2022《房地产估价理论与方法》模拟试卷2.docx

2022房地产估价理论与方法模拟试卷22022房地产估价理论与方法模拟试卷2单选题（共35题，共35分）1.估价对象为一栋复式住宅，其中复式表示的是估价对象的（）oA.实体B.功能C.质量D.权益中的权利2 .下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。A.未来状况下的房地产B,已灭失的房地产C.共有的房地产D.以房地产为主的整体资产3 .某房地产的套内建筑面积为4000m2,分摊的共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.110004,判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是（）。A.实际成交价格B.实际价格C.正常负担下的价格D.复核评估价格5.下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。A.估价委托人必须是估价利害关系人B.估价委托人可能是估价报告使用者C,估价对象权利人一般是估价利害关系人D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人6.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南7 .某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用,类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%,风险补偿为现房价格的5%,则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.50008,下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度8 .周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度9,下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）oA.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限10.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）oA.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C,未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响IL下列交易实例中，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点12 .某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（）元/m2。A.2385B.2393C.2853D.296413 .某在建工程于2022年4月1日开工,2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.1414 .评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为100Oo元/m2,装修标准为100O元/m2,（甲别墅的装修标准为1200元/m2）,因乙别墅的周边环境略逊于甲别墅,在同等条件下，单价比甲别墅低5%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9690B.10200C.10500D.10736.8415 .新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%,投资利润率为20%,该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.0516 .某建筑物的建筑面积为500m2,重置成本为3600元/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.617 .采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率18 .估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元m2>8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3.0.4o则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.949719 .某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.125C.144D.22720 .某宗工业用地面积为5000m2,容积率为2.0,楼面地价为800元m20若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%,楼面地价为IoOO元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6400D.720021 .一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付22.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）oA.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况23.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）0A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%24 .为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（）。A.合法原则B,最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则25 .某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，水电供暖费由承租人承担，其他税费由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.345B.385C.445D.48526 .张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.0427 .关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率28 .某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重置成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.0729 .某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为100oOm2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.4030 .关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（）oA.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B,开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润31 .政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（）oA.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.最高最佳利用32 .某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.60B.72C.75D.9033 .利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=6000+50X,其中Y为商品住宅价格，X为时间，X=0o经验证，该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.680034 .评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（）0A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机35 .估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）oA.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日多选题（共15题，共15分）36 .下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见37 .评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况38 .下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）oA,房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B,未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E,受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定39 .成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）oA.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近40 .关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）oA.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C,收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率41 .运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.±地形状B.容积率C.士地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度42 .在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）oA.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B,估价项目负责人应为注册房地产估价师C,除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E,房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名43 .关于房地产变现能力的说法，正确的有（）oA.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱44 .下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C,该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加45.对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价46.关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）oA.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途47.关于房地产状况调整的说法，错误的有（）oA.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素48 .求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）oA.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E,房屋保险费49 .假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）oA.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D后续开发的投资利息E,销售税金50 .下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）0A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C,重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格判断题（共15题，共15分）51 .房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）52 .对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）53某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m2,买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%,则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。（）54 .可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）55 .某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%,根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（）56 .在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）57 .在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（）58 .外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）59 .估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（）60 .挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）61 .某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）62 .求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估路径和房地合估路径，应该优先选择“房地分估路径。（）63 .建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（）64 .同一街道不可以有两个或多个路线价。（）65 .估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（）问答题（共2题，共2分）66 .某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m2,且每年不变，空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2,土地报酬率为7%,建筑物报酬率为9%,请求取该写字楼的房地产价格。67.某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）