住宅项目物业企业基础服务合规指南.docx

物业企业基础服务合规指南物业服务企业开展物业服务，应符合法定要求，履行约定义务。物业企业基础服务合规指南以物业管理条例北京市物业管理条例住宅物业服务标准(DB11/T751-2010)等相关法规规章为依据，明确开展物业服务的基本要求。(一)物业服务客户服务场所合规指南根据北京市物业管理条例住宅物业服务标准住宅物业管理项目“晒服务标准、晒收费标准”专项行动工作方案：1.物业服务企业应设置客户服务场所，配置基本办公设备，并在小区内有明显指引标识。(一至五级)2.物业服务企业应在客户服务场所内及物业管理区域内显著位置设置公示栏，公示以下内容，公示位置不少于2处：(一至五级)(1)物业服务企业营业执照或加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人姓名、联系方式和照片、物业服务投诉电话；(2)物业服务内容和标准、收费标准和方式。晒服务标准：公开物业服务合同约定的服务标准、停车及其他有偿服务的服务项目、服务标准、服务方式和投诉电话等；晒收费标准：公开物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话等。服务标准应当与收费标准一一对应。(3)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;(4)上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；(5)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况；(6)业主进行房屋装饰装修活动的情况；(7)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；(8)其他应当公示的信息。3 .客户服务场所工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。(一至四级)客户服务场所工作时间，工作日不少于12小时，节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员(五级)。4 .设置并公示24小时服务电话及投诉电话。(一至五级)风险提示根据北京市物业管理条例：第九十四条违反本条例第七十条规定，物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处一千元以上五千元以下的蜀款。根据住宅物业服务标准：1 .应配备物业服务项目负责人。项目负责人应具备物业服务企业或相关企业管理工作经历。（一至五级）2 .物业服务企业应配备相关岗位的从业人员。实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，物业服务企业应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。（一至五级）如：电梯维修、空调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。3 ,从业人员应佩戴标志。（一级）从业人员统一着装，佩戴标志。（二级）从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。（三级）从业人员分岗位统一着装，佩戴标志，配备专业工具。（四至五级）4.按需求配备具有外语会话能力的管理人员；按需求配备具有急救能力的工作人员。（五级）根据北京市房屋建筑使用安全管理办法（北京市人民政府令第229号）：自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。风险提示根据北京市房屋建筑使用安全管理办法：自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业未配备安全管理员的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处1万元以上3万元以下蜀款。（三）物业服务制度合规指南根据住宅物业服务标准：1 .物业服务企业应建立相关制度，包括共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、垃圾分类、房屋管理、维修管理、二次供水管理、电梯管理、装饰装修管理、值班、财务管理、收费管理、培训与考核、安全生产、项目负责人社区报到管理制度。（一至五级）2 .物业服务企业应建立突发公共事件应急预案体系，包括但不限于消防及紧急疏散、电梯困人救援、高空坠物、设施设备突发故障等专项应急预案。同时物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。（一至五级）3 .物业服务企业应建立物业服务工作记录，包括企业文化、规章制度、服务理念等。（一至五级）4 .物业服务企业应建立培训与考核体系，定期组织，并建立培训与考核的管理档案。培训与考核范围包括：员工入职培训、员工岗位培训、安全生产培训等。（三至五级）根据住宅物业服务标准：1.建立物业管理档案，包括：(一至五级)(1)小区共有部分经营管理档案；(2)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间、消杀、有害(毒)药剂等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；(3)水箱清洗记录及水箱水质检测报告；(4)住宅装饰装修管理资料；(5)业主名册；(6)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；(7)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料；(8)生活垃圾处理台账等相关资料；(9)业主委员会、物业管理委员会成立及日常往来等相关资料；(10)安全生产管理档案资料；(11)物业服务合同备案档案资料；(12)建立物业管理日常服务档案及投诉、报修等工作记录；(13)建立日常秩序维护、环境维护方面的维护记录和档案。2 .应配备档案管理人员。(一至三级)配备专职档案管理人员，有档案资料室。(四至五级)3 .应用计算机管理基本信息、基础资料。(一至二级)应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。(三至五级)4 .负责保管建设单位、改造施工单位等依法向物业企业移交的档案资料。5 .档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。根据北京市房屋建筑使用安全管理办法：房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时，应当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当按照住房城乡建设行政主管部门的规定建立房屋建筑使用安全管理档案。风险提示根据北京市物业管理条例：物业服务企业未建立、保存相关档案和资料的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。未按照规定建立房屋建筑使用安全管理档案并如实记录的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；并可以处1万元以上3万元以下罚款。根据住宅物业服务标准：1.应设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标识。（一至五级）2 .物业服务企业的库房、档案室等应设置明显、完好的“严禁烟火”“禁止吸烟”标识；发现有安全风险隐患的，及时设置警示标识并告知业主。（一至五级）3 .消防设备设施、电梯、逃生通道、安全出口、有限空间等重点部位和设施设备须设置专用标识；作业施工期间应设置警示标识；绿地、水景、假山、雕塑等部位须设置温馨提示；楼宇玻璃大门应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识；电表箱、消防箱应保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示标识；生活垃圾和建筑垃圾应分类堆放，并分别设置标识；客井、污水处理池等须保持盖板完好，维修养护时应设置围护和警示标识。标识应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移位或转为他用。（一至五级）根据住宅物业服务标准：1 .每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。（一至四级）每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。（五级）2 .涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，物业服务企业应在主要出入口张贴通知，也可通过短信、微信、电话等方式履行告知义务。（一至五级）3 .对于服务范围内出现的违反治安、规划、环保等法律法规规定的行为，物业服务企业应履行及时发现、劝阻责任；劝阻无效的，及时报告相关行政主管部门。（一至五级）4 .水、电急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备维修应在30分钟内告知。（一至二级）水、电急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备维修应在30分钟内告知业主或使用人。报修进行回访。（三级）水、电急修20分钟内，其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备维修应在30分钟内告知业主或使用人。报修回访率不少于30双（四级）水、电急修15分钟内，其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备维修应在30分钟内告知业主或使用人。报修回访率不少于30机（五级）4 .业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。（一至二级）业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。（三级）业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率达到100%。（四级）业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。投诉回访率达到IO0%。（五级）5 .每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。（一至三级）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。（四级）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。（五级）三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公示情况记录等资料。问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。6 .应配合相关部门进行公益性宣传。（一至二级）应设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。（三至四级）应设置公共信息栏，每月至少更新1次；应配合相关部门进行公益性宣传。（五级）三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。7 .应按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（一至五级）8 .每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。（三至五级）三级以上标准要求每月检查1次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。9 .每年组织业主参观共用设施设备机房。（三至五级）10 .应每年至少组织1次社区文化活动。（三级）11 年至少组织2次社区文化活动。（四级）12 年至少组织3次社区文化活动。（五级）三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。IL重要节日可以进行美化装饰。（四至五级）12 .可与业主另行约定，提供特约增值服务。（三至五级）13 .为客户提供相关便民物资。（四至五级）（七）物业服务专项服务委托合规指南根据住宅物业服务标准：1 .物业服务企业需要专项服务委托的，应建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认，与专项服务企业订立专项服务委托合同及安全生产协议，明确各方权利义务。（一至五级）2 .电梯、消防等具有专业资质要求的设施设备的维修和养护，应由具有资质的专业机构或者人员实施。其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力容器操作等危险作业的，物业服务企业应在委托工作实施前进行安全技术交底工作，并履行相应的审批手续。（一至五级）3 .专项服务企业人员佩戴标识。（一至二级）专项服务企业人员统一着装，佩戴标识。（三至五级）4 .对专项服务进行监督及评价。（一至五级）5 .制定检查计划，对不合格项实施整改，并定期汇总。（一至五级）根据住宅室内装饰装修管理办法(中华人民共和国建设部令第IlO号)：物业服务企业应做到以下五点：(1)物业服务企业应当受理业主或使用人的装饰装修申报登记。(2)物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。(3)装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项等。(4)禁止物业服务企业向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。(5)物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。根据住宅物业服务标准：1 .物业服务企业应建立装饰装修管理服务制度。(一至五级)2 .物业服务企业应建立装饰装修管理档案。(一至五级)3 .受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。(一至五级)4 .装饰装修期间每日巡查1次现场并填写巡视记录，发现业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向相关行政主管部门及业主、业委会报告，并在物业管理区域内公示。（一至五级）5 .装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（一至五级）6 .委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。（一至五级）根据关于进一步加强建筑垃圾治理工作的通知（京建法（2018）5号）：1 .实施物业管理的居民住宅小区，居民装修垃圾应当由物业服务企业统一清运，业主、装饰装修企业不得自行清运。物业服务企业受托清运居民装修垃圾，应当明码标价并选择具有经营许可的运输企业,与运输企业签订委托清运合同，与消纳场签订处置协议，并依法取得消纳证。物业服务企业不得允许无经营许可运输企业的运输车辆进入物业管理区域收集或运输居民装修垃圾。2 .关于装修垃圾，物业服务企业须做到以下几点：（1）加强居民装修垃圾的日常管理，在物业管理区域内设立居民装修垃圾暂存点，设置明显标识。（2）督促业主、装饰装修企业按照袋装方式，投放居民装修垃圾，每周组织清运不少于1次。（3）居民装修垃圾不得与有害垃圾、厨余垃圾、可再生资源和其他生活垃圾混装混运。根据关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知（京建发（2023）277号）：住宅物业管理项目的物业服务企业不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费和住宅室内装饰装修保证金（含装修押金）。风险提示关于进一步加强建筑垃圾治理工作的通知：对物业服务企业未按照相关要求履行建筑垃圾管理职责的，住房城乡建设部门可视情节轻重，采取以下处理措施：进行全市通报批评;进行记分处理；在物业管理曝光平台记录。（九）承接查验合规指南根据承接查验办法（建房（2010）165号）1.本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2 .建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。3 .建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。4 .建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。5 .实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备.案;（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。6 .实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。7 .物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。8 .现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。9 .物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。10 .建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。根据北京市物业管理条例：1.街道办事处、乡镇人民政府参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务,调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。2 .建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。风险提示根据承接查验办法：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。（十）前期物业服务合规指南根据北京市物业管理条例：1.建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。2.建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。3 .在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：（1）物业管理区域划分相关文件；（2）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理必需的其他资料。物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。4 .前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。5 .建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务和应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。风险提示根据北京市物业管理条例：建设单位不移交或者补齐资料的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，处五万元以上十万元以下罚款。根据物业管理条例(中华人民共和国国务院令第379号)：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。根据北京市物业管理条例：1 .接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。2 .业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务企业应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。3 .物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：(1)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；(2)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；(3)定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务;(4)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；(5)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；(6)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；(7)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；(8)履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；(9)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作4 .物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。5 .物业服务企业可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。6 .物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。7 .物业服务企业可以对拒不缴纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁。酬金制项目，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。8 .物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。9 .物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。10 .业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：(1)移交物业共用部分；(2)移交档案和资料，执行北京市物业管理条例第二十一条和七十一条规定的内容；(3)结清预收、代收的有关费用；(4)物业服务合同约定的其他事项。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。11 .本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。风险提示物业管理条例：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。北京市物业管理条例：第九十一条违反本条例第六十三条规定，物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。定，物业服务人提供服务未遵守相关规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，处五千元以上一万元以下的罚款；违反第（七）项规定，物业服务人泄露业主个人信息的，由公安机关依法处理；违反第（八）项规定，物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的，由城市管理综合行政执法部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。第九十三条违反本条例第六十六条规定，物业服务企业项目负责人未按时报到的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。第九十六条违反本条例第七十四条规定，物业服务人挪用、侵占公共收益的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。第九十七条物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。（十二）物业的使用与维护合规指南根据北京市物业管理条例：1.业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；（七）从建筑物中抛掷物品；（八）制造超标噪音；（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；（十一）擅自改变物业规划用途；（十二）违反规定饲养动物；（十三）违反规定出租房屋。发生本条第二款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的,应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。2 .物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落Q排除安全风险隐患需要使用专项维修资金的，按照本市相关规定办理。3 .建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。风险提示根据北京市物业管理条例：第九十八条物业管理区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：（一）违反本条例第七十八条第二款第（一）项规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；（二）违反本条例第七十八条第二款第（二）项规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；对个人处一千元以上一万元以下的罚款；有违法所得的，责令退还违法所得；（三）违反本条例第七十八条第二款第（三）项规定的，由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚；（四）违反本条例第七十八条第二款第（四）项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚;（五）违反本条例第七十八条第二款第（五）项规定的，由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款；（六）违反本条例第七十八条第二款第（六）项规定的，由水主管部门责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款；（七）违反本条例第七十八条第二款第（七）项规定的，由公安机关给予警告，处五百元以上五千元以下的罚款；（八）违反本条例第七十八条第二款第（八）项规定的，由公安机关责令改正，拒不改正的，处二百元以上五百元以下的罚款；（九）违反本条例第七十八条第二款第（九）项规定的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款；（十）违反本条例第七十八条第二款第（十）项规定，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处五百元的罚款；占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处二千元以上二万元以下的罚款，对个人处二百元以上五百元以下的罚款；（十一）违反本条例第七十八条第二款第（十一）项规定的，由规划自然资源主管部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款；情节严重的，依法无偿收回土地使用权；（十二）违反本条例第七十八条第二款第（十二）项、第（十三）项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。第一百条物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。（十三）其他管理合规指南1.有限空间根据有限空间作业安全技术规范DB11/T8522019h（一）制定作业方案并明确人员职责实施有限空间作业前，作业单位应对作业环境及作业过程进行风险评估，分析可能存在的危险有害因素，提出消除、控制危害的措施，制定作业方案，并经本单位安全生产管理人员审核，负责人批准。作业单位应按照有限空间作业方案，明确作业负责人、监护者、作业者及其安全职责。（二）作业审批有限空间作业前，应进行作业审批。有限空间作业审批表应经单位审批责任人签字确认，并存档保存至少1年。有限空间作业审批表应至少包括有限空间名称、作业单位名称、作业内容、作业时间、可能存在的危险有害因素、作业相关人员、主要安全防护措施、作业负责人意见及签字项、审批责任人意见及签字项等内容。（三）安全交底有限空间作业前，作业负责人应对实施作业的全体人员进行安全交底，告知作业内容、作业方案、作业现场可能存在的危险有害因素、作业安全要求及应急处置措施等，并履行签字确认手续。（四）设备设施配置与检查作业前，应对安全防护设备、个体防护装备、应急救援设备设施、作业设备和工具的齐备性和安全性进行检查，发现问题应立即补充、修复或更换。（五）封闭作业区域及安全警示作业前，应封闭作业区域，并在出入口周边显著位置设置有限空间作业安全告知牌。夜间实施作业，应在作业区域周边显著位置设置警示灯，地面作业人员应穿戴高可视警示服，高可视警示服应至少满足GB20653规定的1级要求，使用的反光材料应符合GB20653规定的3级要求。占用道路进行有限空间作业，应设置符合DB11/854规定的交通安全设施作业区域周边显著位置应设置作业单位信息公示牌。信息公示牌应至少包括作业单位名称及注册地址、作业审批责任人姓名及联系方式、作业负责人姓名及联系方式和作业内容等。其他具体作业要求和参考示例，参见有限空间作业安全技术规范DBl1/T8522019。2 .高空坠物根据关于进一步加强物业管理区域高空坠物安全防范工作的通知（京建发（2019）317号）：各物业企业要增强责任意识和安全意识，按照“三查、两告、一宣传”的要求开展高空坠物隐患排查整改和宣传指引工作。（一）全面检查整改建筑外墙装饰和玻璃幕墙破损、外立面墙砖空鼓、户外广告牌（牌匾）锈蚀松动、建筑物悬挂物和搁置物松动等；排查整改业主凉台杂物堆积、空调护栏或支架松动、空调室外机堆放杂物等；排查整改企业内部高空作业制度缺失、监控设备运行不正常和高空坠物安全防范措施不到位等。（二）对检查发现存在安全隐患的问题要制定措施及时整改，暂时无法整改的要设立警示标识，设置