湖北省住宅工程质量分户验收管理办法-全文及解读.docx

附件湖北省住宅工程质量分户验收管理办法第一条为进一步加强全省住宅工程质量验收管理，强化建设单位工程质量首要责任，落实各方主体责任，推动住宅工程品质全面提升，根据建设工程质量管理条例及有关规定，结合实际，制定本办法。第二条本办法所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指由建设单位组织监理、施工等单位依据施工图设计文件和有关工程质量验收标准等，对每户住宅套内的主体结构、实体观感、使用功能质量等进行检查，并形成验收记录的质量验收活动。第三条本办法适用于本省行政区域内依法开工建设的新建商品住宅和保障性住宅工程。第四条省住房和城乡建设厅负责全省分户验收的业务指导。县级及以上住建主管部门及其委托的工程质量监督机构（包括实际履行工程质量监督职能的队、站、服务中心等机构，下同）具体实施分户验收监督管理。第五条建设单位应将做好分户验收作为落实工程质量首要责任的重要内容和具体实践，应督促施工、监理等单位落实分户验收工作责任。建设单位应牵头实施分户验收，会同施工、监理、物业（已确定物业公司的项目）等单位，成立分户验收工作小组，编制分户验收方案，对分户验收工作质量负总责。第六条分户验收分为主体结构阶段分户验收和竣工验收阶段分户验收。（一）主体结构阶段分户验收。主体结构验收合格、住宅套内空间形成后，应按计划、方案对每户住宅的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。开展穿插施工的项目，可根据实际情况分段组织验收。（二）竣工验收阶段分户验收。单位（子单位）工程竣工验收前，应对每户住宅观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。第七条分户验收应按以下程序进行。（一）施工单位自检。施工总承包单位完成设计和合同约定的相关施工内容后，应首先进行全面的自检，并在住宅工程楼地面、墙面相应部位做好暗埋水、电、暖管线区域标识和标高测定定点标识，配电控制箱（盘）电气回路标识等。（二）施工单位申请分户验收。施工单位自检合格后向监理单位提交书面申请（附表1）,经监理单位审核通过后报送建设单位。（三）建设单位组织验收。建设单位组织相关人员，按照预先制定的住宅工程质量分户验收方案配备必要的检查工具、检测仪器，开展验收工作。分户验收以实体测量、观感目测等方式为主，辅以功能性检测手段，应逐户、逐间进行记录，对每户存留5至10张照片资料。照片资料应清晰体现验收时间、楼栋编号、房屋编号、参验人员等。（四）质量问题处置。对分户验收过程中发现的质量问题，验收小组应书面通知责任单位整改，对整改问题的描述应清晰、准确，有定量数据。质量问题全部整改完成并经监理单位或建设单位确认后，方可认定该户房屋分户验收合格。验收小组应留存质量问题整改前后的对比照片。（五）形成验收结果。建设单位应按要求对分户验收记录进行质量信息公示，将住宅工程质量分户验收记录张贴于户内醒目位置，并作为住宅工程质量保证书的附件。鼓励建设单位将分户验收记录制作成二维码等形式，便于购房人通过手机扫码等方式查看、留存。第八条住宅工程质量分户验收方案应明确分户验收的具体程序、标准、成员等。分户验收小组由建设单位项目负责人及专业技术人员、监理单位项目总监理工程师及专业监理工程师、施工单位项目负责人及技术（质量）负责人等人员组成，建设单位项目负责人为分户验收小组组长。鼓励建设单位邀请部分业主代表或委托有资质的第三方专业机构、社会力量参与验收。试点投保工程质量保险的住宅工程，鼓励受委托的工程质量保险风险管理（TIS）机构参与分户验收。第九条分户验收内容主要包括：（一）主体结构阶段的分户验收内容1 .楼地面、墙面和天棚混凝土观感质量；2 .装配式构件安装观感质量；3 .二次围护结构观感质量；4 .室内主要空间尺寸偏差；5 .室内水电安装预留预埋观感质量。（二）工程竣工验收前分户验收内容1 .室内空间、构件尺寸；2 .楼地面、墙面和天棚面层质量；3 .门窗安装质量；4 .防水工程质量；5 .建筑节能工程质量；6 .给排水、采暖系统安装质量；7 ,室内电气工程安装质量；8 .栏杆、护栏等强制性条文规定的安全防护设施设置与安装质量;9 .吊顶、隔断、墙面饰面、楼地面饰面、门窗、木作、厨卫、电气、消防、安防、智能化工程等其它内容。第十条每套住宅验收完毕，建设或监理单位负责据实填写住宅工程质量分户验收记录（附表2）,住宅工程中实际存在的检查子项均不得甩项、漏项；分户验收合格后，监理单位按单位工程汇总分户验收情况，填写住宅工程质量分户验收情况汇总表（附表3）,对本阶段分户验收作出结论。各方参验人员应在分户验收记录及汇总表上签字确认，其中总监理工程师、施工单位项目经理还应加盖个人执业印章，住宅工程质量分户验收情况汇总表应加盖公章。住宅工程质量分户验收情况汇总表一式4份，建设、监理、施工单位分别留存1份，另1份报送工程质量监督机构。分户验收记录应纳入工程竣工验收档案。第十一条对依法纳入监督范围的住宅工程，工程质量监督机构应加强分户验收监督管理，应将分户验收监督抽查纳入计划，并作为重点监督内容。分户验收合格后，由建设单位向工程质量监督机构申请分户验收监督抽查。（一）抽查分户验收程序、资料。重点抽查分户验收的人员资格、人员配备是否符合要求，分户验收方案是否落实，验收小组提出的质量问题是否整改闭合，分户验收记录和汇总表中的签字、盖章是否齐全等。（二）抽查现场实体质量。加强对分户验收工作的监督抽查，开展分户验收结果比对性复核。现场实体质量监督抽查时，每个单位工程随机监督抽查不少于5户，每种户型至少抽查1户，且顶层、底层各至少抽查1户；其中，进行比对性复核不少于3户。对于群体工程可以适当减少抽查和比对性复核样本，但总量不得少于10户，每种户型抽查不应少于1户，且顶层、底层各不少于1户。工程质量监督机构可对分户验收监管实施差异化管理。（三）分户验收监督抽查结果处置。工程质量监督机构发现工程质量达不到验收规范要求、安全和使用功能不满足要求、相关单位在分户验收中弄虚作假等情况，应责令整改。必要时，应要求建设单位重新组织分户验收。第十二条工程质量监督机构要求重新组织的分户验收应实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。第十三条各地工程质量监督机构应在湖北省建设工程质量监督系统中开展分户验收监督工作，省厅利用信息系统对相关工作情况进行统计分析，并将结果作为对各级工程质量监督机构考核的重要指标。第十四条各地可结合实际制定分户验收实施细则，但不能简化程序或降低标准。第十五条本办法由省住房和城乡建设厅负责解释。第十六条本办法自发布之日起施行，有效期为5年。原湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定自本办法发布之日废止。附表：1.住宅工程质量分户验收申请表2 .住宅工程质量分户验收记录3 .住宅工程质量分户验收情况汇总表附表：1住宅工程质量分户验收申请表单位工程名称致（建设单位）：我方已按设计和合同约定的工作内容完成工程,住宅实体质量经自检合格，已达到住宅工程质量分户验收条件，请组织口主体结构阶段竣工验收阶段分户验收。项目负责人：施工单位项目部（章）年月日监理单位意见：经核查，该工程已达到/未达到住宅工程质量分户验收条件，同意不同意申请验收。项目总监理工程师：监理单位项目部（章）年月日建设单位签收：项目负责人：年月日附表：2住宅工程质量分户验收记录表工程名称房（户）号建设单位监理单位施工单位主体结构阶段分户验收记录序号验收项目主要验收内容检查方法验收标准验收记录1结构外观1.1梁、墙、柱、板等混凝土构件外观质量观察检查不得出现露筋、蜂窝麻面、开裂等外观质量缺陷；钢筋保护层厚度按设计要求1.2二次结构外观质量构造符合要求，不得出现露筋、蜂窝麻面、开裂、通缝、破砖等外观质量缺陷：钢筋保护层厚度按设计要求1.3装配式建筑构件外观质量观察检查、尺量外观质量不应有一般缺陷；灌浆部位表面平整、饱满；预制构件与现浇结构件连接部位的表面平整度应符合要求1.4顶砌、孔洞等渗漏风险观察检查砌体顶砌灰缝均匀、标高到位；空调孔洞坡度按设计要求：应该封堵的洞口均已封堵，且洞口周围无明显裂缝、渗漏等2室内空间、构件尺寸2.1室内净高使用激光测距仪或钢卷尺等进行测量。偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差。最大负偏差不超过20mm,极差不超过20mm2.2室内净开间极差不超过20mm,且不超过垂直长度的0.5%2.3构件截面尺寸柱、梁、板、墙等构件截面尺寸偏差不超过+10mm,-5mm2.4轴线位置水笔、卷尺、墨线等柱、梁、墙等构件轴线位置偏差不超过8mm2.5垂直度、平整度靠尺、激光准直仪等柱、墙等垂直度偏差不超过IOmm,表面平整度偏差不超过8mm2.6现浇楼板厚度楼板厚度检测仪按施工图设计文件2.7门窗洞Ll位置、高度、宽度观察、尺量按施工图设计文件第一阶段分户验收结论：。合格。不合格建设单位施工单位监理单位项目负责人：验收人员：年月日项目经理：（个人执业印章）验收人员：年月日总监理工程师：（个人执业印章）验收人员：年月日竣工验收阶段分户验收记录序号验收项目主要验收内容检查方法验收标准验收记录1楼地面、墙面、天棚面层1.1室内净向使用激光测距仪或钢卷尺等进行测量。偏差为实测值与推算值之差：极差为实测值中最大值与最小值之差。最大负偏差不超过20mm,极差不超过20un1.2室内净开间极差不超过20mm,且不超过垂直长度的0.5$1.3地面瓷砖或木地板等材料规格、型号及其他内容：楼地面是否空鼓、裂缝、破损小锤轻击、观察检查材料按设计要求；空鼓面积不超过400cm?；不得出现裂缝、破损1.4墙而、天棚是否空鼓、裂缝、脱层无空鼓、脱层：距检查面Im处正视无裂缝和爆灰1.5垂直度、平整度靠尺、激光准直仪等柱、墙等垂直度偏差不超过10mm,表面平整度偏差不超过8mm1.6卫生间地面排水坡度观察检查按设计要求，卫生间地面不得出现积水1.7墙饰面材料观察检查按设计要求1.8隔断制作与安装观察检查隔断的材料、造型、装饰线条及花饰等应按设计要求1.9吊顶外观及龙骨、吊H观察检查吊顶的表面应该平整没有缝隙，起拱准确、颜色一致：龙骨和吊杆不得影响线路管道、设备的安装，且应做好防火和防腐处理1.10材料环保性能检查材料标识、证书按有关规定要求2门窗2.1门窗洞口位置、高度、宽度钢尺、观察检查按施工图设计文件2.2外窗台高度钢尺检查,每个窗台不少于一处窗台或落地窗防护栏杆距完成面高度不低于900mm且不得有负偏差2.3外窗是否渗漏雨后或淋水后观察检查外窗及周边无渗漏2.4门窗启闭开启和关闭检查，手扳检查开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动：门窗开关方向正确，无异响2.5中空玻璃内是否有灰尘和水蒸气,安全玻璃3C标识观察检查中空玻璃内外洁净；应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃2.6门窗锁、门窗边框垂直度平整度、门窗框的填缝条是否填嵌饱满钢尺、吊绳、观察检查门窗锁完好；门窗框架平整光滑，与墙壁的接缝紧密，填嵌饱满，且正、侧面垂直度偏差不超过2mm2.7门窗气密性能、水密性能和抗风压性能；高层金属窗防雷连接节点检查性能检验报告或现场观察检查性能良好，不得出现渗水：防雷连接节点按设计要求2.8门窗材料、规格型号及其他内容观察检查按设计要求3防水工程3.1屋面是否渗漏杳看雨后或蓄水试验检查记录，或现场观察检查无渗漏、无积水3.2厨房、卫生间、阳台等有防水要求的地面是否渗漏查看蓄水记录；或现场蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm无渗漏、排水顺畅3.3窗台压坡坡度观察检查窗台应由内向外找坡，坡度按设计要求3.4设备平台观察检查空调机位等设备平台排水坡度按设计要求3.5外墙是否渗漏查看雨后或现场淋水检验记录；或现场观察检查无渗漏、滴水线无爬水3.6防水层局度、防水涂料型号等尺量、检查材料证书、现场观察检查按设计要求4建筑节能保温4.1墙体、地面、门窗节能检查节能检测报告或观察检查按设计要求4.2采暖供热系统节能检查节能检测报告或观察检查按设计要求4.3配电与照明系统节能检查节能检测报告或观察检查按设计要求4.4固定措施观察检查保温材料与基层及各构造层之间的粘结或连接必须牢固。粘结强度和连接方式应按设计要求5水暧安装5.1管道及阀门是否渗漏查看管道试水记录或试水检查给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等接口无渗漏5.2管道是否堵塞查看通球检查记录或现场进行通球检查给水、排水、采暧管道无堵塞5.3管道坡度尺量、观察检查排水管道、暖气片管道等坡向、坡度正确5.4安装固定观察检查给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固，支架间距位置符合要求5.5地漏水封尺量检查地漏水封深度不小于50mm5.6空调、新风（换气）系统设备试运行记录或现场观察检查系统运行正常；室内的管道接口不得出现水珠5.7控制箱配置观察检查按设计要求5.8卫生洁具、卫浴配件、暖气片、管材、地漏、开关等材料的规格、型号及其他内容观察检查按设计要求6电气安装6.1插座相序、接地使用“漏电开关测试仪”逐个检查“漏电开关测试仪”无接错显示6.2户内配电箱（盘）观察和开、关触电保护器照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠6.3灯具安装的位置、数量观察检查按设计要求6.4照明试验通电检查照明系统通电试运行正常6.5开关、插座逐个尺量、观察检查开关插座型号、高度、位置、数量、接线应按设计要求；开关、插座全部都能够正常使用6.6用电器安装是否牢固观察检查用电器安装牢固6.7厨房、客厅、卫生间等位置用电器的规格、型号及其他内容观察检查按设计要求6.8等电位观察检查等电位联结的范闱形式、方法、部位及联结导体的材料和截面积应按设计要求7栏杆7.1楼梯扶手高度及垂直杆件净距等钢尺测量,每片栏杆不少于一处阳台、临空处栏杆不低于1.10米；栏杆离楼面或屋面0.1m高度内不宜留空；楼梯扶手高度不应小于0.9m,楼梯栏杆垂直杆件净距不应大于0.11m,不得有负偏差7.2栏杆、扶手外观质量观察检查栏杆不得有明显锈迹、裂痕、翘曲或破坏：型号、材质等按设计要求7.3防攀爬措施观察检查栏杆应防止攀登，楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于O.Hm0楼梯井净宽大于O.Ilm时，必须采取防止儿童攀滑的措施7.4安装牢固观察检查栏杆和扶手安装预埋件的数量、规格、位置以及栏杆与预埋件的连接节点应按设计要求7.5护栏玻璃观察检查3C安全标识，游标卡尺测量必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm,当临空高度超过5m时,必须采用钢化夹层玻璃8智能化工程8.1户内信息箱观察检查箱内语音、数据、有线电视等管线设置合理，接口齐全8.2弱电线缆型号、布线、安装等观察检查弱电线缆型号按设计要求；布线合理,每个数据终端都有单独线缆支持：线缆与信息插座面板连接可靠，与墙而贴合严密8.3家庭自动报警系统、智能家居系统、楼宇对讲系统等检查系统试运行记录或现场观察检查按设计要求配备齐全、系统运行正常8.4有线电视、电话、信息网络等观察检查终端插座面板规格、型号、安装位置等应按设计要求；传输导线信号应畅通，接线应正确9细部工程9.1窗帘材质、尺寸、轨道等观察检查材质、尺寸按设计要求；窗帘轨道无脱落现象9.2储物柜、橱柜等木作工程观察检查外观无明显的划伤、损伤、变形等;启闭正常，无异常晃动和异响：木材按设计要求10其他10.1排水通气管、烟道设置及附件全数观察检查止回阀、防火阀按规定安装，排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合设计及规范要求。第二阶段分户验收结论：。合格O不合格建设单位施工单位监理单位物业单位、购房人项目负责人：项目经理：总监理工程师：验收人员：（个人执业印章）（个人执业印章）验收人员：验收人员：验收人员：年：月Il年月日年月日年月日注：1.此表以上参加分户验收单位和购房人各一份，己选定物业单位的在相应栏签认。2.施工单位项目负责人、总监理工程师需签字并加盖个人注册执业印章。3.验收过程中可根据户型、装修配置等特点增加验收项目。附表：3住宅工程质量分户验收情况汇总表单位工程名称建设单位施工单位监理单位结构/层数建筑面积（m2）总户数交付标准口非全装修口全装修主体结构阶段分户验收情况年月曰至年月曰，口单位）等单位在本工程主体结构验收合格后共验收户，形成住宅工程质量分户验（如果有不合格，需要明确如何处理）0（建设单位）、（施工单位）、（监理图织了主体结构分户验收。验收组成员：组长，副组长，组员。收记录份；其中：一次验收合格户，整改后验收合格户，验收不合格的户。竣工验收阶段分户验收情况年月曰至年月曰，由（建设单位）、（施工单位）、（监理单位）等单位在本工程竣工验收前组织了竣工验收阶段分户验收。验收组成员：组长，副组长，组员。共验收户，形成住宅工程质量分户验收记录份：其中：一次验收合格户，整改后验收合格户，验收不合格的户。（如果有不合格，需要明确如何处理）验收结论。合格。不合格建设单位施工单位监理单位（单位公章）（单位公章）（单位公章）项目负责人：项目经理：总监理工程师：验收人员：验收人员：验收人员：年月日年月日年月日注：1.此表一式四份，建设单位、施工单位、监理单位、监督机构各存档一份。湖北省住宅工程质量分户验收管理办法解读为进一步加强全省住宅工程质量验收管理,强化建设单位工程质量首要责任,落实各方主体责任，省住建厅根据建设工程质量管理条例及有关文件，结合当前实际，对原湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定进行修订，为方便理解文件精神，现对文件解读如下。一、出台的背景和意义2008年,我厅出台了湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定，对住宅工程质量分户验收作出相关规定,有效规范了住宅工程质量验收工作。近年来,随着经济发展和社会进步，人民群众对住房品质的需求和期待日益提高，其关注重点从住宅工程结构安全、空间尺寸，以及渗、漏、裂问题，逐步扩展到住宅工程品质、舒适度和装饰装修细节等，湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定出台已15年，无法适应当前住宅工程质量分户验收工作需要。为进一步规范住宅工程质量分户验收管理,推动住宅工程品质全面提升,我厅研究制定了湖北省住宅工程质量分户验收管理办法（以下简称办法）。二、起草过程办法起草期间，我厅开展了大量前期调研和准备工作，成立编制小组并明确分工，定期开展工作沟通。通过对现有法律法规和上级部门规章、规范性文件梳理，在参考部分外省、市已有做法基础上，结合我省实际，形成了办法初稿。在历经多轮线上、线下专题讨论，并组织专家论证，向部分市州住建主管部门、工程质量监督机构、施工企业、建设单位定向征求意见、建议后，形成了湖北省住宅工程质量分户验收管理办法（征求意见稿）。12月5B-12月15日，在湖北省住建厅官网向社会公开征求意见，并进一步修改完善。三、主要内容本办法共16条，3个附表。1至3条为目的、定义及适用范围，4至5条为分户验收工作职责，6至10条为分户验收阶段划分、验收程序、主要验收内容及记录要求，11至14条为主管部门、质量监督机构监管工作要求，15至16条为附则。附表为分户验收申请表、分户验收记录及汇总表。办法相较2008年出台的湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定主要有以下特点：一是将之前一次分户验收分为两个阶段进行，即主体结构验收阶段、竣工验收阶段；二是以共同缔造理念为人民群众建好房子，要求有条件的地区试点开展邀请购房人参与分户验收；三是优化分户验收的程序，明确分户验收的标准和成员等，鼓励建设单位委托有资质的第三方专业机构、社会力量参与分户验收；四是要求工程质量监督机构加强分户验收监督抽查，对分户验收结果进行比对性复核；五是将分户验收与一证两书"制度结合，对分户验收记录进行质量信息公示并告知购房人。四、实施保障省厅将持续采取措施保障文件实施。一方面广泛组织宣贯培训I,确保各地住建主管部门和工程参建单位知晓文件要求、领会文件精神；另一方面加强督导检查，将分户验收监管工作纳入对各级工程质量监督机构工作考核范围，督促指导各级工程质量监督机构做好分户验收工作。