(地产审计)房地产营销与监管领域贪腐问题剖析.docx

营销，作为房地产行业的贪腐重灾区之一，近些年一直是房企反腐的重点领域。之前曾简单说过工程、招采、营销等领域的贪腐问题和方式，今天就先细说营销的违规所得主要的几种方式和手法。NO.1I壹第一式：刷电商。过去十年盛行，且延续至今，刷电商这个方式，养肥了很多营销人的胆子和口袋。所谓刷电商，其实就是存抵，即存1万抵X万等这类存抵活动，在原价的基础上，表上加价，让消费者多掏钱的行为。如存1万抵3万，即原表价式100万，则表上加价，上调表价至103万，客户额外刷1万电商费用，就可以以100万的价格购买该房屋。明面上看，客户是得到了优惠，但其实，只不过是多掏钱（1万），陪着玩了个数字游戏（如果没有存抵，客户购买的原表价是100万）。刷走的电商款去了哪里？一般分两种情况：如果电商公司是房企的营销等领导引入的马甲，则电商款成了该领导及其上下级的私房钱，一般分配比例为上级3040%,自己40-50%,下级及关联人员共分10-25%如果电商公司是领导引入的关联公司（关系户等），则领导和电商公司五五分或六四分居多，分完后，房企管理层领导之间，再细分。若电商公司是集团领导介绍引入的较大的电商公司，一般就是纯粹拿回扣，20%是基点。过去十年，一些小房企的营销负责人靠着刷电商，赚的比大房企的营销负责人还多。毕竟刷电商在大房企，相对没那么好操作，即便有，利益共同体涉及的瓜分人数也多。极个别基层销售，也能从刷电商中分点汤喝，或者私下偷刷电商，但基层往往成为背锅的主体人群。NO.2I贰第二式：分销在渠道盛行的这些年，房企们在项目销售上，纷纷引入分销渠道，佣金点数从1.5-15%不等，主要参考房屋总价和去化难度。一般而言，总价越高，佣金点数随之降低。分销上，有三种打法：第一种，1家一级分销，一级分销渠道下辖众多二级分销商，组成庞大的销售渠道网。只有一家分销渠道，谓之独家。独家的项目，对外合作给到二级分销渠道的点数一般是一级分销佣金点数的50-60%,在市场较好的时候，正常给到房企相关管理层的回扣，行规一般是15-25%（在佣金总额中的占比）。第二种，2-3家一级分销渠道，下辖众多的二级分销渠道，一级给二级的佣金点数一般为一级分销渠道佣金点数的70%。市场较好，去化难度不大时，拿到项目就是赚，所以这时候，往往需要给房企相关管理层10-12%的回扣。一和二，还涉及到佣金点数的跳点，比如销售达到X万，往上跳点，获得房企给的更高的分销佣金。第三种，所有的渠道商都是一级分销，这类要么是文旅大盘，要么是没什么经验的房企才会这么整。这类怎么赚钱？除了提到的两种给管理层的不同回扣外，最常见的，是挂单、飞单、内导外,这是最大的获利项，管理层和基层销售往往携手一起捞。第一种，最常见且简单的，是销售自己找项目合作的一级或二级渠道商的关系，将案场自然来访的个别客户挂到渠道商，五五分或六四分。因为案场的销售提成以千分几计算，而渠道商的分销佣金以百分几计算，挂单能实现获利暴增数倍乃至十余倍的效果，所以挂单人员也多。第二种，销售自己私下注册马甲公司（股权和法人非自己姓名），再以马甲公司跟一级渠道商签合作协议，将案场客户挂单到马甲公司，通过二级渠道商，导入一级渠道商，变成渠道来访客户。由于二级渠道商往往能拿到一级渠道商与房企签约佣金点数的70-80%,所以这类违规获利，往往较大，获利百万不在话下，主要看单量。第三种，房企的营销负责人联合案场销售，注册马甲，将马甲公司签为项目的一级或二级分销渠道，将案场大量客户洗白（换号码等）挂到马甲公司，再导入到案场，变成渠道客户。这类操作非常常见，整个案场联合作案，结成利益共同体，降低了暴露的风险，获利也颇丰，管理层和基层销售一般五五分，个别四六分。NO.3I叁第三式：包销个别项目，因获利空间巨大，营销负责人甚至区域集团相关管理层，往往介绍自己的关系户入驻。包销大致分为三类：第一类，订金包销，不需要兜底。订金以三五十万居多，约定去化周期和去化目标，到期后不兜底，订金可退。这类大体上等同以订金方式，获取独家。第二类，订金包销，到期兜底。比如有150套房源需要去化，每套订金5000-10000元，则需要打订金75-150万元，包销项目。根据约定的去化周期（三个月或半年等）和去化目标（60-80-90%）,到期没完成去化目标，则需要兜底。到期需要兜底，则将订金转化成剩余房源的首付款，不足的部分需要再次打款补足。兜底的这种包销，房企一般会给一个包销的底价，包销方通过加价，溢价销售，以差价和佣金获利。第三类，全款包销，俗称买断。一般底价较低，以较高的溢价去销售后，获利空间大。买断的项目，一般没有佣金点数。包销的项目，目前市场下，一般的溢价大约在10-20%不等，个别项目甚至有30%的情况存在，是有资金实力的渠道赚钱的最暴利方式。这也是房企营销负责人及区域、集团管理层最喜欢插手的板块之一，轻轻松松坐享其成（拿回扣15-25%）的典范。包销的项目中，第一第二类，获利方式又往往含有第一式电商、第二式分销中介绍的相关方式。No.4I肆第四式：广告、活动等回扣。项目找好合作的广告公司、活动公司，甚至于引入营销负责人关联的公司和马甲，谈好价格和回扣比例，再拔高报价给集团。如广告投放和活动实际花费10万，则上报30万。30万广告费，自己的马甲全赚了。20万虚高的部分，和关联的广告公司分成（八二分或七三分居多）。举办活动，费用X万，翻2-4倍上报公司。事后活动公司拿到钱款后，以现金的形式返还。第五式：茶水费、关系费。这类在房企管理层中尤为常见，早些年市场好的时候，购房者四处托关系要房源，房地产行业的管控还未如此严格的时候，部分房企的管理层经常通过权力寻租获利，以帮购房者预留房源的方式，获取数万到上百万不等的费用。有时候项目伪造热销现象，对外宣称需要通过高管关系，方能拿到房源，由此将权力寻租，相关人员获利颇丰。目前茶水费等，已经是有关部门重点严打的对象之一。房企的管理层在茶水费这部分钱没少赚，不过这部分钱大多是城市总和区域总及集团高管等赚走，不能全部由营销背锅。第六式：炒房、更名。地产行业的常规操作，在内部以少量金额将房源低价锁定一段时间（一般12个月），然后高价转卖给购房者，赚取高溢价。项目去化困难时，部分房企会在内部给员工更名的机会,方便倒卖房源获利。有些职业经理人由此窥得商机，在市场好时，常常私下预留部分房源，并溢价销售，套利巨大，形成违规获利。值得一提的是，随着摇号的普及，第五第六两类的现象有所减少：主要是在大城市（摇号推行的主体城市），而大量的中小城市中，这两类违规获利方式，依然盛行。房地产行业是腐败重灾区，无论是规划建设，还是土地出让、房产销售等环节，每个环节都极容易产生腐败，本文从房地产市场监管环节分析腐败问题。房地产市场监管部门负责房地产开发企业的资质审核及房地产开发行业的诚信建设；负责房地产开发项目的协调、监督和资本金监控；负责政府重点项目的业主招标等前期工作的组织协调；组织实施住宅产业化相关工作；指导和管理商品住宅性能认定工作；负责房地产开发市场预警预报系统的建设和管理工作；拟订房屋权属登记、房产测绘和房地产交易市场、租赁市场的政策、措施并监督执行；承担商品房预售许可及后续监管和商品房销售市场的监督管理责任；负责房屋权属登记的监督管理；M责房屋档案管理；负责建设并管理全市房地产权属信息系统；负责房地产评估、转让、抵押监管；负责房地产测绘和参与房地产市场的预警预报监管；负责房屋交易市场管理和租赁合同的备案；负责管理集体土地上的房屋登记发证工作；按规定权限负责管理房地产估价机构资质和从业人员的培训、考核等。主要行政处罚事项：对房地产开发商违规开发行为进行监督处罚，如未取得房产资质或超越资质进行开发、一房多卖、测绘不实、房产公司或中介机构未按规定售房、不按规定管理预售款等行为；对物业公司违规经营行为进行处罚，如物业公司超越等级承接物业管理、物业公司擅自利用公共设施经营、挪用维修基金等违法违规行为。一、作案手段（一）房地产建设、销售审批环节1.作案手段住建系统工作人员行使建设规划许可证、商品房预售许可证审批、商品房合同备案登记、商品房预售资金监管、二手房销售登记等职权时，为开发商加快办理进度或违规办理相关手续，收受开发商财物。某市房管局转移登记科科长杨某某，利用负责二手房销售登记、检查房地产公司商品房销售手续是否齐全的职权，收受开发商赠送的4.9万元；市场管理处副处长米某某，利用审批商品房预售证、商品房合同备案和预售资金的使用管理等职权，收受多名开发商赠送的20余万元。杨某某、米某某被法院以受贿罪追究刑事责任。某市房管局房产市场监管处副处长、房产市场稽查大队负责人张某某，在2010年5月至2013年9月间，利用负责查处房地产开发企业违规预售商品房的职务之便，先后收受40余家房地产企业赠送的财物共计254.7万元；张某某滥用职权，私自确定企业违规预售数额，并以不罚或者少罚的方式为违规企业谋取利益，给国家造成直接经济损失100余万元。2010年6月，张某某在负责组织的一个业务培训班上，利用职务之便贪污培训费7万元。张某某被法院以受贿罪、贪污罪、滥用职权罪追究刑事责任。2.防控措施办理涉及审批施工许可证、房产预售许可证等办证腐败案件。一是要注意审批时通常会收受多家房地产公司的财物，发现相关问题线索后要深挖；二是贿赂和渎职交织在一起，在收受相关房地产公司的贿赂违规办证后，注意从安全事故、卷资逃跑、恶意欠薪、一房多卖等事件中倒查违规办证人的失职渎职行为并深挖权钱交易问题；三是注意审批是否完成相关前置义务，如是否已经办理人防许可、是否已经缴纳保证金、文明施工费等各种应交费用等。（二）涉房执法环节1.作案手段查处违章房产时.，住建系统工作人员滥用行政处罚裁量权，违反规定对行政相对人不予处罚或从轻处罚。某市建筑工程管理局市场监管科工作人员孙某某、潘某某在查处该市房地产项目未取得施工许可证而擅自施工的案件时，明知应对某项目的开发单位处以上述项目工程合同价款的1%以上2%以下罚款及对该单位直接负责人处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款，并对施工单位予以处罚。而孙某某、潘某某在接受相关公司的宴请后，为降低对相关公司的处罚标准或超越职权不予处罚，导致少罚款共计700多万元。孙某某、潘某某被法院以滥用职权罪追究刑事责任。住建系统工作人员对执法中发现的房地产开发商一房多卖行为监管不力，给国家、购房者造成经济损失。2009年至2013年，某县住房保障与房产管理局原局长林某某利用审批房产预售许可证的职务便利，刁难开发商，不给钱就不予办证或拖延办证，多次收受他人财物207万元。另外，某地产开发公司取得商品房预售许可证后，对外预售商品房。2010年7月该公司陆续向县房管局申请办理商品房买卖合同登记备案和撤销登记备案过程中，房管局工作人员曾某某（另案处理）发现存在多个问题，向林某某反映后，但林某某未予以制止，并让曾某某尽快办理。另外，林某某发现上述公司与购房者签订合同未办理预告登记等违规问题后，未按规定采取措施，并审核同意让曾某某为这家公司办理商品房买卖合同登记备案及撤销登记备案手续。2012年初，有购房者到县房管局反映该公司存在一房多卖的现象，但林某某仍未对该公司采取任何措施。由于林某某严重不负责任,造成该公司一房多卖,涉及房产150套，造成经济损失共计1.43亿元。林某某被法院以受贿罪和滥用职权罪追究刑事责任。2.防控措施涉房违规执法造成的国家经济损失往往比较大，可以从失职渎职方面入手追究相关人员责任；涉房执法腐败往往通过伪造材料、隐匿材料等方式掩饰违法执法行为，注意及时搜集或重新搜集相关证据材料，证明其违规执法行为；涉房腐败往往会造成业主与开发商间的矛盾.，注意从业主反映强烈的问题中寻找腐败问题线索。（三）办证登记环节1.作案手段在办理房产权属登记过程中，住建系统工作人员为非法占用土地建设、未按照规划许可建设的违章建筑办理房产证。2006年，韩某某（已判决）租用某县农户一般农田60余亩，非法修建了公司办公楼、宿舍楼、车间。2009年韩某某使用伪造的土地证先后到该县建设局房管所，为该公司的办公楼、宿舍楼、车间办理房产证。该县建设局房管所所长张某某、工作人员赵某某在办理该房产证过程中，没有按照相关规定对土地证的真伪进行调查核实，为韩某某办理了房产证，后韩某某使用此房产证作抵押，在银行骗取贷款100O多万元。张某某、赵某某被法院以玩忽职守罪追究刑事责任。住建系统工作人员非法篡改房产使用权、他物权等权属资料,损害他人利益。某县城市建设委员会规划股股长杨某某负责组织指导城乡规划的编制、审查、申报和实施，核发城乡规划区内“一书二证”（即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）及建设工程现场勘察、审核和验收等工作。杨某某接受利益相关人张某某的请托，将与张某某有债务纠纷的程某某在县建委的“二证一书”审批附件档案，将权利人“程某某”改为“程某某、某房地产开发公司（张某某控制的公司）”共有，致使某娱乐城的产权人由程某某非法变更为程某某和某房地产开发公司共有，造成程某某经济损失100多万元。后杨某某收受张某某10.5万元。杨某某被法院以受贿罪和滥用职权罪追究刑事责任。2.防控措施办理违规为他人办理产权登记业务的腐败案件。办案人员应及时调取办证的审批材料：一是核查材料是否完整，是否存在明显造假等行为；二是注意从因违规办理产权登记造成损失的渎职行为入手，深挖背后的权钱交易问题；三是违规办证往往有受害者，注意以点带面，找出更多受害者。（四）房产交易环节1.作案手段在房产交易过程中，住建系统工作人员勾结房产中介等人员故意将房产交易价格压低，逃避税收。关某和赵某将其别墅分别以2250万元、2300万元出售给韩某姐妹，韩某姐妹凭上述房单产买卖合同至银行办理了房地产买卖抵押贷款手续，贷款金额分别为1400万元及1500万元。在办理登记过户手续过程中，负责办理过户的房产中介杨某、倪某（另案处理）勾结房地产交易中心工作人员王某和刘某某，将二手房交易价格虚构为600万元、700万元以偷逃税款，造成国家税款损失430余万元。事后，刘某某和王某分别收受倪某给予的好处费6万余元和3万元。刘某某和王某被法院以受贿罪追究刑事责任。住建系统工作人员为没有足额缴纳税款的房屋办理过户手续，致使国家税款损失；或在信息系统中修改购房者户籍、缴纳社保信息等方式，为不符合购房资质的人办理过户手续。2011年至2012年，金某担任某区房地产交易权属发证中心受理员期间，利用其受理、审核房屋过户登记材料的职务便利，先后19次接受刘某（另案处理）的请托，在刘某告知其所提交的过户房屋并未缴纳相关税款的情况下，仍违反规定，给本区19处房屋办理过户登记手续，致使上述房屋未缴纳应缴税款即办理过户，建成国家税款损失共计220余万元，金某因此收受刘某给予的好处费共计36.4万元。2011年底至2012年初，金某次接受颜某（另案处理）等人的请托，在明知房屋买受人无购房资质的情况下，仍违反规定，给本市某区3处房屋办理过户登记手续，并因此收受颜某等人给予的好处费共计2.4万元。金某被法院以受贿罪、滥用职权罪追究刑事责任。办理经济适用房交易手续时，住建系统工作人员为没有足额缴纳上市土地收益的经济适用房办理过户手续，造成国家损失。2013年1月至3月，张某甲为使某小区的10套经济适用房在未缴纳上市土地收益的情形下违规过户，向时任该区房地产交易权属发证中心工作人员张某乙等人请托，由张某乙等人利用受理、审核房屋过户材料的职务便利，违规为涉案10套房屋办理过户登记手续，造成国家损失共计200余万元，张某乙等人收受张某甲给予好处费共计29万元。张某乙等人被法院以受贿罪、滥用职权罪追究刑事责任。2.防控措施办理房产交易过程中未按规定征缴税费类腐败案件。一是要注重与税务、公安等部门的沟通，扩大线索来源；二是通过对提供虚假证明文件的相关人员进行调查，或从对公职人员的失职渎职入手，深挖权钱交易的问题。（五）房企资质申报环节1.作案手段在办理建设企业资质申报过程中，住建部门工作人员收受他人财物，为他人在资质申报中谋取利益。2011年底，某县建设局办公室副主任杜某、杜某同学王某、孙某与张某某（另案处理）商议，由孙某负责联系需要办理资质的房地产开发公司并收取好处费，由杜某负责协调主管房地产开发公司资质的房产市场稽查大队大队长张某某，使房地产公司在办理资质条件不符合的情况下，顺利通过审核。2011年底至2013年10月，四人共计收取财物27.85万元。杜某等四人被法院以受贿罪追究刑事责任。2.防控措施办理滥用资质审批权类腐败案件。建筑行业实行资质审查和等级管理制度，建筑、勘察、设计、工程监理、物业服务、工程造价等企业必须在资质许可范围内承接项目。资质越高，意味着承接工程项目能力越强，利益越大。资质申报环节的腐败案件，利益输送一般通过中间人或特定公司进行。确定中间人、分析资金走向、掌握利益输送的方式对突破案件起关键作用。（六）物业管理环节1.作案手段住建系统工作人员因接受开发商财物，对开发商改变物业管理用房性质、用途的违法行为放任不管，没有及时予以纠正，侵害小区业主的权益。某小区开发商在开发完工后，把某栋原为配套物业管理用房违法改建成商业用房并予以出售。该县建设局干部张某某明知有禁止性规定，其亲属通过其低价从开发商购买一房产后，徇私舞弊，张某某未将该公司的违法行为予以处罚或移交相关部门查处，致使该公司非法获利800多万元（该金额被认定为造成国家损失金额）。张某某被法院以滥用职权罪追究刑事责任。住建系统工作人员未按规定收缴物业专项维修资金并存入专户，导致业主资金损失。2012年10月至2018年5月，高某在任某县物业管理中心主任和代履行物业管理中心主任职责期间，工作严重不负责任，县物业管理中心未采取有力措施对物业专项维修资金进行缴存，致使某小区一至五期开发商王某控制的两家房地产公司非法收取并挪用物业专项维修资金968.6万余元。根据省物业专项维修资金管理办法有关规定，物业专项维修资金应存入专户，所产生孳息归业主所有。经审计，截止2019年3月14H,高某的玩忽职守行为给群众造成81.5万余元的孳息损失。高某被法院以玩忽职守罪追究刑事责任。住建系统工作人员利用负责小区幼儿园招租的职务便利，收受承租人财物，为承租人低价获得承租权提供关照。2007年至2009年，某区住宅局政府物业管理中心主任钟某某，伙同他人或单独，利用其负责辖区三个小区幼儿园招租的职权，通过指导制作标书并在评标打分时给予三名承租人照顾，使得三名承租人顺利获得幼儿园的承租权。钟某某伙同他人从中收受财物134万元。钟某某被法院以受贿罪追究刑事责任。住建系统工作人员利用对物业维修工程的验收、拨款便利，收受相关维修施工人的财物，为他人提供关照。史某某是某市综合管理局市物业管理中心主任，该中心负责全市管理企业的审批、业务指导和有关文件管理办法、收费标准、规章制度的制定；监督、检查、指导物业管理活动，参与新、老住宅区开发整合方案的论证、验收等工作。2015年9月起，焦某和赵某挂靠某建筑公司资质陆续承揽该市多个房地产小区的物业维修工程，相应工程竣工后由市物业管理中心验收，维修工程竣工验收（结算）单由史某某签字并盖市物业管理中心公章，后由市物业管理中心拨付结算款。在前述过程及其前后，史某某共收受焦某和赵某共45.6万元。史某某被法院以受贿罪追究刑事责任。2.防控措施。办理利用对专项维修工程项目管理、验收、拨款等方面谋取利益的腐败案件，应注意听取从业主委员会反馈冒领专项维修资金或投诉工程施工方的意见，加强对工程量、造价的核查，分析公职人员与物业公司是否存在共同套取专项维修金的问题。