建筑工程估价第一讲.ppt

建筑工程估价 第一讲,电大在线2009.1,第一讲 主要内容,建筑工程造价的概念建筑工程造价的基本计价方法建筑工程计价依据,1.1 建筑工程造价的概念,工程造价直接意思；工程的建造价格两层含义：1.建设一项工程预先开支或实际开支的全部固定资产投资费用。即工程总投资费用，这是就业主角度而言的。,2.建设一项工程预计或实际在土地、设备、技术劳务等活动中的建筑安装工程价格及建设工程总价格，即工程承包发包价格，或者是建筑安装工程造价。,工程造价的特点,工程造价的大额性工程造价的个别性，差异性工程造价的动态性工程造价的层次性工程造价的兼容性,工程造价的计价特征,单件性多次性组合性方法的多样性依据的复杂性,建筑工程造价的分类,1.投资估算2.设计概算3.工程量清单计价4.施工预算5.合同价6.工程结算7.竣工决算,建筑工程造价的基本计价方法,1.定额计价方法和工程量清单计价法2.工料单价法和综合单价法,定额计价方法和工程量清单计价法,定额计价在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据消耗量定额或计价表有关规则以及现行的人工、材料、机械台班的预算价格进行造价的计算。,工程量清单计价 工程量清单计价是指在建筑工程招标投标工作中，由招标人按照国家统一的工程量计算规则提供工程数量，由投标人自主报价，经评审合理低价中标的工程造价计价模式。,工料单价法和综合单价法,工料单价法是以分部分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。建筑工程造价=直接费+间接费+利润+税金,综合单价法综合单价法是分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金(措施费也可按此方法生成全费用价格)。各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，生成工程发承包价。,工程造价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金+风险费,从上面公式可以看出,决定工程造价的三要素:分项工程工程量分项工程单位价格计费费率除此,尚需询价/估价/报价,建筑工程计价依据,1.消耗量定额 指在建筑产品生产过程中，在现有的社会生产力条件下，在合理的劳动组织、合理使用材料及机械的条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料、机械台班等资源的社会平均消耗数量标准。,定额的基本组成部分:定额项目表 定额说明详见(2003)定额表,消耗量定额的作用,是招标投标活动中编制标底和结算审核的指导;是工程投标报价,企业内部核算,制定企业定额的参考;一般工程(依法不招标工程编制和审核工程预决算的依据;编制概算定额的依据;是建设主管部门调节工程造价纠纷,合理确定工程造价的依据.,工程单价,指建筑安装工程的预算单价和概算单价,是建筑安装工程产品的不完全价格.即单位工程的直接工程费:人工+材料+机械费完全价格即建筑工程造价=直接费+间接费+利润+税金,综合单价,综合单价指完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费、管理费和利润。分部分项工程综合单价=人工费+材料费+施工机械使用费+管理费+利润,并考虑风险因素.也是不完全单价.,以”人工费+机械费”为计算基础:综合单价=(人工费+机械费)(1+管理费率+利润率)+材料费,例题1,教材P14-15,1.4 建筑工程定额,定额指规定的额度或限额，即标准或尺度。建设工程定额指在建筑产品生产过程中，在现有的社会生产力条件下，在合理的劳动组织、合理使用材料及机械的条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料、机械台班等资源的数量标准。,建设工程定额的性质,科学性特点 权威性群众性,定额的分类,根据生产要素、编制程序和用途、投资费用性质、和编制单位的不同、专业分类等，分类,按反映的物质内容(生产要素),劳动消耗定额（亦称工时定额或人工定额）材料消耗定额机械台班使用定额,按定额的用途分,施工定额预算定额概算定额与概算指标工期定额,按编制单位和管理权限分类,全国统一定额部门统一定额地区统一定额企业定额,按照专业性质分类,通用定额行业通用定额专业专用定额,2.1 建筑面积计算规范(2005),建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。常用以反映工程技术经济指标如：平方米造价指标、平方米工料耗用指标等。,建筑面积包括有效面积和结构面积。有效面积是指建筑物各层平面中的净面积之和，如住宅建筑中的客厅、卧室、厨房等；结构面积是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积之和。,建筑面积计算的规定,1.单层建筑物建筑面积按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。,利用坡屋顶内空间时，净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。,2.单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,【例3-1】,如图34所示，求带有部分楼层的单层建筑物的建筑面积(A)的工程量。,【解】单层建筑物内设有部分楼层者，首层建筑面积已包括在单层建筑物内，二层及二层以上应计算建筑面积。A=底层建筑面积+部分楼层建筑面积,底层建筑面积=(20.00+0.24)(10.00+0.24)=207.26()楼层建筑面积=(5.00+0.24)(10.00+0.24)=53.66()A=207.26+53.66=260.92()假设(b)剖面2-2中间楼层标高为5.000m，则建筑面积,3.多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在及2.20m以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,(1)当各层建筑面积相同时:多层建筑物的建筑面积=A1(底层面积)建筑物层数(2)同一建筑如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积,4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。,5.地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,6.坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算l/2面积。,设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。,7.建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,8.建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。,无永久性顶盖的架空通廊不计算其建筑面积。多层架空通廊根据各层的形式分层计算建筑面积。,9.立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,10.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,11.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。,12.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。,13.建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,14.设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,15.建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。,跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积上下两错层户室的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。,16.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。,17.有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。室外楼梯的最上层楼梯无永久性顶盖或不能完全遮盖楼梯的雨蓬，最上层楼梯不计算面积,18.建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。,19.有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。,20.高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。例题2-2 P27,21.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。22.建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。23.建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。,例题2-1,详见P26,不应计算面积的项目,1建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2建筑物内的设备管道夹层。,