房地产市场调查与投资决策方法青岛ppt版.ppt

房地产市场调查与投资决策方法,二零一三年一月,第一章 房地产市场调查,一、概述 房地产市场调查是房地产投资、开 发、营销策划的前提和基础，是房地产 企业经营活动的起点，并且贯穿于企业 经营活动的全过程，是企业营销活动中 的重要组成部分。,第一章 房地产市场调查,本章主要介绍房地产市场调查的概念、主要的调查方法和特点，房地产市场调查的内容以及房地产市场调查的主要步骤。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。,第一章 房地产市场调查,二、房地产市场调查的概念（一）房地产市场调查的定义 房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。,第一章 房地产市场调查,狭义的市场调查-通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。广义的市场调查-指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。,潜在市场。,第一章 房地产市场调查,（二）房地产市场调查的特征 1、调查对象具有特殊性。2、调查方法具有自身的鲜明特色。(多样性和复杂性)3、服务对象既有阶段性也有全程性。(房地产市场调查既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务。房地产市场受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大.(从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为找出项目开发经营的最佳模式。),第一章 房地产市场调查,（三）房地产市场调查的方法 房地产市场调查按调查对象总体选择方法的不同，可分为普查、重点调查、典型调查和抽样调查。一般竞争性物业调查或较小范围内的区域调查，可以采用普查的方式。对于较大区域范围，或者全市甚至全国房地产市场，通常采用重点调查、典型调查或抽样调查的方式。,第一章 房地产市场调查,抽样调查是指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方式。抽样调查又分为随机抽样调查和非随机抽样调查。文案调查不受时空限制。,第一章 房地产市场调查,（四）房地产市场调查的特点1.内容广泛;2.针对性很强;3.方法多样;4.结果具有一定的局限性。,第一章 房地产市场调查,三、房地产市场调查的基本职能（一）房地产市场调查的基本职能1、有利于房地产企业不断发现新的市场机会。2、有利于房地产项目的正确定位。3、有利于房地产企业制订出可行的策划方案。4、有利于房地产企业开发新产品。,第一章 房地产市场调查,（二）市场调查在房地产项目中的应用 1、投资开发前期（1）宏观形势判断（2）项目前期定位-总体市场和典型项目分析;区域市场分析;竞争项目分析。（3）消费需求趋势研究（4）品牌研究。,第一章 房地产市场调查,2、开发建设中期（1）消费需求研究（2）竞争项目研究（3）项目产品定位（4）产品测试研究。,第一章 房地产市场调查,3、销售管理后期（1）楼盘媒体宣传分析（2）销售现场研究（3）销售监测研究（4）业主满意度研究。,第一章 房地产市场调查,四、房地产市场调查的主要内容（一）房地产宏观环境调查；（二）房地产区域环境调查；（三）房地产市场需求和消费者行为调查；（四）房地产营销组合情况调查；（五）房地产市场竞争情况调查。,第一章 房地产市场调查,五、房地产市场调查的主要步骤房地产市场调查是一次有组织、有计划的行动。其步骤一般有调查准备、调查实施、市场分析、撰写报告4个阶段。一项房地产市场调查工作至少要设计以下4种调查表格：第一，当地房产资源统计表;第二，房地产出租市场统计表；第三，房地产出售统计表；第四，房地产个案市调分析表。,第二章 房地产市场抽样调查,一、概述 本章主要讲述房地产市场调查中的抽样问题，包括抽样的相关概念、随机抽样与非随机抽样调查技术、抽样误差的计算以及样本量的确定方法。,第二章 房地产市场抽样调查,二、抽样调查的基本知识（一）抽样调查的相关概念1、总体与总体单位2、标志与指标3、样本与抽样 样本是抽样总体的简称，指从总体中抽选出来作为直接观察对象的全部单位。在抽样调查中，样本单位要有一定的数量才能保证抽样资料的准确性。一般来说，样本单位数达到或超过30个称为大样本，30个以下称为小样本。4、抽样调查,第二章 房地产市场抽样调查,（二）抽样调查的特点 抽样调查最主要的特点在于其应用了科学的调查方法，在总体中抽取具有代表性的调查对象进行调查，克服了普查的组织困难和费用高、时间长的缺点，也克服了传统调查方法（如重点调查、典型调查）的主观随意性和样本代表性不强的弱点，具有较强的代表性和科学性，是比较客观的一种调查方法。,第二章 房地产市场抽样调查,1、抽样调查的优点（1）时间短、收效快。（2）质量好、可信度高。（3）省费用、易推广。,第二章 房地产市场抽样调查,2、抽样调查的不足 存在抽样误差，这无疑会影响抽样调查的正确性。,第二章 房地产市场抽样调查,（三）抽样调查的程序1、确定总体2、个体编号3、选择样本4、实施调查5、测算结果。,第二章 房地产市场抽样调查,（四）随机抽样技术1、随机抽样的分类（1）简单随机抽样简单随机抽样，是指对调查总体不做任何分组、划类、排序等先行工作，完全按照随机原则抽取样本。,第二章 房地产市场抽样调查,抽签法 先对总体N个抽样单位分别编上1-N的号码,再制作与之相对应的n个号签并放进一个容器内，充分摇匀后，从中抽出n个号签，与抽中号签号码相同的n个单位即为抽中的单位，由其组成简单随机样本。具体的抽签方法有两种：包括人工抽签法和抽签机抽取法。,第二章 房地产市场抽样调查,随机数表法 又称随机号码表、乱数表；使用随机数表的数字应该不受任何限制，可以任意指定一个数字。,第二章 房地产市场抽样调查,（2）分层随机抽样 分层随机抽样，是指先将总体单位按其属性特征分为若干层次，层与层之间差别较大，层内各单位情况类似，然后再从各层内抽取样本。分层时要注意：一是坚持“穷举互斥”的原则；二是知道各层单位数目及占总体的比重；三是分层不宜过多。,第二章 房地产市场抽样调查,分层随机抽样要计算各层调查单位占总体比例，并求出各层样本数，其公式为：各层应抽取样本数=样本容量(各层调查单位数总体数),第二章 房地产市场抽样调查,（3）分群随机抽样（4）多阶段随机抽样 多阶段随机抽样，是指把从调查总体中抽取样本的过程分成两个或两个以上阶段进行抽样的方法。（5）等距随机抽样 等距随机抽样，又称系统随机抽样。是指将调查总体单位按照一定标准有序排列，编上序号，根据抽样距离从总体单位中抽取样本。,第二章 房地产市场抽样调查,2、随机抽样的优缺点（1）随机抽样的优点 不带任何偏见；能够计算调查结果的可靠程度；（2）随机抽样的不足对所有抽样样本都平等看待，难以体现重点；抽样范围比较广，所需时间长，参加调查的人员和费用多；对抽样人员和资料分析人员要求比较高，。,第二章 房地产市场抽样调查,（五）非随机抽样技术 非随机抽样技术，主要包括便利抽样、判断抽样、配额抽样和雪球抽样4种。因为用配额抽样法抽取样本，不至于偏重某个单一特征而忽视其他重要特征，符合调查目的要求，从而使配额抽样法在房地产调研中得以广泛应用。,第二章 房地产市场抽样调查,（六）抽样误差与样本量 抽样误差又称为可控制误差。抽样误差是指在采用随机抽样技术，由调查结果推算总体时，预先能算出来的误差，即平均误差，通常用符号表示。,第三章 投资决策,一、概述 最为重要的决策，因此我们常说：投资决策失误是企业最大的失误，一个重要的投资决策失误往往会使一个企业陷入困境，甚至破产。财务管理的一项极为重要的职能就是为企业当好参谋把好投资决策关。,第三章 投资决策,投资决策分为-宏观投资决策、中观投资决策、微观投资决策三部分。,第三章 投资决策,二、投资决策的特点（一）针对性；（二）现实性；（三）择优性；（四）风险性。,第三章 投资决策,三、投资决策的意义（一）一般要占用企业大量资金；（二）将对企业未来的现金流量产生重大影响；（三）很多投资的回收在投资发生时是不能确知的；（四）代价很大；（五）对企业实现自身目标的能力产生直接影响。,第三章 投资决策,四、投资决策的一般方法 投资方案评价时使用的指标分为贴现指标和非贴现指标。贴现指标是指考虑了时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬率等。非贴现指标是指没有考虑时间价值因素的指标，主要包括回收期、会计收益期等。相应地将投资决策方法分为贴现的方法和非贴现的方法。,第三章 投资决策,五、投资决策的九大评价指标（一）评价指标常用投资评价指标的计算示例（二）净现值曲线净现值与贴现率的关系（三）独立项目独立项目之间的比较分析（四）互斥项目互斥项目之间的比较分析（五）多重IRR多重内部收益率的示例分析（六）MIRR函数修正内部收益率的计算（七）经济年限不同经济年限项目之间的比较（八）新建项目的评价新建项目的现金流量测算和评价（九）更新项目的评价更新项目的现金流量测算和评价,第三章 投资决策,六、企业投资决策的程序（一）确定投资目标；（二）选择投资方向；（三）制定投资方案；（四）评价投资方案；（五）投资项目选择；（六）反馈调整决策方案和投资后的评价。,第四章 房地产投资决策,一、概述 房地产由于其空间的固定性特征，建设具有周期长、占用资金量大的特点，还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。必须与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。,第四章 房地产投资决策,房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。,第四章 房地产投资决策,二、房地产投资决策概念 所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。,第四章 房地产投资决策,三、房地产投资决策的类型（一）按决策影响的时间长短，可以分为长期决策和短期决策；（二）按决策的重要性，可以分为战略决策、战术决策和业务决策三种；（三）按房地产投资决策问题的重复程度，可分为程序化决策和非程序化决策两种；（四）按决策问题的可控程度分，有确定型决策、非确定型决策和风险型决策。,第四章 房地产投资决策,四、房地产投资决策的定性、定量决策法（一）定性决策法 定性决策法又称主观决策法，是指在决策中主要依靠决策者或有关专家的智慧来进行决策的方法。定性决策方法有很多种，常用的有经理人员决策法、专家会议法、头脑风暴法、德尔斐法等，其中德尔斐法（Delphi technique）是最具代表性的方法。,第四章 房地产投资决策,德尔斐法实施过程（1）拟定决策提纲；（2）选定决策专家；（3）征询专家意见；（4）修改决策意见；（5）确定决策结果。,第四章 房地产投资决策,德尔斐法特点匿名性、反馈性、收敛性。,第四章 房地产投资决策,（二）定量决策法 定量决策法(Quantitative Decision Method)主要是运用数学模型和电子计算机解决决策问题。,第四章 房地产投资决策,1、定量分析过程五步骤：（1）确定投资决策目标及衡量效果指标；（2）提供达标的各种方法；（3）测定各方案可能发生的状态及其概率；（4）计算各方案的期望值；（5）根据决策者对待风险的态度、评价标准等，做出最满意的选择。,第四章 房地产投资决策,房地产决策定量分析的问题可分为：确定型决策问题、风险型决策问题和不确定型决策问题。,第四章 房地产投资决策,2、三种决策类型（1）确定型决策 一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。,第四章 房地产投资决策,应用确定型决策需具备的条件：可供决策的可行方案有若干个；未来的经济事件的自然状态是完全确定的；每个方案的结果是唯一的，并可计量。在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以直观地得出优化的房地产投资决策结论。,第四章 房地产投资决策,（2）风险型决策 风险型决策，是指决策者对决策对象的自然状态和客观条件比较清楚，也有比较明确的决策目标，但是实现决策目标必须冒一定风险。,第四章 房地产投资决策,（3）不确定型决策 不确定型决策的主要方法有：等可能性法、保守法、冒险法、乐观系数法和最小最大后悔值法。,