浅析中国房地产税改革.docx

浅析中国房地产税改革摘要本文分析了中国现行与房地产有关税收存在的问题及实行房地产税改革的必要性，对英国、韩国及中国台湾等几个具有代表性国家和地区的的房地产税作了简要介绍，通过借鉴其开征房地产税的经验，以此来设计我国未来实施房地产税方案。方案中对未来房地产税的纳税人、征税范围、计税依据、税率、优惠政策等进行具体描述。文章还讨论了中国开征房地产税可能面对的挑战，包括财产评估制度的欠缺、地方政府消极的态度、房地产拥有者的抵触等。文中针对这些不利因素，提出相应地解决办法。这些方法包括完善房地产评估制度为房地产税的征收提供科学准确的依据、制定房地产税法打击损害房地产市场的行为、健全房地产产权登记制度来确保税收的有效实施、降低地方政府财政收入对土地的依赖以此来调动其对房地产税改革的积极性等。关键词：房地产税；房地产价值评估；地方税AbstractThispaperanalyzestheproblemsexistinginthecurrentrelatedtorealestatetaxinChinaandthenecessityofarealestatetaxreforminBritain,SouthKoreaandChinaTaiwanandsoonseveralrepresentativecountriesandregions,theauthorintroducetherealestatetaxbyusingtheexperienceoftherealestatetax,inordertodesignthefutureimplementationofrealestatetaxinourcountry.Schemeforthefutureoftherealestatetaxtaxpayer,taxscope,taxcalculationbasis,taxrate,preferentialpoliciesandsooncarriesonthedescription.ThearticlealsodiscussedtheChina,srealestatetaxmayfacechallenges,includingthelackofpropertyassessmentsystem,negativeattitudeoflocalgovernment,realestateownersresistance,etc.Aimingatthesedisadvantages,andputsforwardsolutionsaccordingly.Thesemethodsincludetoperfecttherealestateappraisalsystemprovidesthescientificandaccuratebasisfortherealestatetaxandplanningofrealestatetaxcombatdamagebehavioroftherealestatemarketandimprovetherealestatepropertyregistrationsystemtoensuretheeffectiveimplementationofthetax,toreducethefiscalrevenueoflocalgovernmentdependenceonlandinordertoarousetheenthusiasmoftherealestatetaxreform,etc.Keywords：realestatetax；realestateappraisal；localtax目录一、引言1二、中国现行房地产税的问题与改革的必要性4（一）中国现行与房地产有关税收的问题4（二）中国房地产税改革的目的6三、国外和中国台湾地区保有环节的房地产税8四、设计新的房地产税税制9（一）不动产税纳税人的确定10（二）不动产税征税范围的确定10（三）不动产税计税依据的确定10（四）不动产税税率的确定H（五）不动产税收优惠政策的设计H五、中国开征房地产税面临的挑战13（一）财产评估制度的欠缺13（二）地方政府消极的态度13（三）房地产拥有者的抵触13六、促进房地产税开征的建议13（一）完善房地产评估制度，为房地产税收的征收提供了科学准确的依据13（二）制定房地产税法，打击有关损害房地产市场的行为14（三）健全房地产产权登记制度，确保税收的有效实施14（四）降低地方政府财政收入对土地的依赖，调动其对房地产税改革的积极性14七、结语14参考文献15致谢错误!未定义书签。一、引言房地产税是指一国对房地产课税的总称，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收体系，具体包括与房地产流转环节和保有环节有关的税种。在不同国家和地区，房地产税又被称为“财产税”、“物业税”、“不动产税”、“地方税”或“差饷”，主要是针对土地、房屋等不动产的所有者或占有者，要求其每年按规定缴纳一定的税款，而应缴纳的税款会随着不动产市场价值的升高而提高。房地产税是一种财产税，从广义上讲，财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收，既包括土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但从各国实际征收的情况看，财产税的主要课征对象就是房地产。因此，房地产税有时与财产税可视为等同。从房地产税的制度安排来看，房地产税属于直接税，优点是没有税收转嫁，税源稳定。房地产税的收入归属，以国外的情况来看，一般都是作为地方税，只有像瑞典、印度尼西亚、挪威、新加坡等少数国家，将房地产税作为中央税或中央与地方共享税。房地产税通常实行比例税率，其征收税率的区间一般从0.5%-5%左右。从理论上说，出于简化征管的原则考虑，房地产税的征收是按年计征，分次缴纳。中国现在没有真正意义上的房地产税，但是，近几年来，随着房地产市场价格不断走高，有关加快房地产税立法并推进改革的呼声越来越高。观察世界主要发达大国的经验，虽然房地产税不能被视为灵丹妙药，但这些国家大多开征了房地产税，房地产税成为促进房地产市场健康发展的重要保证，也是地方政府重要的财政收入来源。这些年来，我国也分别在重庆、上海等城市推行了房产税改革试点，体现了我国对房地产税的重视。为了进一步了解房地产税，有必要对其进行全面具体的分析。二、中国现行房地产税的问题与改革的必要性(一)中国现行与房地产有关税收的问题中国现在没有真正意义上的房地产税，当前，有关于房地产的税种有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、契税、城市维护建设费、耕地占用税、企业所得税、印花税、个人所得税。总的来看，主要存在重复征税、税负不公、税基窄、规模小、计税依据不合理，配套制度不完善等问题。1、税收种类繁多，重复征税现象严重中国现行房地产税收体系涉及流转税、所得税、财产税等多个税种，从形式上来看，这些税种的是独立的，但从实质上来看，它们之间的内在联系还是比较紧密的，有时候会出现对同一税基重复征税的现象。以房屋租金收入为例子，租金收入不仅要征营业税，还要征收房产税，这种征税方式既一方面偏离了简化税制的原则，另一方面可能滋生纳税人的地下交易行为，使得税款丢失。2、房地产税费过多，出现“费大于税”的现象从理论上来说，对同一税源，税费品种应尽量控制，税费仅仅起辅助作用，然而中国的现实是涉及房地产业的收费高达几十种，费大于税的现象突出。在土地开发阶段，房地产开发公司一般要缴纳的费用包括土地使用权出让金、征地补偿和拆迁补偿安置费、勘察设计费、市政配套费、扩容费、环保绿化费、人防费、临水临电费、竣工验收费等。在房地产转让阶段，买方和卖方一般应缴纳交易费、登记费、手续费、估价费、公证费等。费大于税这种现象不仅大幅度增加消费者负担和限制房地产行业规模的正常扩张，还直接限制税收对房地产行业的调节作用。3、重视房地产交易流通环节征税，忽视保有环节征税在房地产交易流通的环节，我国设置了土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、契税、耕地占用税等税种，以及其他各种税费。而在房地产保有环节征收的税仅仅有房产税和城镇土地使用税这两种，且征收范围小，一般情况下，仅仅对少数的企事业单位征少量的税，对居民私人住房一般都不征收，这种税制模式会造成严重的税负不公。一方面，房地产交易流通环节税费过于集中将直接地推高房地产市场新建商品房的价格。另一方面，房地产保有环节税费较少且税负较轻，这严重阻碍土地有偿使用市场的建立与健全，无法有效遏制浪费土地资源的现象。4、房地产税制滞后，满足不了时代发展变化的需要中国现行房地产税制基本沿用上世纪80年代的税制，有的甚至比这更早，其中的税制内容滞后于当前经济形势的发展。例如，现行房地产税收是以房屋的计税余值、租金收入、实际占用的土地面积作为计税依据的，但在房地产市场开放后，多数房产的实际价值呈现成倍增长，使得这种计税依据完全不能正确反映房地产的现有的实际价值，而可征税收也不能随着房地产的增值而增加，这会使其发挥调节收入的作用会大打折扣。5、规模小，无法满足地方财政需要因房地产税税源稳定，征税对象明显，管理部门容易对其进行管理等特点，使其在很多国家的地方收入中占据着非常重要的位置。而中国的现况是，房地产税收入规模一直偏小，虽然近十年来其税收收入随着房地产行业的蓬勃发展有了显著增加，但是从总体来看其所占的税收收入比重依然不是很高。6、相关配套制度不完善，制约房地产税的发展中国现行土地使用制度是“批租制”，依照土地用途的不同，设定为从40到70年不等的批租期，然而，对于其中的大部分税费，土地使用者必须要一次性支付，这本质上是一次性收取今后40到70年的土地收益，也就是指当届政府“占用”晚届政府应有的土地收益，这样就会带来比较严重的后果。因为土地资源是十分有限的，久而久之，就会导致可用于出让的土地不断减少，政府的财政收入也会不断锐减。除此之外，中国房地产评估制度、财产登记制度的不完善也造成房地产税收大量流失。（二）中国房地产税改革的目的针对目前有关房地产税收的问题，有必要对此进行房地产税改革，除此之外，改革的主要目的之一是建立地方税主体税种。1994年以来，我国确立了以流转税和所得税为主体的复合税制体系，以适应市场经济发展的需要。但是，与分税制财政体制改革的要求相比，地方税体系建设相对滞后，没有形成地方税主体税种。这导致了我国地方政府的财政收入过于依赖土地，形成了我国“土地财政”这个特有现象，给我国未来地方财政收入的可持续性带来严重挑战，因为土地资源是有限的，卖一些少一些，以后会出现无地可卖的的尴尬情形，这对未来的地方政府财政收入是致命的打击。因此，房地产税改革的重点应是提供地方政府持续稳定的主体税收来源，理顺中央与地方的财政关系。因此，进行房地产税改革既能满足地方财政的需求，也能完善我国税制体系。从理论和国际经验看，一个成熟的现代化国家必须有完善的房地产税收体系。从理论上来说，我国目前开征房地产税主要有三个方面的作用：第一，开征房地产税有利于房地产税体系的完善。一个国家完善的税制体系，应包括完善的商品劳务税类、所得税类和财产税类三大体系。就这三大税制而言，中国的商品税制和所得税制已相对完善，以房地产税为主的财产税制相对发展滞后；二、有利于响应当前营改增的财政制度改革。在中国普遍实施营业税改征增值税的形式政策下，使得原本以营业税为主要财税收入的地方政府的财政陷入了一个几乎无税可征的尴尬境地。地方政府的财政收入本来就十分有限，主要依靠土地、营业税等几个主线，加上未来地方政府依靠土地取得财政收入会随着可以利用的土地减少而越来越少。所以营改增政策的推行无疑是截断地方政府财政收入的重要来源。而随着房地产税的开征，其将会取代原来的营业税，成为地方收入的主体。这不仅能够缓和营改增下的中央与地方财政的矛盾，同时也能够使得地方政府更加关注于房产市场的调整与控制，这将有利于中国房地产的健康发展；三、房地产税可以用来调节贫富差距。在中国居民财产中，房产占了重大比重，在我国经济总量中，房地产行业所产生的产值也占了绝大部分。房地产行业是属于资金密集型的行业，在很大程度上可以直观的体现出贫富差距。因此，通过开征房地产税，可以更好地调节贫富差距。例如，可以通过向居住高档别墅者课以重税或采用累进税率，向居住普通住房者实行优惠税率或减免税；对拥有多套房产的富人税率加倍征收，而对住不起房的穷人则实行税收补助；对城市中自用的房屋免于征税或者减半征收，而对于用来出租或者投资使用的房产则是正常征收或加重征税。通过这些措施从而实现调节贫富差距的目的。三、国外和中国台湾地区保有环节的房地产税房地产税主要是对房产保有环节征收，中国进行房地产税改革主要也是针对这个方面。外国一些国家和地区在保有环节的房地产税做的比较完善，中国未来实行房地产税改革可以借鉴，并制定出自己新的房地产税。以英国、韩国、中国台湾地区的房地产税为例，它们在具体实施细节方面值得我国学习。英国在开征房地产税方面有着悠久的历史，相关配套体系较为完善。主要税种包括住宅房屋税（市政税）和非住宅房屋税（营业房产税）。住宅房屋税是以住房评估价值为基础确定的，其课税价格是由税务局所授权的房屋估价机构进行评估，并确定房屋的价格等级。房屋价格等级共分为8级，从低到高的顺序分别以A-H这8个字母代表，其中D级为基准税级，其他7个税级都要以D级为参照标准。不同级次价格税率不同，其税率标准是由各地方政府确定。非住宅房屋税的计税价格是以不动产的年净收益为基础确定的，他等于该不动产的试产年租金减去修缮费。它的税率会根据房屋具体使用用途的不同而不同，由中央政府在每年的4月1日来确定。对于税收优惠政策，只有对未成年人、学生、残疾人和外交人员免税，对空置房屋免征税六个月。韩国的房地产价格随着近二三十年来韩国经济的起飞而快速增长，为应对这种趋势，韩国政府在2005年推出综合房地产税，不仅对保有环节居住性房屋征税，也对保有环节经营性房屋征税。房地产税种主要包括房屋财产税、土地过分利得税、综合土地税、土地开发负担金。综合土地税就是把土地估价管理部门评估的土地市场价值和租金价值当做计税依据，相关税务部门进行核定税额。其税率分为一般税率、特别税率、个别税率3类。一般税率主要针对法律规定的一般课税对象，它包括土地，如空地、地上无定着物等，征收的税率是0.2%-5%；而有定着物的土地适用于特别税率，征收的税率是0.3%-2机对于农业用地、工业用地等特定用途的土地就征收个别税率，征收的税率是0.l%-5%o房屋财产税就是把房屋等财产依照重置成本法的原则，把评估的价值当做计税依据，采取的税率包括比例税率和累进税率。依照评估的住宅市场价值，把它划分为6个级次，实施由03%-7%的超额累进税率。针对别墅、工厂建筑物、高级娱乐场、高尔夫球场用房及其他房屋，实行比例税率，税率分别为0.6%、5%、0.3%。土地过分利得税就是把土地增值额当做计税基础，针对土地增值额，它有这样的计算公式：土地增值额=地价实际上涨额一地价正常上涨额一资本性支出费用一利息支出。其税率采用比例税率，税率为50%,正常情况下是每3年征收一次。土地开发负担金是以开发完成后的地价减去原地价为计税依据，课征率为50%o中国台湾地区在征收房地产税方面，有着较完善的税收体系。它主要包括房屋税、地价税、荒地税、空地税、土地增值税和不在地主税。征收地价税时，其依据就是每一个土地所有权人在同一直辖市或县的申报地价总额，实施6级累进税率，分别为1%、1.5%、2.5%、3.5%、4.5%、5.5%o征收自用住宅地的地价税税率为0.2%；在征收房屋税时，以房屋现值做为基准，要求居住用房屋要高于或者等于其房屋现值的1.38%,但不得超过2%；当营业用的房屋征收不少于3%,最高要低于5%,像私人医院、诊所、自由职业事务所及人民团体等非营业用者，在征收税费时，不得少于1.5%,但不高于2.5%；当房屋属于商住两用时，以实际面积当做标准，根据不同的税率确定房屋税。空地税是按土地应纳地价税基本税额加征2-5倍，它是以地价税的基本税率为基础。荒地税的计税基础是地价税额，征收的地价税应该高于规定的荒地税，其最高值也就是为地价税的3倍。与此同时，当荒废地超过了期限还没有复耕的时候，经过有关部门的核查后，加倍征收3倍的荒地税额。土地增值税的计税依据是土地增值比率，实行以涨价比率为基础的3级累进税率，税率分别为40%、50%、60%o不在地主税也是以地价税为计税基础，按应纳地价税加倍征税。四、设计新的房地产税税制参照国外有关国家和地区实行的房地产税，设计出我国未来以不动产税为主体的房地产税，合理地确定纳税人、征税范围、计税依据、税率、优惠政策。（一）不动产税纳税人的确定不动产税的纳税人应为在中国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，也就是俗称的房地产业主。但是，就目前的情况而言，很多企事业单位产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋存在只有使用权，没有产权的情况。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分是使用人在交税。而不动产税作为房地产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系有相当大的困难。因此，要根据不同情况来分别确定纳税人：当产权属于全民所有时，以经营管理单位为纳税人；当产权为共有时，以共有人为纳税人；当产权关系不明确时.，以使用人或代管人为纳税人。同时，纳税人还应细分为居民和非居民。对我国居民或企业在境外拥有的土地或建筑物也应缴纳不动产税，考虑到税负公平，避免重复征税，可以按我国居民在境外国家与地区因拥有房产所缴纳的有关税收额的一定比例进行税收抵免。（二）不动产税征税范围的确定世界各个国家的房地产税根据其具体税种的不同，所制定的征税范围也不同，但是基本上都存在这三个共性：第一，重保有环节轻流转环节；第二，国家采取统一的税制对房产和土地征税；第三，实行宽税基。借鉴国外经验，考虑我国现实实际情况，在征收不动产税时应该确定征收对象是房地产所有者和拥有者。不动产税的征税范围应逐步地扩大，由城镇逐步扩大到农村，由企业逐步扩大到个人家庭，由非住宅类不动产扩大到住宅类不动产。考虑我国当前实际，很显而易见，这需要一个渐进的过程。近二三十年来，随着社会经济的开放，有很多东部农村地区吸引众多国内外企业的投资，使得经济得到快速发展，与城镇的差距逐渐缩小。这些地区居民所能享受到公共服务可以媲美城市，甚至有些地方还更高。依照税收公平的原则，这些地区的企业和居民理所当然应成为不动产税的纳税者。（三）不动产税计税依据的确定从国外不动产税的计税依据来看，大多数发达国家以房地产的评估值征收房地产税，这使其具有随着经济发展和房地产市场变化而变化的弹性特征。这种按房地产当前实际价值征税比较客观公正，而且税收可以随着土地房产的升值相应增加，有利于有效组织收入，促进纳税公平。中国不动产税可以借鉴国外经验，把房地产税的评估价值当做计税依据。通过这样的方式就能够实现更好地反应税基，也可以体现公平税负、合理负担的原则。房地产价值会随着市场的变化也会发生相应的变化，这时要对房地产进行重新评估。在进行房地产评估的时候，可以由土地部门、物价管理部门、地方税务局以及民间有关评估机构共同评估，确定基准年度是不动产开征的第一年，确定房地产的估值数，以后每一年都要进行重新评估，对不动产的价值数据进行及时更新。（四）不动产税税率的确定不同类型的房地产在社会经济活动中所起的作用不同，所承受的税负也应当有所不同。像大型商场、办公写字楼这种收益较高的房地产，应缴纳更高的税。对于居民普通住宅，这种收益较低的房地产，应从低征收。依据课税公平的原则，对不同房产类型来设置不同税率。凡是有征收不动产税的国家，他们主要采用两种税率，分别是比例税率和累进税率。比例税率的特点是计算简单和课征容易，缺点是它不能够充分发挥调节贫富差距的作用；相较之下，累进税率计征方面会比较繁琐，但能更好地发挥不动产税的调节贫富差距的作用。在刚开始计征不动产税阶段，应采用比例税率，对普通居住用房暂定为0.4%,对生产经营用房暂定为2%。考虑到不同地方经济发展状况的不同，地方政府可在统一规定的税率幅度内，自行调整具体的适用税率。（五）不动产税收优惠政策的设计中国现行对房地产征税的范围过小。现行房产税的课税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，除此之外，其他区域的房产都不属于房产税的范围，课税范围过窄，这使其难以发挥调节税收的作用。中国的不动产税优惠政策设计的原则是量能负担和适度原则。这要求优惠政策的设计不但要充分考虑纳税人的具体情况，还要考虑到优惠范围的问题。新的不动产税优惠政策应缩小优惠范围，再考虑各方实际情况后，制定出合理的优惠政策。根据房地产属性的不同，要严格区别对待。第一，国家行政机关、人民团体、各级政府行政部门、外交、军事机构等本身自用的房地产应免税；第二，宗教场所、博物馆、公园、慈善机构、名胜古迹、社会公益性组织所用的房地产免税，但是当这些机构盈利的时候，就要按有关标准征收相应的房地产税；第三，对非营利性的城市基础设施免税；第四，暂时减免农业用地和农民自用住房房地产税。在确定对个人自用房地产进行征税时，考虑到中国居民购买房屋是满足基本生活的需要，有相当一部分人几乎是耗尽毕生积蓄或是长期贷款买房，在对个人自用房地产的不动产税进行税收优惠政策设计时，将绝大多数中低收入者，包括农民排除在不动产税以外，有利于体现税收公平原则。具体实施细则：一是评估纳税人房产总价值，在这基础上确定一定的免征额。一定数额的减免额，可以区分纳税人的纳税能力，体现量能负担的原则。二是考虑人均住房面积，由于不同地区的房地产价格之间会存在较大的差距，即使在同一城市不同地段之间也会存在价格迥异的问题，经常出现黄金地段的小面积住房的市场评估价格超越普通地段的大面积住房地市场评估价格，这时还是采用按房产价值减免，可能会导致税负不公，因此要把人均住房面积纳入考虑范围。依照建设部公布的数据，2015年全国城镇人均住宅面积为28平方米，可以把2015年人均住宅面积当做不动产免征面积标准。各个地方可以根据本地区实际人均居住面积情况，然后可以在这个标准上下浮动20%o当人均面积超标时，就要征收相应的税收。对于人均居住面积低于免征面积，但房产的评估价值相对较高，在对其按房产评估总值减免一定免征额的基础上，再对其低于免征部分的居民住宅面积按市场评估价值进行适当减免。对于部分居民虽然拥有高额房产，但主要是通过赠与和继承等方式获得的，而本身实际收入水平远低于当地的平均收入水平，对其房产免征额可以适度提高。五、中国开征房地产税面临的挑战(一)财产评估制度的欠缺房地产税是按评估价值征收，但评估方面会遇到很多难题。例如，谁去评估，评估标准和方法，评估的成本由谁来承担，评估的结果老百姓不接受的话，要诉求到法院怎么去打官司等等，评估的结果往往会引发很多社会矛盾。我国目前的房地产评估机构存在着财产评估机构和人员严重不足、评估制度和法规不完善、评估周期不明确等客观事实，若在这种情况下实行房地产税改革，房地产估评估问题会更显而易见。(二)地方政府消极的态度房地产税作为地方税，按道理来说，地方政府应该对其改革和进一步推动有积极的响应，但实际情况却截然相反。一方面，地方政府考虑到房地产税改革很有可能导致房地产价格下跌，直接影响当前政府的财政收入，再加上初期改革成本巨大，所以对房地产税改革的积极性较低。这种缺乏长期战略眼光，只考虑当前利益的行为会给房地产税改革带来重大困难。另一方面，房地产税改革本质上是一种税制改革，除了考虑经济因素以外，政治因素不可避免的也要考虑进去。地方政府作为利益既得者，虽然对中央政府制定房地产税改革方案没有决策权，但是地方政府如果不积极配合执行，改革也就很难继续下去。(三)房地产拥有者的抵触房地产税是一种直接税，需要自然人纳税人直接缴纳，这对那些已经一次性支付70年土地出让金的购房者来说，将不可避免的产生天然的抵触。另一方面，开征房地产税会让很多人暴露个人的不动产情况，这包括很多有“问题”的房地产商和官员，他们会利用自己手中的职权顽强抵制房地产税开征。六、促进房地产税开征的建议(一)完善房地产评估制度，为房地产税收的征收提供了科学准确的依据房地产的价值是房地产税课税的基础，这就决定了房地产评估有着非常重要的作用，因此，对房地产评估的准确程度决定着我国房地产税征收是否公平进行。建立完备的房地产评估体系和房地产估价制度，除了政府事业单位性质的评估机构，还需要引入社会上企业性质的评估机构进行共同合作，评估过程应全程公开透明，让民众能了解具体评估标准，评估结果应向社会公示。对评估结果有异议的，可以对有异议的部分申请进行重新评估，（二）制定房地产税法，打击有关损害房地产市场的行为制定一套规范可行的房地产税法体系有助于打击偷税、浪费土地资源等行为，使房地产税本身的调控功能得到充分发挥，引导房地产市场健康发展。（三）健全房地产产权登记制度，确保税收的有效实施作为在整个房地产管理中最基本的工作，房地产产权登记也属于税收征管的基本依据。当在实施房地产登记制度的时候，既要确保科学合理，同时，也应该综合考虑房地产估价、房地产交易等各方面的制度，这样能使相关具体的产权信息，都能够呈现出来供政府和社会公众参考，这就从根本上避免了房地产税的遗漏，能够更好地促进税收制度的完善。（四）降低地方政府财政收入对土地的依赖，调动其对房地产税改革的积极性地方政府依靠出让年限达70年的土地出让金和从房地产市场价格暴涨中收取巨额税费收入的方法是不可持续的，这对社会经济的发展造成巨大风险。要降低地方政府对土地的依赖，国务院应出台关于土地出让、交易和征收等方面的法律法规，严厉打击地方政府非法进行土地出让、交易的行为，杜绝恶性拆迁事件的发生，切实保障居民合法拥有的房产不受侵犯。纪检委加强对房地产行业官商勾结的调查力度，对违法官商进行严惩。通过这些措施能有效降低地方政府想方设法推动房地产价格上涨获取收入的动力，进而调动其进行房地产税改革的积极性。七、结语房地产税的改革必将面对重重困难，我国要开征真正的房地产税还有很长的路要走。国家在对未来房地产税的制定上应结合国情，借鉴西方发达国家的成功经验，完善有关的法律法规，制定出符合本国国情的房地产税。参考文献1罗涛，张青，薛刚.中国房地产税改革研究M.北京：中国财经经济出版社，2011,1-6.2张学诞.中国房地产税M.北京：中国财政经济出版社，2014,5-7.3唐明.中国房地产税改革中的央地博弈与突围之道J.中南财经政法大学学报，2013(3)：6-7.4程瑶.土地财政与中国房地产税M.南京：南京大学出版社，2013,59-68.5唐在富.中国房地产税改革：定位、现状、方向与建议D.湖南：湖南农业大学，2012.6刘佐.中国房地产税改革的方向JL经济研究参考，2010(48):10-11.7曹广忠，袁飞，陶然.土地财政、产业结构演变与税收超常规增长J.中国工业经济，2007(12),12-21.8贾康.房地产税改革是大势所趋N.上海证券报，2010-06-21(3).9贾康.房地产税离我们并不远M.北京：人民出版社，2015,25-41.10傅樵.房产税的国际经验借鉴与税基取向J.改革，2010(12),57-61.11陈淮.房地产税能否化解土地利益分割的矛盾J.财经科学，2005,(1):159-163.12崔志坤.中国开征物业税(房地产税)的路径选择J.财政研究，2010(12)：50-52.13唐明.房地产税改革为何启而难动D.湖南：湖南大学，2013.14孙玉栋，杜云涛.我国房地产保有环节现行税制问题及其改革J.财贸经济，2008(2)：69-74.15王宛岩.我国不动产课税制度研究D.博士学位论文.财政部财政科学研究所，2010.16陈弦.中国不动产税制改革研究D.辽宁：东北大学，2012.17温来成.全面推行房地产税改革的现实条件和路径D.北京：中央财经大学，2011.18张在金.房地产最优理论研究D.博士学位论文.财政部财政科学研究所，2008.19李波，蔡红英，薛刚.物业税研究M.北京：中国财经经济出版社，2006,23-28.20石坚.关于优化我国房地产税制结构的设想J.税务研究，2008,(4):32-35.