税务中介机构出具鉴证报告样式规范征求意见稿.docx

税务中介机构土地增值税清算鉴证报告样式规范指引（征求意见稿）根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007）132号）以及其他有关规定，为规范上饶市税务中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告，加快土地增值税清算审核进度，提高土地增值税清算审核质量，现结合目前上饶市税务系统土地增值税清算管理实际，拟定了上饶税务中介机构土地增值税清算鉴证报告样式规范指引（征求意见稿）。第一章总则1第二章鉴证报告资料成册2第四章清算项目备案资料7第五章土地增值税清算申报附表样式9第六章鉴证报告封面目录样式34第七章备查资料封面目录样式36第八章相关图例59第一章总则第一条根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细贝k国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发（2007）132号）以及其他有关规定，为规范上饶市税务中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告，加快土地增值税清算审核进度，提高土地增值税清算审核质量，现结合目前上饶市税务系统土地增值税清算管理实际，特制定本指引。第二条向上饶市税务系统出具土地增值税清算鉴证报告的税务中介机构适用本指引。第三条土地增值税清算鉴证报告是指具有相关资质，并从事土地增值税清算审核过程中形成的反映执业过程、支撑涉税专业服务业务成果的事实根据、法律依据等编制形成的成果资料。成果资料包括两种材质：一、纸质成果资料；二、电子成果资料。第四条土地增值税清算鉴证报告成果应实现下列目标：（一）对涉税专业服务过程进行记录，作为支持业务结论或意见的依据；（二）规范记载涉税专业服务实施情况，为防范职业风险和规避税务师事务所及涉税专业服务人员法律责任提供依据。本指引为纸质成果资料规范。第二章鉴证报告资料成册第五条鉴证报告成果应当包含土地增值税清算鉴证报告及附列资料和土地增值税清算项目备查资料两部分组成。第六条纸质鉴证报告成果应当一式叁份，被鉴证单位、审核报告主管税务机关、出具鉴证报告单位各一份。第七条纸质鉴证报告成果应当采用胶装订本方式逐一装订成册。应当做到各册卷页整洁、按顺序编号、不掉页、不倒页、不压字，以免妨碍阅读。第八条装订鉴证报告成果的纸张规格统一为A4,单面，超大型纸张，如工程施工图纸等，应以A4纸张为标准，进行逐页折叠或缩小复印。第九条装订鉴证报告成册的外观颜色及厚度应当整体统一，装订报告成册厚度控制在25mm左右。第十条装订成册的纸质报告成果由封面、目录（索引）、册内文件材料（资料）、封底组成。第十一条装订纸质鉴证报告成果的封面、文档目录（索引）和编页号要求：（一）装订成册鉴证报告成果封面统一采用160克以上的皮纹纸。（二）鉴证业务报告封面内容应当包含：被鉴证单位和项目名称、鉴证报告类型、编号、出具鉴证报告单位、鉴证报告成果日期、业务报备二维码、册数“共X册，第X册”。（三）鉴证报告除封面、目录、封底外，册内文件材料纸张应当带有页码号。（四）鉴证报告内文档目录（索引）应当以本册所附资料内容为主线注明所在页号，内容排列应当与目录（索引）顺序及页码相一致，以便查阅。第十二条鉴证报告根据需求应当提交电子报告的，应一户一档，形成压缩文件夹，清算鉴证项目名称为文件命名。第十三条电子报告包括的内容应当与纸质报告一致。第三章清算鉴证报告及附列资料第十四条清算鉴证报告及附列资料目录：（一）土地增值税清算鉴证报告（二）附列资料：（1） 土地增值税清算鉴证报告说明（2） 土地增值税清算申报表及附表（3） 土地增值税清算项目基本情况表（4） 土地增值税清算项目开发证照复印件（1） 与土地增值税清算项目有关的书面说明及时相关佐证材料（6）鉴证单位税务师执业证书复印件（7）鉴证单位营业执照复印件（8）鉴证单位执业证复印件第十五条土地增值税清算鉴证报告正文，应当包括下列内容：（一）标题，鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算鉴证报告”；（二）编号，按照鉴证业务类型统一编码并在业务成果首页注明，与封面编号一致；（三）被鉴证单位；（四）引言，鉴证报告引言应当表明委托人与受托人的责任，对委托事项是否进行鉴证审核以及审核标准、审核原则等进行说明；（五）鉴证实施情况，鉴证人在业务实施过程中所采用的程序和方法、分析事项、具体步骤、计算过程等内容。（六）鉴证结论或鉴证意见，鉴证人提供涉税服务的最终结果，有明确的意见、建议或结论；（七）编制基础及使用限制段；明确土地增值税清算鉴证报告的使用用途；（八）签章，土地增值税清算鉴证报告，应当由两名或两名以上实施该项业务的具有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章；（九）报告出具日期，不应早于鉴证人获取充分、适当的审核证据，形成鉴证结论的日期；（十）附列资料：鉴证业务说明，鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证业务，应当反映土地增值税的计算步骤和计算过程等内容并将其作为鉴证业务说明的内容。（十一）业务鉴证报告及鉴证报告说明需加盖涉税服务机构公章，以及至少两名税务师个人签章。第十六条土地增值税清算申报表共有以下21张表内容:（一）土地增值税纳税申报表（汇总）；（二）土地增值税纳税申报表（普通住宅）；（三）土地增值税纳税申报表（非普通住宅）；（四）土地增值税纳税申报表（其他类型表）；（五）收入申报表；（六）与收入相关的面积申报表；（七）开发项目工程量数据采集表；（八）四项成本审核明细表；（九）不同类型房产扣除项目分摊计算申报表;（+）取得土地使用权所支付的金额申报表；（十一）土地征用及拆迁补偿费申报表；（十二）前期工程费申报表（十三）建筑安装工程费申报表（十四）基础设施费申报表（十五）公共配套设施费申报表（十六）开发间接费用申报表（十七）利息支出申报表（十八）与转让房地产有关的税金申报表（十九）财政部规定的其它扣除项目申报表（二十）代收费用申报表（二十一）土地增值税预缴情况汇总表第十七条土地增值税清算项目资料，应当包括企业资料和项目开发资料内容：(一)企业基本资料(1)企业营业执照(2)企业法人股东证照(3)企业个人股东身份证明(4)开户许可证复印件(5)公司章程及关联企业明细复印件(6)单位设立时和以后变更登记时的验资报告复印件(7)股东变更信息登记情况(8)房地产开发企业资质证明(9)子公司、分公司登记情况(二)项目开发资料(1)发改委项目立项批复(2)国有土地使用证(3)建设用地批准书(4)建设用地规划许可证(5)建设工程规划许可证(6)建设工程施工许可证(7)预售许可证(8)开发项目面积情况表(9)工程竣工验收备案表第四章清算项目备案资料第十八条土地增值税清算项目备查资料是取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据，一般分为内部资料和外部资料，具体包含财务资料、税务资料和业务资料等。第十九条清算项目备查资料，应当按照土地增值税清算申报表的内容和顺序分别装订成册，以便方便查阅。第二十条土地增值税清算项目备查资料，各册内容应分别包括：(一)收入申报表附列资料(I)截止到清算月份资产负债表、利润表；(2)预收账款总账、明细账；(3)销售明细表(栋号、房号、销售面积、单价、收入、房产类型、购买人、发票信息、合同签订时间等内容)；(4)部分销售合同(含房管部门网上备案登记资料)；(5)部分销售发票(含开票系统导出开票明细资料)；(6)发生补、退房款的收入调整情况资料。(二)与收入相关的面积附列资料(1)项目总体规划经济指标；(2) 土地规划红线图；(3)总建筑施工平面图纸；(4)面积测绘报告(包含每户明细)；(5)项目综合验收指标；(6)物业用房等公共配套设施移交证明;(7)未售开发产品转为自用的证明资料。(三)取得土地使用权所支付的金额附列资料(1)取得土地成本总账、明细账；(2)国有土地出让合同；(3) 土地成交确认书；(4)与取得土地成本相关的记账凭证（5） 土地出让金发票和转账凭据(6)相关的税费完税凭证和转账凭据。(四)开发成本附列资料(1)各项开发成本总账、明细账；(2)拆迁补偿合同、花名册、领款人身份证明、领款人签章、银行转账凭据；(3)各项开发成本工程、装饰装修、设备采购等合同；(4)各项开发成本工程预(概)算、结算等资料；(5)为取得各项开发成本支付的凭据和发票；各项开发成本中包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。根据各清算项目实际情况包含但不仅限以上附列资料。(五)与转让房地产有关的税金附列资料(1)已缴纳的增值税(营业税)、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税明细账;（2）缴纳相关税金入库信息表（税务局系统导出）；（3）缴纳相关税金完税凭证和扣款凭据。第五章土地增值税清算申报附表样式（一）土地增值税清算申报附表样式目录（1）与收入相关的面积申报表（2）转让房地产销售收入申报表（3）开发项目工程量数据采集表；（4）四项成本审核明细表（5）不同类型房产扣除项目分摊计算申报表（6）取得土地使用权所支付的金额申报表（7） 土地征用及拆迁补偿费申报表（8）前期工程费申报表（9）建筑安装工程费申报表（10）基础设施费申报表（11）公共配套设施费申报表（12）开发间接费用申报表（13）利息支出申报表（14）与转让房地产有关的税金申报表（15）财政部规定的其它扣除项目申报表（16）代收费用申报表（17）土地增值税预缴情况汇总表与收入相关的面积申报表纳税人名称（公章）项目名称项目普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计商铺办公楼（自用）地下车位（非人防）地下人防等公配学校等公共配套设施其它其他类型房地产小计12345678910纳税人申报情况项目占地面积（疔）总建筑面积（而）可售面积（m,）已售面积（mD未售面积（Hf）自用面积（InD已售面积占总可售面积的比例比例1比例2比例3合计比例1已售面积不同类型房产比例比例4比例5比例6申报说明：转让房地产销售收入申报表单位：元纳税人名称（公章）项目名称序号项目账载金额调整金额调整后申报金额备注123=1+241货币收入普通住宅2非普通住宅3其他类型房地产4小计5实物收入及其他收普通住宅6非普通住宅7其他类型房地产8小计9视同销售收入普通住宅10非普通住宅11其他类型房地产12小计13合计普通住宅14非普通住宅15其他类型房地产16总计申帮【调整说明委托单，审核项所属期前期工程费审核明细表位：索引号：目：编制人：诃：复核人：序号年度凭证号入帐科目账载金额不允许扣除金额有效凭证金额摘要委托单/审核项所属期建筑安装工程费审核明细表立：索引号：目：编制人：,可：复:核人：序号年度凭证号入帐科目账载金额不允许扣除金额有效凭证金额摘要委托单审核项所属期基础设施费审核明细表位：索引号：目：编制人：,司：复核人：序号年度凭证号入帐科目账载金额不允许扣除金额有效凭证金额摘要委托M审核项所属期公共配套设施费审核明细表位：索引号：Hs编制人：司：复核人：序号年度凭证号入帐科目账载金额不允许扣除金额有效凭证金额摘要房地产开发项目工程量数据采集表项目概况项目/楼盘名称开发商名称备注数据来源项目地区容积率总建筑面积住房总套数单位：平方米。按地上和地下总建筑面积计算建设用地规划条件、建设工程规划许可证、商品房预售许可证项目开工年月日项目竣工验收年月日备注：项目开工时间、总体竣工验收时间建设工程施工许可证、开工报告；建设工程竣工验收备案表、工程竣工验收证书工程名称基础工程类别其上的总建筑面积（平方米）分部I程开I年度5l年度备注数据来源跨年度施工权重面积，填山每年累计进度款申报资料施工面积基础工程天然基础独立基础单位：平方米。按地上和地下总建筑面积计算基础竣工图，测绘公司确权书，开竣工年度：工程合同、开工报告、工程竣工蛉收证书（下同）满堂片筏基础单位：平方米.按地上和地下总建筑面积计算基础竣工图，测绘公司确权书桩堤出人工挖孔桩单位：平方米。按地上和地下总建筑面积计算基础竣工图，测绘公司确权书预制管桩单位：平方米.按地上和地下总建筑面积计算基础竣工图，测绘公司确权书灌注桩单位：平方米.按地上和地下总建筑面积计算基础竣工图，测绘公司确权书工程名称地下室类型是否有支护工程地下室建筑面积（平方米）分部T程开工年度分部工程竣工年度备注数据来源各年度施工权重,填每年累计进度款申报资料施工面积地下室工程共1层单位：平方米。按地下室总建筑面积计算。同项目地下室分别有共1层和共2层的，分别统计仅1层的建筑面积和共2层的建筑面积，并分别填入共1层和共2层栏。测绘公司确权书共2层单位：平方米,按地下室总建筑面积计算。地下室如共2层的，采集1和2层总建筑面积，仅在本栏填报.共3层的同理填到共3层栏.测绘公司确权书人防工程-单位：平方米.按地下室人防面积计算测绘公司确权书工程名称建筑类别建筑明细相应建筑面积汇总（平方米）分部I程开I年度分部工程竣工年度装配率备注填地上建筑开竣工年度,竣工年度为单体竣工验收年度，电梯使用层数包括直达地下室电梯,不含扶梯数据来源每年累计进度款申报资料施工面积地上建筑工程别墅独栋单位：平方米。按相应建筑面积计算。测绘公司确权书联排单位：平方米.按相应建筑面积计算，公共设施配套用房单位：平方米。按相应建筑面积计算。综合性大商业单位：平方米。按相应建筑面积计算.商业裙楼单位：平方米.按相应建筑面积计算。商业塔楼单位：平方米。按相应建筑面积计算。住宅塔楼46层单位：平方米.按相应建筑面积计算.7-n层单位：平方米。按相应建筑面积计算。12-17层单位：平方米.按相应建筑画只计算.18层以上(IoO米以下)单位：平方米。按相应建筑面积计算。公宙楼层高3.9m单位：平方米。按相应建筑面积计算.层高3.9m单位：平方米.按相应建筑面积计算。工程名称装饰工程类别装饰明细面积汇总(Irf)分部工程开I斓工年度备注年度各年度施工权重面积,填Inl每年累计进度款申报资料施工面积特殊装饰工程高档外立面干挂石材+单位：平方米。按相应外立面面积计算.工程结算书、竣工图（干挂石材、幕墙平面图、立面图）玻璃幕墙+单位：平方米.按相应外立面面积计算。工程名称其他工程类别供气户数、供水等建筑面积山分项I程开I年度分项工程竣工年度备注数据来源各年度施工重权面积（户数），填户数、Irf每年累计进度款申报资料施工面积燃气工程（元/户）按户计算.预售销售许可证项下住宅套数、燃气供气合同室外工程基本信息数量（平方米、立方米）分部工程开I年度分部工年度备注数据来源工程名称工程类别工程明细各年度施工权重，填立方米工程合同、开工报告（如有），I程竣工验收证书.每年累计进度款申报资料施工面积室外配套工程室外环境单位：平方米,室外总平面积.室外总平面积=实际用地面积-建筑物基底面积（下同）-绿化面积。建设用地规划条件、建设工程规划许可证、室外总平图绿化单位：平方米.绿化面积.建设用地规划条件、建设工程规划许可证、室外总平图其他工程挡土墙砌石单位：立方米.实体体积.工程结算书、室外总平图钢筋混凝±单位：立方米。实体体积.工程结算书、室外总平图三-平土方挖运工程（元/m3）单位：立方米。小区三通一平土（石）方工程适用此标准.工程结算书、土石方工程测量报告其他填报说明：1 .本表各项数据填报，应当备好真实可靠的嘘来源佐证材料，装订成册备查.2 .跨年度施工的房地产开发项目，基础工程、地下室、地上建筑及室外工程、其他建安工程等分别按分部分项工程开工到竣工各年度施工权重面积填报，并备好说明材料备查；其中：地上建频工年度为各单体竣工验收年度.3 .未按照各分部分项工程各年度施工面积填报的，按照所跨年度的造价标准平均值测算。4 .实际发生并已支付的工程造价金额超过按造价标准测算金额的，应当准备好详细的佐证材料备查.不同类型房产扣除项目分摊计算申报表纳税人名称（公章）项目名称扣除项目账载金额调整后总金额已售房产扣除项目金额已售房产应分摊的扣除项目金额未售房产扣除项目金额普通住宅已售面积占总已售面积比例非普通住宅已售面积占总可售面积比例已售普通住宅应分摊的扣除项目金额巳售非普通住宅应分摊的扣除项目金额已售其他类型房地产应分摊的扣除项目金额123456=3X47=3X58=3-6-79取得土地使用权所支付的金额比例4比例5土地征用及拆迁补偿费比例4比例5前期工程费比例4比例5建筑安装工程费比例4比例5基础设施费比例4比例5公共配套设施费比例4比例5开发间接费用比例4比例5利息支出比例4比例5其他房地产开发费用比例4比例5代收费用比例4比例5合计注：L比例4、比例5见”与收入相关的面积申报表”，已售房产扣除项目金额和未售房产扣除项目金额为各扣除项目申报表数据。2.利息支出不符合据实扣除条件的，开发间接费用和其他房地产开发费用两个扣除项目直接在申报表中按规定计算填列，不按此表计算分摊不同类型房地产扣除项目金额。取得土地使用权所支付的金额申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57土地出让金合计比例1支付的地价款合计比例1土地出让缴纳的有关赛用合计比例1其他合计比例1合计申报调整说明:注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”土地征用及拆迁补偿费申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57土地征用费合计比例1耕地占用税合计比例1劳动力安置费合计比例1安置动迁用房支出合计比例1拆迁补偿净支出合计比例1其他合计比例1合计申报调整说明:注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”前期工程费申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57规划费用合计比例1设计费用合计比例1项目可行性研究费用合计比例1水文费用合计比例1地质费用合计比例1勘探费用合计比例1测绘费用合计比例1七通一平支出合计比例1其他前期工程支出合计比例1合计申报调整说明：注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”建筑安装工程费申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57主体建安工程材料款室内装修工程监理劳保金水电工程款招标费其他合计申报调整说明:注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”基础设施费申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污、排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化工程支出其他设施工程发生的支出合计申报调整说明:注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”公共配套设施费申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57主体工程费供水供电材料款绿化费环保费消防款设计费装修款其他合计申报调整说明：注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”开发间接费用申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费其他合计申报调整说明：注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”纳税人名称（公章）项目名称项目开工时间项目竣工时间金融机构名称借款金额借款期限借款利率同期同类贷款利率支利W息申报调整金额后金寸额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额合计申报调整说明：注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”与转让房地产有关的税金申报表纳税人名称（公章）项目名称项目清算项目营业税销售额清算项目增值税销售额税种清算项目应纳税额已纳税额应补（退）税额已售房产扣除项目金额备注123=1-245普通住宅营业税城市维护建设税教育费附加地方教育附加小计非普通住宅营业税城市维护建设税教育费附加地方教育附加小计其他类型房地产营业税城市维护建设税教育费附加地方教育附加小计合计营业税城市维护建设税教育费附加地方教育附加合计财政部规定的其它扣除项目申报表纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售房产扣除项目金额备注123=1+245合计申报调整说明:纳税人名称（公章）项目名称项目账载金额申报调整金额调整后总金额已售面积占总可售面积的比例已售房产扣除项目金额未售房产扣除项目金额备注123=1+245=3X46=3-57合计申报调整说明：注：合计比例1见”与收入相关的面积申报表”土地增值税预缴情况汇总表纳税人名称（公章）项目名称项目序号税款入库日期缴税凭证号码缴税金额备注普通住宅123456789101112131415普通住宅预缴土增小计非普通住宅123456非普通住宅预缴土增小计其他类型房产123456789