房地产市场信息系统(宋唯、崔晓东).ppt
2023/11/14,1,房地产市场信息系统,宋 唯 崔晓东,全国房屋登记审核人员培训考核教程,2,第一章 房地产市场信息系统概述,第一节 房地产市场信息系统概况,第二节 房地产市场信息系统的架构,3,2.1.1 房地产市场信息系统 Real Estate Market Information System,房地产市场信息系统是以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。,理解要点：一个基础：计算机信息技术四大业务：房地产开发、测绘、交易、登记四大功能：信息采集、管理、统计、发布,房地产市场信息系统的定义：,第一章 房地产市场信息系统概述,4,传统房地产市场信息管理模式存在的问题：,第一章 房地产市场信息系统概述,市场信息不对称、不透明。业务不规范、不统一。数据分散，交易信息无法及时更新。政府难以全面掌握真是的市场信息，无法准确评估房地产市场形势，影响市场调控政策的准确性。,5,近年房地产市场管理信息化的主要经验,优化流程、提升效率整合资源、提高信息资源利用率,强化采集夯实数据基础,整合市场信息加强市场监测,拓展系统功能丰富市场监管手段,依托楼盘表，实现商品房信息动态更新,透明市场信息引导投资和消费,主要经验,第一章 房地产市场信息系统概述,6,建设房地产市场信息系统的依据：,第一章 房地产市场信息系统概述,7,技术规范的编制过程,1部规范:历次修改，正式实施,40个城市:成效明显、硕果累累。,5年探索：2002年-2007年，积累了丰富的实践经验。,1个起点:2002年，全国房地产市场预警预报系统,第一章 房地产市场信息系统概述,8,技术规范的编写过程,北京,第四次工作会议,专家评审,上海,第三次工作会议,修改稿讨论,上海,第二次工作会议,初稿讨论,上海,第一次工作会议,启动编制工作,2006年9月,2005年12月,2005年6月,2005年3月,北京,送审稿评审,2006年11月,第一章 房地产市场信息系统概述,9,参加技术规范修订、评审的相关单位：,第一章 房地产市场信息系统概述,10,房地产市场信息系统技术规范是在近年我国各主要城市房地产市场信息系统建设的实践和研究的基础上，编制的第一部房地产信息系统行业技术标准，于2007年10月实施；房地产市场基础信息数据标准是根据规范涵盖的系统，进行数据仓库的结构分析和归纳的技术文案。数据标准是技术规范的姊妹篇，源于技术规范。,数据标准的编写过程,第一章 房地产市场信息系统概述,11,新增50个城市:正在逐步建设、加快步伐,首批40个城市:成效明显、硕果累累,指导性框架:房地产市场信息系统技术规范,更具体的实施模式:房地产市场基础信息数据标准,数据标准的编写过程,第一章 房地产市场信息系统概述,12,上海，开题会议,启动编制工作,2009年5月19日,2008年6月,征求意见稿,2010年2-3月,征求意见修改稿,2010年7月,送审稿和报批稿,2011年3月,数据标准的编写过程,第一章 房地产市场信息系统概述,13,归口单位：住宅与城乡建设部标准定额研究所指导单位：住宅与城乡建设部房地产市场监管司主编单位：上海市房屋土地资源信息中心参编单位：住房和城乡建设部信息中心 北京市城建研究中心 南京市房产管理局信息中心 杭州市房产信息中心 成都市房地产信息中心 郑州市房地产管理局信息中心参加单位：上海南康科技有限公司 上海亿图信息科技有限公司主要编写人员（21人）：宋 唯 潘兰平 黄 河 杜 文 周 葵 骆远骋 蔡阳军 吴天君 胡建改 汪一琛 刘利锋 曹中初瞿 晖 王 斌 顾建华 刘 峰 曹彤宇 杨 光林哲明 崔晓东 陆绍波,指导和参加数据标准修订、评审的相关单位：,第一章 房地产市场信息系统概述,14,第一章 房地产市场信息系统概述,有利于增强交易透明度，加强市场监管。,2,有利于辅助政府科学决策，增强对房地产市场的调控能力。,4,有利于房地产市场管理的规范化与标准化。,有利于提高信息服务水平，提升管理部门的服务能级。,建立和实施房地产市场信息系统的重大意义：,15,第一章 房地产市场信息系统概述,第一节 房地产市场信息系统概况,第二节 房地产市场信息系统的架构,16,房地产市场信息系统的核心内容：,7个子系统：1.统计分析与信息发布子系统2.新建商品房网上备案子系统3.存量房网上备案子系统4.从业主体管理子系统5.项目管理子系统6.登记管理子系统7.测绘及成果管理子系统,5大类数据：1.基础数据2.从业主体数据3.业务数据4.统计数据5.发布数据,第一章 房地产市场信息系统概述,17,物理数据 Physical Data,物理数据是指描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。,权属数据 Property Data,权属数据是指描述宗地、幢及户的权利特征的数据。,为了满足GIS系统的管理要求，需要同时管理图形和属性数据，管理对象主要是宗地、幢和户三大对象。,权属数据与物理数据相对应，主要描述房屋、土地的权属登记方面的数据。,第一章 房地产市场信息系统概述,几个重要的术语：,18,楼盘表 Building Table,楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其它相关数据相关联的数据组织方式。,销售表 Sales Table,销售表是在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表，是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。,楼盘表是一种数据组织方式，一方面实现了地、楼、房之间的物理数据的关联，另一方面实现了地、楼、房物理数据和权属等其它相关数据的关联。,销售表的数据源于楼盘表，在楼盘表提供相关物理属性数据以后，通过颜色来区分销售状态，即得到房产项目的销售状态和销售情况。,第一章 房地产市场信息系统概述,几个重要的术语：,19,子系统与数据的关系：,统计分析与信息发布子系统,项目管理子系统,从业主体管理子系统,新建商品房网上备案子系统,测绘及成果管理子系统,统计数据发布数据,基础数据,存量房网上备案子系统,从业主体数据,业务数据,登记管理子系统,新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立应以测绘及成果管理子系统和登记管理子系统为基础，统计分析与信息发布子系统的建立应以其它六个子系统为基础。,第一章 房地产市场信息系统概述,20,统计分析与信息发布,新建商品房网上备案 存量房网上备案从业主体管理 项目管理,测绘及成果管理 登记管理,第三层:决策支持层,第二层:业务管理层,第一层:基础服务层,统计数据发布数据,业务数据从业主体数据,基础数据,房地产市场信息系统的三个层次：,第一章 房地产市场信息系统概述,21,通过楼盘表，实现房屋的全生命周期管理。,第一章 房地产市场信息系统概述,22,房地产市场信息系统,测绘企业,评估机构,公众,管理主体,开发企业,经纪机构,涵盖房地产市场信息系统的所有用户群体。,第一章 房地产市场信息系统概述,23,通过内网和外网物理隔离，实现系统的安全管理。,运行 不运行,第一章 房地产市场信息系统概述,24,第一章 房地产市场信息系统概述,小结本章重点和难点：,房地产市场信息系统的定义。房地产市场信息系统包含的七个子系统。房地产市场信息系统包含的五大类数据。关于房地产市场信息系统的两个部颁标准。术语：物理数据、权属数据、楼盘表、销售表。建设房地产市场信息系统的意义。,25,第二章 房地产市场主体管理子系统,分类、定义、功能、作用,26,第二章 房地产市场主体管理子系统,房地产市场主体,管理主体,权属主体,从业主体,房地产市场主体的分类：,房地产管理部门,房屋、土地的权利人,房地产企业和从业人员,27,第二章 房地产市场主体管理子系统,从业主体是指从事房地产行业相关的房地产企业和房地产从业人员。从业主体分为房地产企业和房地产从业人员。,房地产企业：房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产评估机构、房屋测绘机构、物业服务企业等。房地产从业人员：房屋销售人员、房地产经纪人、房地产估价师、房屋测绘人员、物业小区经理、其他专业人员。通过从业主体管理子系统，可以将房地产企业和从业人员进行统一的信息化管理，全面掌握房地产行业的从业信息。,从业主体的定义和分类：,28,第二章 房地产市场主体管理子系统,采用统一身份认证的方式：如“用户名/密码”、USB-KEY、CA。提供统一业务系统访问入口：为各从业企业和从业人员提供统一的访问入口，避免 多个系统多个访问入口而带来的安全隐患。系统监控：实时地监控系统访问的情况。及时和准确地获取和更新从业主体信息。通过公共通信资源与从业主体进行信息交流的功能。,从业主体管理子系统的作用：,29,1 房地产企业管理基本信息管理内部人员管理企业信息申报诚信行为管理查询统计,2 从业人员管理人员信息管理变动管理资质管理诚信行为管理查询统计,第二章 房地产市场主体管理子系统,从业主体管理子系统的功能：,30,变更,合并,注销,资质申请,设立,资质变更,房地产企业,房地产企业管理：,第二章 房地产市场主体管理子系统,31,变动,撤销,诚信记录,上岗培训/考试,注册,变更,从业人员,从业人员管理：,第二章 房地产市场主体管理子系统,32,系统互联互通的要求：,统计分析与信息发布子系统,从业主体管理子系统,管理,从业主体数据,输出,第二章 房地产市场主体管理子系统,33,案例上海-主体管理平台-组织管理,第二章 房地产市场主体管理子系统,34,案例上海-主体管理平台-人员管理,第二章 房地产市场主体管理子系统,35,案例上海-主体管理平台-用户管理,第二章 房地产市场主体管理子系统,36,小结本章重点和难点：,房地产市场主体的分类。从业主体的定义和分类。房地产企业管理的功能。房地产从业人员管理的功能。,第二章 房地产市场主体管理子系统,37,第三章 项目管理子系统,业务对象关系、预售许可证管理、项目建设过程管理,38,第三章 项目管理子系统,业务对象及其关系：,开发企业、开发项目、预售许可证、开盘单元、房屋、权限、销售人员。,39,2 项目建设过程管理建设用地取得过程管理拆迁管理建设进度申报,第三章 项目管理子系统,项目管理子系统的功能：,1 预售许可管理预售申请、预售审批预售许可证注销预售许可证变更预售许可证跟踪,40,审批,注销,变更,跟踪,申请,打印,预售许可证,预售许可证管理,第五章 新建商品房网上备案子系统,41,第三章 项目管理子系统,实现项目建设过程的管理,建设进度申报,相关部门出具的报告、意见、批文。对建设用地的申请人和申请材料进行严格的审查。对审核的过程进行有效的监督和控制，,拆迁进度,建设用地取得过程,对原有建筑的拆除以及对原有建筑中住户的妥善安置。对拆迁过程中的拆迁企业、拆迁人、补偿办法以及拆迁的期限范围进行有效的监督和控制。,及时地掌握建设用地的实际利用情况，把握项目建设的具体进展。对掌握城市建设的总体情况，调控房地产市场提供必要的依据。,42,小结本章重点和难点：,开发项目、预售许可证、开盘单元等业务对象及其关系。预售许可证的申请、审批过程。项目建设过程管理的主要内容。,第三章 项目管理子系统,43,第四章 测绘及成果管理子系统,测绘管理、成果管理,44,第四章 测绘及成果管理子系统,测绘及成果管理子系统的作用：,负责房地产基础物理数据的采集、管理和更新维护。为各应用系统提供基础数据服务。,“测管分离”的原则：,测绘机构：权属调查、内业和外业测绘。成果管理部门：数据审核、入库和变更。,45,第四章 测绘及成果管理子系统,测绘管理的功能模块：,房产测绘地（产）籍修测,成果管理的功能模块：,测绘机构管理测绘项目事务管理成果数据管理GIS服务,46,测绘业务流程,第四章 测绘及成果管理子系统,47,成果管理员,下载,成果管理员,上传,房地产测绘CAD环境小型数据库系统Windows应用变更信息标记,客户端,第四章 测绘及成果管理子系统,成果管理业务流程,48,地 图 浏 览-放 大,图 层 管 理,第四章 测绘及成果管理子系统,GIS技术的应用,49,图属查询及定位,第四章 测绘及成果管理子系统,50,第四章 测绘及成果管理子系统,自动生成测绘报告和附图,51,第四章 测绘及成果管理子系统,小结本章重点和难点：,“测管分离”的原则。测绘及成果管理子系统的作用。测绘管理的流程和功能。成果管理的流程和功能。,52,第五章 新建商品房网上备案子系统,合同管理、销售表,53,第五章 新建商品房网上备案子系统,新建商品房网上备案子系统的作用：,网上公开发售实时签约签约信息发布签约备案,54,新建商品房网上备案子系统依托预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务建立。,关键是看新建商品房是否已经竣工验收：未竣工验收预售许可管理业务(签预售合同)已竣工验收新建商品房初始登记业务(签销售合同),第五章 新建商品房网上备案子系统,新建商品房网上备案子系统采用在线方式实现新建商品房预定、预售、销售和相应的合同备案功能。,为什么必须采用“在线方式”？新建商品房网上备案关键在于实时地采集新建商品房的销售情况、及时把握房地产市场的走势。,技术规范中的有关规定：,55,销售表展现房屋的状态变化,第五章 新建商品房网上备案子系统,56,三个合同：预定合同、预售合同、销售合同,主管单位,开发企业,买卖双方,母版,模板,合同,第五章 新建商品房网上备案子系统,57,签订,撤销,审核,跟踪,草签,制定,合同,预售/销售合同管理,第五章 新建商品房网上备案子系统,58,销售表的基本要求,第五章 新建商品房网上备案子系统,59,统计分析与信息发布子系统,登记管理子系统,新建商品房网上备案子系统,系统互联互通的要求,输出,输出,第五章 新建商品房网上备案子系统,60,小结本章重点和难点：,实时网上备案的目的。三个合同：预订合同、预售合同、销售合同。销售表的概念及展现形式。,第五章 新建商品房网上备案子系统,61,第六章 存量房网上备案子系统,经纪机构备案、合同网上备案、资金监管,62,存量房网上备案,委托,挂牌,签约,存量房网上备案子系统的核心功能：,通过经纪机构出售（出租）房屋,将出售（出租）的房屋按照一定的规则在网上公示,签订买卖合同（租赁合同）,第六章 存量房网上备案子系统,经纪机构管理,资金监管,63,三个核心功能的分类：,一种委托方式：委托经纪机构。两种挂牌方式：经纪机构挂牌受理处挂牌三种签约方式：经纪机构签约受理处签约“手拉手”签约,第六章 存量房网上备案子系统,64,存量房网上备案子系统采用在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同的网上备案功能，预留资金监管的接口。,在线方式：强调实时性、便于公众、经纪机构、经纪人的参与。三个合同：经纪合同、买卖合同、租赁合同。资金监管：在数据上保留资金监管的相关信息，如付款计划。,存量房网上备案子系统应实时访问登记管理子系统进行数据的有效性校验。,确保数据交换的及时性。实时检查房屋的权属状态。保护备案系统中买卖合同业务的有效性。及时获取交易过程在登记系统中的结束信息。,技术规范中的有关规定：,第六章 存量房网上备案子系统,65,1 经纪机构备案备案年检变更注销,2 合同网上备案挂牌委托合同备案合同监督,3 参考价格资金监管买卖合同租赁合同,存量房网上备案子系统的功能：,第六章 存量房网上备案子系统,66,经纪机构,分支机构,经纪人,经纪机构备案,经纪机构备案：,第六章 存量房网上备案子系统,67,收件,审核,入网许可,变更,在线/离线申请(可选),注销,经纪机构分支机构经纪人,经纪机构备案：,第六章 存量房网上备案子系统,68,核心是对合同(经纪合同、买卖合同、租赁合同)的管理。,主管单位,经纪机构,买卖双方,母版,模板(可选),合同,关键是处理好合同的状态变化。,第六章 存量房网上备案子系统,69,经纪合同的状态图,第六章 存量房网上备案子系统,70,挂牌的状态图,第六章 存量房网上备案子系统,71,买卖合同的状态图,第六章 存量房网上备案子系统,72,签定(确认),撤销,变更,打印,草签(样张),归档,经纪合同买卖合同租赁合同,合同管理：,第六章 存量房网上备案子系统,73,与其他子系统的接口,存量房业务数据(存量房网上备案),统计分析与信息发布数据,楼盘表(测绘及成果管理),登记管理子系统产权转移登记房屋权属验证,从业主体管理子系统从业主体登录引用从业主体信息,第六章 存量房网上备案子系统,74,安全方面的考虑,第六章 存量房网上备案子系统,75,案例上海(),第六章 存量房网上备案子系统,76,案例合同的打印预览和打印,第六章 存量房网上备案子系统,77,小结本章重点和难点：,核心功能：委托、挂牌、签约。三个合同：经纪合同、买卖合同、租赁合同。经纪机构备案流程。资金监管。,第六章 存量房网上备案子系统,78,第七章 登记管理子系统,登记流程、登记类别、登记簿,79,登记管理子系统在楼盘表的基础上实现房地产登记业务流程。,以楼盘表为基础实现的房地产登记业务可以清晰地反映登记房屋当前的各类登记情况，如是否有产权登记，是否有限制登记等等，并在登记业务处理时做出相应的判断，决定是否可以受理。基于楼盘表实现房地产登记业务可以有效地实现信息共享，为各类房地产登记业务的查询提供了一个良好的载体。,第七章 登记管理子系统,登记管理子系统应提供与其它相关业务系统的接口。,登记管理子系统是基础。登记管理子系统和新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子 系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统以及测绘及成果管理 子系统存在各类业务访问接口。,登记管理子系统的作用：,80,登记管理子系统对各业务节点的操作进行记录。,房地产登记管理业务通常包含受理、收费、初审、复审、终审、缮证、发证、归档等业务处理节点。对于上述业务处理节点，登记管理子系统需要记录处理节点上的各类相关操作，如受理时记录收件和计费操作，审核时记录填写审核意见的操作，发证时记录发证人和所发证件的操作等等。同时，登记业务在各个业务节点之间流转，还需要记录登记业务的流转情况，如登记案件的受理时间和受理人、终审的提交时间和提交人等等。,登记管理子系统的业务节点：,第七章 登记管理子系统,81,1 基本流程受理审核权证处理归档,2 特殊功能撤回不予办理查询,第七章 登记管理子系统,登记管理子系统的功能：,82,登记管理基本流程四个节点:受理审核权证处理归档参与角色:房屋所有人(权属主体)、受理人员、审核人员、缮证人员、发证人员、档案人员、收费人员,第七章 登记管理子系统,83,撤回和不予办理功能解决终止登记业务的问题,撤回：登记业务的终止来自于申请人，如转移登记过程中房屋的买卖双方需要停止交易，则可以申请撤回。,不予办理：登记业务的中止来自房地产管理部门，如房地产管理部门在登记的审核过程中发现此登记业务不符合相关规定，需要终止，则可以通过不予办理功能实现。,第七章 登记管理子系统,84,数据及其来源、状态变化,权属数据,预售合同数据销售合同数据(新建商品房),买卖合同数据(存量房),第七章 登记管理子系统,85,权属数据的状态变化,受理,终核通过(确权),撤回/审核不通过,旧权属,第七章 登记管理子系统,用户撤销不予登记,86,物理数据,登记管理子系统,系统互联互通的要求,关联,统计分析与信息发布子系统,输出,第七章 登记管理子系统,87,采用基于楼盘表的受理模式,第七章 登记管理子系统,88,登记类别的划分：大类和小类,产权登记,他项登记,租赁登记,限制登记,初始登记转移登记变更登记更正登记换证补证,预售商品房抵押存量房抵押在建工程抵押他项权利变更他项权利转移,私有住宅租赁私有非住宅租赁公房住宅转租公房非住宅转租,第七章 登记管理子系统,89,登记流程运用“工作流技术”适应业务变化,流程定义,第七章 登记管理子系统,90,登记流程运用“工作流技术”适应业务变化,流程跟踪,第七章 登记管理子系统,91,与其他子系统的接口,权属数据(登记管理子系统),统计分析与信息发布数据(统计分析与信息发布子系统),楼盘表(测绘及成果管理),新建商品房网上备案子系统预售合同数据销售合同数据,存量房网上备案子系统买卖合同数据验证权属数据,第七章 登记管理子系统,92,案例,第七章 登记管理子系统,93,小结本章重点和难点：,登记业务流程。权属的状态变化。基于楼盘表的受理方式。登记类别的划分。登记簿（种类、内容和查阅方式）。,第七章 登记管理子系统,94,第八章 统计分析和信息发布子系统,统计分析指标、信息发布内容,95,权威的数据来源保证市场发布信息准确无误,第八章 统计分析与信息发布子系统,96,统计指标,供应量指标,成交量指标,监测指标,统计指标的分类：,4个(可售总面积、套数),6个(新建商品房、存量房),11个(消化周期、年度供应比),第八章 统计分析与信息发布子系统,97,统计方法,均价,同质均价,指数,几种主要的统计方法：,采用算术平均价,针对同质化的楼栋,反映价格涨跌幅度,第八章 统计分析与信息发布子系统,98,按照公开、准确的原则发布现势性的市场信息。,现势性：和其他子系统通过准实时的数据通讯和T+1的数据交换方式进行准自动化的数据流传递,准确：基于测绘及成果管理子系统的楼盘表数据、商品房网上备案子系统的交易数据和登记管理子系统的登记数据为数据基础进行架构,公开：在互联网发布，公众能直接访问,第八章 统计分析与信息发布子系统,99,发布内容：新建商品房网上备案信息、存量房网上备案信息、从业主体信息和项目管理信息。,第八章 统计分析与信息发布子系统,99,一手房网上备案信息 存量房网上备案信息 从业主体信息 项目管理信息,发布对象：公网用户从业主体媒体用户领导用户系统管理员,公众用户,从业主体,媒体用户,领导用户,发布渠道：网络报刊电台电视,100,小结本章重点和难点：,统计指标分类。三种统计方法。信息发布的内容、对象和渠道。,第八章 统计分析与信息发布子系统,101,第九章 信息安全和系统实施,102,信息安全体系：,管理安全。运行维护安全系统运行管理信息管理系统安全管理操作系统与数据库安全权限管理,第九章 信息安全和系统实施,103,系统实施的原则：,第九章 信息安全和系统实施,实施原则,完整性,正确性,规范性,保持数据的完整性,数据与实际情况一致,采用一致的标准和规范,104,小结本章重点和难点：,信息安全体系的分类。系统实施的三条基本原则。,第九章 信息安全和系统实施,2023/11/14,105,谢谢大家！,
