房地产公司营销中心土地获取工作管理制度.docx

房地产公司营销中心土地获取工作管理制度第一章总则第一条随着集团房地产业务不断扩张，土地获取力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升集团竞争力，特制定下发本制度。第二条本制度的制定与实施是为了增强集团的土地获取能力和提升地产业务标准化程度。第三条本制度所指土地获取方式包括：招拍挂方式、城中村改造方式、转让方式。第四条本制度适用于集团相关部门、各分子公司及外派机构。第二章土地信息收集整理第五条集团公司营销管理中心负责集团土地信息的收集、整理工作。第六条集团公司营销管理中心负责集团土地信息数据库的建立、更新、维护，集团公司科技信息部配合。第七条各中心、各分子公司及外派机构有义务向集团公司营销管理中心提供其他土地信息。各中心、各分子公司及外派机构向集团公司营销管理中心提供的土地信息，由公司（部门）总经理签字确认后，以书面的形式上报集团公司营销管理中心。总裁办成员向集团公司营销管理中心提供的土地信息，须先经集团总裁审核。第八条为了保证土地信息获取的及时性，集团公司营销管理中心须在招拍挂类土地信息公告后2日内分类整理并出具初选意见，完成土地信息数据库填报。此阶段获取的信息应包含地块位置、面积、规划指标等内容。第九条集团公司营销管理中心总经理负责对土地信息进行分析，结合集团商业模式，确定重点目标地块。第十条集团公司营销管理中心负责在每周五编制重点土地信息周报，并发送至总裁办成员、集团公司计划考核中心总经理、集团公司财务管理中心总经理、集团公司投资管理中心部总经理。第三章土地项目分析第十一条集团公司营销管理中心负责土地项目的分析工作，集团公司成本设计中心、集团公司财务管理中心、集团公司投资管理中心部、集团公司审计法务部、分子公司参与配合。第十二条土地项目分析工作包括，区域市场及项目定位分析、项目规划方案分析、项目经济测算分析。城中村改造土地项目分析工作，还包括拆迁、安置补偿、合作方案拟订、风险控制工作。转让土地项目分析工作，还包括协议转让（或合作）方案制定与风险分析。第十三条集团公司营销管理中心负责区域市场及项目定位分析工作。区域市场及项目定位分析包括项目概况、城市宏观经济概况、城市房产概况、城市地产概况、区域竞争分析、项目定位等。集团公司营销管理中心须在重点土地信息明确后，7日内完成完整区域市场及项目定位分析报告。第十四条集团公司营销管理中心负责拿地前的项目规划方案分析工作，集团公司成本设计中心参与配合。建筑规模较大，规划条件较复杂的土地项目，由集团公司成本设计中心牵头委托外部设计院完成项目规划方案分析。项目规划方案分析包括经济技术指标分析、日照分析、产品定位、建筑形态分析、规划布局等。集团公司营销管理中心须在区域市场及项目定位分析完成后，2日内完成完整项目规划方案分析。第十五条集团公司营销管理中心负责土地获取阶段经济测算分析由工作，集团公司成本设计中心、分子公司参与配合。项目经济测算分析包括经济技术指标、成本估算分析、投资利润分析、现金流分析、土地竞价表等。集团公司营销管理中心须在项目规划方案分析完成后,2日内向完成完整项目经济测算分析。第十六条城中村改造土地项目拆迁、安置补偿、合作方案的制定工作，集团公司营销管理中心制定原则与策略，由分子公司负责与当地政府沟通，集团公司审计法务部、集团公司财务管理中心负责设定经济、法律、财务边界条件。第十七条转让土地项目转让方案的制定工作，由集团公司营销管理中心负责制定原则与策略并与对方沟通，集团公司投资管理中心部参与配合，集团公司审计法务部、集团公司财务管理中心负责设定经济、法律、财务边界条件。第十八条在进行项目论证前，集团集团公司营销管理中心总经理、副总经理（土地、营销）、总经济师必须对重点目标地块进行更深入的实地踏勘，并且召开有集团公司营销管理中心班子成员参加的项目市场及定位、规划方案、经济测算分析讨论协调会，对项目整体投资方案进行讨论分析,形成统一结论。第四章土地项目论证第十九条集团公司营销管理中心负责组织召开土地项目内部评审会。第二十条土地项目内部评审会参与人员，集团公司营销管理中心总经理、集团公司营销管理中心总经济师、集团公司计划考核中心总工程师、集团公司成本设计中心副总经理（成本）、集团公司成本设计中心副总经理（设计）、集团公司财务管理中心总经理、集团公司投资管理中心部总经理、集团公司审计法务部总经理、COOo第二十一条项目预评审会从项目定位、成本、规划、现金流、法律风险、集团战略安排等角度对项目进行讨论、提出修改意见。如果是城中村改造方式、或转让方式获取土地项目，还需要对项目的合作方案、协议转让（或合作）方案进行评审。集团公司营销管理中心负责对通过的项目，根据会议形成的意见对项目市场定位、经济测算、初步方案进行调整和完善。第五章土地项目决策第二十二条集团公司营销管理中心负责组织项目方案集团总裁办汇报会。第二十三条总裁办负责根据集团战略发展、财务、市场运营等安排，对项目进行分析决策，并对准备参与的项目制定详细的竞价策略。第二十四条如果是城中村改造方式、或转让方式获取土地项目，总裁办负责根据项目的商业价值、风险因素等对合作或转让方案进行分析决策，并制定最终的方案、策略等。第二十五条投资管理中心部负责将总裁办通过的项目总体方案、竞价策略（或合作、转让方案），翻译成英文，提交董事会决策。第六章土地项目竟买执行第二十六条分子公司工程配套部负责准备所在地的项目竞买申请资料，及报名手续。集团公司营销管理中心负责准备新进入城市的项目竞买申请资料，及报名手续。第二十七条集团总裁办负责项目的现场竞价策略的执行。分子公司负责所在地的城中村改造方式、或转让方式获取土地项目的相关协议、合同的签订。集团公司营销管理中心负责新进入城市的城中村改造方式、或转让方式获取土地项目的相关协议、合同的签订。第二十八条招拍挂方式获取的土地项目，根据竞拍结果，各分子公司负责后续事宜，包括成交确认书的签订、土地证件的办理等等；集团公司营销管理中心负责新进入城市成交确认书的签订等等。城中村改造方式、或转让方式获取土地项目，分子公司负责所在地项目的相关协议、合同的签订，集团公司营销管理中心负责新进入城市项目的相关协议、合同的签订。第二十九条获取土地后，集团公司营销管理中心负责对集团公司成本设计中心、分子公司进行工作交底，包括市场分析、项目初步定位、项目初步规划方案、项目测算分析，以及地块相关资料。第七章附则本制度自正式下发之日起开始实施，原有相关规定同时废止，解释权归集团营销管理中心。