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建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,主讲：汤宇卿 博士 同济大学建筑与城市规划学院 教授 上海同济城市规划设计研究院 所长 电话:021-65986963 手机:13901804882 邮箱:2014年07月,建筑工程建筑面积计算规范和容积率管理,讲座提纲一、新版建筑工程建筑面积计算规范的核心内容,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,二、建筑工程建筑面积与容积率的计算和管理,四、地方关于容积率管理和建筑面积计算经验解析,三、建设用地容积率的确定方法,一、新版建筑工程建筑面积计算规范的核心内容,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,新版建筑工程建筑面积计算规范颁布的重要意义 一直以来，建筑面积计算规则在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。当前，建设部和国家质量技术监督局颁发的房产测量规范的房产面积计算，以及住宅设计规范中有关面积的计算，均依据的是建筑面积计算规则。考虑到建筑面积计算规则的重要作用，此次将修订的建筑面积计算规则改为建筑工程建筑面积计算规范。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,新版建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）与老版建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的主要区别和修改原因 2005年建设部以国家标准发布了建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）。此次修订是在总结建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）实施情况的基础上进行的，鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算，不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,1.总则,1.0.1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的面积计算。本条规定了本规范的适用范围。条文中所称建设全过程是从项目建议书、可行性研究报告至验收、交付使用的过程。1.0.3 建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,新版建筑工程建筑面积计算规范中主要术语概念解析2.0.1 建筑面积 construction area建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、室外走廊、室外楼梯等。2.0.2 自然层 floor按楼板、地板结构分层的楼层。2.0.3 结构层高 structure story height楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。2.0.4 围护结构 envelop enclosure围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.5 建筑空间 space以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。具备可出入、可利用条件（设计中可能标明了使用用途，也可能没有标明使用用途不明确）的围合空间，均属于建筑空间。2.0.6 结构净高 structure net height楼面或地面结构层上表面至上层结构层下表面之间的垂直距离。2.0.7 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。2.0.8 地下室 basement室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2.0.9半地下室 semi-basement室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.10 架空层 stilt floor仅有结构支撑而无外围结构的开敞空间层。2.0.11 走廊 corridor 建筑物中的水平交通空间。2.0.12 架空走廊 elevated corridor专门设置在建筑物在二层或二层以上，作为不同建筑物之间为水平交通的空间。2.0.13 结构层 structure layer整体结构体系中承重的楼板层。特指整体结构体系中承重的楼层，包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部荷载，并对楼层的隔声、防火等起主要作用。2.0.14 落地橱窗 French window突出外墙面根基落地的橱窗。落地橱窗是指在商业建筑临街面设置的下槛落地、可落在室外地坪也可落在室内首层地板，用来展览各种样品的玻璃窗。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.15 凸窗（飘窗）bay window凸出建筑物外墙面的窗户。凸窗（飘窗）既作为窗，就有别于楼（地）板的延伸，也就是不能把楼（地）板延伸出去的窗称为凸窗（飘窗）。凸窗（飘窗）的窗台应只是墙面的一部分且距（楼）地面应有一定的高度。2.0.16 檐廊 eaves gallery建筑物挑檐下的水平交通空间。檐廊是附属于建筑物底层外墙有屋檐作为顶盖，其下部一般有柱或栏杆、栏板等的水平交通空间。2.0.17 挑廊 overhanging corridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.0.18 门斗 air lock建筑物入口处两道门之间的空间。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.19 雨篷 canopy建筑物出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。雨蓬是批建筑物出入口上方、凸出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。雨蓬划分为有柱雨蓬（包括独立柱雨蓬，多柱雨蓬，柱墙混合支撑雨蓬、墙支撑雨蓬）和无柱雨蓬（悬挑雨蓬）。如凸出建筑物，且不单独设立顶盖，利用上层结构板（如楼板、阳台底板）进行遮挡，则不视为雨蓬，不计算建筑面积。对于无柱雨蓬，如顶盖高度达到或超过两个楼层时，也不视为雨蓬，不计算建筑面积。2.0.20 门廊 porch建筑物入口前有顶棚的半围合空间。门廊是在建筑物出入口，无门、三面或二面有墙，上部有板（或借用上部楼板）围护的部位。2.0.21 楼梯 stairs由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.22 阳台 balcony附设于建筑物外墙，设有栏杆供（或栏板），可供人活动的室外空间。2.0.23 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程上所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。2.0.24 变形缝 deforrnation joint防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。变形缝是指在建筑物因温差，不均匀沉降以及地震而可能引起结构破坏变形的敏感部位或其它必要的部位，预先设缝将建筑物断开，令断开后建筑物的各部分成为单独的单元，或者是划分为简单规则的段，并令各段之间的缝达到一定的宽度，以能够适应变形的需要。根据外界破坏因素的不同，变形缝一般分为伸缩缝、沉降缝、抗震缝三种。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.25 骑楼 overhang建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。骑楼是指沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街后退的建筑物。2.0.26 过街楼 overhead building跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。过街楼是指当有道路在建筑群穿过进为保证建筑物之间的功能联系，设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。2.0.27 建筑物通道 passage为穿过建筑物而设置的空间。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,2.术语,2.0.28 露台 terrace 设置在屋面、首层地面或雨蓬上的供人室外活动的有围护设施的平台。露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨蓬顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件须同时满足。如果设置在首层并有围护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。2.0.29 勒脚 plinth在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。2.0.30 台阶 step联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,新版建筑工程建筑面积计算规范关于一般部位建筑面积计算的规定新版建筑工程建筑面积计算规范关于特殊部位建筑面积计算的规定；3.0.1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.0.2 建筑物内设有局部楼层者(见图1），对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.3 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.4 对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。地下室作为设备、管道层按本规范第3.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按本规范第3.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范每3.0.18条规定执行。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图2。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.8 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.9 对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图4，有维护结构的架空走廊见图5。）,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.10 对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。3.0.11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.12 附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。3.0.13 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2 面积。（檐廊见图6）,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。（门斗见图7）,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.16 门廊应按其顶板水平投影面积计算1/2 计算建筑面积；雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.10米时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。3.0.17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2 面积。结构净高在1.20m及以下的部位，不应计算建筑面积。本规范的2005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面划分原则一致。由于目前很多建筑追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜维护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积，斜维护结构见图8。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.19 建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m及以下的，应计算1/2面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图9。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。3.0.22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙休外起装饰作用的幕墙，不计算筑面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.24 建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较2005年有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图10。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3.0.25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,新版建筑工程建筑面积计算规范不纳入建筑面积计算的部位的规定3.0.27 下列项目不应计算面积：1 与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台想通的空调室外机隔板（箱）等设备平台部件；2 骑楼（图11）、过街楼（图12）的底层的开放公共空间和建筑物通道；,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；4 露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积。6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在2.10m及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附墙柱是指非结构性装饰柱。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范3.0.20条计算建筑面积。8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9 无围护结构的观光电梯；10 建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,3.计算建筑面积的规定,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,二、建筑工程建筑面积与容积率计算,建设用地容积率管理办法：第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：针对一般城区：容积率=地上总建筑面积规划用地面积 针对工业区：容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）厂区占地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,建设用地容积率管理办法：第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。,城乡规划法：第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,建设用地容积率管理办法：第四条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。,城乡规划法：第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,建设用地容积率管理办法：第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。,住建部：严禁政府以会议纪要调整容积率本报北京3月26日讯住建部近日出台的建设用地容积率管理办法明确规定,国有土地使用权一经出让或划拨,任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整、更改,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。,法制日报：,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,建设用地容积率管理办法：第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照城市、镇控制性详细规划编制审批办法第二十条的规定执行。,控规编制审批办法：第二十条：经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for construction area of building,4.建筑工程建筑面积与容积率计算,第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。,建筑工程建筑面积计算规范Calculation code for co