住宅项目物业环境卫生维护合规指南.docx

住宅项目物业环境卫生维护合规指南住宅小区的环境卫生工作是物业管理的重要组成部分，它以清扫、保洁、生活垃圾的收集、分类、存储、清运等为主要工作内容。良好的环境卫生直接关系到物业区域的整洁，而且对于减少疾病，保障居民身心健康十分重要，也是衡量物业管理水平和实现房产价值的重要指标之一。（一）生活垃圾的分类与收集根据北京市生活垃圾管理条例：1.本市实行生活垃圾分类管理责任人制度。实行物业管理的，由物业管理单位负责。2 .建立生活垃圾分类日常管理制度，在责任范围内开展生活垃圾分类知识宣传，指定专人负责指导、监督单位和个人进行生活垃圾分类。3 .配合属地政府根据生活垃圾产生量和分类方法，设置生活垃圾分类收集容器及分类标识，并保持分类标识清晰、完整。4 .垃圾收集容器保持干净整洁，保持生活垃圾分类收集容器完好和整洁美观，出现破旧、污损或者数量不足的，及时维修、更换、清洗或补设。5 .明确不同种类生活垃圾的投放时间、地点，分类收集、贮存生活垃圾，将生活垃圾交由有资质的单位收集分类运输，并签订生活垃圾收集运输服务合同，每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。6 .使用符合标准的运输工具、收集工具、运输车辆，垃圾清运车外观整洁。7 .生活垃圾分类管理责任人发现投放人不按照分类标准投放的,有权要求其改正，投放人拒不改正的，生活垃圾分类管理责任人应当向城市管理综合执法部门报告。8 .做好生活垃圾源头减量、全程分类、资源化利用工作。9 .物业服务企业应当按照规定，向所在地的街道办事处或者乡镇人民政府进行生活垃圾排放登记，并保存生活垃圾收集运输服务合同备查。生活垃圾分类管理责任人应当建立生活垃圾管理台账，记录责任范围内实际产生的生活垃圾的种类、数量、运输者、去向等情况，并定期向所在地的街道办事处或者乡镇人民政府报告。1().生活垃圾收集、运输单位发现物业服务企业所交运的生活垃圾不符合分类标准的，有权要求其改正；物业服务企业拒不改正的,生活垃圾收集、运输单位应当向城市管理综合执法部门报告。根据城市生活垃圾管理办法：产生城市生活垃圾的单位和个人，应当按照城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费。根据北京市厨余垃圾分类质量不合格不收运管理暂行规定，生活垃圾分类管理责任人责任如下：第四条产生厨余垃圾的生活垃圾分类管理责任人应当与有资质的单位签订厨余垃圾收集运输服务合同，合同文本应采用由市城市管理部门会同相关部门制定的示范文本。双方应履行合同约定，保证厨余垃圾分出质量和收集运输作业规范。第五条生活垃圾分类管理责任人应当建立厨余垃圾日常管理制度，根据厨余垃圾产生量规范设置分类收集容器，并做好日常维修、更换、清洗或者补设，保持容器和周边环境干净整洁。第六条生活垃圾分类管理责任人应当建立厨余垃圾管理台账,记录责任范围内实际产生厨余垃圾数量、收集运输单位、去向等情况,并定期向所在地的街道办事处或者乡镇人民政府报告。第七条生活垃圾分类管理责任人应当在责任范围内开展垃圾分类知识宣传，指定专人负责指导、监督单位和个人做好厨余垃圾分类，确保分出质量。厨余垃圾应从产生时就与其他品类垃圾分开，投放前沥去水分，不得混有其他类别垃圾。不得将分好的厨余垃圾混入其他垃圾。第八条生活垃圾分类管理责任人应当接受收集运输单位对厨余垃圾分类质量的检查，以及相关管理、执法部门对厨余垃圾分类质量的监督检查，对检查发现的问题及时改正。根据中华人民共和国固体废物污染环境防治法（中华人民共和国主席令31号）：对城市生活垃圾应当按照环境卫生行政主管部门的规定，在指定的地点放置，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。根据城市生活垃圾管理办法（中华人民共和国建设部令（2007）157号）：产生城市生活垃圾的单位和个人，应当按照城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费。城市生活垃圾处理费应当专项用于城市生活垃圾收集、运输和处置，严禁挪作他用。根据住宅物业服务标准:物业服务企业应配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。各类垃圾收集容器需保持干净整洁，每月至少清洗1次垃圾收集容器。每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。每月至少清洗1次垃圾收集容器，蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。（一级）每月至少清洗1次垃圾收集容器，蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。（二级）每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。（三至四级）每周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。（五级）风险提示根据北京市生活垃圾管理条例：1.物业服务企业未分类投放的，由城市管理综合执法部门责令立即改正，情节严重的，处五万元以上五十万元以下罚款。2 .物业服务企业违反本条例第三十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项规定的，由城市管理综合执法部门责令立即改正，处3000元以上3万元以下罚款。物业服务企业将生活垃圾交由未经许可或者备案的企业和个人进行处置的，由城市管理综合执法部门责令立即改正，处1万元以上10万元以下罚款。3 .物业服务企业未办理生活垃圾排放登记或者登记信息虚假的，由城市管理综合执法部门责令立即改正，处100O元以上5000元以下罚款。物业服务企业未建立生活垃圾管理台账，或者不如实记录责任范围内生活垃圾排放情况的，由城市管理综合执法部门责令立即改正，处IoOO元以上1万元以下罚款。根据北京市厨余垃圾分类质量不合格不收运管理暂行规定：收集运输单位发现拟交付的厨余垃圾分类质量不合格的，应当主动与生活垃圾分类管理责任人联系，要求生活垃圾分类管理责任人改正。（一）生活垃圾分类管理责任人现场改正合格的，应当予以收运。拒不改正的，收集运输单位应当向街道办事处和乡镇人民政府或城市管理综合行政执法部门举报。（二）生活垃圾分类管理责任人不能及时改正的，收集运输单位应当在交付点或垃圾桶盖上张贴厨余垃圾分类质量不合格不收运告知单（见附件），注明改正要求和改正期限，拍照留证，并告知生活垃圾分类管理责任人改正。改正期限一般不超过3天。改正期限内，对分类质量不合格的厨余垃圾暂不收运；生活垃圾分类管理责任人采取改正措施，经收集运输单位确认分类质量合格的，恢复收集运输服务。生活垃圾分类管理责任人有特殊情况的，由双方协商解决。4 .根据中华人民共和国固体废物污染环境防治法：违反本法有关城市生活垃圾污染环境防治的规定，随意倾倒、抛撒或者堆放生活垃圾的，由县级以上地方人民政府环境卫生行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，处五千元以上五万元以下的罚款,个人处二百元以下的罚款。（二）建筑垃圾的收集管理根据城市建筑垃圾管理规定：第九条任何单位和个人不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。第十一条居民应当将装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，并堆放到指定地点。建筑垃圾中转站的设置应当方便居民。第十二条施工单位应当及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾，并按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的规定处置，防止污染环境。第十三条不得将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位运输。第十五条任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。风险提示根据城市建筑垃圾管理规定：第二十条任何单位和个人有下列情形之一的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处以罚款：（一）将建筑垃圾混入生活垃圾的；（二）将危险废物混入建筑垃圾的；（三）擅自设立弃置场受纳建筑垃圾的；单位有前款第一项、第二项行为之一的，处3000元以下罚款；有前款第三项行为的，处5000元以上1万元以下蜀款。个人有前款第一项、第二项行为之一的，处200元以下罚款；有前款第三项行为的，处3000元以下罚款。第二十二条将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位处置的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下罚款。第二十六条任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告,并对单位处5000元以上5万元以下罚款,对个人处200元以下罚款。(三)市容环境卫生根据北京市市容环境卫生条例：(1)市容环境卫生责任人，实行物业管理的，由物业管理单位负责。居民应当按照规定交纳保洁费用。(2)保持市容整洁，无乱设摊、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等行为；保持环境卫生整洁，无暴露垃圾、粪便、污水，无污迹，无渣土，按照规定扫雪铲冰；保持环境卫生设施的整洁、完好。(3)牌匾标识的设置应当牢固安全、整洁美观，照明和显亮设施功能完好，不断亮、不残损。(4)禁止在城市道路及其他公共场所的护栏、电线杆、树木、绿篱等处晾晒衣物或者吊挂物品。(5)任何人不得擅自在公共场所散发、悬挂、张贴宣传品、广告，不得在建筑物、构筑物等处刻画、涂写、喷涂标语及宣传品、广告。(6)加强夜景照明和路灯照明设施的维护管理，做到整洁美观、使用安全，并达到规定的标准和要求。风险提示根据北京市市容环境卫生条例：第二十六条建筑物、构筑物的容貌应当符合以下规定：(三)不得擅自在临街的建筑物上插挂彩旗、加装灯饰以及其他装饰物。(四)建筑物、构筑物外立面应当保持整洁和完好，并按照本市有关规定定期粉刷、修饰。（五）建筑物顶部、外走廊等应当保持整洁、无堆物堆料；主要街道两侧和重点地区的建筑物的顶部、阳台外和窗外不得设置不符合容貌景观标准的设施，不得吊挂、晾晒和摆放物品，平台、阳台内堆放的物品不得超出护栏的高度，并保持整洁。主要街道和重点地区的范围由市人民政府确定并公布。违反前款第（三）项、第（五）项规定的，责令限期改正；逾期不改正的，强制拆除或者清除，并可处五十元以上五百元以下罚款。违反前款第（四）项规定的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，委托专业企业按照规定代为粉刷、修饰，所需费用由责任人承担；对不支付费用的，可以依法申请人民法院执行。第四十四条夜景照明和路灯照明的设置单位或者管理单位应当按照规定开闭夜景照明和路灯照明设施。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，可处五百元以上一千元以下罚款。第四十七条维修、清疏排水管道、沟渠，维修、更换路灯、电线杆及其他公共设施所产生的废弃物，作业单位应当按照规定及时清除，不得乱堆乱放。违反规定的，责令限期清理，并可处五百元以上五千元以下罚款。第五十条不得占用道路、绿地等公共场所从事车辆清洗、维修等业务。进行车辆清洗、维修的，应当保持场所整洁，采取措施防止污水流溢、废弃物向外散落。第五十三条禁止在城镇地区饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜；禁止在居民住宅楼房的顶部、阳台外和窗外搭建鸽舍。影响市容环境卫生的，责令限期改正，并处五十元以上五百元以下罚款；严重影响市容环境卫生和周围居民正常生活的，可以责令拆除鸽舍。（四）灭四害根据北京市除四害工作管理规定：第八条单位和住户应当采取清除鼠迹、堵塞鼠洞、添设防范设施等措施及毒杀、诱捕等方法消灭老鼠，使鼠密度等指标符合国家控制标准。第九条单位和住户必须按照下列规定清除蚊蝇孳生地并运用化学、物理、生物等方法消灭蚊蝇及其幼虫，使蚊蝇密度等指标符合国家控制标准。第十条单位和住户发现嶂螂应当及时采取灭杀措施，使嶂螂密度等指标符合国家控制标准。第十三条在全市或全区（县）性的除四害统一行动中，单位和住户应当按照市或区（县）爱国卫生运动委员会的部署，使用统一方法、指定的药物及相关器械，实行有效的除四害措施。风险提示根据北京市除四害工作管理规定：第十七条对违反本规定的下列行为，由市或者区、县爱国卫生运动委员会办公室予以处罚：（一）未按第八条、第九条、第十条规定采取有效除四害措施,致使四害密度等指标超过国家控制标准的，予以警告，责令限期改正,并可处以20元以上500元以下罚款；情节严重的，处以500元以上IooO元以下罚款。（三）未按第十三条规定采取统一的除四害措施的，给予警告,责令限期改正；逾期不改正的，可处以20元以上100O元以下罚款。（五）物业共用部分清洁根据住宅物业服务标准：1.楼内（1）大堂、一层候梯厅每日清扫1次、每月至少清拖3次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。（一级）每日清扫1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。（二级）每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。（三级）每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。（四级）每日清扫、清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每日擦拭1次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。配有家具的，每月护理1次。每日巡视保洁3次大堂、一层候梯厅。（五级）（2）楼道、楼梯每周清扫1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。（一级）每周清扫1次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。（二级）每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。（三级）每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。（四级）每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面。每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。（五级）2.电梯轿厢每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。（一至二级）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿厢。（三级）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿厢。（四级）每日擦拭2次电梯轿厢门、面板。每日清拖2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢,每月养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿厢。（五级）3 .天台、屋面汛期前清扫1次天台、屋面。（一级）汛期前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。每季度巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。（二级）每季度清扫1次天台、屋面；汛期期间，每2月清扫1次天台、屋面。每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。（三级）每季度清扫1次天台、屋面；汛期期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。（四级）每月清扫1次天台、屋面；汛期期间，每月清扫2次天台、屋面。每周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。（五级）4 .楼外道路及设施根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。（一至二级）根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。（三级）根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。（四至五级）5 .有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知,投药位置有明显标识。确保投放药物的种类和数量符合规定，并按照产品说明书或专业技术人员指导正确使用。人员作业时应做好安全防护。（一至五级）6 .雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。扫雪后，要求主路、干路无积雪、积冰。清除的冰雪，应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处，保证责任地段内车辆和行人通行。含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内。（一至二级）雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净Q扫雪后，要求主路、干路无积雪、积冰。清除的冰雪，应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处，保证责任地段内车辆和行人通行。含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内。（三至四级）雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴1日内恢复道路清洁水平。降雪时，及时清扫积雪,铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪,在次日9：00前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日10：00前清扫干净。扫雪后，要求主路、干路无积雪、积冰。清除的冰雪，应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处，保证责任地段内车辆和行人通行。含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内。（五级）（六）工作检查和记录1 .每日抽查1次清洁质量，做好记录。（一至五级）2 .作业结果楼内：地面洁净，无污渍、水渍、积尘，无乱贴乱画、擅自占用、乱堆乱放等现象；信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓箱、指示牌等干净、光亮；大堂玻璃干净、明亮。电梯：轿厢门、面板干净、光亮；玻璃镜面保持光亮、无污迹，不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹。地面干净无污渍。天台、屋面：无积尘，无纸屑、塑料袋等杂物。楼外道路设施：目视道路基本干净、无垃圾、杂物，无积水；目视灯具、宣传栏等共用设施设备无灰尘；雨棚、门头无污渍、无积灰。水景：保持水体清澈，无杂物，进、出、溢水口通畅无堵塞。（一至五级）3 .消毒要求（1） a.消毒位置（接触位置）：各类设备、设施的把手/扶手/按键，食堂桌面，垃圾桶把手、垃圾桶盖等；b.消毒频次：每日一次。（一至五级）（2） a.消毒位置（封闭空间）：大堂/电梯等候空间/客服前台/办公室/会议室/培训室/员工宿舍/外包方办公室/安全岗亭/监控中心/生活垃圾房/垃圾中转站等；b.消毒频次：每日一次。（一至五级）（3） a.消毒位置（开放空间）：娱乐设施、架空层等；b.消毒频次：每周一次。（一至五级）4 .每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。（三级）每月全面检查1次清洁质量，做好记录。（四级）每2周全面检查1次清洁质量，做好记录。（五级）