，京通和京沈高速路之间联排，叠拼占地：1O3OOO平米；建面：108000平米.游泳馆、网球场、健身房、棋牌室、茶吧、咖啡厅,多功能会所、医院、邮局、幼儿园以及超市、银行等叠拼均价：5000元/平米；联排均价：6300元/平米2.5元1比10.842005-8-202006-9-302.珠江国际城通州区京哈高速第一个出口京东驾校内五环以外，距轻轨5公里，社区巴士、93O区间、928支、388、319、728、848、小2路、小3路等公寓、花园洋房占地：2000亩；建面：100万平米。中、小学、幼儿园、商场、医院电梯洋房均价：4500元/平米；花园洋房（叠拼）均价：5900元/平米1.98元一期582个，出租地上15。元/月；二期三期1比1.535%1.12004.8.15二期开盘；2005.3.12三期开盘；2005.10.6叠型22#板楼18#开盘一期：20043入住；二期全现房；三期2005-12-31入住.3.万象新天朝阳区东五环定福庄常营乡五环以外，规划中的地铁6号线从小区旁边经过，758、859、991、831、908、306、364路、小34路直达普通住宅、公寓、叠拼、联排、花园洋房占地：58.6公顷；建面：85万平米会所、幼儿园、超市、商业中心精装修均价：6000元/平米；高板均价：5800元/平米；毛坯均价：4900元/平米；一期叠拼别墅均价：7500元/平米；四区万象街价格：起价4800元/平米，均价5800元/平米，最高价7600元/平米1.6元（不带电梯）；2.2元（底层和高层带电梯）；6层2.7元1比0.737.60%1.6一区2003年11月15日开盘；四区2005年5月22日开盘；万象堂2005年9月17日开盘一期2004年12月25日至2005年8月30日入住；4区板楼2005年12月入住，塔板结合2006年3月入住；4区万象街2005年12月31日至2006年3月31日4.大溪地丰台区西南四环世界公园南侧公交944,937,931,967,905,规划中的地铁9号线起始点位于世界公园独栋，双拼、联排、花园洋房占地：20万平米；建面：18万平米会所均价：7100元/平米:最低总价：140万/套：平均总价：150万/套；最高总价：249万/套2.5元1比1.53()%().7B区7月16日开始认购，2005-8-18开盘：二期2005-11推出A,B区2(X)6-9-305.靠山居丰台区京石高速赵辛店出口路南800米五环以外,321,339,329,715,964,983,小45等.联排，叠拼建面:13.5万平米会所、综合楼、幼儿园，内部建有健身、餐饮、医疗、储蓄、洗衣、超市等.起价:5151元/平米;均价:5380元/平米;最高价:6300元/平米.总价89-135万元/套2.25元1比1.230%0.605一期:2004-10-12二期:2005-32005-12-316.京城雅居朝阳区南豆各庄49号.京沈高速与东五环交汇处五环以外,363,411,847,753,853等联排占地也6万平米;建面:19万平米中、小学商场邮局银行医院起价:5800元/平米;最高价:10000元/平米2.2元地面:1183个;地下:126个40%l.082003-4-6期:2004-5-30;期:20064307.香山81号院海淀区香山路81号五环以外,距香泉环岛约500米路程.904,737,运通112,特5,331,733,360等公交线联排别蟹占地:2.4万平米;建面:1.5万平米起价:19000元/平米;均价:23000元/平米;最低总价:650万/套;平均总价:800万/套;最高总价:1300万/套6元1比243%0.6香山81号院（半山枫林二期）2005-9开盘2006年6月8.北一街八号昌平区沙河南丰路1号（京昌高速11出口）820,345支线,小2路,小22路联排别墅占地52万平米一站式配套，住宅、会所、商业、文化、医疗、体育、学校、公园起价:4900元/平米;套内最低价:4900元/平米;平均总价:80万/套2.8元1比1一期2005-5-12开盘,二期2005-9-23开盘2006-6-289.北京国际花园丰台区丰葆路168号世界公园对面（西南四环之间）四、五环之间地铁9号线.905、937（西）、744、967、959、特7等多路公交独栋联排别墅建面：10.00万平方米教育、商务、医疗、金融、购物均价:12500元/平米;最低总价:270万/套;最高总价:690万/套4元独立车库，配高级车库门52%0.387二期2004年6月开盘;三期2005年9月30日一,二期都为现房;三期2006年年底10.中海安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧四、五环之间，11路、363路、725路独栋、双拼、联排、叠拼建面：20万平米；地上建面：15万平米双龙超市、京克隆超市、燕莎OUTLETS；与艮建大药房、王四营医院；铃木4S店、赛佛S4店；北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。均价：9000元/平米2.8元0.73一期认购:2005422至5月初;2005-6-18开盘;二期认购:2005-8-6,8-20开盘;一期剩余部分2005-10-18开盘一期:200&3;二期:2006-611.提香草堂房山区京石高速边五环以外双拼联排占地:42万平米;建面:18万平米社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街，更有老年、儿童活动场所一期双拼起价108万,最高价180万;一期联排起价70万,最高价105万.二期总价在140万到190万.2.58元1比20.422004-9底内部认购开始;2004-11-28开盘;二期双拼2005-8-1开盘期:2005-4-30;二期:2006年初12.水郡长安朝阳区通惠河南岸五环以外,京通快速路双桥出口,八通线双桥出口往南板楼，联排占地:15.55万平米;建ffi:29.51万平米生活配套完善起价:8500元/平米;均价:9000元/平米;最高价:9500元/平米.最低总价：176万/套;最高总价:320万/套联排288元I比1.535%0.82004-12-25内部认购,20054开盘；公寓2005-11底12月初开盘2006-12-31前统一入住13.万科青青家园朝阳区京沈高速路东四环以东7公里五环以外板楼，联排，小高层29万平米中、小学、幼儿园、商场、邮局、银行、医院起价:4900元/平米;均价:5680元/平米;最高价:6500元/平米前三期住宅1.9-2.3元;另悝2.2元;四期住宅232.9元1比0.735%1.1住宅:2001-11-10,别里2004-2-1;三期8套联排2004年11月底开盘;三期住宅2004-10-23开盘;四期2栋7层和8层板楼2005-4-16开盘住宅:2002-10-01;别:2004-8-31;三期住宅2004-12-3014.加州水郡房山区长阳镇哑叭河村五环以外联排占地:18.4万平米；建面：15万平米区内配套:酒店会所健身中心等周边配套:医院邮局咫市商场浮校银行电信局加油站均价:5880元/平米;起价:4880元/平米未定公共车位，每户2-3个40%0.65一期2005年10月15日2006年年底从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园、中海安德鲁斯庄园），其余均位于五环以外。物业类别均含有或主要为联排或叠拼，与本案产品类别相同。项目规模大小不等，占地面积最小的为2.4万平米（香山81号院）,最大的达到2000亩（珠江国际城）。项目物业费主要集中在2-3元/平米/月之间，最高的达到每月每平米6元（香山81号院），其产品价格也是所调查项目中最高的。小区停车位一般都在1比1以上，最高为1比2。绿化率一般在30%40%之间。容积率大多在0.51.1之间。提香草堂容积率为0.42。北京国际花园绿化率最高，达到52%,容积率最低，为0.387,为独栋产品。从项目的售价上看，北京国际花园和香山81号院的售价最高，分别达到12500元/平米和23000元/平米，为同类型产品中的高端项目。中海安德鲁斯庄园和水郡长安二个项目均价在9000元/平米左右，属中间档次产品。其他项目价格相差不大，产品档次基本相同。二、各竞争项目具体销售情况及价格水平:1.世爵源墅:情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-21(2005)186BI-B5、D6、F7-F11、Hl2、Hl3、F14>FI5、DI6、DI8、Fl9、F20、E21、F22、F23、H25、H26、E27、E28、H29、F30、D31、A32、A33、D34、D35、F36、H37、F38、F39、F42、F44-F47.D48、A49、D50、A51、C52-C54#88035.4332143424.2215548.29%37211615815232.49%总计：88035.4332143424.2215548.29%3721.01615815232.珠江国际城:;预售情况序号'、一发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已筌约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-2-13(2003)1281#、3#、5#-13#、15#、7727547063042.8538080.85%住宅：4408商业:61372777667970.00%22004-4-19(2004)15316#、19#-21#楼1686514413543.0411479.17%住宅:3959商业:7961535762660.69%32004-9-1(2004)4012#、22#楼、八区17#楼23614911436.941213.19%42166058139042004-9-15(2004)4264#楼、A区18#楼36674.117922517.3512268.16%住宅:4938商业:7714110785362052004-12-10(2004)5901#、18#、19#、20#、21#、45313.2323717501.278535.40%5582976220840.42%总计：199741.331121118041.4571363.60%4623.95458086483.万象新天:、预售情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12003-11-28(2003)361号一区107114、116、118145号，二区216一231号楼2278241558145083.44115974%5329773149651.80.19%22005-1-26(2005)11号一期四区401#428#楼，1#4#地下车库138984.71住宅：1286车库：454013.5457044.32%50502727683770.54%32005-4-30(2005)152号普通住宅.115#楼（南半部1-4层01至04自留用房除外）9389.28845335.74654.76%359219165834.40.00%总计：237213.282928204432.68177560.62%5209.910650838634.大溪地:情况序号、一发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已筌约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-6-12(2005)238联排.B区8#-15#.7#配套商业18015.09住宅:76商业:815588.877396.05%71061107745102.38%22005-12-9(2005)659商业联排.A区3-16#,18-28#,29#,37-39#楼.26799.97住宅:80商业:49626.733.75%总计：44815.06住宅：156商业:5716215.577648.72%5 .靠山居:，预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-8-20(2004)376联排.1-3、1-4、1-5、1-6、1-7#楼5825.72283774.741967.86%4888184509297.14%22005-1-19(2005)9联排1-11至1-15#、4-1至4-18#、3-10至3-18#、3-20#楼31474.7515316194.888253.59%5444881649270.65%32005-9-11(2005)4651-1#、2-9至2-11#、2-13#、3-4#、3-6至3-9#、3-19#楼1472569000.00%000.00%总计：52025.4725019969.6210140.40%5338.91066158566 .京城雅居:，预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12003-11-3(2003)49号联排叠拼公寓.一期4-6#、8-12#、14#、16-23#、2629#楼6808229363244.8427493.90%51673267860880.34%22003-12-30(2003)426普通住宅.1-3#、7#、13#、15#、24#、25#、30#楼3698717433754.9916896.55%49361666146310.00%32005-3-14(2005)7431#、32#、36-38#、42#、43#、47#、48#、51#、52#楼38073.6921115246.558037.91%73991128092230.47%42005-12-2(2005)633会所5002.4452005-12-2(2005)634公寓联排33,34,39,40,49,50,53,55号楼29225.78137000.00%00总计：177370.91678112246.3852276.99%5400.76062099427 .香山81号院:，预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-9-9(2005)45801#、02-1#、02-2#、04#楼8266.31241373.49416.70%21838299942754.17%22005-9-27(2005)44902-3-、02-4#.05#5477.8514000.00%000.00%总计：13744.16381373.49410.5%21838299942758 .北一街8号:情况序号一一发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-2(2005)170联排.1#T4#楼53660.3818547702.116790.27%4272203783371022005-9-4(2005)447普通住宅.15#（扣除首层和地下一层的-01车库）24110.1226114169.469737.16%411758335667032005-9-24(2005)496联排.CT#至C-5#楼28045.5210013034.114747%4953645579470总计：105816.0254674905.6731156.96%4361.23266769859 .北京国际花园:J预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12002-6-3(并)231北京国际花园一期8160无记录无记录无记录无记录无记录无记录无记录22005-6-9(2005)2283号商业楼2109.62600000032005-6-9(2005)232小独栋.SA户型8套,SB户型8套,SC户型8套,Nl及Nl反户型14套,N2及N2反户型13套,IY型户型6套19833572793.91119.30%1254035035506042005-9-16(2005)4721号商业楼3321.32121225.96433.3%1425017469930052005-9-16(2005)473小独栋.NA（A反）、NB、NC、ND、N2（三）、Sl及Sl反、SI改（U）、SII及Sn反、SIl改（U反）、W改（H反）户型21081.97693291.761116%12953426381670总计：54505.911447311.622618.06%13012.795143603、预售情况序号'、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率销售均价（元/平米）成交金额退房率12005-6-12(2005)2406、7、9、12-1820、22-43、47、49、51、53、55#楼54371.3616845114.6814083.33%60862745679422.38%22005-7-17(2005)330(西区)W46#、W48-54#、W61#、W62#楼11722.273910864.23694.90%5823632622375.13%32005-8-5(2005)373东区EI-5#、E8#、E10#、Ell#、EI9#、E21#、E44#、E45#、E46#、E48#、E50#、E52#、E54#、E56#、E57#楼，配套公建A、B;西区WlT34#、W36T45#、W47#、1Y55#-W60#、W63#-W66#楼129990.5543249855.7516838.89%52162600475921.16%总计：196084.18639105834.6334453.83%5649.259787777110.中海安德鲁斯:11.提香草堂:预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-11-19(2004)545联排.2、5、7-28#31-34#、45-49#>51-59#.61-66#.69-71#楼29688.7214128890.2813797.20%47211365065732.13%22005-8-28(2005)428双拼.锦绣花园小区75-84#,90-104#楼13107.3508145.473154%5606390635414%32005-9-23(2005)487独栋联排.117-1355149-164#楼14842.4451576.9422.00%62701831496042005-10-1(2005)520双拼叠拼.85#,86#,87#,89#,165-185#楼22617.51178257.2410.6%000总计：80255.9742037869.9317140.71%4684.517740161012 .水郡长安:，预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数筌约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-11-30(2004)560联排.东一区1-13#,15-17#楼28617.129620184.556971.88%65521322491727.29%22005-4-23(2005)143京德顺生态嘉园西一区16#楼（联排）26226.798919768.486775%67321330814077.87%32005-11-11(2005)607东二区1-4号楼,西二区1-4号楼（普通住宅）35549.82208000%000%总计：90393.7339339953.0313634.61%6641.126533057913 .万科青青家园:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12002-12-9京房售证字888号一期IT至1-5,2-1至2-9,3-1,3-2,4-1至4-9,5-3至5-9,6-1,6-2,7-1至7-5#楼未记录未记录未记录未记录未记录未记录未记录未记录22004-9-22(2004)4355-1,5-2,8-1,8-2,8-3,8-5,8-6,8-7,9-1,9-2,10-1,10-2,10-3,10-5,10-6,10-7,11-1,11-2,11-3,11-5,11-6#楼及BC区地下车库(地下车库IID123601.0281859474.1141551%住宅:5001别墅:63183508972490.61%总计：123601.0281859474.1141550.73%5900.035089724914 .加州水郡:预售情况发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-6-23(2005)2671-6#楼9522.8730362.3813.33%57802094556.40.00%22005-9-30(2005)512777#楼62002.281167116.932218.97%548039000776.40.49%总计：71525.151467479.312315.75%5494.541095332.8数据来源：北京房地产交易管理网各项目销售情况及价格水平以网上实际签约成交量为准三、本案目前销售情况（截止2005/2-12），预售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-27(2005)204B8-B15#、B16-2#、B25#、B26#、B28#、B29#、B31#楼24004.7411721879.0810791.45%48931070543386.84%22005-8-1(2005)362B5-B7#、B16-1#、B21#、B22#、B24#、B30#、B33#16974.638212867.676376.83%5072652648223.66%32005-11-2(2005)582叠拼.B32-1#楼1479.7881100.9675.00%46325099368.80总计：42459.1520735847.6517685.02%4949.2177418529 尚东庭项目共推出可售房源207套，已售出176套，签约率达到85.02%。 一期成交107套，签约率91.5%,成交均价4893元/平米，成交金额为107054338元。 二期成交63套，签约率76.83%,成交均价5072元/平米，成交金额为65264822元。 2005年11月2日，推出叠拼一栋，共8套，目前已成交6套，签约率75%,成交均价4632元/平米，成交金额为5099368.8兀O 项目整体签约率为85.02%,整体成交均价为4949.2元/平米。 总成交金额为1.77亿元。四、各项目12月份销售情况:12月销售情况世爵源墅珠江万象新天大溪地靠山居京城雅居香山81号院北一街8号北京国际花园中海安德鲁斯庄园提香草堂水郡长安万科青青家园加州水郡尚东庭成交价格(cm4)第四周11-2937034624520571105333539521838434013039564863496620631852254939第五周12-12372146245210710655395401218384361130135649.262706641.1631854954949成交套数第四周11-291476961769729852142042534316712841520173第五周12-12155713177576IOI52242142634417113641523176本周成交套数81764310101148033从11月份第四周和12月份的第一周的各项目销售情况对比分析可以看出，监控的各项目周成交情况差别较大。2个监控项目本周没有成交，香山81号院和万科青青家园本月没有成交，京城雅居、北京国际花园、中海等3个项目本月仅成交1套。本周成交量最多的项目是珠江国际城，达到了17套。珠江国际城本周市场表现情况优异。万象新天项目规模大，产品形态多样，除联排别墅外，还有普通住宅、公寓、叠拼和花园洋房，开发商具较强的品牌实力，万象新天本周成交6套。北一街8号本周成交表现也很优异，共成交10套联排别墅。水郡长安和世爵源墅项目本周各成交8套，成交表现较好。尚东庭项目本周市场成交量较低，仅成交3套。这与年底房源不充足，同时暂停对外宣传推广有很大关系。周成交套数从上表可以看出，成交量在前三位的分别是：珠江国际城、北一街八号和水郡长安项目。尚东庭项目本周市场表现一般。五、竞争项目比较分析：1 .可销售套数和已售套数分析:调查项目的可销售套数和已售套数情况如下图:250020001500100050003000口可售套数已签售套数各项目已推可售房源套数以万象新天最多，达到2928套。其次为珠江国际城，已推可售房源为1121套。二个项目体量、规模均较大。推盘销售量最少的为香山81号院，可售套数38套，已签售4套。香山81号院平均单价23000元/平米，每套总价在800万左右，停车位达到1比2,物业费为6元/平米/月，属别墅类高端物业产品。去除推盘量较大的万象新天和珠江国际城，项目推盘量及销售情况如下图:口可售套数已签售套数可以看出,尚东庭推盘量体在调查项目中偏低，不具规模优势。但已签约售出套数比例较高，销售成交比率在所有调查项目中表现优异。大溪地在本周之前的成交量与可售总量比是监控项目中最高的，但该项目于2005年12月9日新推出房源80套。可售总房源目前达到了156套。2 .签约率分析:大溪地的签约率因12月9日新推80套房源而降为48.72%。总体看大溪地推盘可售总量较低，可售房源仅为156套，本周成交量为4套。所有项目中目前签约率最高的项目为尚东庭，签约率达到85.02%。京城雅居签约率亦较高，达到76.99%。京城雅居推盘678套，已售出房源522套，周成交量为1套。尚东庭本周成交量3套。签约率由高到低依次为：尚东庭（85.02%）、京城雅居（76o99%）、珠江国际城（64%）、万象新天（61%）、北一街8号（56。96%）、中海安德鲁斯（53.83%）、万科青青家园（50o73%）、大溪地（48。72%）、世爵源墅（45。48%）、提香草堂（40。71%）、靠山居（40。4%)水郡长安(34o61%)、北京国际花园(18.06%)、加州水郡(15.75%)香山81号院(10.5%)。3 .成交均价分析:此处的成交均价为各项目自开盘销售以来各期签约成交的整体平均价格。口整体成交均价(元/平米)从上图看出，香山81号院和北京国际花园的销售成交均价最高，分别达到21838元/平米和13013元/平米。成交均价明显高于其他项目。二个项目的产品档次高于其他项目，属高档别墅产品。其余项目的成交均价在