XX地产规划方案设计任务书模板.docx

XX地产规划方案设计任务书模板目录大纲一、项目概况41 地理往置42 用地性眉43 用地面积44 .四至范围45 现裕照片46 现状地形图47 市政道路标高图48 基地内现获5二、设计要点详解及依据文件61 用地面积62 容积率63 建抵密度64 .SS化率65 建筑限高66 建筑退展要求周边环境及车辆出入口问题道路交通规划控制要求67 日照间距68 停车位69 滴防要求610 人防要求711 对面积计算的影响因素812 开口天井的要求813 架空展的要求814 .主入口尺度615 景现类验收及报建要求616 籍排水类917电文类11三、项目SWoT优、劣势风险机遇分析及建议141政策142 区l意义143 地形144 .周i自然资源145 交通设施146 .生活配套设施147 裁育配套设施148 休闲配套设施14四、市场定位161 客户描述162 标准化产品的选型建议163 .风格定位建议164 .经济技术指标和产品类型配比布局及价格建议164.1 经济技术指标的速议164.2 产品类型配比布局及价格建议164.3 公建配套指标的建议16五、物业管理要求181 小区围蔽及主要出入口要求182 地下车库车辆出入口要求183 .小区保安亭配置要求184 .社区需要设置的景观及要求185 .地方物业管理条例及法规的要求186 .物业管理分区、收费标准的要求187 .社区垃圾站放置位置及级臭的要求188 .物业用房的要求18六、成本要求201 土建工程成本要求202 装修工程成本要求203 .园林工程成本要求20七、分期要求221各期用地面积指标222 各期容积率指标223 .各期建筑密度指标224 .各期绿地率指标225 .各期建筑面积指标226 .各期地下建筑面积指标227 .各期地上建筑面积指标22228 .各期计算容积率面积指标9 .各期户数招标2210 .各期停车位指标22八、工作计划231 各期建Sl面积232开工时间233开盘时间23九、规划设计要求（新增）25k规划设计成果要求25Z规划设计进度要求28甲方提供附件资料29一、项目t况内容描述1.地理位:该规划地块地处广州市,行政隶:属于南沙区南北台h（上google搜索地块区位图，区位图）2.用地性质：3.用地面积：规划可用地338,771.00平方米（作为基准面积和公开交易依据）。图纸描述4.四至范围：用地红线图用地红线坐标表5.现场照片：6.现状地彩困：年高程系米起算基点的定位坐标。7.市政道路标高图8.泰地内现状基地现状分析序号现状项目现状内容描述8.1现场状况用地界址，是否确定现场界址用地界址，是否与其他用地界址重叠场地已平整场地未平整（地上建筑物、构筑物）水体（塘、湖、水库）山体地上架空层电缆地下光、构筑物8.2四至东至西至南至北至8,3周边市政设施接取永久用水永久用电市政排污、排水8.4半径一公里范围嗅觉污染源（如：工业烟囱、垃圾处理厂、污水处理厂、排水沟、畜妆场等）不利因素视觉污染源（如：传染病医院、墓地等）听觉污染源（如：地面轨道交通等）8.5地质概况参考周边地质资料地质勘查报告规划技术经济指标控制要求用地面积:计入容积率建筑面积万平米;其中住宅:公建配套:地下室:容积率:速筑密度:4绿化率:,其中公共绿地:5Jt筑限高:31用地东侧紧临规划路（路），建筑退让 m,隔路为。可布机动车出入口。32用地南侧紧临规划路（）,建筑退让 m,隔路为。可布机动车出入口。3用地西侧紧临规划路（路），建筑退让_m,隔路为。可布机动车出入口，34用地北侧紧临规划路（无 路），建筑退让 m,隔路为。可布机动车出入口。35用地中部由规划路（/路）分为 / （南北/东西）个地块36绿化及其它建筑退线要求a.b.7.日照间距:日照间距按照 细则标准（新区 /老城区）执行，日照间距为H6建筑退线要求周边环境及车辆出入口问题道路交通规划控制要求:8.停奉住：5. 1住宅：停车位个，计算原则：.6. 2商业：停车位个，计算原则：.7. 3备注：a.有摩托车位、自行车位等可置换的特别规定。是否可以4个摩托车位换1个汽车停车位。b.室内外停车位有配比要求：。满足绿化率前提下尽量停地面。c.住宅架空层停车位可计入室内停车住。不考虑架空层停车。d.不设地下室的区域：。e.字母车便算Z个车位。f.是否可以不考虑柱子的影响，按2.1m-个车位尽排。g.提供相关验收停车位的地方规范。9. 消防要求9.1 消防9.1 J-梯四户，最高疏散层数18层，户门为,除一户须分隔前室外，其余户门直接开向前室是否可行：是,否o9.1.2 最高疏散层数30层，合用前室的要求.9.1.3 消防车道要求：消防车道的要求，是否全部要求梗质铺装，差否允许l形消防车道；是,否;消防车道需设五在建筑的哪几个边长？9.1.4 扑救面、登高面及回率半径的要求；._9.1.5 消防通道、亮高面、扑救面的绿化要求，是否可以种植绿化以及绿化高度的要求；9.1.6 建筑高度54m怎样计算：10. 人防要求是否有人防要求11. 对面积计算的影响因素11.1 住宅建筑，其室内空间高度3.6米，则按其建筑面积计算容积率平衡：高度3.6米、6.0米，则按其建筑面积的1.5倍计算容积率平衡：高度孑6.0米，则按其建筑面积的2.0倍计算容积率平衡。11.2 现规划方案首层设落地户型，是否可争取突破3.6米层高，且按1.0倍计算容积率平衡：是,否11.3 住宅首层入户大堂层高N,计入1.5倍容积率11.4 商铺层高孑,计入1.5倍容积率商铺层高,计入2.0倍容积率11.5 非封闭的外挑阳台，高度跨越超过一层以上且三6.0米时，其水平投影面积不计入容积率11.6 阳台外挑2.4米时，无论其状况如何（如高度、凹凸等），超出2.4米部分水平投影面积100%计入容积率平衡：并按照以下（*）条规定执行。11.7 封闭阳台，无论其状况如何（如高度、凹凸等），其水平投影面积100%计入容积率平衡；并按照以上a.条规定执行。11.8 外墙计算面积原则：11.9 公共分摊的计算原则：12. 开口天井的要求开口净宽Z4米且不6米时，开窗向天井的房间功能可表示为"储藏"通过报建审查。13. 架空层的要求：14. 主入口尺度：3640m;2025m;15. 景现类验收及报建要求：15.1 构筑物需要报建列表：a.保安亭是否需要报建:是,否:b.更衣室是否需要报建：是否:C.围墙是否需要报建；是,否:d.廊亭是否需要报建：是,否:15.2 无淳碍通道的要求J15.3 小区界线及穿越区内是否有市政功能等相关设施及政府部门要求（附图纸及说明）；15.4 小区内现有景观资源的测量图，如主要大树，山体等；15.5 小区内名木古树的测量图（附图纸）：16给排水臭16.1 给水：（自来水公司）16.1.1 与自来水公司沟通可否将室外消防管网与小区内市政供水管网合并设计，以节省管材？是否16.1.2 与自来水公司沟通要求提供小区最近的给水接入点管径大小、住置及水压，以便小区管道接驳。DN一,标高,接驳位置一，水压，水压可供地面以上几层？需附图在图中表达具体接驳点住置，并提供实测标高。16.1.3 与自来水公司沟通要求提供小区最近的消防给水接入点管径大小及标高，以便消防管道接驳。DN标高第一个接驳位置第二个接驳位置需附图在图中表达具体接驳点位置，并提供实测标高。16.1.4 与自来水公司沟通是否同意采用无负压供水设备？是否16.1.5 与自来水公司沟通能否将绿化用水、地下室车库清洗地面用水、三层以下生活用水、游泳池用水合并设计管道及水表？是否还是要求分别设独立水表或管道。是否哪些需设独立水表？请直述：16.1.6 对于小区内规划有多栋塔楼或有群楼连体的住宅建筑是否有特殊规定多少栋为一个独立的供水系统，单独设置地下水池与泵房？是否16.1.7 对于生活水箱的材质是否有特殊规定？采用不锈钢水箱是否采用钢筋混凝土水箱。是否16.1.8 了解当地自来水公司的规定：计费种类如何？。16.1.9 是否需要在小区总水表后分路供生活用水、商业用水、消防用水、市政用水、绿化用水？是否还是在总水表后一路管线供各用水点用水？是否请直述哪些可以合并？哪些可以分开：16.1.10 用水量的计算标准是什么？每户人，每人每天用水定额立方_（如：每户按几人计,每人每天用水定额）？16.1.11 是否有要求远程抄表？是否16.1.12 12水表是否由自来水公司提供安装？是否16.1.13 总表后管道安装是否由自来水公司垄断安装，是否,如何划分自来水公司安装范围与总包单位安装范国？请直述：16.1.14 与自来水公司沟通室外给水管材是否有特殊要求？能否使用PE、是否球墨铸铁管是否或UPVC给水管材？是否请项目明确多大管径采用什么管材，超过多大管径时，需要什么管材及所使用的连接方式？请直述：16.2 排水：（水务局）注：按雨污分流制进行设计。16. 2.1与市政管理局或水务局沟通要求提供小区敢近接驳市政雨水管的管径、位置及标高，以便小区管道接驳。DN标高接驳位置.需附图在图中表达具体接驳点位置，并提供实测标高。目前周边市政雨水管道是否完善，是否小区内需设计30分种一年一遇暴雨流量的初雨沉淀池，再根据周边水体和排水设施进行排放。是否。17. 2.2与市政管理局或水务局沟通要求提供小区最近接驳市政污水管的管径、位置及标高，以便小区管道接驳。DN标高接驳位置需附图在图中表达具体接驳点位置，并提供实测标高。目前周边市政污水管道是否完善，是否_:是否小区内需设计污水处理池自行处理达标排放。否根据周边市政工程完善程度，与市政管理局沟通是否同意小区污、粪合流制。是否18. 2.3根据建筑规划的报建总平面图向市政主管部门报建"排水设施设计咨询"，将意见返馈>19. 2.4本工程是否需设污水处理池？16.3 消防：（市消防局）16 .3.1一、二层为商铺的商住楼，商业服务网点建筑面积不超过300平方的商铺是否同意不设计喷淋给水系统？是否17 .3.2配电房、发电机房是否同意采用自动喷水系统是否:还是气体灭火系统是否;或是不需设计是否。当消防泵房面积超过50平方米，是否同意只设一个仿火门。是否.16. 3.3消防进水是否需两路进水水源。16.4燃气：（燃气公司）16.4.1与燃气公司沟通是否同意表后采用无缝钢管焊接是否16.4.2表后管道暗埋敷设管道到煤气灶台是否同意。是否暗埋必须使用铜管，不建议这样做，难验收，难施工.16.4.3与燃气公司沟通是否采用调压柜的方式。是否16.4.4与燃气公司沟通了解本小区地块采用的是天然气还是液化石油气？天然气液化石油气16.4.5与燃气公司沟通要求提供小区取气点管径及住置，以便引入小区内。DN标高接驳位置需附图在图中表达具体接驳点位置。16. 4.6煤气表是否采用远程抄表形式？请直述：16.7.7 与燃气公司沟通：燃气管道安装天面时，防雷所验收是否可行？是否16.7.8 与燃气公司沟通开发商是否只需安装管道及燃气表即可。表后管道是否由业主报装。16. 4.9小区是否需设燃气瓶组站？是否16.5 本工程是否需要去规划局办理：道路规划许可证及排水规划许可证。是否_本工程是否需做市政道路及排水设计？一期已设计，二期是否同一期一样？是否_16.6 本工程是否需要去水务局办理排水设计审批。是否16.7 本工程区域行政批复隶属：哪个水务局？请直述：17电气类17.1 可否设置高低压综合房？是否如可以，是否可设置双公变或多公变综合房？是否公变房配电房最多可以设置一台变压器，每两台变压器互为备用是否17.2 高低压综合房（最小面积）平方米：尺寸（长X宽）：位置.17.3 供配电房序高要求三:开关房尺寸（长X宽）:位置。发电机房尺寸（长X宽）：位置.17.4 二期地块上的高压线路是否改造是一否如改造，提供方案。17.5 公变最大可采用多大容量的变压器？500KVA630KVA800KVA1000KVA专变最大可采用多大容量的变压器？500KVA630KVA800KVA1000KVA17.6 可否将专变负荷合并到公变，不设置独立专变？是否补充：前提是专变不超过IooKW,公变最大的负荷不能超过IooKWo17.7 住宅容量可否取同时系教（例如4KW住户共100户，是否按总功率400KW选择变压器，可否乘以同时系数KX）?是否_若可以，同时系数可取多少？17.8 高层住宅可否分层设置电表箱？是否_若不可，集中设置需设置于何处？首层每隔三层首层和顶层补充：12层以上每隔三层，11层以下在首层。17.9 住宅用电负荷取值是否有地方新规定是否如果有，提供新规定文件。17. 10物业类用电如果由公变提供，是否对负荷容量和类别有规定是否如果有，提供新规定文件。17.5 对变压器、配电柜、断路器等是否有特别要求？是_否17.6 若有，分别有什么要求？变压器配电柜断路器17.7 分期开发项目是否一期开关房总体考虑电源，是放射性高压配电、每期开关房间环网、一期开关房直接外环、一期开关房环进末期开关房环出？是否17.8 永久用电工程有无施工分界点，如有，分界点是？是否17.9 当地供电部门有无指定永久用电工程设计及施工单位，如有，请提供？17.10 住宅负荷取值标准，商业用电负担过荷取值标准是多少，可否取系数？17. 17每期内的高压电房间是否要求设计环网（内环）17.18是否需要设计开关房，最大容量为多少，置于何位置，尺寸多少？17. 19配电房数量及容量有否特殊要求？17 .20高层住宅住宅竖向配电干线有无电缆或母线要求？18 .21如需设公、专变，负荷类型如何划分？17. 221OKV电缆在项目红线何位置引入？17.23发电机备用电源低压柜是否需和市电低压柜共室，如不是，有没放置楼层要求？17. 24变压器负载率有无要求？18. 25电房门前维护通道为多少？19. 26分期开发的项目，是否分期独立考虑进线电源，每期高压是否需要外环？20. 27供配电房需比室外地坪高N?供配电房内的电境沟深?21. 28在住宅楼下建供配电房，是否需要做夹层？要不要如果要，央层净高要求2?22. 29在住宅楼里电表间，是否需要做夹层？要不要如果要，夫层净高要求?17. 30电表间尺寸（长X宽）,最大电表箱规格（长X宽X厚）,电表箱之间的距离要求N?电表箱前操作距离要求?17.31如专用电和公用电合用变压器，专用电低压配电柜是否需要独立电房布置？17. 32变配电房中变压器、高低压配电柜等设备的安全距离是多少？17.33每个变配电房中变压器台数有无上限？是多少？三、项目分析内容建议1.政策2.区域意义传统意义上的核心区域被普通认可的高档区域具有发展潜力的新兴区域已纳入政府规划的待发展区域3.地形4.周边自然资源山.湖.河.海等自然资源风水宝地不良景观受污染的环境影响5.交通设施道路现状周边道路网络快速路出入口就道交通公共交通6.生活配套设施医院肉菜市场大型超市餐饮专业市场银行其它7.教育配套设施幼儿园小学中学高等学府8.休闲配套设施运动设施娱乐设施文化设施公园.绿化等人工景观四、市场定位1.客户描述内容描述1.1开发理念1.2产品定位广州首个望海半山社区L3目标客户群描述广州海珠、番禺、天河的小型企业主，厂企业主，中小型企业高管:南沙本地原居民，中小型企业主，大中型企业高管等，中等规模个体经商业主，公务员；东莞佛山的高收入人群，香港客户。1.4目标客户群家庭月收入1.5目标客户群家庭结构23代同居；1.6目标客户群生活习惯生活节奏快，工作忙碌、应酬多，一家团聚的时间少；1.7目标客户对房屋价值的需求2.标准化产品的选型建议3 .风格定位建议项目内容风格描述（附图片）功能描述、分布区域3.1主体风格（建筑、园林）外立面（外墙、窗、栏杆）园林（公园、绿化带等人工景观）3.2配套设施商业设施超市/市场餐饮、商铺教育设施幼儿园小学中学休闲设施运动场馆娱乐设施±3住宅公共区域大堂、电梯前室架空层电梯户内区域入户花园斤卧室主卫客卫厨房3.4示范区会所售楼部泳池球化停车场活动场地4 .经济技术指标和产品类型用比布局建议5 .1经济技术指标的建议数值目标值差值说明审核情况项目规划总用地(ha)1.可虐用地(ha)2.其它用地(ha)市政道路用地(ha)市政道路绿化用地(ha)总建筑面积(万一)1住宅建筑面积(m1)非住宅建筑面积(mj)其中：商铺建筑面积(m)大型超市建筑面积(mj)会所建筑面积(m,)住宅建筑面积比重(%)2计入容积率建筑面积(m)不计入容积率建筑面积(m2)其中：架空层建筑面积(m2)计入容积率建筑面积比重(%)3不可售建筑面积(m)其中：幼儿园建就面积Gn)中、小学这筑面积(N)邮局这筑面积(m?)地上可售这筑面积(m?)其中：住宅建筑面积(m?)商铺建筑面积(m2)地上可售面积占总建筑面积比重4地上建筑面积(m?)地下建筑面积(一)5配套公这面积(m?)非配套公速面积(*)忌建筑基底面积(Bl?)建筑密度(%)绿地率(%)容积率总户数(?)总人口(按3.5人/户计)车位总数(个)车位/户数(1:)地上车位数(个)地下车位数(个)4.2 产品类型配比建议序产品类型户型编户型面积(本层分柳)(m?)总速筑面积(m?)套数户数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所黑产品类型的累加套数让:某住宅类型的累加面积与住宅息面积比某住宅类型的累加套敦与住比审核情况别墅1-3层独立别SOOO#DIV/O>#DIV/O!#DIV/O!TTTTTTTrTTOOO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!小计OO#DIV/O!#DIV/O!双拼THOOO#DIV/O!#DIV/O!0OO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!小计OO#DIV/O!#DIV/O!联排THOO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!OOO#DIV/O!#DIV/O!0OO#DIV/O!#DIV/O!小计OO#DIV/O!#DIV/O!其他000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!小计00#DIV/0>#DIV/0!本类型合计00#DIV/0!#DIV/0!多层洋房6T层浑房000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!U<<11III000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!小计00#DIV/0!#DIV/0!10-12层洋房000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!小计00#DIV/0!#DIV/0!本类型合计00#DIV/0>#DIV/0!中高层洋房13-18层洋房000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/O!m#000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!口0Q#DIV/0!#DIV/0!本类型合计00#DIV/0!#DIV/0!高层洋房18层一33层O00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/O!Vlllliniin000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0!#DIV/0!000#DIV/0>#DIV/0!本类型合计00#DIV/0!#DIV/0!总计00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!TTTTTTTTTrTT4.3 公建配套指标的建议序公建类型公建编号用地面积建筑面积计容面积目标建筑面积差值各注（可售不可售）审核情地上部分1会所2架空层3幼儿园4小学5门珍部6文化站7老年服务站点8社区居委会9邮政所10肉菜市场11物业配套用房12出入口大门13公厕14垃圾收集站15瓶组间16变配电房17消防控制中心18屋顶电梯机房19开关层20其余设备用房21备用房22其他总计五、物业管理要求内容要求1.小区围蔽及主要出入口要求人行出入口处车行出入口处2.地下率库率辆出入口要求车道个，双出双入3.小区保安亭配置要求面积功能硬件设施4.社区需要设置的景观及要功能空间求儿童活动老人活动健身广场5.地方物业管理条例及法规6.物业管理分区、收费标准7.社区垃圾站放置位置及美位置的果求垃坂中转站垃圾收集房8物业用房的要求消防控制室60（平米）客服中心100安管及文体室40动力部办公宣、仓库30动力部维修工场20六、成本要求各专项内容目标成本设计限额备注1.土建工程1.1会所售楼部土建工程元rf1.2住宅土建工程元rr1.2.1结构、含铜量吨ma1.2.2结构钢筋混凝土元ma1.2.3建筑：门窗元m11.2.4建筑：栏杆元mj1.2.5建筑：防火门元11r1.2.6建筑：外墙砖元rr1.2.7建筑：电梯元rr2.装修工程2.1户内.元ma2.2大堂、架空层元ma2.3标准层电梯厅元n2.4会所元r2.5售楼部元r3.园林工程3.1示范区3.1.1大门3.1.2泳池3.1.3水景3.1.4展示广场3.1.5停车场3.2非示范区4.设计费4.1建筑住宅单体设计4.2建筑专项公建设计4,2园林设计4.3室内设计七、分期要求期二期三期四期总计1.分期用地面积2分期容积率3分期建筑密度4分期绿地率5.分期建筑面积6.分期地下建筑面积7.分期地上建筑面积8.分期计算容积率面积其中：住宅而积商业面积配套面积9.分期户数10分期总停车位分期地上停车住分期地下停车位八、工作计划地下总建筑面积地上总建筑面积开工时间开盘时间期二期三期四期