重庆金威夷房地产有限公司发展战略研究.docx

f鹿工商大学毕业论文题目：重庆金威夷房地产有限公司发展战略研究院（系）管理学院专业年级2012级工商管理1班学生姓名凌莉学号2012301028指导教师饶扬德职称教授日期2016年4月5口重庆工商大学派斯学院管理学院制摘要1一、引言2二、重庆金威夷房地产有限公司发展环境分析21.宏观环境分析(PEST)22,行业环境分析33.内部条件分析5三、金威夷房地产公司的SWOT分析81 .优势分析82 .劣势分析93 .机会分析104 .威胁分析115 .SWoT组合及其战略选择12四、金威夷房地产公司发展战略选择131 .金威夷企业愿景及使命132 .基本竞争战略选择133 .总体发展战略分析144 .战略定位155 .战略目标15五、金威夷房地产公司发展战略实施151,拓宽多元化融资渠道152 .创新产品结构163 .创新宣传渠道164,完善企业资金的管理165 .加大市场营销力度17/、,口"Vo17参考文献17金威夷房地产有限公司发展战略研究重庆工商大学派斯学院工商管理专业2012级1班凌莉指导教师饶扬德摘要：随着我国市场化经济的不断进步，我国各行业之间的竞争也在逐渐加剧，企业竞争战略的制定和管理业己成为企业能否在激烈的市场环境中取得成功的关键。面对当下如此激烈的生态环境，求生存和发展的企业，就应按照其自有的生产、经营和发展的条件，制定出每阶段匹配的竞争性战略，且进一步有效地实施其竞争战略规划，才可能顺应市场竞争，取得一定发展，维持或提升市场地位，并超越竞争对手，从行业中脱颖而出。本文选择金威夷房地产公司作为研究对象，对其发展环境进行分析，针对其实际情况制定有利于其可持续发展的战略方案，并提出保障措施。关键词：发展战略；保障措施；战略方案Abstract:Alongwiththeadvanceofourcountrymarketeconomy,thecompetitionbetweenindustriesinourcountryarealsograduallyincreased,theenterprisecompetitionstrategyformulationandmanagementhasbecometheenterprisewhetherthekeytosuccessinthefiercemarketenvironment.Facingsuchacompetitiveenvironment,strivesforthesurvivalanddevelopmentoftheenterprise,shouldbeinaccordancewithitsownproduction,managementandthedevelopmentconditions,todevelopamatchingthecompetitivestrategyofeachphase,andfurthereffectivelyimplementitscompetitivestrategyplanning,canadapttomarketcompetition,andachievedacertaindevelopment,maintainorimprovemarketposition,andtranscendrivals,standoutfromtheindustry.Especiallytherealestateenterprises,companies,andbetweenthevariouscountriesofthefiercecompetitionbetweenthesameindustry.Choosekingwayyirealestatecompanyastheresearchobject,thispaperchoosekingwayyirealestatecompaniesastheresearchobject,analyzesitsdevelopmentenvironment,accordingtotheactualsituationformulationisconducivetothesustainabledevelopmentstrategy,andsafeguardmeasuresareputforward.Keywords：developmentstrategy;Safeguardmeasures;Strategicplan一、引言2013年以来，我国房地产市场在经历了10年的黄金期后，表现疲软，除了北上广深四个一线城市外，我国房地产市场整体出现明显的下滑趋势,高库存、高杠杆的经营模式下，市场前景一旦不理想，经营压力和财务压力都会非常大。在宏观实体经济不景气，房地产市场交易清淡的情况下，房地产企业更需要结合实际情况，积极调整自身战略发展方向，从而更好的适应市场发展。本文选择了重庆市当地的金威夷房地产有限公司来进行分析，试图探讨出一条适合中小房地产企业发展的路径。二、重庆金威夷房地产有限公司发展环境分析1 .宏观环境分析(PEST)(1)政治环境2015年，央行五次降息，2016年2月又“降准”，总的来说，货币政策放松力度进一步加大的可能性比较高。2015年经济数据基本符合市场预期,但未来的风险因素依然存在。政策宽松依然存在空间，预计经济将平稳换挡。中央经济工作会议提出，2016年将延续“稳健的货币政策”，同时指出“货币政策要更加注重松紧适度(2)经济环境随着我国市场经济的发展，我国经济发展态势良好。2015年GDP增长6.9%,创25年新低。但是重庆金威夷房地产有限公司所在的重庆GDP增长达到了11%,领跑全国，保持了较快的增长速度。而且虽然我国GDP虽然增长比率降低，但是更加重视了产业的结构调整，更加重视资源再利用，将发展质量放在第一重要地位。2014年全国房地产开发投资达到95036亿元，比上年名义增长10.5%,2014年民间固定资产投资增长18.1%,2014年全国固定资产投资(不含农户)增长15.7%。总的来说，我国经济环境有所下滑，而且未来去存货压力依旧比较大。但是重庆地区相对来说经济比较稳健，并没有太大的房地产泡沫，而且随着房地产市场的回暖，重庆金威夷房地产有限公司发展经济环境也有所好转。（3）社会环境受我国传统安家立业思想的影响，我国居民对于个人住房比较重视，特别是将结婚和购房捆绑在一起，从而构成了房地产变为刚性需求。但是随着未来新一代年轻人思想的开放，社会环境可能慢慢对于房地产的热情有所降低，从而对重庆金威夷房地产有限公司的发展造成一定影响。网（4）技术环境经过多年的发展，金威夷房地产公司的现代化基础设施、专业市场运营、物业管理、酒店、物流、城市基础设施建设开发等行业，在技术自然环境层面上已经取得了一定的成绩。技术自然环境层面上的主要内容为：首先，金威夷房地产公司技术环境方面所涉及的相关管理理论的日趋完善,为金威夷房地产公司的现代化设计与发展提供坚实的理论支持。另一方面，虽然我国这些行业的技术水平和国外发达国家物流企业的技术水平相比落后。但目前国内在硬技术方面的重视程度与日俱增，并加大了投入，取得了很大程度的进步。尤其是金威夷房地产公司也开始注重相关基础设施的建设，公司也不断地加大技术环境方面的投入与基础设施的构建，使金威夷房地产公司项目的作业与管理效率都获得提升。2 .行业环境分析房地产行业在中国也才发展了短短二十年，而金威夷公司虽然近几年发展迅速，但时间也不长，行业性规范还没有健全，金威夷公司内部也还未能完全建立起科学的各项管理手段和行为准则等，这就使得行业竞争混乱无序，金威夷公司也难免遭遇到恶性竞争情况。随着市场从初期野蛮生长，到行业的逐步完善发展，一些企业杀出了一条血路，市场风生水起的同时，也整合出了其完整的供应链条，他们日益走向了专业化、规模化和国际化发展之路。而与此同时，一批企业逐步萎缩，最终倒下或被兼并。市场蓬勃发展的同时，也吸引了一批海外房地产领域的明星企业进入，他们凭借成熟市场运营经验和对应的精细化定位产品及配套服务，以高于国内大多同行的专业化水准，蚕食着国内房地产相关细分领域的市场。这使得国内没有竞争力的企业，或相对落后企业在优势领域腹背受敌。下文主要通过波特五力模型进行环境剖析：(1)金威夷房地产公司的替代品在我国，因为房地产、物业管理、物流及酒店餐饮业成本特性决定我国这些市场的价格之争必须是有严格监管的。这就使得国外企业的替代产品因为与国内产品有着明显的差异度而产生替代品竞争。目前，金威夷房地产公司的替代品竞争主要是来自海外企业所推广的产品和服务的竞争。海外企业他们的替代产品，因理念和功能的很大不同，造成了差异化竞争,从而在市场终端产生替代。企业的产品和服务的差异程度越高，消费者的购买行为的忠诚度越高，行业竞争越小。而我国产品与服务同化程度很高,相互替代性很强，导致竞争异常激烈。国外房地产相关行业都已经逐渐在我国投资建厂，并针对我国房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业存在的问题，加以完善，这些有备而来的外企对金威夷房地产企业来说是主要的替代品竞争。(2)金威夷房地产公司的供应商金威夷房地产公司的供应商竞争环境中所指的供应商，大多是已形成稳定的合作伙伴关系的供应商。供应商的竞争威胁通常是质量、成本或是产品稀缺产生的竞争。一家企业，其本身的规模及盈利能力很重要，也是外部供应商与之谈判的基础，面对供应商的竞争，最小代价，也是最有效的办法就是互惠合作，寻求共廉。(3)金威夷房地产公司的购买者购买者竞争带给金威夷房地产公司这样的大型公司很多威肋、，主要是由购买者议价造成的。金威夷房地产公司的购买者议价环境的主要情况是:一是购买者对于相关产品和服务的要求不再和前几年一样，要求越来越高,而目前国内相关企业大多数因企业的规模和能力所限，难以和购买者讨价还价；二是购买者本身也在发展关联或相同行业，这同样要求产品和服务的提供者把服务水平做得更好，超出购买者心理设定需求；第三，购买者的转换成本太低也是影响上述行业发展的一项重要因素。(4)金威夷房地产公司的潜在竞争者金威夷房地产公司的潜在竞争者主要包括重庆其他具有一定资金实力的企业试图涉足房地产开发行业，但是随着房地产市场的回落，其他行业投资者都会慎重考虑，所以潜在进入者可能性比较少。(5)金威夷房地产公司的行业内现有竞争者金威夷房地产公司目前的行业内竞争者，主要包括四川红弧投资有限公司、重庆浩龙建设有限责任公司、四川省遂宁市盛豪房地产开发投资有限公司、重庆广田房地产开发有限公司、恒宇房地产中介有限责任公司、合川市明华房地产开发有限公司、合川市巨龙房地产开发有限公司等，这几家房地产商和金威夷房地产实力比较接近，开发能力和开发技术都处在同一水平，给金威夷房地产带来了较大的行业威胁和竞争。3 .内部条件分析(1)自身资源分析金威夷房地产公司主营业务收入及利润情况2014年，金威夷房地产公司完成主营业务收入2.5亿元，完成净利润高达L2亿元，收入和净利润分别比公司2013年的数据，同比增长38%和26%o截止到2014年年底，金威夷房地产公司的公司资产规模为7.1亿元,在这些资产中，公司的净资产高达1.8亿元，资产规模与净资产的数量分别比2013年增长了39%与21%。另外，2014年底，金威夷房地产公司的存货和预付账款等经营性资产在资产总额的增长率达到了75%,而流动资产在资产总额的增长率则为69%,显示了较好的资产流动性。金威夷房地产公司的主营业务收入主要来自其各个分公司，其中合川和南川两个城市的主营业务收入总计达到1.2亿元人民币。金威夷房地产公司在2014年中，充分利用市场上各类回暖的大好背景和条件，充分利用政策和经济的机遇,来拓宽金威夷公司的产品销售规模，并加强款项回收，大力拓宽金威夷房地产公司的融资渠道。解决了金威夷房地产公司资金不足的情况。金威夷房地产公司的资产负债情况通过对金威夷房地产公司的资产负债情况进行调研，可知金威夷房地产公司在2014年末的资产负债比率是75%,比2013年相比，该鼓励有所提升。该数据表明金威夷房地产公司的资产负债率偏高。而金威夷房地产公司2014年末的预收账款余额则达到0.9亿元,其占公司负债总额的39%o由此可见，金威夷房地产公司的预收账款余额较大，与2012年、2011年想比，金威夷房地产公司的实际负债程度还是比较平稳的。由于大多数的房地产公司在项目开发前期都是选择负债开发，而且资金投入量比较大。房地产项目开发资金主要由企业的自有资金、银行贷款、预售房屋款等，其中最主要的是银行借款，自有资金只占很小的部分。人力资源情况与组织结构金威夷房地产公司本身的发展速度较快，并取得了不错的发展成绩。金威夷房地产公司本身建立起较为合理的管理团队，其人力资源管理架构相对科学。金威夷房地产公司经由设置针对每个员工独立的工作计划，并针对其执行与完成结果进行评估，用以衡量员工在实际工作的绩效表现。相关人员必须定期参加相关岗位的职业与素质培训I。网金威夷公司的人力资源管理一直以如下四大基本理念开展人力资源管理：即一是把公司员工视作企业最有价值的资产；二是尊重员工个性化发展，充分发挥员工的潜能,并将之纳入到公司的发展战略中；三是人尽其才，物尽其用，按需、按能配置对应岗位员工；四是把员工的自身价值实现和企业发展对等关联，从而增强凝聚力和向心力。工作绩效评估最为重要，这也是推行公司薪酬体系的核心依据。金威夷公司量体裁衣，针对每个员工制定出相对独立的工作计划，并针对其执行与完成结果进行评估，用以衡量员工在实际工作的绩效表现。（2）企业能力分析管理运营能力分析金威夷房地产公司的房地产业务能力较强，公司的房地产业务以楼盘销售运营、专业市场运营、物业管理、酒店、基础设施建设、建材加工等为集团主营业务，这些业务的运营能力可以通过公司各项业务的开发能力、产品设计能力及营销管理能力和营业收入等很多角度来表示。使得房地产业务能力整体较为突出。其能力的表现：第一，开发能力金威夷房地产公司由于对地区市场需求了解充分，发展定位明确，专注中低端市场。金威夷公司通常选取低成本的土地，正因土地成本保持得较低，产品又是主要针对中低端市场，使得前期主要成本投入不会占比过大，产品的销售也不会因定价高高在上而使销售周期加长，反而使得资金周转速度相对较快，高于地区同行水平，使其逐步成为了行业区域性开发能力极强的企业之一。第二，房地产相关产品的设计能力金威夷房地产公司在其房地产相关产品的设计方面，选择了规划化及个性化两个主要宗旨。通过与相关渠道展开合作，比如相关建筑设计院、对应专业的相关科研院所，合作开发。共同达到金威夷公司产品的设计可以在市场上获得很高的竞争优势。金威夷房地产公司融资能力公司自成立金威夷公司以来，其净利润总额不足1亿，但从金融及民间借贷得到的融资额则达到了2亿，即比公司的净利润超出两倍。虽然金威夷公司仍正在快速成长，但是作为成长型企业的定位，短期内不会发生变化，还需要依托外部资金支持渠道，以推动其快速发展。原有银行融资渠道受政策调控的影响，日益收紧，这就需企业既要维持住已有的融资途径，还要积极寻找更多的融资渠道，来满足企业的日常运营和项目前期各项投入。金威夷房地产公司营销能力金威夷公司的营销能力主要表现在其部门的四大职能上，即营销策划能力、销售管理能力、服务能力及销售合同的管理能力。营销策划职能则又根据相应的需求细化成市场调研、施工过程监管、金威夷房地产品牌管理、金威夷公司信息化管理以及信息统计。这些重要工作的每一项，都与其潜在客户发生紧密关联；在该服务推进的过程中，金威夷公司为了适应和迎合各种市场差异，也包括环境不同下的差异及政策调整后引起的变化,按需调整了多种营销方案，比如开展相关主题营销，还有如体验营销等，通过一系列的营销手段，也取得了不错的营销成绩。三、金威夷房地产公司的SWOT分析上文对金威夷公司的发展环境及内部条件进行了分析，下文将采用SWOT分析法探究其内外部优劣势。1 .优势分析金威夷房地产公司发展现状中的优势主要表现为如下几个方面：（I）金威夷房地产公司坚持走集团化发展为出发点的改革开放之路金威夷公司对房地产、物业管理、物流及酒店餐饮等多样化相关行业的资源不断进行供应链的配置和重组，构建了金威夷公司的分公司和子公司，先后调整了多个组织单元及建立新的营销服务分支，促进多样化业务的稳定业务和收入；（2）在物业管理行业具有较强的竞争优势在物业管理行业，由于金威夷房地产公司开始逐步重视把集团的物业管理从传统的维护和运行提升至管理物业的全程销售、服务层面，以人为本，重视人才培养，在专业素质和技能提升上，始终下大功夫，物业管理团队很有凝聚力战斗力；业务领域，不仅仅关注传统的物业维护和运行，也同时全程销售物业管理和服务；(3)公司比较重视科技技术金威夷房地产公司越来越打造从粗放管理逐步转向为精细化管理的公司。同时，金威夷公司也借助了一定程度的科技手段、先进设备，金威夷公司开始从粗放管理逐步转向为精细化管理，提升了各主要环节的工作效率。如，利用企业有限人财物资源，不断开展技术改造，提高企业的技术指标；不断升级设施水平、装备水平，逐步淘汰落后设备。这些，同样也为金威夷公司实发展战略打下坚实的基础；(4)金威夷房地产公司重视公司的员工，拥有较好的企业文化金威夷房地产公司坚持以员工为本，重视人力资源管理，完善综合专业素质工作人员的培训体系，最大限度地发挥人才的积极主观性。未来，金威夷公司还将会进一步扩展版图，择机拓展北京、上海等一线市场，均衡布局，稳步发展版图，逐步布局全国，进一步提升金威夷公司的核心竞争力。全国布局，在现有的基础上更加精益求精。努力增强金威夷房地产公司的核心竞争力，树立我国一流的房地产开发、销售、物业经营、物业管理等业务的品牌实力，引领我国整体地产行业的发展。2 .劣势分析金威夷房地产公司的劣势主要为两个方面。(1)金威夷公司的资本方式单一，资本结构不够标准近几年来，我国国内房地产行业的发展速度是比较迅速的，现在可以说是国内经济的支柱以及增长点。但是这其中所存在的问题是房地产部分企业只有较少的权益资本，单一的银行贷款融资渠道是现在主要原因。金威夷房地产公司一般都通过用企业的自有资金征地，再用土地向银行抵押进行借贷，用借贷的资金用于金威夷公司房地产项目的开发。但从银行借贷的资金越多，资产负债就越多，金威夷房地产公司的财务压力就越大，同样其面临的财务风险也越大。金威夷公司的资本方式单一，资本结构不够标准，这样的劣势造成很大的财务风险。(2)金威夷房地产公司的管理人员对财务风险认识不充足现在企业管理人员对财务风险认识还有着一定的差异性，金威夷房地产公司财务管理人员往往在财务工作中缺乏现金流量管理观念，对财务决策缺乏科学性导致决策失误。由于金威夷房地产公司相关产品在开发或者是经营来说是一个较为漫长的过程，这个过程是需要通过征地、土地开发、房屋建设一直到后期的竣工等相关环节，财务资金的周转期一般较长，周转率偏低，项目变现能力差。这需要金威夷房地产公司财务管理人员在工作中加强对现金流量的管理。金威夷房地产公司大多数管理人员和财务管理人员专业水准都较差，往往盲目扩大生产规模，对于公司的长远发展欠缺考虑。3 .机会分析金威夷公司主要面临的两个方面的机会：(1)经济发展注重质量增长必然促进金威夷房地产公司迅猛发展，市场需要新业务模式，业务继续延伸。经济增长和房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业关系极为密切，而我国经济经过30多年的改革开放，目前经济发展更强调质量增长，这为房地产、物业管理、物流及酒店餐饮等相关市场的发展提供了巨大的发展空间。(2)是现代物流业开发带给金威夷房地产公司的市场机遇，可开发新业务增长点。近年来，我国连续第颁布了一些支持房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业的扶持政策，旨在拓展房地产相关行业的刚性需求，激活物流市场。因而，金威夷集团在基础设施构建及经营产品种类多样性的大面积覆盖给了金威夷房地产公司发展以有力的支撑。我国房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业是众多潜力巨大的消费市场，对于推动房地产由原来的重速度发展向求质量发展转变提供了机会，多品种的多样化以及节能环保、高效产品的研发也提供了新的机会。与此同时，现代物流业的开发给金威夷公司也带来了很多的市场机遇，促进了一些可开发新业务增长点，给金威夷公司的发展以有力的支撑。1,114 .威胁分析金威夷房地产公司发展和竞争过程中遇到的威肋、情况总结如下：（1）金威夷房地产公司的内部控制制度不健全通过调查研究，不难看出现在存在于房地产公司的首要内部控制问题,就是企业管理层意识薄弱，对于管理力度执行有所欠缺。房地产公司分配比较合理，组织架构比较完善，但是有的部门对于自身的执行能力没有做到位的，没有充分地认识到公司内部建立内部控制的重要性以及必要性，现在房地产公司管理上实际上还存在着一定的家族制，在公司决策中经常使用长官意识，还有的是一人兼多岗的情况，这也是公司组织架构没有很好地发挥执行力的原因之一，这样公司就没有办法做到部门内部的牵制。（2）金威夷房地产公司的决策风险较大，存在一定的路径依赖情况金威夷房地产公司的物流分公司还不能够充分地实现兼并、重组或联合，即还不能够充分合理地扩充公司的服务规模。使金威夷房地产公司的决策风险比较大，路径依赖非常严重，也导致金威夷房地产公司在行业发展的竞争优势不明显，构成一定的威肋。（3）金威夷房地产公司的信息化和现代化网络管理不够完规范，成本控制不够强，新老管理架构转换过程尚未完成由于金威夷房地产公司的酒店与餐饮的组织结构巨大，波及的服务项目较多，信息化和网络化管理不够完善。进而大幅度增加了金威夷房地产公司成本，降低了服务管理水平。同时，虽然金威夷房地产公司有比较严格的财务预算和内部控制管理制度，但是由于公司的开发项目产业链条比较长，人员不断增加，因而很多额外的支出费用不断增加。使得最终的经营成本增加，影响公司的总体利润，也使得公司财务风险增加。这些导致新老管理架构转换过程尚未完成，金威夷房地产公司在酒店与餐饮行业的竞争力较弱。(4)金威夷房地产公司缺乏高素质的人才队伍建设人才应该是一个企业最核心的竞争力因素。但是，目前金威夷房地产公司的专业技术人员储备严重缺乏，公司技术开发人员的综合素质水平也并不能充分满足金威夷公司未来发展的需要。原因是公司还处于上升阶段,没有重视员工的实时培训，对于现代管理的技能和知识，公司没有与时俱进的进行更新和培训。面对竞争如此激烈的国际化市场，人才的竞争也会越来越激烈，并且，人才竞争将会成为企业间最终的核心竞争。从金威夷房地产公司目前的人员构成看，缺少高档次的项目策划、研发人才、营销人才和项目经理，还不能够满足金威夷房地产公司业务扩张、提升竞争力的需求。5 .SWe)T组合及其战略选择通过对金威夷房地产公司的SWOT的分析，对金威夷房地产公司SWoT组合及其战略进行选择，具体如下：表1金威夷房地产公司的SWOT组合表内部影响因素外部影响因素(三)优势较好的企业文化；注重科技技术力量；物业管理质量有竞争力；以全局发展为出发点改革；规范管理管理。(W)劣势资本方式单一；资本结构不够标准；地理区位劣势；对财务风险认识不充足；财产等权力分割；缺乏高素质的人才队伍建设。(0)机会经济发展促进业务继续延伸；顾客个性化服务需求趋势；现代物流业开发的市场机遇。(SO)策略完善企业资金的管理；加强成本管理，实现财务管理的预算化；提升个性化服务。(WO)策略优化企业的财务资本结构充分利用人力资源；规范企业内部控制以及内部审计；树立全员的风险管理意识；拓宽多元化融资渠道，保障资金充足。(T)(ST)(WT)威胁内部控制制度不健全；决策风险较大；信息化和现代化网络管理不够完规范；其它竞争对手的威胁。策略完善公司的信息化建设；服务创新和理念创新；创新自身品牌。策略认清企业财务管理的外部环境；避开恶性竞争，实现公司的长远发展。金威夷房地产公司的内外优劣势及机会威胁是复合的，不能单一的仅仅通过某一个战略来进行发展，金威夷房地产公司可以通过上表进行多种发展战略进行组合和选择，比如SO和WO战略同时执行，从而充分利用机会发展。四、金威夷房地产公司发展战略选择上文对金威夷的发展环境及公司发展内外部优劣势进行了分析，在此基础上将进一步探究金威夷该采取何种发展战略。1 .金威夷企业愿景及使命金威夷企业愿景：成为重庆房地产行业佼佼者。要实现这个愿景，金威夷企业需要做到：(1)不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。(2)永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。(3)展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表。(4)快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。(5)拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。(6)为投资者提供理想的回报。2 .基本竞争战略选择金威夷房地产可以选择的发展战略有：差异化发展战略、集中化战略、成本领先型发展战略，结合金威夷房地产公司的发展环境和内外部优劣势来看，金威夷房地产公司应该优先选择差异化发展战略。选择原因如下：近年来，我国房地产市场竞争日趋激烈，市场消费主体微观化，需求也逐渐多元化。大众化的住宅已很难吸引顾客，要求开发企业必须开展市场细分和准确的市场定位，实施特色开发，以个性化住房占领市场。通常而言，企业实行差异化战略可以在全产业范围中树立起一些具有个性化的东西，将产品或服务为客户带来差异化的感受。公司提供的产品或服务款式较新颖突出，功能也比同类品多，或者鹤立鸡群，或者相对对手产品更加的美观，这就是执行了差异化战略。差异化战略通常作为公司在行业内取得了超过同行普遍利润率的可行性战略之一，这种战略既可以很好地进行防御，也可以维持客户的忠诚度。通常而言，企业实行差异化战略可以在全产业范围中树立起一些具有个性化的东西，将产品或服务为客户带来差异化的感受。但有利就有弊，差异化战略会增加相关成本，制订高出市场普遍价格会存在一定风险，有些顾客可能不能接受而放弃选择。3 .总体发展战略分析金威夷房地产公司在总体发展战略的选择上可以选择集中型战略、一体化战略、多元化战略。集中型战略是指把经营战略的重点放在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的购买者集团提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快于过去的增长速度来增加某种产品的销售额和市场占有率。该战略的前提思想是:企业业务的专一化，能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务，从而超越在较广阔范围内竞争的对手们。这样可以避免大而弱的分散投资局面，容易形成企业的核心竞争力。金威夷房地产公司选择集中型战略是因为该公司目前作为中小型房地产企业，自身资源有限，不可能随投资意扩张，所以需要将有限的资源进行整合，专注于某一个具体的市场。针对金威夷目前的资金实力和开发水平需要集中目前现有资源专注于合川、南川等本地市场，在当地做大做强后逐渐渗透到周边区县及重庆主城区。4 .战略定位金威夷房地产公司需要正确利用重庆市政府政策的一些优惠与项目基金等，这样就可以将其有限的资源合理配置，科学应用到公司的各项研究和施工中。在业务战略上，应将业务集中在商业地产和住宅地产两大核心业务当中，努力将金威夷房地产公司的物业管理、建筑施工情况以及公司的施工相关设备安装等服务建设成为当地的区域名牌产品。通过这项工程,将公司构建成具有核心竞争力的公司。未来5年要完成100万平米以上的开发面积，实现主营营业收入超过20亿元。5 .战略目标战略的目的就是为了解决企业发展问题，实现金威夷房地产公司的长远发展。在规划与实际过程中，公司需要不断地拓展各个综合行业的业务领域，不断发展多样化的业务。例如关于健康和可持续发展方面的。另外,金威夷房地产公司应该不断有效组合其地产行业施工和开发的收入、物业服务和管理的收入以及酒店、与餐饮业务的业务收入，通过这些收入的综合组合，可以达到扩大整体经营规模，提高效益。综上所述，金威夷房地产公司制定的发展战略目标设计是:在未来的几年之内，即2016年、2017年、2018年、2019年、2020年，金威夷房地产公司旨在实现开发总量约10万平方米的目标，同时每年的主营收入目标达到约2亿元，而金威夷房地产公司的每年主营业务的利润目标是达到约3亿元，目标达到当地的发展典型，并成为当地房地产行业的佼佼者。五、金威夷房地产公司发展战略实施1 .拓宽多元化融资渠道对于房地产企业来说，融资问题是重中之重。因此，金威夷房地产公司应根据公司融资管理政策，密切跟踪资本、资金市场形势，积极地探索融资新模式。不断地开拓融资渠道，创新融资产品。同时，金威夷房地产公司也应该严格管理本级及所属企业对外融资行为，合理控制融资规模，争取最优融资成本，把握提款进度。不仅要建立、健全金威夷公司的融资业务的岗位责任制，也需要明确公司人员的职责、权限，满足筹资业务岗位相互分离、制约和监督金威夷房地产公司的各下属企业也纷纷按照金威夷公司的融资要求，及时合理确定筹资需求与计划，落实融资方案。金威夷房地产公司可以通过直接融资和间接融资两个方面来具体拓创新金威夷公司的融资渠道。2 .创新产品结构2016年，我国房地产行业将全面进入结构调整期。就我国国内长期发展来说，房地产行业还是经济的支撑点，通过结构调整使得金威夷房地产公司能够不断的平稳发展。这不单单是市场的一种需要，也是民生的需要。根据金威夷房地产公司的差异化战略选择，金威夷房地产公司需要对现有产品进行创新。比如根据当前大学生结婚购房的巨大需求和大量农民工进城买房来创新产品结构，实现产品的差异化。3 .创新宣传渠道根据差异化策略，金威夷房地产公司有必要在宣传渠道上实行差异化,具体来说，金威夷房地产公司可以在传统的宣传渠道，比如互联网发布信息、车站传单宣传等传统的房地产宣传方式之外，还可以利用互联网app、维信营销等方式来进行推广宣传。4 .完善企业资金的管理房地产行业是属于资金密集型的，企业的运营管理必须具有庞大的资金规模。很多房地产企业的开发项目往往不能按时完工，都是由于大额资金被困在项目中，很容易导致资金运转危机，给企业带来财务风险。所以,在金威夷房地产公司的财务控制活动过程中，最为重视的就是资金。金威夷房地产公司财务管理的核心点就是高流动性以及高风险的资产。在实践过程中，对于资金管理财务部门需要制定科学的资金使用制度，在投资项目的同时，要完善金威夷公司资金的管理，保证金威夷房地产公司正常运行的开销和需求。根据金威夷公司项目建设和销售的实际需求，合理安排资金的调动和流动，加强财务监督，适时调整资金库存，保证金威夷公司正常的支付能力，控制资金的无用支出，杜绝浪费，不断提高金威夷公司资金使用和管理的科学性。5 .加大市场营销力度金威夷房地产公司在集中型发展战略实施过程中，还要注意加大市场营销力度。金威夷房地产公司需要针对自身的市场情况和定位来制定相应的市场营销策略。而且营销过程中要多元化营销渠道，比如通过互联网、微信公众平台等来进行串串，从而通过扩大营销渠道来更好的进行宣传。另外在营销过程中，金威夷地产公司还可以结合4ps、品牌营销、体验营销等策略来深度挖掘和完善自身的营销方案，从而提高营销水平。六、结论本文主要通过分析金威夷房地产公司的发展战略环境进行了分析，并在此基础上采用SWOT分析法分析了金威夷房地产公司的内外部竞争优劣势，进而对金威夷房地产公司的发展战略进行了定位和选择，最后针对性的为金威夷房地产公司提出了发展战略建议，具体如下：拓宽多元化融资渠道、充分利用人力资源、理清财务管理的外部环境、培养全员的风险管理意识、优化资金及产品结构、完善企业资金的管理。参考文献1万旭东.关于对房地产企业发展中多元化战略的思考万科与金田的对比分析D.中央民族大学,2013-05-OL2程建林.中小房地产企业发展战略研究D.重庆大学,2012JI-O2.3汪圣.宏观调控下中小房地产企业发展战略研究D.西安建筑科技大学,2009-06-01.4马建军.国有大型房地产企业发展战略研究D.中国地质大学（北京）,2010-05-01.5王珊珊.宏观调控下郑州市大型房地产企业战略转型发展研究D.郑州大学,2013-05-01.6王莉.基于SWOT和QSPM的房地产企业发展战略的选择J.工业技术经济,2011-03-25.7张永川.我国房地产企业海外投资发展战略研究D.云南大学,2015-05-01.8郭灵莎.芜湖市中小型房地产企业发展战略研究D.合肥工业大学,2012-04-01.19芮明杰,詹文静,陈杰.跨区域发展战略对房地产企业绩效的影响基于房地产上市公司的实证研究D.中国工业经济,2008-0817.10袁磊.城乡一体化背景下成都二圈城房地产企业发展战略研究D.西南石油大学,2012-04-OL11孙开友.战略联盟:房地产企业发展的必然趋势D.中央财经大学学报,201208-15.12李杰.三线城市中小型房地产企业发展战略研究D.福建师范大学,2014-05-28.13孙光晨,王会珍.中小型房地产企业发展战略的选择探析D.企业经济,2009-06-18.