景泰富综合体研究报告0619.ppt
景泰富刚家寨项目西安综合体研究报告,金网络西安公司2012年6月,综合体产生的背景,规模较小，但用途多样，满足人们购物、玩乐等基本需求,综合体产生的背景,2、现代综合体的雏形马赛公寓规模：18层，容纳337户，共1600人特征：底层架空第7、8层布置了商店和公用设施屋顶设置了幼儿园和游乐场,现代综合体规模大，在建筑设计上有了更多的创新,综合体起源,3、第一代综合体20世纪30年代至50年代郊区购物中心城市化：市中心区聚集了大量的低收入者小汽车：人口向城市郊区扩散购物中心：选址：高速公路附近特征：以一组综合体或建筑群为主内部以零售商店和超级市场为主周围大面积的停车场现代建筑综合体的样版,新泽西花园购物中心,从单一的建筑逐渐发展到建筑群，规模继续扩大,综合体产生的背景,4、第二代综合体20世纪60年代至70年代旧城中心建筑综合体70年代的石油危机多元化城市回归潮流小规模的购物中心历史建筑的改造作用集合多功能的综合体等,美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。,纽约洛克菲勒中心,多位于旧城中心，对历史建筑的改造,综合体产生的背景,个人生活成本加大,经济运行效率降低,高品质的生活需求,缺乏景观和活力,城市人口日益膨胀,土地资源日益稀缺,城市快速发展,中心区各种矛盾突出,办公,购物,住宿,休闲,5、第三代综合体20世纪70年末至今区域开发城市第三产业的发展闲暇时间的延长集合多功能的综合体等,第三代的综合体更多是为办公和居住提供更完善的配套，提高生活的品质,综合体,三维空间开发,立体交通体系,多功能空间组合,提高土地利用率,改善区域交通,产生机会收益,降低投资风险,满足多种需求,满足高效率,综合体产生的背景,现阶段综合体更多是为办公和居住提供更完善的配套，提高生活的品质,1.1我国城市综合体发展现状 近年来，我国的一些大型复合房地产项目开始引进“城市综合体”概念，并将之作为项目的主要卖点。这其中既有真正意义上的城市综合体项目，也有打着城市综合体的招牌实则是利用外在概念的包装，促进项目更快的去化。目前，我国城市综合体的发展现状是，一线城市包括上海、北京、深圳、广州等，城市综合体的发展 逐步成熟，而且很多综合体项目已经成为这些城市的地标性建筑。二线城市包括成都、西安、武汉等城市 综合体的发展还处于起步阶段，随着城市化的进程，这些城市的城市综合体项目将迎来集中放量的阶段，逐渐在城市的核心区域树立起地标性建筑。总体来看，综合体在中国的开发前景非常光明。首先，综合体是中国城市化进程的必然要求。由于城市化的飞速发展，消费需求的升级，要求城市里具备一个引领时尚文化和公共文化城市功能的区域，而单一的住宅和商业地产无法做到。,起步较晚，操作不规范，区域发展不均衡，发展前景光明。,1.2我国城市综合体发展阶段演变,早期开发阶段,大规模孕育阶段,雏形阶段,快速扩张阶段,简单功能叠加,融合发展,多元发展,商务,商业,居住,居住,商业,商务,休闲,娱乐,文化,居住,商业,商务,休闲,娱乐,文化,休闲,体育,会展,具有了一定的商业、商务、居住综合功能，但各自之间联系较少。,综合体的功能增加，多样化业态产生，商业性质发生质的飞跃，各功能之间相互融合。,业态继续增加，功能复合化程度最高，综合体推动城市的发展。,综合体的发展经历了从简单功能到多元化功能，从单纯提供娱乐休闲到提供生活配套，追求生活品质的过程。,1.3我国城市综合体功能演变,1.4我国城市综合体市场存量分析（18个重点城市）,通过统计全国20个重点城市的综合体存量可以看出，北京、上海、广州、成都、重庆、沈阳城市综合体项目的存量领先全国；其中综合体存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市，而上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。,重点城市综合体存量分布图,目前西安城市综合体的发展仍然处于起步阶段，虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号，但真正意义上的城市综合体项目不多。目前西安以城市综合体作为项目广告诉求点的项目有大明宫万达商业广场、首创国际城、盛龙广场等项目。绿地世纪城项目虽然没有以城市综合体作为自己的宣传标语，我们认为该项目拥有城市综合体的所有元素，并可以作为西安城市综合体中的标杆项目。随着西安城市的发展，越来越多的外埠开发商进驻西安，西安房地产的开发水平也迈上了新台阶，这些外埠开发商拥有综合体项目的开发经验，在资金上也实力雄厚，相信在未来的一段时间内，西安的城市综合体项目会逐渐增多。,2.1西安城市综合体发展现状,起步晚，存量少，开发经验少，未来增量迅猛,2.2西安城市综合体体量 西安是西部代表城市，截止2012年，已竣工城市综合体项目4个，总建筑面积达78万，与东、南部商业发达城市有明显差距；在售项目28个，体量达到2760万，其中包含一个位于浐灞区，总建筑面积1000万的西安华南城，即便剔除此项目，西安未来4年城市综合体增量也将是现存体量的20倍多。待售项目8个，体量约752万。项目区域位置集中在高新区、新城区和经开区。,单位：万,2.3西安城市综合体特征 区位特征与轨道交通 西安目前只有一条地铁路线，沿西安南北中轴线贯穿未央、莲湖、碑林、新城和雁塔区，西安规划了6条地铁路线，截止2015年将开通3条，结合西安城市综合体区位规划与轨道交通的交叉关系，可以发现，西安现有城市综合体项目位置优越，一半靠近地铁，在建的项目中多位于新开发区域，无规划地铁覆盖，故有轨道交通比例有所下降。,2.3西安城市综合体特征 物业组合 西安已开业城市综合体中，缺乏酒店类物业，其余类型以商业和住宅为主，已开物业缺乏城市新区项目，新增城市综合体物业组合比较均衡全面，且商业侧重有所增加，城市新区型城市综合体开始显现。,以上数据来自金网络数据研究部,备注：以上数据来自市调，因待售项目规划暂未全部确定，故各物业类型体量数据未知,西安综合体市场起步晚，发展快，市场竞争格局已经形成且日趋成熟。,从在售项目分析来看，物业类型越丰富，品牌知名度越高，项目整体去化速度越快。,西安综合体竣工、待售项目较少，在售项目较多，开发体量较大，物业业态丰富，以商业和住宅为主。,西安综合体项目多位于经济技术开发区，随着开发进程的加快，市区开发逐步成熟，开发区域日益向远郊发展，同质现象较严重，文化资源型综合体少。,位 置：城北经开区文景路与凤城十二路交汇处开 发 商：西安首创新开置业有限公司投 资 商：新加坡GIC代 理 商：北京金网络置业占地面积：536亩建筑面积：168万容 积 率：3.8绿 化 率：30%业态类型：住宅（高层、洋房）、写字楼、酒店、公寓、商业车 位 比：1:0.8物业公司：北京盛世物业整合推广：和田机构,项目类型 由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业组成的大型城市综合体项目。建设分期项目分八期开发，其中1-4期为项目南区高层住宅组团，目前已售罄；5期位于项目北区由2栋公寓和1栋SOHO办公组成；6-7期为项目北区高层住宅+洋房住宅；8期为项目北区商业+超高层五星级酒店+写字楼；,首创置业西安首发项目，经开核心168万平方米国际综合城,2009-2011年，首创.国际城主要开发项目南区高层住宅部分，目前已全部售罄并入住；2012年起，首创国际城将进入北区部分的开发阶段，整个北区的开发周期预计3年！项目总体规划面积168万，其中，南区规划建筑面积53万，北区规划建筑面积115万，南区全部规划为高层住宅+底商，北区规划分为高端住宅（包含多层洋房、小高层及高层住区）及购物中心（包含酒星级店、精装公寓、超高层写字楼、商业内街），也是整体项目之中最具代表性、最具价值，对区域影响最大的部分。,商业部分总体量约62万（南区5万+北区57万），占总体量37%；Shopping Mall约33万；写字楼约14万；公寓约10万；酒店约5万；,住宅部分总体量约106万，占总体量63%；（南区48万+北区约58万）,典型远郊大型城市综合体项目，以住宅为核心驱动力，提升商业价值,价值上升空间大，稳升值、高回报，成长型企业孵化器；,投资,户型多样，高层、小高层、洋房、公寓均有；,自用,位于经开区政经双核、北城双中轴，北城价值洼地；,区位,市政府旁、北客站边，整体配套日渐完善；,配套,5分钟直达北客站、新市政府；10分钟步行至地铁口；15分钟抵达机场；20分钟通达钟楼、市中心；,交通,住宅体量大、产品类型丰富，可选择性强，操作灵活,产品,北京国企、上市公司，全国10强开发企业；,品牌,位 置：城南丈八东路与电子正街交汇处（204所东侧）开 发 商：西安联邦实业股份有限公司 陕西世纪春天房地产有限公司投 资 商：巴黎春天代 理 商：创典全程占地面积：545亩建筑面积：127万容 积 率：4.37绿 化 率：42.5%业态类型：住宅、写字楼、酒店、公寓、商业车 位 比：1:0.65物业公司：斯迈物业整合推广：塞尚沟通,项目类型 由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业组成的大型城市综合体项目。建设分期项目分9块地，6/7/8号地主要为以住宅为主，正在建设，1-5号地规划为大型商业、公寓、酒店现为朱雀农贸批发市场尚未拆迁，8号地规划为公寓暂未动工，9号地规划为写字楼、公寓、大型商业、酒店暂未动工。目前在售7号地高层住宅组团，一期的4/5/6/7#楼基本已售罄，住宅底商也同时在售，目前在售为1/2/3#高层住宅。,电子城成熟区域百万平米城市综合体,2011年9月-2012年，万象春天主要开发项目7号地高层住宅部分，目前4-7#楼已售罄；2012年1月，万象春天金街开始销售，现已基本售罄；项目总规划面积127万，其中住宅集中于7、8#地块，总建筑面积约32万，占总规划面积的25%；商业分布于项目1-9#地块，总建筑面积约40万，占总规划面积的31%；公寓、酒店、办公集中于1-6、9#地块；其中，公寓总建筑面积约30万，占总规划面积的25%；酒店总建筑面积约15万，占12%；写字楼总建筑面积约10万，占8%；,典型成熟商圈大型城市综合体项目，以商业为核心驱动力，以项目配套提升项目价值！,目前商业价格低，未来价值上升空间大；,投资,位于高新与高新二次区双核，区位优势明显；,区位,居高新区与城南成熟商圈核心位置、商业发展成熟，各项配套完善；社区自有配套资源丰富；,配套,商业体量大、品类丰富，项目整体价值高；,体量,高新CBD区域百万平米城市综合体，城郊综合体发展成熟项目,本案发展的核心动力1、外围支撑：A、高新二次创业发展片区，政府规划利好；B、西安高新技术产业集聚地，商务氛围渐浓2、内生动力：A、产品力百万规模、全业态城市综合体，具备业态间的联动与支撑 5A写字楼进驻高新管委会，为项目后续发展提供支撑B、营销力住宅先行启动集聚人气，写字楼标杆提前树立吸引投资,住宅区、一期开发,会展中心、二期开发,都市之门、二期开发,酒店、商业街、二期开发,SOHO办公、写字楼三期开发,超高层写字楼，尚未开发,以大型住宅聚集人气先行发展，5A写字楼契合区域发展推出提升形象,位 置：城南碑林区南稍门西侧开 发 商：陕西中贸房地产开发有限公司占地面积：80000平方米 建筑面积：600000平方米建筑形式：塔楼、高层投资商：中贸世纪企业集团有限公司物业公司：-陕西中贸物业管理有限公司,外部支撑成熟地段，大幅提升项目商业投资价值长安国际，城堡酒店高端资源聚集区，能有效塑造项目中高端形象公共交通、地铁资源丰富，提供综合体项目较高的基础价值平台内部支撑60万平，项目有整体规模优势，易产生置业投资羊群效应自身完善的配套，银座百货、超市；横店影视I-max影院、众信健康医药商城等商家入驻与同地段项目相比，价格优势明显，后期增值预期强烈,南门城市核心地段，最大的城市综合体,15万平米商业，成为项目销售的主要内在驱动力,已签约银座百货、超市；横店影视I-max影院、众信健康医药商城,住宅,公寓,办公,中贸商业天街,项目主要开发策略，成功避免陷入传统城改项目的发展路线,策略一：以地段为基础价值切入点，借助行业名人效应，高调推广，塑造鲜明的主题形象,策略二：商住互动的综合体发展模式，率先完成主力店招商，提升住宅、公寓类产品的便捷性和增值预期,规避点：作为城改项目，五证不全成为项目销售的最大抗性，因此城改项目应充分考虑项目开发节奏与销售节凑的统一性和互动性,综合体分类,酒店核心模式,商业核心模式,住宅核心模式,写字楼核心模式,均衡发展模式,深圳，华润中心,广州，中信广场,香港，太古广场,深圳,星河国际,上海商城,物业类型综合体项目核心的核心驱动力,商业核心模式,成功关键因素,位于城市核心区域，最强大的人流聚集地,酒店核心模式,外因,内因,功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,配套设施顶级商场,地理位置不远离城市核心区,交通可达性主干道沿线,客户支持商务客户,定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,开发商有足够的经济实力,成功关键因素,交通条件便利，配套完善，顶级服务,写字楼核心模式,成功关键因素,强烈的产业聚集效应，彰显个性的建筑风格，完善的配套,住宅核心模式,客户支撑已形成商务客群/未来商业核心区,强制性的视觉冲击高层/建筑群,公寓大堂昭示性,功能化体系公寓带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善商场,外因,内因,人流及商业气氛项目周边人流较大，商业部分的氛围较浓,成功关键因素,稳定的客户群，配套完善，发展潜力巨大,均衡发展模式,外因,内因,便利的交通条件主干道沿线/地铁口,较大的规模 建筑面积20万以上,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,高水准规划设计各功能共融不互扰,功能化体系,五星级酒店,甲级写字楼,顶级酒店式/服务式公寓,高档/中高档购物中心,专业的管理团队物业管理/经营管理,开发商强劲的实力和丰富的经验,成功关键因素,交通条件便利，配套完善，顶级服务，高水平的物业管理,小结,各功能可自营，互不依赖影响，最大限度的实现各模式的自身价值,外围因素：新兴区域、成熟地段、交通便利，获得本案作为城市核心地段综合体支撑,北二环立交,内在因素：百万平米、业态齐全、居住氛围浓厚、商务空间成长性巨大，各业态发展方向的均获得市场空间,价值定位：区域集群化发展的代表、完善和提升区域功能的建筑集群、区域新核心！,属性定位：集办公、购物、餐饮、居住于一体的大型多功能城市街区,项目定位,开发模式选定 根据本案属性及区域发展现状，本案综合体发展模式建议选择“均衡性发展模式”；根据个物业发展现状，建议以契合区域发展的写字楼+商业为项目核心驱动力；,
