2024年农村闲置宅基地及住宅使用权流转交易办法.docx

2024年农村闲置宅基地及住宅使用权流转交易办法第一章总则第一条为规范农村闲置宅基地及住宅使用权流转交易行为，鼓励村集体和农民盘活¾用闲置宅基地及住宅，保障流转交易双方的合法权益，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法省农业农村厅关于积极开展闲置宅基朔口闲置住宅盘活利用的意见等法律法规和政策文件精神，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称的农村闲置宅基地及住宅使用权流转交易是指农村村民将合法拥有的闲置宅基地及住宅使用权合并一体以出租、入股、合作经营和其他不违背法律法规规定的方式转移给他人的行为，不包括地上无房屋的闲置宅基地流转交易。国家法律法规对农村闲置宅基地和闲置住宅使用权流转交易另有规定的，从其规定。第三条在坚持农村宅基地集体所有和充分保障农民对住房产权的占有、使用、收益等合法权益的前提下，适度放活农村闲置宅基地及住宅使用权流转交易，激活农村闲置资源，带动乡村产业发展和农民就业创业增收。第四条闲置宅基地及住宅使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿和公开、公平、公正、诚实信用的原则，鼓励在农村产权交易市场进行，农户可以自行也可以委托授权村集体通过省农村产权交易信息服务平台进入农村产权交易市场公开流转交易。闲置宅基地及住宅使用权的流转交易要签订规范的书面流转交易合同，接受市、镇（街、区）农村产权交易管理部门的指导。第五条农户闲置宅基地及住宅使用权可以单宗进场流转交易，也可以多宗集中委托村集体整体进场流转交易。第二章流转交易范围、主体和方式第六条流转交易范围：本市范围内合法、权属清晰无争议、符合规划要求、无安全隐患的农村闲置宅基地及住宅的使用权。第七条流转交易主体：转出方和受让方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、依法设立的法人或其他组织，有流转交易的真实意愿。流转用途用于经营的,受让方要具有相应的投资经营能力和良好的信用记录。第八条流转用途：一般用于居住或经营。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅依法依规发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。受让方改变房屋用途应符合相关规定，不得违法违规建设。第九条流转方式：农村闲置宅基地及住宅使用权可以采取租赁、合作、入股等和其他不违背法律法规规定的方式进行流转。转让、互换、赠与等流转方式，不适用本办法。第十条流转期限：农村闲置宅基地及住宅使用权流转期限最长不得超过20年。城镇居民、工商资本等租赁村民住房居住或开展经营的，合同到期后，双方可以另行约定。严禁以租赁方式变相进行农村房屋和土地买卖行为。第三章流转交易要件和级别第十一条闲置宅基地及住宅使用权流转交易条件和要求：（一）权属清晰。进场交易的闲置宅基地及住宅使用权的权属清晰无争议，具有合法取得的房地一体不动产权证书以及其他有效证件。（二）共有权利人同意。闲置宅基地及住宅使用权流转交易须经全部相关权利人自愿一致同意，并签订共有权利人同意书。（三）村集体经济组织同意。闲置宅基地及住宅使用权流转应征得宅基地所有权人同意，转出方应向村集体经济组织申请，取得村集体经济组织同意流转的书面材料后方可交易；对于村集体统一流转再交易或者集体通过回收取得的宅基地和农房还应举行民主议事决议，决议通过后上报镇级主管部门同意方可交易。（四）转出方有其他可长期稳定居住的场所。村民住房可以整体出租，也可以部分出租。其中整体出租的，转出方需另外有一处以上独立所有权的居住场所，能保证其基本居住需要。（五）流转后转出方不得再申请宅基地。（六）委托村集体经济组织流转的，农户应出具书面委托授权书。第十二条闲置宅基地及住宅使用权流转交易需要的材料清单：（一）农户的房地一体不动产权证；（二）农户的房屋附属设施设备说明；（三）其他住所长期居住证明；（四）共有权利人同意书。委托村集体流转交易的，还需要提供农户授权村集体交易的委托书。第十三条镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）负责单笔标的50万元以下（流转期内标的总额，下同）交易行为的审核及交易，以及单笔标的50万元（含）以上交易行为的初审；市农村产权交易中心负责单笔标的50万元（含）以上的审核及交易。第四章流转交易流程第十四条流转交易一般按照以下流程办理：（一）农户申请。农户持相关资料向宅基地和房屋所在村集体提出流转申请。（二）村级审查。村集体对申请人的材料进行初审，委托村集体流转的，签订授权委托书，审查同意后,农户自行或委托村集体向镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）提交登记申请。（三）镇级审核。镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）对提交的申请进行登记受理，对农户和村集体提交材料的真实性、完整性以及交易前置条件进行审核，实地查看交易项目；属于市农村产权交易中心负责的流转交易项目，初审通过后提交市农村产权交易中心复审；属于镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）负责流转交易的项目，初审合格后将材料转至法律服务机构审核，并根据法律意见书出具镇级审核意见。（四）市级审核。市农村产权交易中心按照权限对镇（街、区）提交材料的完整性、合理性、合法性进行审核，根据需要可实地查看交易项目，初审合格后将材料转至法律服务机构审核。法律服务机构在收到资料后5个工作日内出具法律意见书，必要时可实施现场审核。市农村产权交易中心根据法律意见书出具市级审核意见。（五）发布信息。市农村产权交易中心、镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）按照权限审核通过后，在省农村产权交易平台公告交易信息，镇（街、区）、村同时在当地公告栏发布交易信息，明确交易时间、交易方式和交易地点，公告期不少于7天。（六）接受报名。有意向的受让方可以通过省产权交易平台网站在线报名和线上缴款，也可以到镇（街、区）公共资源（农村产权）交易服务站（科）线下报名和缴款。（七）资格审查。市农村产权交易中心、镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）按照权限对意向受让人进行资格审查。以经营为目的的，应审查其信用记录和投资经营能力。（八）组织交易。公告期满，市农村产权交易中心、镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）依权限组织交易，交易的方式主要采用网上竞价，也可以采用线下竞价的方式。（九）成交确认。交易结束后，转出方、受让方、交易机构签订成交确认书，确认成交价格、成交方等交易结果。（十）成交公告。产权交易机构在省产权交易平台网站发布交易结果。镇（街、道）、村同时在公告栏公示交易结果，公告相关的成交人和成交价格，公示期不少于7天。（十一）签订合同。公示期结束无异议后，转出方和受让方签订通过产权交易平台出具的标准合同文本，并进行登记。（十二）出具鉴证书。合同签订完毕后，产权交易机构向交易双方发放交易鉴证书。第五章流转交易监管和争议处理第十五条在交易过程中，出现下列情形之一的，经农村产权流转交易机构确认后终止交易。（一）转出方或与农户闲置宅基地及住宅使用权有直接关系的第三方提供正当理由，提出终止交易书面申请的；（二）人民法院发出终止交易书面通知的；（三）农户闲置宅基地及住宅使用权权属出现争议的；（四）应当依法终止交易的其他情形。第十六条在交易活动中，禁止下列行为：（一）操纵交易市场或者扰乱交易秩序的；（二）有损于转出方、受让方进行公平交易的；（三）法律、法规禁止的其他行为。第十七条在农村闲置宅基地及住宅使用权交易过程中，发生产权交易纠纷的，当事人可以协商解决，也可以依法申请调解、仲裁或提起诉讼。第六章附则第十八条本办法由市农村宅基地改革试点工作领导小组办公室负责解释。第十九条本办法自发布之日起试行。附件：市农村闲置宅基地及住宅使用权租赁合同示范文本（示范文本）市人民政府办公室Erl发2023年1月29日合同编号：市农村闲置宅基地及住宅使用权租赁合同（示范文本）甲方（出租人）：身份证号:住所地：联系电话：房屋租赁后新住址：乙方（承租人）：身份证号：住所地：联系电话：丙方（鉴证人）：住所地：联系电话：根据中华人民共和国民法典及有关法律法规的规定,经甲、乙双方充分协商，现就甲方向乙方出租闲置住宅（含宅基地）使用权达成如下协议，由双方共同遵守。第一条租赁物情况1.甲方将坐落于市镇（街、区）村（社区）组闲置住宅（含宅基地）出租给乙方。具体为：房屋：不动产权证号；宅基地面积平方米，房屋建筑面积平方米，房屋结构;房屋及宅基地的抵押、担保状态为O宅基地宗地四至：东：,西：,南：,北：;房屋附属设施设备包括：O2.甲方交房前应确保房屋设施设备能正常使用，乙方应于年月日之前对出租房屋设施设备进行验收，包括对房屋附属建筑及屋内外设施设备进行清点验收，并制作验收清单，双方签字确认。甲方的一切附属设施设备在签署合同并经乙方查核后，乙方应向甲方支付元保证金。合同期满后，乙方结清租赁期内本合同所规定应承担的费用后,由甲方退还给乙方（不计保证金利息）O如乙方中途单方面终止合同，则房屋保证金不予退还。第二条租赁用途1.乙方所承租标的用于：居住，商业，服务业，办公，其它，具体用途：2.乙方应按照约定的用途使用房屋，不得利用承租标的进行违法违规活动。乙方承租标的用于经营活动的，必须取得相关行业的准入许可。乙方改变标的用途的，应征得甲方书面同意，由甲方按照有关法律、法规的规定办理改变用途的报批手续，乙方保证改变的用途符合国家有关消防、安全、环保、卫生等规定。未经甲方书面同意，乙方擅自改变标的用途，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。第三条租赁期限和交付日期1 .租赁标的租赁期限自年月日起至年月日止。2 .甲方于年月日前，将出租标的交付乙方。如甲方未按时交付房屋超过一个月，乙方有权单方面解除合同并要求甲方全额退还保证金及支付年租金20%的违约金。3,租赁期届满时，甲方有权收回租赁标的，乙方应按期返还。乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还标的之日止，乙方除支付租金外，还应按每日元向甲方支付违约金。乙方需继续承租该标的时，应提前一个月与甲方协商，另行签订合同。第四条租金标准及支付方式1 .甲乙双方协商同意按下列第种方式支付租金：分期付款。租金按每年元计算，共计元（大写:元）。每次分期付款时间为下一合同年度开始前1个月内，由乙方支付给甲方。一次性付款。租金按每年元计算，共计元（大写：元），于年月0前一次性付清。其他付款方式。,2 .租金变动:,3 .乙方延期支付租金，甲方有权按下述第种约定追究乙方违约责任：合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日元向甲方支付违约金。解除合同。乙方拖欠租金累计达个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外,还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日元向甲方支付违约金。_O第五条其他费用租赁期间，使用租赁标的物所发生的费用：水费；电费：卫生费：煤气费；通信网络费；物业管理费；有线电视费;其他,第项费用，由甲方承担;第项费用，由乙方承担。第六条租赁物使用和维修1.在租赁期内，甲方应保证出租标的物达到安全使用标准。乙方应合理使用其所承租的标的及其附属设备。2,标的及原有附属设备因乙方正常使用发生损坏的，双方按下列第种方式承担维修责任。甲方负责出租标的及原有附属设备的维修，承担维修费用，乙方发现标的及原有附属设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后日内进行维修，乙方应予以协助。逾期不维修的，乙方可代为维修,甲方承担维修费用及逾期维修造成的损失。乙方负责承租标的及原有附属设备的维修，并承担维修费用，甲方应予以协助。_O3.租赁物及原有附属设备因乙方使用不当，造成损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿。第七条租赁物的转租及转让1 .本合同项下的标的物不允许转租。乙方私自转租的，甲方可以解除合同，并要求乙方支付违约金。2 .甲方在租赁期间内转让乙方承租的标的时，应提前三个月通知乙方，乙方在具备购买资格的前提下，享有以同等条件优先购买的权利。第八条租赁物的装修、改造及费用承担、权益归属1 .租赁期间，乙方不得改变此宗地块的使用性质，不得擅自改变用途，不得私自转租，不得违规改动，不得破坏外立面风貌，不得擅自改变房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等用途设施。2 .乙方确需装修标的、拆改标的、增加设施的，在遵守当地相关规定的情形下，先征得甲方书面同意，商定增加的装修、设备的归属及维修责任（可另行约定）并协助甲方办理审批手续，与甲方签订协议后方可动工，否则视为违约。未经甲方书面同意装修标的、拆改标的、增加设施的，或因使用不当使标的和设备损坏的，甲方可以要求乙方给予修复,并赔偿损失；由此产生的纠纷，乙方责任自负。改造费用由乙方自行承担。3 .租赁期满后或因乙方原因导致合同终止履行的，乙方应将属于自己可以移动的物品全部清理完毕，清空房屋和场地。除甲方要求恢复原状外，其余不能移动的建筑物、附着物及依附于房屋的装修归甲方所有。4 .因甲方原因导致合同终止的，乙方可以与甲方协商一致，将上述不能拆除的附着物及依附于房屋的装修按公平合理原则，作价由甲方接收或要求甲方赔偿损失。第九条安全责任甲方交房前应委托具有资质的第三方或镇级主管部门进行房屋安全鉴定，鉴定报告应当提供给乙方，后续乙方将作为标的使用的安全责任人承担相应的安全责任。否则甲方将继续作为房屋的安全责任人，乙方在不破坏房屋安全结构的前提下发生房屋安全事故时有权向甲方索取赔偿。如因不可抗力的原因导致损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。乙方利用甲方房屋(含宅基地)开展经营活动的，必须符合消防、环境保护、电力、水务、卫生防疫、市场监管、应急管理等相关部门的规定。因生产经营活动引发的安全责任事故，责任由乙方承担。因安全责任引发的纠纷由甲乙双方协商解决，鉴证方不承担任何责任。第十条甲方的权利和义务1 .权利：(1)按合同约定收取房屋(含宅基地)使用权流转费；(2)监督乙方依照合同约定的用途使用流转的房屋及宅基地。2 .义务：(1)协助乙方按照合同约定使用流转的房屋及宅基地,帮助协调本村组与其他农房之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；(2)不得干涉乙方正常的生活、产业、业态活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的房屋及宅基地；(3)签约当时，提供资料均视为做出承诺真实有效，若恶意隐瞒，均应承担法律责任。第十一条乙方的权利和义务1 .权利：在流转的房屋及宅基地上享有占有、使用、收益权利。2 .义务：(1)在国家法律法规和政策允许范围内从事相关产业、业态经营活动；(2)依照合同规定按时足额交纳房屋(含宅基地)使用权流转费；(3才是高安全意识,防止事故发生,因事故造成损失的，乙方自行承担责任；(4)遵守国家法律法规及地方人民政府有关房屋租赁管理规定，如有违反行为的，有关管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；(5)积极接受公安、市场监管、住建、卫生、物价、税务等管理部门的监督检蛰;(6)签约当时，提供资料均视为做出的承诺真实有效,若恶意隐瞒，均应承担法律责任；(7)遵守社会公德，妥善处理好邻里关系，遵守所在村(社区)管理规定。第十二条合同的变更与解除1.有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：(1)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；(2)订立本合同所依据的相关政策发生重大变化的；(3)因不可抗力(重大自然灾害、国家征占用土地等)使合同无法履行的。2 .乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的房屋及宅基地的使用权：(1)不按合同规定用途使用房屋及宅基地的；(2)不按时交纳房屋(含宅基地)使用权流转费的。3 .甲方非法干预乙方生活经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方房屋及宅基地的，乙方有权终止合同。第十三条违约责任1.租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋及宅基地，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：(1)擅自将承租标的转租、转让、转借他人或调换使用的；(2)擅自改变承租标的用途、损坏房屋结构及设备的;(3)利用承租标的进行违法活动的。2.租赁期间，甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，由此给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任：(1)甲方未按合同约定向乙方提供承租标的物的；(2)甲方未按照合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的。3.租赁期间，非本合同约定的情况，任何一方提出解除本合同的，由先提出的一方向对方支付违约金元。若约定的违约金不足抵付对方损失的，先提出方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。第十四条纠纷解决方式甲乙双方发生纠纷,可以协商解决,也可以请求镇(街、区)人民政府等调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以直接向人民法院起诉。第十五条其他条款1 .甲方保证此宅基地和农房手续真实，来源合法，权属清晰，四至界限清楚，其流转符合相关规定的条件，房产现状不属违法建筑，也未被法院或者其他有权机关采取查封等强制措施，若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。甲方保证对所流转房屋（含宅基地）有处分权，同时如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对流转该房屋（含宅基地）使用权的一致同意，否则视为违约。如遇相关家庭成员关系发生变化或分家析产，不影响本合同的履行。2 .上述房屋及宅基地的使用权自合同签订之日起归乙方享有。乙方已经对所流转获得的房屋及宅基地的具体情况包括但不限于房屋使用权、宅基地使用权等作了详细了解并已知悉。3 .在合同期限内，如遇国家或者有关部门依法对该地征收时，标的物补偿的资金原则上全部归甲方所有，若涉及由乙方投资改、扩建新增的设施补偿，由双方另行约定。4 .在合同期满后，若甲方继续流转该房屋（含宅基地）使用权的，在同等条件下乙方可优先受让。5 .租赁期间，甲方抵押租赁物的，须书面通知乙方。6 .其他约定：7 .本合同未尽事宜，甲乙双方另行签定书面补充协议，补充协议与本合同具有同等效力O本合同一式四份，双方盖章/签字有效。甲乙双方各执一份，镇（街、区）农业农村部门备案一份，市农村产权交易中心/镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）留存T分。经协商，决定（提交不提交）市农村产权交易中心/镇（街、区）公共资源（农村产权）交易站（科）鉴证。甲方（出租人）签名：盖章:年月日乙方（承租人）签名：盖章:B鉴证单位:农村产权交易机构（盖章）年月日合同附件： 1.流转房屋（含宅基地）坐落方位简易图 2.甲方身份证、房地一体不动产权证复印件 3.乙方身份证（机构合法证明或营业执照）复印件 4.租赁物附属设施设备清点表