房地产估价第六章(共十章).ppt

第六章 假设开发法6.1 假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念二、假设开发法的理论依据三、假设开发法的计算公式四、假设开发法的特点与适用范围,不动产价格,利息,利润,税金,土地价格,建筑价格,待估不动产价格开发完后售价成本利润税金,（一）特点1、假设开发法的可靠性基于对待估不动产的各种假设。2、假设开发以种种假设或限制条件为前提。3、假设开发法有静态与动态两种计算方式。（二）假设开发法的适用范围1、待开发土地的估价2、土地整理、复垦3、土地的再开发4、已有房地产中地价的评估5、在建工程6、旧房翻新改造 另外还可用于房地产开发利润的测算和建筑成本的控制,6.2 假设开发法的估价步骤,一、调查待估不动产的基本情况二、选择最佳的开发利用方式三、估计开发经营期四、预测开发完成后的不动产总价格五、估算成本费用及利税六、求取估价对象价格,1、不动产的自然状况位置、坐落、区位条件、面积大小、形状、地形、地质、基础设施状况、建筑基本情况2、政府的规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑覆盖率3、土地权利状况土地使用权年限、续期约定、对转让、出租、抵押等的规定,1、估算开发建筑成本2、估算专业费用3、估算不可预见费4、估算投资利息5、估算税金6、估算开发完成后不动产的租售费用7、估算开发商的合理利润,