0120灌南县房地产市场资料解读.docx

江苏省灌南县房地产市场相关资料1 ,根本资料灌南，位于江苏省徐连经济带腹部，东临黄海，西连沛阳，南接响水和涟水，北枕新沂河。龙军侬灌云王集上*对区兴任1027千方千米0及疆市*人气候区。年邛mK13.8*t.年"末958GUANNAN卜国力1K50、扳清镇;云港国兴锡杨裳蚀李恒镇近海现1柒林即奥R林场 , :镇,遂:桨.的弋广皿小吧小东、%果国场、:Z Wd而 ,牒f '叫的2 .灌南市区地图3 .灌南城市规划图用地规划图(2003-2020)灌南县县城总体规划THE COMPREHENSIVE PLANNING OF GUANNAN COUNTYLAND USE PLAN江苏省城市规划设计研究院“二圈三区”的方针，即灌河口半 岛经济圈、都市经济圈、汤沟特色 产业经济区、高效农业示范区、畜 禽养殖集中区。全县总人口万人行政区划：2005年区划调整后，灌南县下辖9个镇、5个乡1）支柱型产业：酿酒食品、机械铸造、化工医药、纺织服装、木材建材五大支柱产业2）城市建设：今年以来，围绕新一轮城市总体规划，按照“60平方公里、40万人口的城市规模，立足苏北水城特 色定位，重点推进四大工程，全面加快现代化中等城市建设步伐。一根底配套工程。快速推进徐州南路、淮河西路等12条新区城市道路，努力形成“中心成网、外围 成环、四周通达的道路网络。二是房产开发工程。实行新老城区一体化开发，积极推进县城区66宗重点地块开发，着力打造人民路 两侧高层建筑带，全面完成三新精品城、万年达商业广场、两相和国际广场'城东商业广场、新文化商 业中心等重点商业工程；快速推进锦绣名城、德汇花园、国城华庭、城市之光、申城名贵苑等精品小区； 开工建设名仕佳园、清华苑、中江国际花苑等新上房产开发工程，确保房地产开发面积超200万平方米。 三是景观绿彳匕工程。大力实施游园公园绿化工程，致力建设以开放性公园、滨河公园、街头公园为主体 的游园体系，配合有关部门对老城区镇中路、新东路、人民广场等重点区域实施改造，完成苏州路、新 莞路等30条道路亮化工程，围绕新区建设、周口河、农时广场等重点区域新建一批大型亮化景观；完 成行政集中办公区和人民路绿化工程，启动灌河路、海州路绿化工程，全面彰显灌南水绿特色。四是全面开发五龙口。实现新城区和五龙口生态园的有效对接，快速启动千亩天湖景观、二郎神庙、文 体中心、泰州路北延、扬州路北延等一大批重量级工程，全面拉开五龙口开发序幕。同时，精心包装酒 文化一条街、自行车博览园、高端居住生态区、五星级酒店等30个品位高雅、风格独特、生态宜人的 建设工程，把五龙口打造成凸显灌南城市特色的生态旅游胜地。5.组成县城的四大板块桥东老城区、城西新城区、贸易区和开发区四位一体。灌南房地产市场呈“由东向西”的空间开展特征，主要形成东区老城区和西区新城区两大主要 片区。灌南房地产市场已经形成以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区。东区是灌南老城区，西区是 规划中的新城区。东区工程有：新气象家园、颐和家园、城市花园'亨通家园'好生活广场等。西区工 程有：新文化家园、德汇花园、御龙庭、香树湾新都、锦绣丽都、金佩家园水榭华庭等。灌南房地产市场两大片区主要楼盘一览表：片区楼盘名称地理，詈开发商建筑面 积万Iri新文化家园人民西路号江苏淮安中港房地产城德汇花园淮河路和扬州南路交界连云港德汇房地产开发33西御龙庭淮河路和常州南路交界江苏卓辰基业房地产开发8片香树湾新都淮河路南侧泰州南路西侧新连置业（连云港）25区锦绣丽都灌河路和常州北路交界连云港华创房地产开发金佩家园水榭华庭海西公园内连云港金佩置业5片区楼盘名称地理位置开发商总建面积万出城东新气象家园回龙路灌南顺昌房地产开发颐和家园人民东路19号南通昊翔房地产开发有限责任公司城市花园新东南路64号江苏吉富绅房地产开发6亨通家园新兴北路29号灌南亨通房产开发6.销售价格区域内房产工程住宅的销售均价在2400-3000元Zml之间，两大片区物业主力总价段保持在15万20万元 之间；片区楼盘名称销售均价优m2）住宅商业别室城东片区新气象家园2400-3000元/m?颐和家园城市花园亨通家园城西片区新文化家园德汇花园御龙庭香树湾新都锦绣丽都金佩家园水榭华庭同类产品，城西片区价格普遍高于城东片区价格，最高价格存在于城西片区。城西片区作为规划中的灌南政治、文化、经济中心，在发挥城市功能、塑造城市形象的过程中将扮演着 重要的角色，在未来的几年该片区的各项根底设施及配套将日趋完善，因此被大多数灌南人选为居住的 首选之地。因此，同类产品在城西片区价格普遍高于城东片区，区域市场上的最高价格存在于城西片区。 产品决定价格，景观打造比拟好的工程倍受亲睐，价格较高；小高层产品因为供给量比拟少，价格也比 拟高。就产品而言，景观打造比拟好的工程在一定程度上受到倍受亲睐，如德汇花园、金佩家园水榭华庭， 价格较高，去化情况良好。灌南目前房地产工程中小高层、高层产品较少，仅有新文化家园、锦绣丽都 和德汇花园三个工程中开发小高层。因此，小高层的工程售价相对多层偏高。7 .最近五年区域市场土地供给情况灌南国有土地储藏开发情况统计表序号地块名称宗地面积（亩）地价（万元/亩）成交额四元）成交时间1新文化家园210714702002-3-292百汇步行街（大会堂）244210272002-10-73中心花园（三建公司）403212802002-12-114聚龙商贸（城北菜场）365520012003-7-315新安商城（中医院）427531502003-10-286亨通花园（体育场）892003-11-297颐和家园（棉织三厂）282003-11-298城南加油站232003-12-309好生活广场（老车站）705941302004-5-2810南方家园1201315602004-4-1711德汇家园2972005-1-1912新文化家园南侧1062005-1-1913海西公园404216802005-1-1214城市花园942005-1-1215新家园24182005-34216轧花厂地块2005-9-1317东方红新村203362005-9-1218镇郊新村二期工程地块203762005-9-2219一建公司地块2005-9-2120新硕加油站2005-9-2221周口河西侧地块102005-12-722农机局地块19366842006-1-1423新文化广场342006-1-1424压铸机厂西厂区484320642006-1-1425常州北路西侧9515772006-1-1826常州南路西侧932006-1-1827压铸机厂东厂区1004141002006-1-1828水岸名苑73107302006-4-129周口河东侧地块582006-4-2530新连置业10016802006-4-2532市民文化中心北侧972423282006-4-30合计根据上表的数据分析，可知灌南县城最近5年的土地供给量逐年放大，从位置上来看主要集中在人民路 为轴心的两侧地块和城西片区。从交易土地的成交价格可知灌南的土地价格比拟低。结合建设局和国土 局的资料分析可知灌南区域市场未来几年的土地供给体量将会极为庞大，主要集中在城西片区。目前区 域房产市场商品房的供给量为约为11万户，而未来几年区域房产市场商品房供给量预估有约80万m2， 这样成倍增长的供给量必然会对市场造成很大影响。8 .重点楼盘1）新文彳匕家园地理位置：人民西路181号总建面积：18万平方米基地面积：210亩 绿化率：40%物业形态：6层多层54幢、12层的小高层2 幢，别墅5栋开发进程：工程分为三期，其中一期和二期间 已根本卖完，目前在售的是三期。工程开盘时间是2003年11月，三期交付时间 是2007年12月。工程分析：该工程是灌南第一个体量在10万方以上的住宅工程，也是灌南城西片区的第一个工程，该工程在区域市场上产生了巨大的影响力，引导灌南人把购房的眼光从城东转移到城 西，带动了城西片区的房地产开发。工程位于人民中路，规划中的城市中心，紧邻灌南县中和海西公园， 周边配套齐备。由于开发时间比拟早，工程的产品设计比拟简单，品质感不强。销售情况：工程整体已去化80%，其中一期、二期已经根本卖完，目前在售是第三期。主力房型是120m2 的三室二厅二卫。2）德汇花园地理位置：淮河路和扬州南路交界总建面积：33万平方米基地面积：358亩物业形态：6层多层23幢、小高层3幢，联排 别墅29栋开发进程：开盘时间06年11月16日交付日期为2007年10月另有4000多平方的会所。产品景观打造方面以多处水景为突出特点，同时配以树木、花卉、景观小品，工程分析：该工程的定位是高档住宅，社区配 有幼儿园 '网球场、篮球场、游泳池、健身房， 整体上设计创意独特。社区中央还设有休闲步行街。产品的外立面设计风格现代化，比拟有品质感。工 程整体的档次比拟高，价格目前在区域内也是比拟高的。销售情况：工程开盘两天内销售40多套。主力面积是120m2的三房二厅。3）御龙庭地理位置：淮河路和常州南路交界总建面积：8万平方米物业形态：6层多层17幢开发进程：一期6幢开盘时间2006年9月28日交付日期为2007年8月31日工程分析：该工程的定位是高档工程，景观方 面打造带状的社区绿化环境，确保家家户户的 景观欣赏率。周边紧邻灌南中学和外国语学 校，周遍配套完备。在户型设计方面强调人性设计、动静切换、功能划分合理。建筑风格中西合璧，建 筑设计上有独特的270度飘衡。销售情况：工程目前已销售一期6幢中的70多套，占总套数的34%。主房型是108m2的三房二厅。4）香树湾新都地理位置：淮河路南侧泰州南路西侧 总建面积：25万平方米物业形态：一期6层多层12幢、联排 别墅13栋开发进程：工程方案分四期，一期开 盘时间06年8月工程分析：该工程的定位是中档住宅， 一期的产品因为局部户型面积偏大， 二房在110m2以上，三房在 130m2-140m2，目前去划情况较差。开发商方案在二期开发时做产品设计上的调整。销售情况：工程开盘两天内销售进度比拟缓慢。5）锦绣丽都地理位置：灌河路和常州北路交界总建面积：9.8万平方米基地面积：96亩物业形态：一期多层135套,别墅45 套，二期4幢多层，4幢小高层。开发进程：工程方案分两期，目前销售的是一期。工程分析：该工程的定位是中高档住宅，在景观方面强调景观设计的人性化；在产品打造方面，户型设 计比拟合理，小进深、大开间的设计让产品的采光和通风最优化；在物业管理上强调平安、卫生、维护、 效劳的理念。销售情况：工程去划情况良好，目前别墅去划60%住宅去划45%。6）金佩家园水榭华庭地理位置：人民中路海西公园内总建面积：5万平方米基地面积：154亩 物业形态：6层 多层16幢，独 栋别墅4栋开发进程：开盘 时间06年8月； 交付日期一期 为07年3月二 期为07年12月 工程分析：该工程的定位是高档住宅，景观打造上有面积达百亩的海西公园，公园风景宜人，有人工湖。 该工程单价创区域市场最高，多层最高价达2000元/m2，别墅价格也创区域市场最高，均价4285元/m2， 总价300万。工程位于新城区中心，周边配套完备，又能营造闹中取静的优美环境。因此在灌南区域市 场上独占熬头。销售情况：工程开盘3个月内，已经去划70%。主力户型130m2和150m2，各占工程的45%。7）新气象家园地理位置：回龙路总建面积：3.8万平方米基地面积：24亩物业形态：一期116套，二期68套 开发进程：开盘时间06年4月，由于 拆迁问题目前工程进展受阻。工程分析：该工程的定位是中低档产 品，由于其价格低，主力户型面积迎 合市场需求，又位于配套成熟的老城 区，所以去化情况良好。销售情况：目前已经去化65%，月平均销售20套。8亨通家园地理位置：淮河路和扬州南路交界总建面积：4.6万平方米 基地面积：45亩物业形态：6层多层25幢开发进程：开盘时间05年12月工程分析：位于老城区，周边配套完 备。小区物业管理采用全封闭形式。 户型设计合理。销售情况：工程目前去化45%，主力 户型120 m29.2021年上半年土地拍卖成交价地块编号地块位置面枳（平米）用途寄租率成交价05元）出让方式成交时间GNJ012009088新安镇于营 村10752Zii不小于0.7103.2192挂牌2010/6/3GNJ022009014堆沟港镇十 队村20000ZiL不小于0.7192挂牌2010/6/3GNJK2007001新安镇公兴 村16819工也不小于07161.4624挂牌2010/6/3GNJK2007 002新安滇公兴 村26433Zlh不小于07253.7568挂牌2010/6/3GNJ012009084新安镇公兴 村12216Zdt不小于0.7117.2736挂牌2010/5/31GNJO12009083新安镇公兴 村11429工业不小于07109.7184挂牌2010/5/31GT2010- 54泰州北路西 侧、沂河路 北优（泰州 北路西侧地 块）21898商住综台2.5854.022挂牌2010/5/24GT2010- 53盐河北路南 侧、泰州北 路西海（盐 河北路南侧 地块）35229商住综合M2.11373.931挂牌2010/5/24GT2010- 50健康北路西 侧、入民东 路北侧（英 雄广场东侧 地块）45214商住综台2.04069.26挂牌2010/5/17GT2010- 51东方花园北 侧、新兴北 路西侧（东 方花园北侧 地块）68800商住综合2.57224挂牌2010/5/17GT2010- 52经二路西恻 、产业大道 北侧（五队 半岛商业街 地块）20000商北<2.2540挂牌2010/5/17GT2010- 40经八路西侧 、纬一路南 则（公兴小 区北侧地 块）46637商住综合£2.21399.11挂牌2010/5/17GT2010- 41城西变电所 北侧城西 变电所北侧 地块）5367商住综合4.0257.616挂牌2010/5/17GT2010- 42城西变电所 南侧（城西 变电所南侧 地块）5507商住综台4.5272.5965挂牌2010/5/17GT2010- 43城西变电斫 南侧（城西 变电所南恻 地块）42873商住综合£221414.809挂牌2010/5/17GT2010- 44海州北路东 侧、湘江路 北侧（扬州 北路西侧地 块二）10807商住2.5518.736挂牌2010/5/17GT2010- 45迎宾大道北 侧、经五路 西恻（经五 路西侧地 块）157130商住综合2.25185.29挂牌2010/5/17GT2010- 46沂河路北侧（沂河路北 制地块一）23306商住综合工2.51048.77挂牌2010/5/17GT2010-37海州北路西 侧、灌河路 南侧（城西 变电所东侧 是地块二）7998商住综合3Q383.904挂牌2010/5/17GT2010-38新莞北路东 侧、东方红 新村南冽（东方红新 村南侧地块 -）6663商住综合2.0249.8625挂牌2010/5/17GT2010- 39泰州北路西 侧、徐州北 路东侧（中 科府苑二期 地块）46658商住综合W2.01959.636挂牌2010/5/17GT2010-29泰州南路西 侧（泰州南路西侧地块）30151商住综合2.21266.342挂牌2010/5/5GT2010-28北环路南侧 、常州北路 西侧（北环 路南侧地 块）18492商住综合2.5776.664挂牌2010/5/5GT2010-26扬州北路西 侧、盐河北 路北侧（扬 州北路西侧 地块）39998商住综合2.01799.91挂牌2010/5/5GT2010-23326省道南 侧、经三路 西侧（交警 五中队南侧 地块一）66617商住综合£2.01998.51挂牌2010/5/5GT2010- 24华侨双语学 校南侧、徐 州南路东侧（华侨双语 学校南则地 块二）19990商住综台2.0779.61挂牌2010/5/5GT2010>25泰州南路西 俐、盐河南 路南海（新 职教中心南 恻地块）20000商住综合W2.2720挂牌2010/5/5GT2010- 27常州北路西 恻、盐河北 路北侧常 州北路西侧 地块）9211商住综合2.0386.862挂牌2010/5/5GT2010- 21新莞北路西 侧、健康北 路东侧（军 民路北侧地 块一）40000商住2.01560挂牌2010/5/5GT2010- 30兴港中心村 村委会西侧（兴港中心 村村委会西 侧地块）1297商业综合5.529.1825挂牌2010/5/5GT2010- 31星州明珠城 西®I、沂河 路北侧沂 河路北则地 块二）3851商业综合4L8173.295挂牌2010/5/5GT2010-32常州北路西 例、亿科杏 园南侧（常 州北路西侧 地块二）1630商Ii综合1.873.35挂牌2010/5/5GT2010-33鹏程东路北 侧、健康南 路西侧（胭 程东路北侧 地块二）45227商住不小于1.2,不大 于1.81560.332挂牌2010/5/5GT2010- 34广电局西侧 （广电局西 侧地块一）31508商住综合W2.01417.86挂牌2010/5/5GT2010- 07苏州商贸城 西侧、入民 路北例（苏 州商贸城西 恻）71538商住综合£2.57511.49挂牌2010/4/29GT2010- 06沂河路北侧 、苏州北路 东侧（老化 肥厂地块 -）131088商住综合L87865.28挂牌2010/4/29GT2010- 08苏州南路西 侧、人民中 路南侧（人 民中路南恻 地块）72285商住综合£2.27589.925挂牌2010/4/29GT2010- 10常州南路西 侧、删程西 路南侧（常 州南路西俐 地块）80028商住综合£2.13361.176挂牌2010/4/29GT2010- 13沂河路南侧 、海西路西 恻灌河路 北侧地块）68844商住综合2.24956.768挂牌2010/4/29GN018200 9006灌南县三口 镇呈河村16604Zli0.7159.3984挂牌2010/2/22GNJ01820 09005灌南县三口镇£河村26666Zli0.7255.9936挂牌2010/2/2210.2021年下半年土地成交价地块编号地块位置面枳（平米）用途容积率成交价6元）出让 方式成交时间GNJ05200 9004长茂镇长茂 村16000TiL0.7153.6挂牌2009/12/2GNJH2007 039堆沟港镇大 咀村18402Zli0.7176.6592挂牌2009/9/26GNJH2007 045堆沟港镇大 口且村16783Zlk0.7161.1168挂牌2009/9/26GNJ08200 8007张店镇张店 居军会13333工业0.7127.9968挂牌2009/8/192009044堆沟港化学 T共同56333Zlt0.7>1.5540.7968挂牌2009/5/1511.灌南县老县政府地块 地块概况查看公告：灌南县国有土地使用权挂牌出让公告告字202101号灌南县老县政府地块位于灌南世茂广场东侧、新安北路西侧，规划用地总面积23096平米，合34.64亩， 规划用地性质为商住用地，规划容积率W4.0，建筑密度W45% ；绿地率225%。地块配套情况灌南县老县政府地块附近有东方花园、亨通家园、悦来花苑等较为成熟的住宅小区，有美佳净超市，万 客隆超市、建设银行、农业银行等生活配套设施，地块周边配套设施比拟完善，能根本满足周边居民生 活所需。地价分析该地块位于灌南县商业用地一级地范围内，灌南县住宅用地基准地价是指基准日为2009年3月3日， 土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平的 开发水平下，平均容积率为1.2，土地使用年期为住宅用地40年的国有土地使用权平均地价，灌南县商 业用地一级地基准地价为1000 cm2。该地块地价的基准日为2010年3月27日，开发程度为宗地红线 外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率W4.0， 商业用地40年、住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在 开发水平、容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为2250元/m2。2011/01/20书中横卧着整个过去的灵魂一一卡莱尔人的影响短暂而微弱，书的影响那么广泛而深远一一普希金人离开了书，如同离开空气一样不能生活一一科洛廖夫书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉一一库 法耶夫书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者 史美尔斯书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读，那么正是这种养料雨果