曹路大基地南扩4号地块土地储备项目国有土地上房屋征收补偿方案.docx

曹路大基地南扩4号地块土地储备项目国有土地上房屋征收补偿方案一、房屋征收与补偿的法律依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）；（二）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号）；（三）关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细贝D若干具体问题的意见（沪房管规范征20129号）、上海市房屋管理局关于延长关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细贝D若干具体问题的意见有效期的通知（沪房规范202110号）；（四）上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范20185号）、上海市房屋管理局关于延长上海市国有土地上房屋征收评估管理规定和上海市国有土地上房屋征收评估技术规范有效期的通知（沪房规范20224号）；（五）关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若干意见（沪房规范20223号）；（六）关于印发浦东新区国有土地上非居住房屋按期搬迁奖励费标准的通知（浦府201490号）、浦东新区人民政府关于延长浦东新区国有土地上非居住房屋按期搬迁奖励费标准有效期的通知（浦府规20195号）；（七）其他相关法规和规范性文件。二、房屋征收的目的实施保障性安居工程建设，改善居民居住条件，促进城市化建设的不断发展。三、房屋征收的范围1、东至直一村，西至浦东运河，南至已建住宅，北至金海路。2、东至龚华路，西至龚新路，南至直二村，北至已建住宅。3、东至永利村，西至直一村，南至直二村，北至银峰路（以项目建设用地规划许可范围为准）。四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法（一）被征收房屋类型以房地产权证、公房租赁凭证和相关批准文件记载为准。（二）对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。（三）承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：房屋类型公寓独立住宅新里住宅新工房（成套、有电梯）新工房（成套、无电梯）新工房（不成套、无电梯）“两万户”新工房旧里住宅筒屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.252001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在L2米至1.7米（含L7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；L7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。五、房屋征收补偿方式、标准和计算方法（一）征收补偿协议主体的确定1、房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。2、被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，按户进行补偿。3、被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。4、凡属析产、离婚户未到房地产登记部门办理新的产权登记的，仍按原产权证计户。（一）征收居住房屋的补偿征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。评估价格二被征收房屋的房地产市场评估单价X被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价二被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。价格补贴二评估均价X补贴系数X被征收房屋的建筑面积。本项目的补贴系数为O.3o被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价X补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，本项目每证补贴面积为15平方米建筑面积。1、私有居住房屋被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。2、执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格*20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格X80%+价格补贴。3、居住困难户的保障补贴按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴二折算单价X居住困难户人数X22平方米-被征收居住房屋补偿金额。居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向浦东新区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。本项目的折算单价另行公示。（三）征收非居住房屋的补偿方式：货币补偿。（四）征收非居住房屋的补偿内容：1.被征收房屋的市场评估价格；2 .设备搬迁和安装费用；3 .物资搬迁、装修及附属设施费用；4 .无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；5 .停产停业损失补偿：停产停业损失补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价的10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。由房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过一年；5.搬迁奖励费：搬迁奖励费标准，对于在签约期限内签约并按照征收补偿协议约定的期限搬迁的，按照非居住房屋市场评估总价的3%给予奖励。搬迁奖励费不满5万元的非居住房屋，按照5万元给予奖励。六、征收居住房屋的补贴和奖励标准（一）签约、搬迁奖励费每户5万元（按合法有效产权户计算）。被征收人、公有房屋承租人在规定时间内签约并搬迁的，可享受该项货币奖励，超过规定时限未签约或签约未搬迁的，不享受该项奖励。（二）临时安置补助费具体内容另行公示。（三）搬家补助费按被征收房屋核定的有证建筑面积12元/平方米计算，每户低于100O元的，按100O元发放。强制执行的，不发给搬家补助费。（四）家用设施移装费：1、电话移装费每门辿元；2、管道煤气移装费每户上她元；3、热水器移装费每台皿元；4、空调移装费每台皿元；5、有线电视移装费每户480元;6、宽带移装费每终端四元；7、独用电表每户500元;8、水表每只300元。如无法提供购机发票、付费单据等相关凭证，以村居委出具的证明为准。（五）未见证建筑、违法建筑和超过批准期限的临时建筑的处置被征收人在签约期内签约搬迁的，对未见证建筑可按每平方米350元（含建筑物、装修等）予以货币补贴，对未见证建筑的货币补贴不得用于产权房屋调换。未在签约期内签约的，对未见证建筑不予补偿。对被认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及关于房屋征收不得实施相关行为的公告公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。（六）被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。七、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法（一）产权调换房屋的基本情况：现房：金海华城康平佳苑龚路支路473弄、金群苑金钻路398弄;具体房源地址、安置价格、面积、房型图等另行公示。（二）选购原则：1、公开、公平、公正；2、改善居民居住条件；3、实行先签约、先选择的原则；4、产权调换房屋实行一房一价；5、产权调换房屋总价值不得超过被征收居住房屋补偿金额。八、房屋征收评估机构选定方法被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构按照以下方式确定：（一）协商选定；（二）按照少数服从多数的原则投票决定；（三）采取摇号、抽签等随机方式确定。七、房屋征收补偿的签约期限签约期限为10天。八、搬迁期限协议审计审核完成并生效后30天内搬离原址，交出原房钥匙。九、受委托的房屋征收事务所名称、地址及联系方式房屋征收实施单位：上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司地址：上海市浦东新区外高桥保税区菲拉路55号10楼邮政编码：200131联系电话：电子邮箱：十、其他事项本房屋征收补偿方案中的货币为人民币结算。